工作报告之写字间调研报告.docx
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工作报告之写字间调研报告
写字间调研报告
【篇一：
写字楼市场调研报告】
2012年4月份市场调研报告
本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。
除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。
在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。
本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界d座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总：
一、走访写字楼列表（见附表）。
二、调研写字楼列表分析：
1、租金：
大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。
中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。
此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。
这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。
2、物业费：
从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。
往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难度较大。
各写字楼物业费定位比较悬殊，从2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多数在5元/月/平方米以下。
部分写字楼如祥源大厦、汇文酒店、万象天成、盈伴大厦、军创国际等由自有物业管理，其它属于物业托管形式。
受托的物业公司中，恒辉物业兼有中介功能，代业主出租房屋，成交后一次性抽取房东首月房租的50%作为中介费。
3、水电费：
因为写字楼用电属于商业用电，多数写字楼电费均在1元/度以上，其中女人世界电费最高，1.23元/度。
包括女人世界在内，1.1元/度以上的被调研写字楼占到了大多数，有8家。
其他5家写字楼除盈伴大厦电费低于1元/度之外，皆处于1元/度至1.1元/度之间。
根据调查的情况看，所有大厦电费都是单独计量收取。
水费与电费则有所不同，有一半以上受调研的写字楼，水费是包含在物业费中的，单独收取的一般在5元/吨以上，各写字楼水费差别不大。
4、停车：
通过走访了解到，“停车难”是各写字楼普遍存在的问题，因为客户及居民保有车辆的不断增加，整个城市的停车场也亟待扩容。
从调研的各写字楼情况来看，极少存在免费停车，甚至出现了有限车位先到先停的现象。
其中除佳泰大厦和盈伴大厦不提供车位、维多利亚和女人世界情况尚待了解外，其它9家大厦，有7家大厦物业对租户办理包月停车业务，使长期租驻的客户不受临时停车的影响，一定程度提高了客户的稳定性。
为在激烈的市场竞争中保证大厦客户的稳定，希望对目前公司执行的不办理包月停车的做法能够有所改善，减少因停车问题所引发的客户不满，提高顾客满意率，提高经营稳定性。
5、其他方面：
各个写字楼的公摊率差别不大，为出租面积的30%上下，只有中华商务比较特殊，公摊率达到出租面积35%。
网络通信方面，电信和联通都能安装，费用收取执行通信公司规定的收费标准。
三、万象天成走访侧记：
在此次调研的14家写字楼中，万象天成软硬件方面给人印象比较深刻。
万象天成由a座纯写字楼、b座商场、c座高级公寓及酒店组成。
因
全部出售，所以物业并不关心业主购买的房产是否顺利出租。
通过询问，物业人员介绍a座写字楼满租，但从相关中介机构的调查情况来看，满租的可能性很低，因为中介有由业主自己登记的大面积空置写字间对外招租的信息，租金价位能够达到3.9
元/天/平方米，而且物业费并未含进。
因物业介绍a座写字楼全部出租，所以此次实地走访的重点转向c座公寓。
就整体来看，万象天成装修等级较高，大厅墙面装修别致，层次感强烈。
但万象天成最大的特别之处并不在于高级别的装修装饰，而是其新颖独特的管理和服务。
据了解，万象天成托管物业公司为韩国辉世物业，全套物业服务韩式特色非常明显。
例如，设立国内第一家女士专门停车场，该车场只允许由女性司机驾驶的车辆进出。
与此配套的“韩国花式引领”服务也独具特色，这种来自异国他乡的迎送礼仪，令大部分顾客耳目一新。
近几年，万象天成借力河北艺术中心和裕园广场精心打造的休闲购物文化广场，以民众喜闻乐见的杂技文化为载体，在三位一体的广场上开创设立了以历届“中国吴桥国际杂技节”的世界冠军、国际明星印记、雕塑等生成的世界首条杂技星光大道，形成了经济和文化相互促进发展的良性循环。
在整个调查过程中发现，万象天成的安保人员和前台工作人员工作配合默契、接待礼仪规范、用语得体，且警惕性较高。
另，电梯设有门禁是一大亮点，没有楼上客户邀请或物业办理的乘梯卡，来访人员不能轻易进入公寓内部。
【篇二：
高层写字楼调研报告】
高层写字楼调研报告
前言：
写字楼概述：
写字楼系地方方言，即办公用
房，原指机关、企业、事业单位行
政管理人员，业务技术人员等办公
的业务用房，现代办公楼正向综合
化、一体化方向发展，由于城市土
地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、
建筑物逐步向高层发展，使许多中
小企事业单位难以独立修建办公楼，
因此，房地产综合开发企业修建办
公楼，分层出售，出租的业务迅速
兴起。
从这个意义上讲，写字楼是
指国家机关、企事业单位用于办理
行政事物或从事业务活动的建筑物，
其使用者包括营利性的经济实体和
非营利性的管理机构，是随着经济
的发展，为满足公司办公、高效率
工作需要而产生的。
写字楼主要有两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5a写字楼。
所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准。
国际上判断甲级写字楼有8大特征：
管理国际化；24小时写字楼；人性化：
空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。
5a写字楼是中的“5a”指的是一个写字楼产品的智能化水平。
即：
oa（办公智能化）、ba（楼宇自动化）、ca（通讯传输智能化），fa（消防智能化）、sa（安保智能化）包含在了ba（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5a”。
如果用“5a”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，“5a”仅仅只写字楼的智能化水平，并不能代表写字楼的品质。
近年来，随着写字楼市场的逐渐发展与完善，甲级写字楼、5a写字楼、商住楼、soho、loft、moho、moffice等关于写字楼产品的概念层出不穷。
soho：
soho，即smallofficehome
office，家居办公，soho是一种新
经济、新概念，指自由、弹性
而新型的生活和工作方式。
代
表前潮的生产力、活跃的新经
济。
soho专指能够按照自己的
兴趣和爱好自由选择工作，不
受时间和地点制约、不受发展
空间限制的白领一族。
大多指那
些专门的自由职业者：
自由撰稿人、
平面设计师、工艺品设计人员、艺术
家、音乐创作、产品销售员、平面设
计、广告制作、服装设计、商务代理、
做期货、网站等等。
soho作为一种时尚、轻松、自由的生活方式和生活态度，即可以专注一职，也可以是兼职工作，您都可以自豪的称自己是soho一族。
于是，我们更愿意把soho叫成superoffice（and）humanoffice,即超级的办公室、人性化的办公室。
soho对于人的素质要求会更高。
最重要的是自制力，也就是说你自己能否在时间上管理把握好你自己。
其次，是由于soho后每个月没有一笔固定的薪水，你的收入结构会改变，所以如何管理好你的钱袋是必须认真对待的问题。
按照soho族的工作方式大致可分为四种：
（1）创业soho
自组1~10人的小公司，或经营一个小店面，或加盟某个连锁体系。
这种soho规模虽不大，员工们也未必天天见面，但是通过互联网保持着高效的联系，在经营和管理上具备很大的灵活性。
在大公司无法兼顾到的领域，个人公司如能提供适合的商品和服务，往往会获得成功。
（2）自雇soho
在家工作或个人工作室，一人身兼老板及伙计，例如文字工作者、艺术工作者、顾问、中介、保险从业人员等，他们大多爱好自由，工作富有创造性。
（3）兼差soho
利用下班时间在家兼差的上班族，既能开辟财源，又有基本保障，是保守型过度到创业阶段的人的选择。
（4）在职soho
在家工作的上班族。
即在家利用现代通讯科技与所属公司连线进行工作的电子通勤族，号称科技时代最酷的上班方式。
他们与其他soho的区别在于
他们有固定的工作单位，只是部分时间在家上班，而且在上班过程中要不断和本公司联络以便协调工作。
实地调研：
调研时间：
2011-10-02
调研地点：
洛阳市
调研对象：
金港商务大厦、申泰世纪办公楼、万国银座
金港商务大厦
（1）概述：
亚威金港商务写
字楼建成于2008年
建筑主体16层，其中
包括5层高度的群房
部分（实则只有3层，
高度有5层建筑的高
度），地下1层为停车
场。
写字楼有东、西
两个出入口，4部高速电梯，群房单独设置出入口。
。
（2）地理位置
金港商务大厦位于王城大道与九都路交叉口向东350米处，金港商务写字楼地处洛阳西工区与洛南新区的过渡地带，地理位置优越，楼下是城市干道——九都路，西侧紧邻城市主干道——王城大道，为金港商务写字楼提供了便捷快速的交通条件，同时写字楼附近有2路、8路、20路、45路、62路、69路等多路公交车，为写字楼提供了多种方便的公交出行线路。
附近还有城市公园、餐饮、银行、大型超市、建材家居市场、加油站等齐全的娱乐休闲设施。
（3）周边建筑分析：
金港商务的南侧是一个
城中村，建筑主要是低层居住
建筑，建筑参差不齐，规划布
局没有章法，房屋偏旧。
北侧
是一个居住小区，规划相对整
齐，有一排沿街商铺。
东侧是
洛阳广播电视台，不远处还有
一座高层商务酒店，商务酒店
造型新颖、现代。
西侧是一些
家居建材市场（属大型商场建
筑）和一些在建的建筑。
总的来说，金港商务的南侧建筑陈旧、高度偏低，其他
的东侧、西侧、北侧都有高层建筑，或近或远。
金港商务在附近区域是一个制高点，是附近区域建筑天际线的重要组成部分。
（4）周边景观分析金港商务写字楼南侧是洛河，
站在最高层，
可以看到洛河以及洛河边上的沿河风景，金港商务写字楼与洛河南岸的高层建筑遥相呼应。
西侧紧邻涧河，是一处可以利用的景观，但我们调研时发现金港商务并没用重视旁边的这条小河，也没有利用到这处景观。
金港商务的北侧是九都路，笔直的道路两边是葱葱茏茏的两排行道树，个人认为也是个不错的景观。
（5）停车位分析
金港商务设置有地下车库，建筑退道路红线较宽，在建筑的前边和西侧都有充足的停车位，方便人们的停车需求。
（6）建筑平面布局分析
金港商务写
字楼采用的是内
廊式布局，一条
宽宽约1米5的
走廊贯穿建筑的
东西，两边都是
办公室，这就导
致了走廊内的光
线很暗，建筑内
部环境相对较差，
走廊的通风和采光都很差，也直接影响了
内部空气的质量，影响了内部空间的舒适
度。
在走廊行走会有一种压抑的感觉。
我
们在设计高层写字楼实施应尽量避免这
种情况，应该在建筑内部设置宽松舒适的
公共空间，提供建筑内部的空间环境质量，
为在写字楼工作的人们创造舒适、健康、
互动交流的建筑内部空间。
（7）建筑消防分析
金港商务写字楼的四周设置了环形消防车道，符合《高层建筑防火设计规范》。
建筑背面有三条消防通道，并且有明确标示“消防通道禁止停车谢谢合作”。
建筑内部分为两个防火分区，设置有室内
消火栓，写字楼内部设有两部防烟楼梯，
走道顶部设有温感、烟感报警器，还有喷
感温型水喷淋灭火器。
申泰世纪办公楼
申泰世纪办公楼在欧亚达家具广场
的上部，是一座soho写字楼，地理位置
离金港商务写字楼很近，附近的交通和商
务服务设施也相差不大。
申泰世纪同样也
是内廊式的，不同的是内回廊式的，也许
得益于建造时间不长和建筑长度小，申泰
世纪的内部交通空间还比较明亮，空气质
量、环境质量也都比金港商务写字楼的好，
因为放假期间，我们没能进到申泰世纪办
公楼的具体办公室内观看，也没有在这里
体会到soho写字楼的特点和与众不同，
是件很可惜的事情。
我们在调研申泰世纪办公楼时都很
喜欢办公楼的群房屋顶上的花园。
花园中
设置了很多供人们休息乘凉的座椅，还有
精心设计的花坛、小桥?
?
在花园的另
一侧还有一些健身器材。
从办公楼的走廊走出到屋顶花园，不
仅给人一种豁然开朗的感觉，这个花园也
有很好的实际作用，为整个楼的办公人群
提供了一个方便的娱乐休息场所。
我想当
人们走出办公室，想要找个休息场所时，
这里就是一个绝好的场所，休息、娱乐、健身还有餐饮，虽然这些配置都谈不上高档，但距办公室之近，使用之方便都是无可挑剔的。
万国银座
万国银座位于广州市场南侧，牡丹
广场的附近，临安徽路，地处洛阳涧西
区的繁华地带，周边的交通非常便利。
万国银座分为a、b两座，a座不是写
字楼，是一座高层的公寓式酒店，内部
装修的简约时尚。
b座是一座名副其实
的soho写字楼，在进入万国银座之前
我们都还不明白什么是soho写字楼，
而万国银座让我们体会到了soho得
特点，体会到soho的精神文化。
万国银座地处繁华闹市，配套的服务设施很齐全，餐饮配置有西餐厅—
【篇三：
办公楼调研报告】
本科毕业设
调研报告
investigationreport
学院名称：
土木工程与力学学院
专业班级：
土木建筑1002
学生姓名：
指导教师姓名：
指导教师职称：
2014年
6月计
调研报告
1、课题名称
镇江某公园办公楼设计
前言
20世纪90年代以后，随着我国钢材量的不断提高，钢--混凝土组合结构在建筑行业得到了迅速发展，随着建筑造型和建筑功能要求日趋多样化，无论是工业建筑还是民用建筑，在结构设计中遇到的各种难题也日益增多，因而作为一个结构设计者需要在遵循各种规范下大胆灵活的解决一些结构方案上的难点、重点。
由于经济增长方式粗放,带来能源资源的矛盾更加突出:
我们的单位建筑能耗比同等气候条件下发达国家高出2～3倍,建筑能耗高出10%～25%,建筑用钢高出10%～25%,每立方米混凝土多耗水泥80公斤等。
既有建筑中95%达不到节能标准,新建建筑中也仅有不足20%达到节能标准。
公共建筑能耗最高,据有关专家对北京大型公共建筑的调查,北京市大型公共建筑的能耗是普通住宅的10～15倍,全国公共建筑的能耗是普通住宅的大约5倍。
因此我们的建筑规划、设计、施工、监理、检测验收,所有的环节都要树立可持续发展的观念,都要有发展节能省地型建筑的工作思路,都要有推动建筑“四节”（节能、节地、节水、节材）的措施，超绿色建筑、绿色结构、绿色施工方面发展[1]。
2、课题发展现状和前景展望
我国社会的发展和进步速度很快，办公楼设计在现阶段发展也很快，每个城市里基本上都有标志性的办公楼，还有不计其数的中小办公楼，这些办公楼的建成筑就了城市的一道亮丽风景线，更使城市的经济得到了良好的发展。
但是国内外很多专家都发现，有时候环境的压抑可产生工作的压力，如通风不畅，采光不好，这样容易降低工作效率，所以工作环境设计得好的话，可以把很多的问题调节了，这样可以大大的提高人们的工作效率，所以如何把办公楼设计的更好、更合理、更美观，是当今社会的热点之一。
办公建筑作为城市建筑的一种主要类型，在城市的发展过程中起着不可磨灭的作用。
不同时期、不同风格的办公建筑，沿着城市的干道向城市四周展开，从中我们也许可以寻找到城市发展的文脉和城市发展的轨迹。
同时，在一定意义上，办公建筑也成为管理者、规划者素质的综合体现。
直至今日，我国的经济形势，在改革开放政策实施以来，人民的
生活水平逐步提高，伴随着政府体制改革，进行办公设计更新的途径可能有多种多样，目前主要的方式有固定空间多样化类型和大空间灵活化类型。
随着改革开放的深入，我国人民的生活水平大大提高，需要解决的矛盾和问题不断凸显，要在进步的前提下合理地解决问题，我所采用的底部框架，上部砖房的建筑结构形式就是一个很好的例证。
总之，都是为了适应多功能现代化的需求，也就是适用社会发展的需求。
3、结构类型[2]
建筑结构主要有框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构和筒体结构。
框架结构是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。
框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。
剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力。
钢筋混凝土墙板能承受竖向和水平力，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。
剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。
框架剪力墙结构与框架结构的主要区别就是多了剪力墙,框架结构的竖向刚度不强,高层或超高层的框架结构建筑更是如此!
为了解决这个问题故使用剪力墙。
框架-剪力墙结构，又称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。
框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。
因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。
框剪结构的变形是剪弯型。
众所周知，框架结构的变形是剪切型，上部层间相对变形小，下部层间相对变形大。
剪力墙结构的变形为弯曲型，上部层间相对变形大，下部层间相对变形小。
对于框剪结构，由于两种结构协同工作变形协调，形成了弯剪变形，从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比，使结构的侧向刚度得到了提高。
水平荷载主要由剪力墙来承受。
从受力特点看，由于框剪结构中的剪力墙侧向刚度比框架的侧向刚度大得多，在水平荷载作用下，一般情况下，约80%以上用剪力墙来承担。
因此，使框架结构在水平荷载作用下所分配的楼层剪力，沿高度分布比较均匀，各层梁柱[3]
的弯矩比较接近，有利于减小梁柱规格，便于施工。
筒体结构由框架-剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变和发展而来。
筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。
其特点是剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，多用于写字楼建筑。
本工程采用现浇钢筋混凝土框架结构,楼板可采用现浇或预制钢筋混凝土楼板,基础采用柱下独立基础。
4、项目工程概况和设计要点
4.1．建筑设计
（1）建筑初步设计（方案设计）
绘制建筑平面、立面、剖面及构造的方案草图。
（2）建筑施工图设计（绘制施工图）
严格按《建筑制图标准（gb/t50104-2001）》绘制建筑施工图，其中手工绘制3-4张，成果形式及要求：
建筑设计总说明、总平面图（1：
200）、一层平面图（1：
100～200）、其他层平面图（1：
100～200）、屋顶平面图（1：
100～200）、正立面图（1：
100～200）、侧立面图（1：
100～200）、剖面图1个（1个主楼梯剖面）、节点详图2个（1：
10～30檐口、泛水、阳台扶手等）、门窗表、表现图、功能分析图、其他特征平与立面（1：
100～200）、单元放大平面图（1：
50；含设施家具布置）。
4.2、结构设计
（1）确定结构方案，合理选型
根据建筑设计、材料供应和施工条件，合理的确定结构方案和结构布置，完成结构布置草图。
（2）结构计算
在结构布置的基础上，对现浇连续梁、板进行计算，并选取一榀有代表性的框架及柱下基础进行结构设计计算（包括确定计算简图、荷载计算、内力分析及组合、配筋计算等），须有详细的设计计算步骤。
框架设计计算时，要求分别进行手算和电算，并对两者的设计计算结果进行比较分析。
（3）结构施工图绘制及深度要求
结构施工图按照手算设计计算结果，严格按《建筑制图标准》绘制，其中手工绘制2张，成果形式要求：
基础平面结构布置图（1：
100）、基础大样图（1：
20～50）、标准层结构[4]
布置图（1:
100）、屋面结构布置图（1:
100）、框架模板配筋图（1：
20～100）、现浇楼梯配筋图（1：
20～50）、现浇雨棚配筋图（1：
20～50）、连续梁、现浇板配筋图（1：
20～
50）。
4.3、施工组织设计
完成施工组织设计和一个分部工程施工组织设计。
（1）施工组织设计要求：
确定施工部署；拟定施工方案；选择施工方法、施工机械；确定施工顺序、步骤，制定施工技术措施。
（2）分部工程施工组织设计：
分部工程施工组织设计可选作基础工程施工组织设计，要求：
计算工程量；选择施工方法、施工机械；确定施工顺序和步骤，制定施工技术措施；分部工程施工平面图；施工进度计划编制单位工程施工进度计划；对主要材料要编制材料、半成品和零件的消费进度计划（钢材、水泥、木材、砌体材料、门窗等）
（3）成果形式及要求
按《建筑制图标准》绘制：
施工组织设计说明书、主体施工阶段施工平面图、施工进度计划横道图并附说明、施工进度计划网络图并附说明。
[5]
5、对毕业设计的认识
土建类本科专业毕业设计是学校教学计划的最后一个重要环节；是学生综合素质与工程实践能力培养效果的全面检验；是衡量高等教育和办学效益的重要评价内容。
毕业设计的目的是培养学生综合应用所学基础课、技术基础课、专业课知识和相应技能，解决土木工程设计问题的综合能力和创新能力，提高学生的综合素质和分析、处理问题的本领。
6、参考文献
[1]王建国，现代城市设计理论与方法[m]，南京：
东南大学出版社，1991，10；
[2]刘大海，杨翠如：
高层建筑结构方案优选[m]，北京：
中国建筑工业出版社，1998；
[3]高层建筑结构设计，包世华、方鄂华；
[4]建筑结构设计资料图集（上、下）；
[5]土木工程施工，毛鹤琴主编。
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