北清家园项目产品SWOT分析.docx

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北清家园项目产品SWOT分析

北清家园项目产品优势提炼

戴德梁行·泛城综合住宅服务

北清项目工作组

一、区域优势

1.区域价值认知

上风上水：

因为气候条件的影响，北京市场对居住环境有一个根深蒂固的追求上风上水的意识。

因此，整个京西北在市民心目中成为居住环境最理想的区域。

本项目位于北京西北部，是天然的上风上水之地，使项目对目标客户构成较强吸引力的基础价值之一。

人文价值：

判断一个高品质居住环境的核心因素，就是该区域的人气质量。

而人气质量最重要的指标，还不完全是购买力指标，而是居民自身素质，文化修养的高低。

北京历来就是全国的文化中心，集中了全国的文化精英。

而京西北历来就是北京教育、文化、科学技术产业基地，是北京高技术、高学历、高素质人士最为集中的区域，其集中的人才，可谓精英中的精英。

因此，深厚的文化积淀，优雅的人文气质，也是构成本项目最具吸引力的基础价值。

2.原生自然资源优势

区域现有的生态资源较为优良，西北方向上三面环山，林木覆盖率达80%，是北京上风上水之地，水质良好的京密引水渠自东北向西南横贯其中，使这一区域成为京城难得的居住生态区，休闲旅游资源也较为丰富，正在逐步形成以观光、采摘、度假为特色的新型生态旅游度假区。

区域临近沙河和沙河水库，西有海淀后山的百望山大森林，区域环境保护也相对较好，既没有大规模工业污染，也没有大量普通住宅建设。

在本区域周边还保留着大量的文物古迹，向南有颐和园、圆明园，向西则有大觉寺等，是北京历史文化积淀最为深厚的区域。

3.区域配套优势

区域配套的快速提升导致地段价值的快速凸现：

25分钟抵达周边商业、工作中心的快捷之地

作为三面环路的地段，驾车出行的交通便捷性十分突出，第一居所的便捷化充分表露。

潜力区域——趋向均好性的地段

已有和即将实现的商业、医疗、教育、酒店设施全面配套

成长潜力巨大的区域

周边大型商业配套——中关村国际商城年底启动

根据《北京市“十五”时期商业发展规划》，北京将在五环以外的城市西北、东南、东北和西南规划建设4个风格各异的大型多功能购物中心，规划中的西北大型购物中心就是北京中关村国际商城，并将会在今年年底正式启动，初步计划于2008年投入使用。

该商城位于京昌高速公路与北清路交汇处，与本案隔路相临，一期占地62公顷，建筑面积约35万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店为一体的国际一流的大型多功能购物中心，预计投资27亿元人民币。

中关村国际商城主要包括百货公司、品牌专卖店、主题商店、大型超市、中华美食广场、中外主题餐厅、多功能国际影城、商务酒店及各种服务配套设施。

该商城的落成是本区域商业服务功能的重要配套项目和标志性项目，它的建成将极大改善本区域商业服务配套功能和商业的国际化水平，推动西北部区域的建设。

作为奥运商圈内惟一的国际化大型多功能购物中心，中关村国际商城还将成为服务奥运的综合商业配套项目和吸引国内外游客的商业设施，对于促进北京商业发展、吸引外资，也将起到积极的推动作用。

显而易见，本案凭借其地理优势，中关村国际商城的建设对本项目是利好消息。

该商城作为本区域最大的商业配套将极大地提升本区域的人气，吸引更多买家的目光。

对于本案的潜在客户来说，在项目临近的位置有该商城的存在，将在很大程度上给以后的生活提供便利。

因此，该商城的建设将十分有利于本案的销售，可成为本案销售推广的一大辅助卖点。

从目前的区域交通及配套的大幅提升来看，本案原有的一些劣势正逐渐得到改善，地段价值将不断凸现出来。

二、

交通优势

无阻点城市新干线北清路东延

北京市政府于2005年3月公布了“完善天通苑、回龙观地区公共配套建设和环节交通拥堵任务分解”方案，从交通、教育、医疗、配套管理等四个方面制定了政府部门任务的分解，共有18项任务将陆续落实。

其中包括了北清路东延工程，并将于年内开工。

这条未来的奥北新干线，东西向横贯海淀区、昌平区和朝阳区，西连IT重镇中关村，东接首都机场高速公路，建成后将连接中关村与望京地区，成为北部一条重要的东西城市干路，将大幅提高西北区域的通行能力。

北清路东延后，本项目可经由北清东路直接与东北区域相连，到达首都机场，成为由山后中关村科技园去往东北部的必经之地，区域客户出行将更为便利，并可吸引部分东北区域的潜在客户。

京包快速路规划

2005年,本市还将续建和新建7项高速公路项目，其中京包高速（五环路至市界）为其一。

由于目前八达岭高速公路已经车满为患，所以北京市准备修建一条北京到包头的快速路，以缓解山西和河北方向进京大货车给八达岭高速公路带来的压力。

根据规划，京包快速路的建设标准很高，在六环以外将按照高速公路的标准建设，六环内则按照城市快速路的标准建设。

目前，京包快速路正在进行前期的准备，预计今年下半年可能启动，该铁路将延长至昌平新城，建成后将成为中关村中心区内部一条南北向主干道，不仅对八达岭高速路的拥堵能够起到缓解的作用，对解决天通苑、回龙观地区居民的出行都将有很大的帮助。

对本案也是一条利好消息，将使本案交通更为快捷。

八达岭高速路改造

八达岭高速公路西侧辅路在05年6月底扩宽到12米。

八达岭高速公路回龙观地区东西侧辅路按平原二级公路标准扩建。

西侧辅路工程现已开工，道路全长900米，设计路面宽12米，改造公交港湾1处，现正在进行排水工程的施工，工程将于6月底前完工；东侧辅路全长3055米，设计路面宽12米，改造公交港湾2处，计划4月底前开工，2005年底前完工。

改造工程完成后有望改善区域的交通状况。

三、景观优势

从地块条件看，本案拥有高达15万平方米的集中绿地景观，形成一个小区业主独享的私家公园，是本项目最大的卖点之一。

通过对认领绿地的适度景观改造，建立过渡空间，全面提升环境品质。

绿化隔离带与社区内部景观形成相互渗透和关联的统一互动关系，扩大社区的领域感和提升总体地块的专属环境特征，使客户建立良好的项目认知，同时也是本项目最大的价值所在。

从既定的景观设计来看，本项目的园林景观具有如下特色：

1.多重景观过渡

本项目的景观从外到内依次为：

集中绿化隔离带——组团景观——楼前绿地——户内庭园，形成多级景观过渡。

本项目紧临京昌高速公路，虽然提供了交通出行的方便，但难免会形成视觉和噪音污染。

而本项目的绿化隔离带东侧宽度为100米，北侧宽度为200米，具有良好的阻隔作用。

2.地形多样化，景观多层次

通过开挖、堆填，按照场地土方自平衡的对绿化隔离带内地形整改，在公园内形成坡地景观、台地景观、峡谷景观、平地景观等多种景观带。

3.

景观内容丰富

在整个15万平方米的公园内，拥有多种景观主题。

如：

缓坡草坪、跌水瀑布、树池、临水栈桥、林荫健身广场、健身漫步道等。

不仅能为业主提供将康的保障，同时也能为业主提供休闲、娱乐、交际的良好环境。

四、建筑优势

整个规划设计的空间完整、统一，与景观搭配，建筑空间的塑造上具备亲切、宜人的居住建筑特征。

五、户型优势

1.户型总体评价：

本案所有户型产品分为：

双拼、联排、叠拼，主力户型为联排和叠拼。

总体来看，在总价得到有效控制的情况，户型空间经过精巧编排，充分满足了TOWNHOUSE产品所应具有的功能，使性价比得到提升，针对西北区客户需求上，做到了有效对位。

2.停车位：

基本上保证每户均拥有停车位。

其中多数能做到封闭式户内车库。

无形中加大了项目价值。

3.私家庭园：

多数户型拥有私家庭园。

在庭园设计上，台地、平地、下沉式庭院的结合，形成丰富的户外空间层次，相对独立且又互为贯穿，形成独具特色的休憩场所。

4.露台：

每户均有较大面积露台，形成中产阶级生活中不可多得的亮点。

5.挑空空间

多数户型在客厅中进行挑空设计，使室内采光更充分，观景面更大；也令户内空间更加具有情趣。

6.多错层设计：

在部分户型上，针对较为年轻的客户，根据空间的不同功能进行错层设计，并在空间组织上形成多层次空间的转换，满足年轻业主对空间多样性的要求，使家居生活充满了随处可见的乐趣。

7.地下室：

多数户型拥有地下室，不仅满足生活中不可缺少的实用功能，如储藏空间、佣人住所等；同时提供给业主更多的家庭娱乐场所，如影音室、健身房等，令TOWNHOUSE产品在功能上更加完善，生活品质得到更大提升。

六、小区配套优势

1.小区会所

小区主会所位于小区西南部，不仅补足了小区南部景观，且与东、北部公园形成功能上的呼应与互补。

会所根据业主的身份、品位，设立健身房、茶社等高品位休闲场所，同时也配备部分商业功能，满足小区业主生活所需。

2.社区外围加油站

社区东北部临近高速公路辅路的加油站本身会造成景观上的不利，但经过改造后成为汽车服务中心，拥有便利店、洗车房等设施。

由于本项目目标客户大多数拥有私家车，该汽车服务中心不仅能为业主爱车提供完善、便利的服务，同时也为社区居民日常购物提供了方便。

七、企业品牌优势

中嘉地产作为三元企业集团的下属项目公司，其雄厚的企业品牌积淀，也是本项目在市场运作中不可获缺的基础价值构成之一。

在北京房地产市场，特别是中高端项目上，客户对企业的实力极为关注。

在客户心目中，一个企业是否具备强大的实力，是其购买产品时重要的衡量标准。

而三元集团长期积累下来的企业品牌，足以令客户相信其实力能保证项目的成功。

因此，在市场宣传上，企业品牌也应保持足够的力度，以增强客户信心，促进销售顺利进行。

戴德梁行北清项目工作组

2006年1月22日