青岛写字楼市场调研报告.docx
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青岛写字楼市场调研报告
第1章青岛写字楼市场分析
1.1写字楼市场板块分布
青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。
主要聚集在以下板块：
核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。
纵观2005年写字楼市场发展态势，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。
以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。
1.1.1区域特征
1.1.1.1CBD核心区域
2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。
将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。
2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。
去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。
区域内在售楼盘有：
TOP·颐和国际、福林大厦等项目。
1.1.1.2山东路沿线区域
山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。
现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。
从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。
山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。
从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：
江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。
以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字楼项目推向市场。
1.1.1.3辽宁路周边区域
辽宁路周边多以商住两用楼为主、客源以中小企业为主，因为青岛市未来科技街的规划出台，客户的类型多为电子、科技产业。
该类企业对此区域办公地点的需求有限，而未能带动专业写字楼的发展。
1.1.1.4团岛周边区域
团岛及八大峡周边区域属于传统老城区，区域内拥有与东部一样优良的海景资源，但是由于经济发展落后于东部新城的步伐，办公环境比东部较差。
写字楼多为商住两用型，缺乏明确的概念定位。
下文将从租售价格、租售率、装修配套等方面对各个区域板块的写字楼市场做出对比分析。
1.1.2区域租售价格对比分析
区域名称
平均售价
（元/平方米）
平均租价
（元/天/平方米）
核心CBD区域
9000
2.5左右
山东路区域
8000
2左右
辽宁路周边区域
6000～6500
1.8左右
中山路、团岛周边
6500左右
1.5左右
CBD区域内在金融、商业、餐饮等服务配套方面都比较齐全，青岛市的大型公司、外资企业大多选择在该区域内办公，因此区域内租售价较高。
随着山东路的扩宽，山东路区域内的楼盘租售价格将进一步提升。
例如，现在广发金融大厦在售价和租金方面，也有很大的调整，现在26至28层均价已经接近8000元，这些楼盘价格的调整，是紧紧围绕山东路改造而提升的。
辽宁路周边区域写字楼租售价格较低，主要是由于其区域内的客群对办公地点的需求量及办公条件有限，没有带动区域内写字楼价格上升。
由于中山路附近及瞿塘峡路周边是传统老城，凭借优良的海景，自然环境较好但其办公内部环境比其他区域较为逊色，所以租售价也偏低。
1.1.3装修配套对比分析
区域名称
装修
配套
核心CBD区域
外立面主要以玻璃和金属为主，大堂多采用现代风格设计，室内墙面以涂料为主。
除电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、餐厅、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施。
山东路周边区域
外立面主要以玻璃为主。
写字楼内部设有商务中心、员工餐厅、票务中心等设施
辽宁路周边区域
以商住楼为主，外立面多用瓷砖，多数为毛坯房。
局限于有无电梯、供水配电、消防等最基本的设施
中山路、团岛周边
外立面多为面砖和涂料、室内多无装修。
餐厅、电梯、停车场。
CBD区域内的写字楼配套设施较其他区域完善，除电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、餐厅、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施；山东路区域内的写字楼内部设有商务中心、员工餐厅、票务中心等设施，还需进一步提升和完善其配套标准。
辽宁路周边的内部配套还局限于有无电梯、供水配电、消防等最基本的设施，写字楼的定位理念没有上升到一定的高度；中山路及其周边写字楼多为商住两用型，对写字楼没有明确的概念定位。
例如，区域内的百盛大厦综合拥有商场、娱乐场所而且可以居住，没有明确的定位宣传，但是无论从楼宇配置还是物业费用都代表区域内的最高水平。
上述内容比较分析了板块间的差异，下文主要结合核心CBD区域和山东路周边区域的在售项目及近几年内的代表楼盘对写字楼市场的微观层面作出具体分析。
1.1.4区域供给市场分析
1.1.4.1新增供给楼盘分析
CBD区域和山东路周边可谓寸土寸金，在土地日益稀缺的形式下，2005年仍有少量新楼盘推向写字楼市场，楼盘平均价格和主力面积等指标如下表所示：
区域
项目名称
建筑面积
物业类型
销售均价（元/平方米）
主力面积（平方米）
CBD
区域
TOP·颐和国际
75000
写字楼
13500
50-120
福林大厦
22000
写字楼
8000
可分割
山东路区域
国华经典
67925
商住
9000
204-418
金孚大厦
62218
写字楼
9000
55-162.8
江山帝景
75000
商住
11000
150-170
从两个板块销售均价的比较发现，两个板块虽然地理位置很近，但是由于板块经济发展程度不同，以及与海岸线的距离不同，板块之间价格存在较大差距。
这从一定程度反映了核心CBD区域还具有明显的区位优势，其经济发展影响力并未泛化波及到相连的山东路沿线，CBD区域的办公需求比较旺盛，CBD区域也成为潜力写字楼板市场区域的强劲竞争对手。
1.1.4.2近年投入使用的写字楼情况
下表分别为核心CBD区域和山东路区域近几年内投入使用的写字楼的基本信息，由下表可以看出各个楼盘都有一定比例的面积正处于销售或者招租中，因此都会有一定比例的空置面积。
各个写字楼的分隔比较灵活，通常将比较高的楼层服务于大客户，用于整层出租或出售，这样有利于降低写字楼的空置率，带来比较稳定的收益，有利于提升写字楼的整体形象，如青岛国际金融中心。
另外一部分写字楼以自由分隔方式灵活性特征，吸引中小企业入驻，如黄金广场。
核心CBD区域楼盘表
物业名称
总建面（平方米）
在租/售面积（平方米）
标准间面积（平方米）
国际金融中心
110000
25000左右
3～24层自由分隔其余的整层出租或售
远洋大厦
40000
2000左右
100多㎡的为主
中港大厦
25000
出租率为100%
80～160㎡之间为主
新世界数码港
91000
8000左右
自由分隔
丰合广场
74800
35000左右
97～201㎡
世纪大厦
54700
5000
99～300㎡
黄金广场
80000
15000
自由分隔，80～165㎡
青岛贸易中心
120000
6000
20～200㎡
海信大厦
56000
1500左右
自由分隔
华仁大厦
68000
7000
350㎡
华欧英得隆大厦
51764平方米
2000
150-200㎡
山东路区域楼盘表
物业名称
总建面（平方米）
在租/售面积（平方米）
标准间面积（平方米）
广发金融大厦
38000
约5000
自由分割
深业中心
27000
1600左右
150㎡为主
银河大厦
30000
3500
自由分隔
以100多㎡的为主
1.1.4.3各物业入住客群分析
从下表可以看出，高档物业入驻客群中外资企业和大型企业较多，中档物业中民营企业较多。
在行业分布特征上以贸易、航运、金融类企业为主，大多数公司属于驻青岛办事处。
物业名称
入住客户
青岛国际金融中心
香港贸易发展局、英豪保险经纪、英派斯健康股份公司等
中港大厦
中港第一航务局、航运代理类较多。
世纪大厦
中海集团、青岛建行工程造价咨询中心、鹏达船务、证监会青岛建管局、泰发集团、东方国际物流、德隆纺织、新永安集团、浪潮通软、东南亚海运、中国电信、富海货运等
丰合广场
欧洲林业、三洋半导体、青岛招商局、工商银行、青岛国际银行、美国先锋货运、日本烟草等
华仁国际大厦
安泰信房地产、嘉元地产、青岛顺驰房地产、中国石化、富合贸易、中远物流、万国经贸。
深业中心
通惠实业、荣迪电子、海南白马媒体投资青办、凌云地产经纪、上海深索仪表等
银河大厦
华夏银行、中国船社、雀巢咖啡、中国科技证券、胜利油田青办等
从入住企业的行业分析：
根据网络、媒体资讯以及对于区域内主管部门的拜访中得知，区域内的客户比例为：
航运、贸易类占70%左右，实业类占20%，金融类占5%，其他占5%。
从这两个板块市场的客户需求分析，在未来的1～2年之内，写字楼客户的行业特征仍然以航运、贸易和实业类为主，在奥运经济的拉动下，办公用途的需求量预计将稳步上升。
从主要入驻企业的类型分析：
大型国内知名企业，以购置土地自建或大宗购买办公楼为主。
中小型企业多以购买或租赁较小面积的物业为主，所需面积一般在80～400平方米之间。
在调研中了解到入驻客户在选择办公地点时，主要考虑以下因素：
地缘优势----道路畅达、交通便利、周边金融、商务、生活配套齐全；聚集效应----各个物业办公地点相对比较集中，由此而产生的“聚集效应”也成为吸引客户的因素。
1.1.4.4各物业租售价格分析
核心CBD区域楼盘表
物业名称
租价（元/天/平方米）
净价
售价（元/平方米）
青岛市国际金融中心
3.5
10500
远洋大厦
1.8
/
中港大厦
3
/
新世界数码港
2.5
/
丰合广场
4
10000
世纪大厦
3
10000
黄金广场
2.5
/
青岛贸易中心
3
/
海信大厦
3～4
/
华仁国际大厦
3.5
10500
山东路区域楼盘表
物业名称
租价（元/天/平方米）
净价
售价（元/平方米）
深业中心
1.1
/
银河大厦
1.8
/
比较两个区域内的写字楼，CBD区域租金价格水平较高，而山东路周边写字楼多为出租使用。
1.1.5小结
从青岛市写字楼楼盘开发企业来看，主要有专业房地产公司，各类大型企业包括银行和商场等。
地产开发公司开发的项目主要推向销售市场，大型国有企业或者事业单位投资的写字楼主要推向出租市场。
这基本是由写字楼市场开发及使用特点决定的：
一、写字楼价格高。
只有少量的大企业才有经济能力购买，与住宅市场相比市场需求不旺,开发风险大，地产商更愿意投资于住宅市场开发。
二、开发资金压力大。
三、资金回收周期长。
租用的客户比购买的客户多，因此回收期太长。
四、开发风险大。
在相同的地段，投资相同规模的写字楼投入成本比住宅大得多，而资金回收期长，受政策、经济形势影响大，风险较大。
近年内，写字楼市场供应数量较多，而且在板块区域上也发现了明显的变迁，能否有符合客户需求的楼盘则取决于开发商的理念是否迎合消费群体的具体需求。
崂山商务区和西海岸则是青岛写字楼市场的潜力区域。
崂山区房地产开发主要集中在海尔路两侧，区域内的商业楼宇也占据较大比例。
西海岸的写字楼则主要集中于唐岛湾区域及长江路沿线。
崂山区和西海岸的快速发展为写字楼市场创造了巨大的需求空间。
高品质、智能化、配套齐全、物业管理到位的新型写字楼成为时代必需的产物。
在2005年西海岸的写字楼集中放量，鼎业大厦、地丰大厦、国际贸易中心、富瑞大厦、建国大厦等一批高档写字楼陆续投放市场。
崂山区有数码科技中心、海同峰汇、莱钢大厦等写字楼。
第2章崂山区写字楼市场分析
2.1崂山区近期规划
2006年崂山区政府结合“十一五”发展规划，明确今年崂山区的重点发展。
与本项目所在区域密切相关的规划如下：
2.1.1旅游发展规划
在旅游发展方面，沿海“一线四点”建设，将仰口国际旅游度假区建成国际会议中心、高端接待中心、旅游度假中心和高档生活居住区，将啤酒城改造成集啤酒、商业和商务三位一体的地下城和空中城。
在节会方面，将继续举办国际啤酒节、旅游文化节、樱桃节等传统节会。
在设施配套方面，围绕吃、住、行、游、购、娱六要素，加强一批星级酒店和度假式酒店建设，营造安全舒适的旅游环境、娱乐购物环境和生活环境，进一步增强崂山旅游的吸引力。
崂山区提出的加快推进沿海“一线四点”项目的建设。
“四点”是指麦岛家园、极地海洋世界、现代艺术中心、石老人海水浴场改造与休闲健身俱乐部，“一线”是指串联“四点”的滨海步行道崂山段。
麦岛家园是对三个麦岛社区实施拆迁改造，将建设成集居住、商业、休闲、娱乐于一体的一流精品社区。
极地海洋世界项目位于东海路以南、青岛海洋游乐城以东，占地面积386亩，共投资两亿美元，将建设极地海洋动物展示和表演、海洋博览与海洋科普展示、高科技娱乐设施及配套服务设施、渔人码头等。
该项目已于去年6月开工建设，预计2006年11月建成。
青岛现代艺术中心项目该项目位于海滨雕塑园以东、东海路以南，占地面积50亩，总投资3亿元，主要包括艺术家创作中心、艺术展示和体验中心、儿童艺术天赋发展中心三部分。
去年12月开工建设，2006年10月竣工，建成后将形成一个具有浓郁海洋文化特色的艺术主题广场。
石老人海水浴场改造项目该项目占地面积600亩，计划总投资2亿元，已于2004年10月开工，预计2005年7月投入使用。
改造后的石老人海水浴场将成为全视觉、全开放、全季节的国际一流综合性旅游度假沙滩。
滨海步行道崂山段工程项目该项目主要包括自小麦岛至石老人9.2公里步行道、景区和节点，总投资约1.5亿元。
目前，已经完成施工图的设计、工程招投标、挡浪坝及海岸线的测绘等工作，西段（雕塑园至海江路段）已开工建设，预计2006年10月竣工启用，建成后将为青岛东部沿海一线增添一条休闲式景观大道。
2.1.2商贸发展规划
在楼宇总部、商贸经济发展及现代城市服务业方面，城市服务业是城市化建设相伴生的新型产业。
崂山独特的区域位置、地缘优势、产业特点和资源条件，决定了现代服务业必将成为未来城市产业体系建设的重要支撑。
一方面，要以两线（海尔路、香港路沿线）、三区（商务一区、二区、三区）、四类项目（企业总部型、现代商贸型、商务办公型、金融文化型）为重点，加快20多个投资过亿元的大项目建设，尽快将崂山打造成高水平的中央商务区。
另一方面，以激活消费市场与繁荣商贸流通并举，服务生产发展与群众生活并重，重点以啤酒城、海尔路南端、山东头为重点的海尔路商贸片区，以上海实业、石老人休闲健身区为重点的东海路商贸片区，以汽车城、泛美国际为重点的张村河沿岸商贸片区，以大拇指广场重点的浮山商贸片区等四个商贸片区建设，加速集聚人流和商气。
崂山区提出的总部经济，是崂山区大项目建设中一个鲜明的亮点。
对自身优势的清晰判断和因势利导，使得崂山正在成为企业总部的汇聚之地。
而随着企业总部的入驻，不仅在建筑上出现更多的高层楼宇，还将带来更多的衍生效应，例如在人才结构的改善，餐饮、会议、观光、旅游、休闲经济以及楼宇外围某些特色街的形成和发展方面等。
2.1.3海尔路周边规划
崂山区委、区政府已将续写海尔路商贸大道的规划列入“十一五”规划中。
规划设想，在现在的基础上，用5到10年的时间，把海尔路精雕细刻为青岛市乃至山东半岛著名的CBD（中央商务区）。
规划中，海尔路的南端将继续保留旅游功能，并将对香港东路以南的区域进行拆迁改造，使现在的停车场位置旧貌换新颜，成为一个与石老人海水浴场、现代艺术中心等景点融为一体的休闲广场。
道路两边与海水浴场周边的部分建筑可能也要进行改造，建设起与旅游景区相适应的现代化建筑。
海尔路的中段最具看点的是商贸服务业。
随着山东头村的改造，莱钢大厦、凯宾斯基五星级酒店的建设。
该区域还将建有泛美国际、万豪等星级酒店，以补充现在整个海尔路商贸大道餐饮业的薄弱，促进现代服务业发展。
商务一区和商务二区的中商集团总部、建飞大厦、等部分大项目也将在近期开工建设。
在北段，证大凯伦商业广场将开工兴建，它的建成将与这条产业带上的商业设施一起打破目前的市区商圈格局，开拓新的消费领域和区域。
另外，为了给CBD的建设提供金融服务的强力支撑，该路段沿线还将建设一批金融服务楼宇，包括海协信托等项目。
而随着海尔信息工业园和朗讯全球技术支援中心等一批高新技术产业项目的建设，北段的工业经济实力将更为强盛。
2.2房地产市场分析
2.2.1住宅市场简析
2005年，崂山区内一直备受关注的浮山后板块因大盘的崛起，成为房地产市场新的热点区域。
鲁信长春花园、海尔东城国际等大盘的入世，不断拉高该区域内的房产价格，浮山后板块已经转变为中、高档住宅云集的板块。
在海尔路商务区，由大荣置业有限公司投资建设的崂山国际花园，双福花园都是在建设中的高档住宅区。
石老人沙子口板块，在市场进入调整的背景下，恒基新天地以22800元的起价入市，再次印证该区域的豪宅迭出的特征。
在三姜一湾区域。
颐中和环宇合作成立中宇置业，三姜一湾旧村改造项目位于崂山区南部沿海，北靠崂山南向大海，东临崂山风景区，西接崂山区政府和石老人国家旅游度假区。
崂山区城市建设中最为重要的一个项目是城市村庄改造。
麦岛片区改造项目包括大麦岛、徐家麦岛和王家麦岛3个村，由鲁能仲盛置业（青岛）有限公司投资20亿元建设，占地面积1100亩，总建筑面积110万平方米。
另外，石老人村改造项目一期工程6.4万平方米于2004年10月20日综合竣工验收；二期工程18万平方米，三期工程1万平方米也将陆续开工；总建筑面积35.8万平方米的金家岭村改造项目已于2004年底开工，预计2007年全面完成交付使用。
2.2.2写字楼市场分析
2.2.2.1供给市场分析
崂山区住宅市场起步时间较早，服务业在崂山经济结构中相对薄弱，这种不平衡从某种程度上将成为崂山今后迅速发展的制约。
对商务一、二区的规划，大型商贸楼宇、酒店、商贸中心、会展中心的建设，则恰好弥合这一差距。
区域内正在规划和建设中的项目如下：
国际会展中心二期项目位于苗岭路会展中心一期东侧，由青岛国际会展建设管理中心投资建设。
占地面积80亩，总建筑面积6.9万平方米。
上实综合商业中心项目位于香港中路北侧、松岭路东侧，占地74亩，总建筑面积15.5万平方米，主要建设综合商业中心项目，包括综合商业、高档餐饮、娱乐、特色文化酒吧以及写字楼和商住。
泛美国际商务中心项目位于青银高速公路青岛入口处，崂山区李山东路以东、辽阳东路以北，占地面积150亩，主要建设1008个客房的五星级Marriott酒店（万豪酒店）。
莱钢建设集团总部大厦项目位于商务一区，由莱钢建设集团投资，占地面积20亩，总建筑面积7.8万平方米，主要建设莱钢集团总部商务办公楼及五星级酒店。
数码科技中心大厦项目位于商务一区，占地面积25亩，总建筑面积8万平方米。
区域内目前内推向市场写字楼项目有数码科技中心和海同峰汇。
新盘海同峰汇的写字楼仅用于出租，平均租金价格约为1.4元/天平米，全年租金每平米510元，写字楼平层整体面积为680平米，通常分割为三部分，1至3层为商业。
数码科技中心的写字楼部分，10层以下为SVO，层高3.5米，以120平米为单位出售，可以多个单位组合，均价9000元/平方米，10层以上为LOFT，层高6.1米，均价13000元/平方米。
2.2.2.2租售价格分析
项目所在区域周边写字楼项目较少，但是商住楼的供给量较大，有办公需求的客户被商住两用的公寓分流，如中惠雅园、中南公寓、裕龙大厦等项目内有办公需求的客户数量较多。
结合商住楼在二手房市场销售价格和租金水平分析，详情见下表。
项目名称
物业费
面积㎡
楼层
户型
租价/年
售价
中惠商住
1.2元/平方米
144
12
套二
6万
---
中惠商住
1.2元/平方米
152
13
套二
6.5万
---
中惠商住
1.2元/平方米
157.78
8
套三
6.5万
----
中惠商住
1.2元/平方米
132
10
套二
5万
----
中惠商住
1.2元/平方米
174
16
套三
7万
----
裕龙大厦
1.8元/平方米
177
5
套二双厅
5.8万
----
裕龙大厦
1.8元/平方米
193.45
3
套三双厅
6万
9700元
裕龙大厦
1.8元/平方米
174.95
9
套三双厅
6万
----
裕龙大厦
1.8元/平方米
157
10
套二双厅
6.5万
1万元
中惠雅园
2元/平方米
137.8
7
套二
4.2万
----
中惠雅园
2元/平方米
152
16
套二看海
4.6万
7300元/平米
中惠雅园
2元/平方米
137
11
套二
5万
------
项目所在区域内真正意义上的写字楼只有澳柯玛大厦，租金价格为2.0元/天/平米，6层以下每层分隔的面积为30-200平米，楼上为整层使用。
东海路沿线有凯旋商务楼，平均租金价格为1.4元/平方米/天。
2.3小结
从青岛写字楼市场发展来看，近几年内写字楼的租金价格与销售价格并未有明显的增长趋势，2004年高标准写字楼的租赁价格指数为98.4%，较上年降低了1.6个百分点。
然而2004年青岛市的普通住宅价格指数较上年增长了14.8个百分点。
青岛市写字楼市场相对于涨幅明显的住宅市场略显低迷，在海尔路周边区域也是这样，附近的二手房的价格约为8800元/平方米，（根据房屋具体装修情况略有不同）新楼盘数码科技中心的写字楼价格为9000元/平方米。
住宅价格的上涨相对增加商用物业的运营成本。
从写字楼的等级标准来看，其标准包括甲级写字楼、乙级写字楼和商住楼，崂山区写字楼市场供给的产品主要为商住楼，表明在该区域内写字楼的客户多为中、小型公司或成长型公司，因此客户的稳定性相对较低。
而像澳柯玛大厦稍高品质的写字楼项目，客户多数为青岛本地的大型企业，公司的知名度及资金实力较强，因此客户的稳定性也相对较高。
区域内缺乏高标准配套的写字楼，现有的写字楼缺乏明确的产品定位，这一市场空白点为项目未来的发展带来了机会。
第3章典型个案分析
这些个案楼盘主要选自青岛当前市场上的在售项目，综合考虑项目的规模、档次、市场定位及客户构成等方面；通过系统的调研和分析，遴选金孚大厦、青岛国际金融中心、福林大厦、江山帝景、国华经典、TOP颐和国际、数码科技中心等楼盘，整理分析其个案以期对贵公司项目起到借鉴作用。
3.1金孚大厦
项目概况
项目位于CBD商务区次中心区域，山东路22号；由山东省金富房地产有限公司开发。
项目周边交通便利，周边有银行、电信、星级酒店等。
租售价格及租售率
租价（元/天/平方米）
起价（元/平方米）
均价（元/平方米）
升级会员 