房地产估价理论与方法第八章成本法及其应用.docx

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房地产估价理论与方法第八章成本法及其应用

第八章　成本法及其运用

【本章的特点】

　　■考题所占分值大

　　■理论性非常强，技术含量高

　　■计算题多，难度大

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

第一节　成本法概述

　　本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。

　　1.成本法是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

先把房地产价格分成各个组成部分，分别求取出各个组成部分的价值，再将其相加。

　　本质，是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价格。

　　优点：

价值易于区别项目构成，测算有依据

　　成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

【2009年真题】

　　提示：

参见教材P269

[答疑编号0101]

　　『正确答案』正确

　　2.成本法的理论依据（熟悉）——生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。

　　从卖方看，房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润

　　从买方看，房地产价格基于社会生产成本，如果高于社会成本，则购买不合适，不如自己开发

　　均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润

　　3.成本法适用的估价对象（掌握）

　　适用对象：

新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而不适用收益法的房地产，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单纯的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目

　　不适用的对象——建筑物过于老旧的房地产

　　4.成本法估价需要具备的条件（掌握）

　　条件：

自由竞争，商品本身可以大量重复生产

　　注意事项：

应采用客观成本而非实际成本；在客观成本的基础上结合选址、规划设计条件等的分析进行调整；在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整

　　5.成本法估价的操作步骤（熟悉）

　　弄清估价对象房地产的价格构成

　　测算估价对象重新购建价格

　　测算建筑物折旧

　　求取估价对象积算价格

　　在运用成本法时最主要的有（　）。

　　A.区分计划成本和实际成本

　　B.区分实际成本和客观成本

　　C.结合实际成本来确定评估价值

　　D.结合实际开发利润来确定评估价值

　　E.结合市场供求分析来确定评估价值

　　提示：

参见教材P272

[答疑编号0102]

　　『正确答案』BE

第二节　房地产价格构成

　　房地产价格构成（7项）：

土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。

　　1.土地取得成本

　　市场购置下的土地取得成本（两项构成）：

土地使用权购买价格，买方缴纳的税费

　　征收集体土地下的土地取得成本（五项构成）：

土地使用权出让金，城市基础设施建设费，征地补偿安置费，相关税费，地上物拆除、渣土清运和场地平整费。

　　征地补偿安置费用（四项构成）：

土地补偿费+安置补助费+地上附着物和青苗补偿费+安排被征地农民的社会保障费用

　　相关税费（四项税费）：

征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金+政府规定的其他有关费用

　　征收国有土地上房屋的土地成本

　　房屋拆迁补偿安置费用（五项）:

房地产补偿费+搬迁补助费+过渡补助费+安置补助费+征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费（注：

不含被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额）

　　相关费用（四项）:

房屋拆迁服务费+房屋拆迁估价费+政府规定的其它有关费用

　　2.开发成本：

勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费，基础设施建设费，公共配套设施建设费，其他工程费，开发期间税费

　　3.管理费用,是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出,一般按土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算。

　　4.销售费用，指销售房地产的必要支出。

分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用，一般按售价的一定比例测算。

　　5.投资利息

　　房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息

　　包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用（四项），无论其是来自借款资金还是自有资金。

借款要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即要考虑机会成本

　　投资利息的计算（五方面）

　　应计息项目（四项）：

土地取得成本，开发成本，管理费用，销售费用（注：

销售税费一般不计利息）

　　计算周期，计算利率的单位时间，可以是年、季、月

　　计息期——估算建设期

　　计息方式——单利和复利两种方式

　　利率——当利率的时间单位与计息周期不一致时，会出现名义利率与实际利率的差别

　　单利计息和复利计算两不吃亏的利率关系

　　某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。

该地块可转让土地的应计成本是（　）元/m2.【2009年真题】

　　提示：

参见教材P281

[答疑编号0103]

　　『正确答案』C

　　『答案解析』

　　开发成本、管理费用、销售费用3亿

　　投资利息3*【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元

　　总成本=31061.23万元

　　单位成本为310.61

　　可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87

　　成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（　）。

【2009年真题】

　　A.土地取得成本

　　B.开发成本

　　C.管理费用

　　D.销售费用

　　E.销售税费

　　提示：

参见教材P279

[答疑编号0104]

　　『正确答案』ABCD

　　某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。

这块地的面积是10000平方米。

采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。

　　提示：

参见教材P280、P281

[答疑编号0105]

　　『正确答案』B

　　『答案解析』540×（1.082-1）+90×（

　　=89.86+11.01+2.35=103.22

　　计算建设期

　　建设期的起止点

　　起点——取得房地产开发用地的日期

　　终点——估价对象开发完成的日期成本法估价要假设估价对象是在估价时点时建成

　　建设期的构成

　　建设期＝前期＋建造期

　　前期——自取得房地产开发用地之日起至动工开发之日止

　　建造期——自动工开发之日起至房屋竣工之日止

　　建设期的估算方法

　　可以采用类似于市场法的方法，通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整来求取

　　规定：

各项金额均应按他们在估价时点的正常水平来估算，而不是按它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。

一般不考虑预售和延迟销售。

费用在所发生的时间内均匀发生，可以假设发生在期中

　　6.销售税费：

销售税金及附加（两税一费，即营业税、城市维护建设税、教育费附加，为售价的5.5%）

　　其他销售税费：

印花税、交易手续费等

　　特定规定，销售税费不包括应由买方缴纳的契税、土地增值税和企业所得税（这些进入了买方的购置成本）

　　7.开发利润

　　开发利润指房地产开发商的利润而非建筑承包商利润。

　　开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。

　　开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利率。

　　根据不同的基数，有不同的利润率指标。

（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）

　　直接成本利润率

　　投资利润率

　　成本利润率

　　销售利润率

　　直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小

　　某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。

该幢写字楼的销售利润率为（　）。

【2009年真题】

　　提示：

参见教材P283

[答疑编号0106]

　　『正确答案』B

　　『答案解析』

　　土地投资1000万

　　开发成本和管理费用1200万

　　投资利息1000*【（1+10%）1.5-1】+1200*【（1+10%）0.75-1】=242.61

　　销售费用3000*2%=60

　　销售税费3000*5.5%=165

　　销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39

　　销售利润率=332.39/3000=11.08%

　　某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（　）元/㎡。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　提示：

参见教材P282～284

[答疑编号0107]

　　『正确答案』D

　　『答案解析』

　　开发利润＝（土地取得成本＋开发成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150

　　土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润率

　　＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000

　　利用销售利润率计算出的房地产价值

　　房地产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋利润

　　销售税费＝房地产价值×销售税费率

　　开发利润＝房地产价值×销售利润率

　　房地产价值

　　某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。

　　【2009年真题】

[答疑编号0108]

　　『正确答案』正确,参见P283

　　『答案解析』计算投资利润率时，投资成本主要是土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用这四个项目，投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。

土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。

第三节　成本法的基本公式

　　1.成本法最基本的公式（掌握）

　　房地产价值＝重新购建价格－折旧

　　2.适用于新开发的房地产的基本公式（掌握）

　　新开发房地价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

　　新建成的建筑物价值＝建筑物建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

　　新开发的土地价值＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

　　3.适用于旧的房地产的基本公式（掌握）

　　房地合一时，旧的房地价值＝房地重新购建价格－建筑物折旧＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧

　　只计算建筑物时，旧的建筑物价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧

第四节　重新构建价格的求取

　　1.重新购建价格也称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况下的估价对象的必要支出及应得利润。

　　重新购建价格就是估价时点的价格，是客观的价格，是在全新状况下的价格。

　　下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（　）。

　　A.重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

　　B.重新购建价格是在估价时点的价格

　　C.重新购建价格是客观的价格

　　D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

　　E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

　　提示：

参见教材P287、P288

[答疑编号0201]

　　『正确答案』ABCD

　　2.重新购建价格的求取思路（熟悉）

　　思路一：

房地合一，模拟开发。

思路二：

房地分离，分别测算，相加求取

　　单纯土地，假设土地上没有建筑物直接测算土地部分，有时要考虑土地上已有建筑物导致的土地价值减损

　　单纯建筑物，假设在没有建筑物的空地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出及应得利润。

也可等于支付总承包商的所有费用＋发包人的其它必要支出＋发包人的应得利润

　　3.建筑物重新购建价格的求取方式（掌握）

　　重建成本：

相同的材料＋相同的技术＋估价时点的价格＋与原物相同

　　复制，适用于有历史或美学价值的建筑物

　　重置成本（注意与重建成本的区别）

　　估价时点材料（新材料）＋估价时点技术（新技术）＋估价时点的价格＋同等效用

　　替代，适用于一般项目

　　一般情况下重置价格低于重建价格

　　建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。

（　）

　　提示：

参见教材P289

[答疑编号0202]

　　『正确答案』错

　　『答案解析』此为重建价格

　　4.建筑物重新购建价格的求取方法（掌握）

　　建筑物重新购建价格＝建筑安装工程费＋专业费用＋管理费用＋销售费用＋投资利息+销售税费＋开发利润

　　求取方法有：

单位比较法，分部分项法，工料测量法，指数调整法

　　单位比较法的实质是市场法。

即修正：

将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。

具体有：

单位面积法和单位体积法

　　分部分项法的实质是由部分加总成整体。

注意各个部分计价单位可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。

　　工料测量法。

优点：

详细、准确。

缺点：

比较费时，并需专业技术，一般用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

　　指数调整法，也称为成本指数趋势法，即利用指数或成本变动率，将历史成本调整为重新购建成本。

　　根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（　）。

【2008年真题】

　　A.单位比较法

　　B.市场提取法

　　C.分解法

　　D.工料测量法

　　E.指数调整法

　　提示：

参见教材P290

[答疑编号0203]

　　『正确答案』ADE

第五节　建筑物折旧的求取

　　1.建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值的减损。

其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差

　　建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值

　　2.建筑物折旧的原因

　　折旧总额＝物质折旧+功能折旧+外部折旧

　　物质折旧，也称为有形损耗，是建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损

　　功能折旧，也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值的减损。

如：

功能缺乏、功能落后、功能过剩。

导致功能折旧的原因有：

建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步

　　外部折旧，也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种因素造成的建筑物价值减损

　　外部不利因素有：

区位因素、经济因素、其它因素

　　建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

其中，属于经济折旧的有（　）。

　　A.功能落后

　　B.功能缺乏

　　C.环境污染

　　D.交通拥挤

　　E.正常使用的磨损

　　提示：

参见教材P296、P297

[答疑编号0204]

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』AB为功能折旧，E为物质折旧

　　3.折旧求取方法——年限法

　　年限法及年限的相关概念

　　年限法，也称为年龄—寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法

　　相关概念

　　建筑物的寿命（自然寿命、经济寿命）自然寿命：

建筑物竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。

经济寿命：

建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。

一般经济寿命短于其自然寿命。

　　建筑物的年龄（实际年龄、有效年龄）实际年龄：

建筑物自竣工日期起至估价时点止的是历年数，类似于人的实际年龄。

有效年龄：

指估价时点是建筑物状况和效用所显示的年龄，类似人看上去的年龄

　　有效年龄可能小于也可以等于或大于实际年龄。

当维修养护为正常时，有效年龄＝实际年龄；当维修养护比正常好，有效年龄＜实际年龄；当维修养护比正常差，有效年龄＞实际年龄。

　　剩余寿命（剩余自然寿命、剩余经济寿命）

　　利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命

　　【单选题】对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（　）.【2009年真题】

　　A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间

　　B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

　　C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

　　D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

　　提示：

参见教材P298

[答疑编号0205]

　　『正确答案』D

　　『答案解析』A是自然寿命,C也是自然寿命的影响因素

　　B说法不完整，应该是从竣工之日到在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间。

　　2.直线法（五个公式）

　　有效年龄为t年的建筑物的折旧总额＝年折旧额×t＝重新购建价格×年折旧率×t

　　建筑物现值＝重新购建价格－t年的折旧总额＝重新购建价格（1－年折旧率×t）

　　3.成新折扣法

　　先判定出成新率，再用重新购建价格与成新率的乘积来求取建筑物的现值

　　成新率可以根据经验直接判断，也可以根据寿命概念求取。

　　这种方法比较粗略，适用于初步估价，以及同时需要对大量建筑物进行估价的场合

　　建筑物现值＝建筑物的重新购建价格×成新率

　　成新率＝1－年折旧率×有效年龄t

　　当残值率为0时　成新率＝剩余经济寿命/（有效年龄+剩余经济寿命）

　　某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（　）。

　　A.16%

　　B.42%

　　C.58%

　　D.84%

　　提示：

参见教材P304

[答疑编号0206]

　　『正确答案』D

　　『答案解析』　　完全重置价值为120×600=72000

　　年折旧为1440

　　所以建筑物寿命期为72000÷1440=50年，已经经过8年，所以成新率为（50-8）/50=84%

　　折旧求取方法二——市场提取法

　　利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。

　　公式

　　建筑物折旧＝土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－旧的房地产价值＝建筑物重新购建价格－（旧的房地产价值－土地重新购建价格）＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧后价值

　　市场提取法的步骤

　　搜集交易实例

　　选取可比实例

　　对可比实例进行换算、修正与调整，得出A

　　用其它方法求出建筑物重新购建价格，减去A

　　四个重要公式

　　总折旧率＝建筑物折旧÷建筑物重新购建价格

　　年平均折旧率＝总折旧率÷建筑物年龄

　　当残值率为零时　建筑物经济寿命＝1÷年平均折旧率建筑物成新率＝1－总折旧率

　　　　折旧求取方法三——分解法

　　先把建筑物折旧分成三种类型的折旧，分别进行测算，再相加来求取建筑物折旧的方法。

是最详细、最复杂的方法

　　思路：

分别计算物质折旧、功能折旧和经济折旧，在将三个数据加总。

　　第一部分：

物质折旧

　　把物质折旧区分为：

可修复的和不可修复的。

　　可修复的物质折旧，折旧就是修复费用.折旧额＝在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况的必要费用

　　修复的条件：

修复的必要费用≤修复后的房地产价值－修复前的房地产价值。

　　不可修复的要区分寿命期长短。

对于短寿命项目（修复项目剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命），根据重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额

　　对于长寿命项目（修复项目剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命），根据建筑物的重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额（合并计算）

　　【例8-7】某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。

残值率假设均为零。

请计算该建筑物的物质折旧额。

　　提示：

参见教材P305

[答疑编号0301]

　　【解】该建筑物的物质折旧额计算如下：

　　门窗等损坏的修复费用=2（万元）

　　装饰装修的折旧额=600×500×

×3

　　=18（万元）

　　设备的折旧额=60×

×10

　　=40（万元）

　　长寿命项目的折旧额=（3600×500-20000-600×500-600000）×

×10

　　=17.6（万元）

　　该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6

　　=77.6（万元）

　　第二部分：

功能折旧

　　功能折旧分为：

功能缺乏、功能落后和功能过剩

（1）功能缺乏折旧的求取：

　　可修复的功能缺乏——在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用，即增加该功能所超额的费用为折旧额。

　　不可修复的功能缺乏——将未来每年损失租金的现值之和，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用，即得到折旧额。

（2）功能落后折旧的求取：

（如：

某功能落后的电梯）

　　可修复的功能落后，其折旧额为该功能落后的重置价格，减去该功能落后电梯已提折旧，加上拆除该功能落后电梯的必要费用，减去该功能落后电梯可回收的残值，加上安装新的功能先进电梯的