投资分析报告模版.doc
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**项目投资分析报告
****项目投资分析报告
一、说明：
1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。
。
。
。
。
。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。
项目面积参数表
表4-1
项目总占地（m2）
总建筑面积（m2）
沿街商业建筑（m2）
住宅面积（m2）
配套设施面积（m2）
地下停车场（m2）
二、项目开发成本费用的估算：
本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。
鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：
（一）土地费用
表4-2
序号
项目
金额（万元）
备注
1
土地使用权出让金
2
征地费
3
拆迁安置补偿费
合计
（二）前期工程费估算表
表4-3
序号
项目
金额（万元）
取费标准（元/m2）
1
规划、设计、可研费
1.1
规划费
2.00
1.2
设计费
20.00
1.3
可研费
5.00
2
水文、地质勘察费
2.1
测绘费
0.10
2.2
勘探费
1.00
3
策划费
合计
（三）建安工程费
表4-4
序号
建安项目
总造价（万元）
单方造价（元/m2）
1
沿街商业建筑土建
670
2
农贸市场土建
670
3
西侧二层门面土建
480
4
地下车库
1700
5
水电设备
80
6
内部装修
合计
（四）基础设施费
表4-5
序号
项目
单方造价（元/m2）
总造价（万元）
基础设施（含道路、绿化、
配电房、化粪池、室外管网）
（五）开发期税费估算表
表4-6
序号
项 目
金额（万元）
估算说明（元/m2）
1
固定资产投资方向调节税
5%
2
配套费
80
3
质检费
3
4
建筑管理费
1.2
5
卫评费
1.4
6
环评费
1.2
7
墙改基金
12
8
绿化费
0.1
9
白蚁防治费
2.3
10
土地使用费
4
11
再就业基金
10
12
教育专项基金
10
13
编标费
2
14
招标费
1
15
规划许可工本费
0.5
16
土地证工本费
0.5
17
施工许可证
0.5
合计
（六）不可预见费
表4-7
序号
项目
金额（万元）
说明
1
土地费
2
建安工程费
3
前期工程费
（一）+
（二）+（三）+（四）*3%
4
基础设施费
总计
（七）管理销售费用
表4-8
序号
项目
金额（万元）
估算说明（元/m2）
1
广告
2
售楼处
3
售楼许可
6
监理费
15
7
物业管理基金
8
公用设施维修基金
25
9
管理费
16
合计
（八）投资与成本费用估算汇总表
表4-9
项目
金额（万元）
单方成本（元/m2）
占总投资比例（%）
土地费用
前期费用
建安费用
基础设施费
开发间税费
不可预见费
管理销售费
财务费
合计
三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。
本案开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。
投资计划与资金筹措
表4-10
序号
项目
合计（万元）
前
中
后
1
开发投资
2
资金筹措
2.1
自有资金
2.2
借贷资金
2.3
预售资金再投入
四、项目销收入的测算
本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：
沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。
地下停车场，建议售价*万元/车位。
表4-11
项目
面积（m2）
建议单位平均售价（元/m2）
销售收入（万元）
沿街商铺
住宅
停车场个车位
合计
说明：
以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。
但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。
特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。
五、项目投资收益分析：
根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
（一）销售税金及附加估算
表4-12
序号
类别
计算依据
金额（万元）
1
营业税
销售总收入*5.68%
2
教育费附加
营业税额*11%
3
城建税
4
印花税
销售总收入*0.05%
5
交易管理税
销售总收入*0.5%
合计
（二）土地增值税计算表
表4-13
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
销售收入
2
扣除项目金额
以下4项和
2.1
开发费用
2.2
开发成本
2.3
销售税及附加
2.4
其他
开发成本*20%
3
增值额
（1）-
（2）
4
增值率
（3）/
（2）
5
增值税率
（4）<50%
6
土地增值税
增值额X30%
（三）损益表
表4-14
序号
项目
计算
金额（万元）
1
销售收入
2
总成本费用
3
销售税金及附加
4
土地增值税
5
利润总额
（1）－
（2）－（3）－（4）
6
所得税
（5）*33%
7
税后利润
（5）－（6）
8
公积金
（7）*10%
9
可分配利润
（7）－（8）
（四）全部投资的投资利润率＝利润总额/投资总额 *100%=
自有资金的投资利润率＝利润总额/自有资金总额 *100%=
六、不确定因素分析：
有重点地加强对投资风险的防范和控制，保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。
房地产项目不确定因素较多，本案主要从成本、收入、单价等几个方面，运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析，详见下表：
（一）盈亏平衡分析
表4-15
序号
项目
面积
成本
收入
平衡点销售面积
经营安全率（%）
1
沿街商业建筑
2
住宅
3
地下停车场
（二）安全性判别标准
表4-16
安全率
>30%
25~30%
15~25%
10~15%
<10%
安全状态
安全
较安全
有危险
较危险
危险
说明：
地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看成本高于收入，但为近邻的***节约了**元/㎡的人防配套费，并产生了一定的社会效益。
（三）投资利润率敏感性分析表
表4-17
项目
变幅
敏感度
-10%
-5%
0
5%
10%
单价
投资额
投资利润率（图4-1）
单价变动
**%目标利润率
投资变动
因素变化率
-10%-5%05%10%
说明：
从敏感性分析表中看出，当销售单价提高5%时，投资利润率增长*%，即
****X*%=**万元，当投资成本降低5%是，投资利润率提高*%，即
****X*%=**万元，可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。
在本项目实施过程中，控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。
七、结论与建议：
1、本项目是************************，按本项目的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。
特别是投资前景中、长期看好，但必须注意近期可能的风险，总体项目投资是适宜、可行的。
2、对于以上的评价结论，为增强投资信心，建议************************************。
3、由于时间较短，原始资料不尽完备等原因，因此本投资分析难免有不足之处，建议投资方在本报告的基础上，进一步深化研究，尤其在实施中不断完善。
-6-
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