房地产泡沫对商业银行的负面影响.docx

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房地产泡沫对商业银行的负面影响

一、概念界定

⒈什么是房地产泡沫：

房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

⒉房地产泡沫的主要特征：

第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。

房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，开始产生、膨胀和崩溃的。

⒊房地产泡沫的判定：

房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。

一般可以从以下指标或状况判断：

⑴整个经济是否过热。

如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。

⑵投资增长率。

当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危

⑶商品房的空置情况。

一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆。

除这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与距民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。

二、我国房地产泡沫问题的各种学术观点

有的学者通过以下指标来评价我国近年来房地产泡沫状况，认为我国存在房地产泡沫。

⒈房地产价格方面的指标

⑴房价收入比房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反应了具名家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。

美国是市场经济高度发达的高福利国家，其1991-2001年的房价收入比非常稳定，平均值是3.97.1998年，全球96个国家的房价收入比平均数为6.4。

因此一般认为，房价收入比保持在6.0以内，就不会出现房地产泡沫。

1989-2005年我国的房价收入比一直大于6，说明我国存在房地产泡沫。

其中，2005年我国的城镇居民家庭人居可支配收入为10493元，房屋价格为3242元/平方米，每一百平米房价收入比达到了10.3。

⑵房价与CPI同步率房价与CPI同步率也即房地产价格增长率与CPI的比。

当房地产价格急速上升，并且大大超过CPI的上涨幅度时，就说明房地产价格偏离了其基础价值，出现了泡沫。

在我国，由于CPI得波动很大，仅仅用房价与CPI得同步率来判断是否存在房地产泡沫有失偏颇，比如2000—2001年，我国房价的上涨率不大，但由于存在通货紧缩，CPI的增长率很小，致使两者的值很大。

因此该作者认为，房地产价格增长率大于10%，同时房地产增长率与CPI的比率超过4.0，就可以认为房地产存在泡沫。

从这一标准出发可以发现，2004年和2005年我国存在明显的房地产泡沫。

⑶房价与租金同步率反映房价与租金的同步率的指标有两个，房价房租比和月供与租金比率。

我们认为房价房租比超过2就存在轻微的泡沫，超过5就存在严重的泡沫。

2004年到2005年，我国房地产存在一种特殊现象，就是房价快速上涨而租金涨幅不大，房价与房租严重背离，房价房租比超过了10，说明从总体上我够存在比较明显的房地产泡沫。

而月供与租金的比率大于1，就说明存在房地产泡沫的可能性。

2006年年初我国主要城市中，绝大部分城市的月供与租金的比率都大于1，平均值达到1.27，其中杭州达到了1.96、上海为1.81、南京为1.6，表明这3个城市的房地产泡沫已经非常严重。

⒉房地产需求方面的指标

⑴房屋销售额增长与社会上平零售总额增长的同步率认为，房屋销售额增长率与社会商品零售总额增长率的比值小于2，就没有房产泡沫；大于2小于3存在轻微的房产泡沫；大于3就存在严重的房产泡沫。

2005年该比值达到5.7，表明我国的房地产泡沫已经非常严重了。

⑵按揭贷款增长和个人收入增长的同步率一般认为，该指标大于1而小于2，则存在轻微的房地产泡沫；如果指标大于2，则存在严重的房地产泡沫。

自1999年以来，我国按揭贷款迅猛增长，而个人收入保持稳定增长，导致二者的比率长期超过2，表明我国存在比较严重的房地产泡沫。

⑶投资于投机性购房比例国际上很多专家认为，投资或投机性购房比例超过10%，就说明存在着泡沫。

在我国投资或投机性购房比例都超过了10%。

上海《解放日报》调查25个小区，其中26.6%的购买这是投资或投机。

更多居民购买新房后把旧房出租，以房租支付新房贷款，也是投资行为。

另有研究认为上海房地产投资比例是17%。

如果把旧房出租计算进去，则投资性购房比例更大。

⒊房地产供给方面的指标

房地产供给方面的指标包括：

房地产投资强度、房地产业贷款增长占总贷款增长的同步率、房地产业贷款占放地产业资金来源的比重、房屋空置率、土地增长价格率。

从该作者的调查研究表明我国2004到2005年存在着不同程度的房地产泡沫。

有的学者持另一方观点，认为我国目前正处于房地产周期的复苏与繁荣期，我国房地产市场总体运行比较健康。

通过以上直接和间接检验法对我国房地产业运行特征的实证分析及定量评判，从整体上看，虽还没有完全足够的证据证明我国各大城市存在普遍性的房地产泡沫。

可有整体向泡沫一方倾斜的迹象，各项相关指标均运行在高位，因而存在着较高的潜在的房地产泡沫风险因素，但尚未形成严重的房地产泡沫，更未达到房地产泡沫破裂程度。

然而局部地区（比如上海、北京等）确实出现了房地产投机性泡沫（关于上海、北京等局部出现的泡沫研究请参看其他文献，在此略），为中国房地产市场敲响了泡沫警钟。

持“无泡沫论”观点的以中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华、北京大学萧灼基教授、建设部政策研究中心等为代表。

他们认为，从政策、经济发展等方面都说明我国房地产的需求很大，目前的房地产业是在健康快速发展。

建设部与房地产商等主张中国房地产价格的上升在于市场需求大于供给，根本不存在泡沫。

我支持“泡沫论”的观点。

从各种资料和信息上表明，我国房地产业的开发投资过热、空置率过高、房价持续增长、房价收入比超出警戒线等都说明我国房地产已出现泡沫。

总结来看，中国房地产价格的上涨有四个主要原因：

基本面的支持，即中国经济的快速发展；90年代末住房改革和城市化进程；高储蓄率和有限的储蓄工具；投机或投资性需求，包括人民币升值预期下境外资金的流入和国内房地产投机/投资性需求。

另外，前期房地产调控政策多属只调供应不调需求，扭曲了供求关系，至少在客观上提高了价格上涨的预期。

于是，房地产价格与日俱增。

而且随着今年越来越多的“地王”的出现，土地交易频繁交易价格也达到了一个新高点。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，通过增加土地供给，改变供求关系，会对土地价格下调产生作用，但未必会带动房价降低。

“由于利益驱动更大，此轮各地加大土地的供应，并非外界所说平抑房价。

”浙江大学房地产研究所所长赵杭生表示，事实上短期内是地方政府在大好形势下抓紧推地，赶上这波行情。

业内人士普遍认为，当土地交易市场成为投资市场，泡沫就随时可能浮现。

在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大。

因此我认为我国迄今也存在着房地产泡沫。

三、房地产市场与商业银行的联系

⒈商业银行贷款促进房地产发展

房地产贷款作为一项新兴的银行信贷业务，随着房地产市场的发展快速扩容。

上世纪80年代时期，全国房地产开发企业发展数量尚不足4000家，目前据不完全统计，全国房地产开发企业已达到47000家，仅在上海注册的房地产企业就超过4000家。

从贷款数量看， 1992年底，全国房地产开发贷款总额为113亿元，到1998年，总量已达到426亿。

1998年至2005年，平均每年增加达1000个亿。

2006年1至10月，全国完成房地产开发投资14611亿元，其中商品住宅投资占总投资的70%，同比增长28.4%；全国房地产开发企业共到位资金20592亿元，同比增长29.2%。

由此，使银行的房地产贷款同比增速一路攀升，从年初的增长16.2%，上升到9月底的21.4%。

房地产贷款比银行贷款总量增速快6.8个百分点，余额达到10.9万亿元。

从各家商业银行的总体情况看，每年的新增贷款数额有所增长，但在整个市场占比逐年下降。

开发贷款在整个对公贷款的比例中约占到20%左右。

以房地产信贷为主体的金融配套服务，极大地支持了城市建设与房地产市场的发展。

近年来，由于居民住房需求量很大，房地产业和宏观经济的景气指数上升，加之房地产业可以用土地和房屋做抵押，银行投放的贷款大幅度增加，有力的支持了房地产的发展。

随着我国商业银行经营体系的逐渐完善，以及我国房地产宏观调控体系的完善，银行也对房地产产业的支持越来越理性。

⒉商业银行对个人贷款促进购房及投资需求

个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。

具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

目前，我国居民的收入水平提高，购房能力大幅度提高。

银行对居民提供住房贷款的条件、期限和数量都比较宽裕。

这样，不能一次缴清房款的居民就可以通过贷款买房，分期还款，促进了普通居民的购房需求，提供了便利。

近年来，房地产的持续火爆，大量社会闲散资金纷纷挤向房地产市场，进行房地产的投机性买卖操作。

其中比较典型的是“温州炒房团”和“山西炒房团”。

另外，我国不少城镇居民给予较高的房价上涨预期，也积极贷款参加购房投机，商业银行又通过这样的贷款进一步的促进了房地产业的发展。

四、房地产泡沫的出现对商业银行的负面影响

房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。

大量的商品房闲置；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，形成大批的呆账坏账。

我国就有银行因为房地产破灭倒闭的案例。

80年代海南开始了房地产投机活动，很快便达到高潮，房地产价格越炒越高。

那段时间内，房地产的需求和价格正相关，呈现了典型的泡沫经济的特征。

炒作房地产确实造就了一批暴发户。

1993年国家整顿金融市场，海南房地产业跟着降温。

1997年海南发展银行的倒闭就是泡沫经济的直接后果。

由于海南房地产市场价格低落，坏账增剧，使得浙琼、蜀兴、华夏等金融信托公司出现支付困难。

1995年8月，海南省政府报请中央批准之后，让当时效益比较好的海南富南信托投资公司与浙琼、蜀兴、华夏、吉亚等四家公司合并，成立了海南发展银行；总股本为16.77亿，有47家股东，其中海南省政府出资3.2亿；海南发展银行本身资产110亿，其中大部分是贷款（80亿），其余为存款（10亿）、债券、股本金（17亿）等。

成立海南发展银行缓解了这些金融信托公司的危机，但是未能从根本上解决这几家信托公司庞大的债务与巨额亏损问题。

1997年，海南省政府又把28家发生大面积支付危机的城市信用社合并到海南发展银行。

这些信托公司和城市信用社大多是在海南放低长高潮时建立起来的。

他们在海南经济泡沫中把大量资金都压在房地产上，先后被套牢，不得脱身。

海南银行接管的这些信用社的资产为137亿，负债为142亿，实际上接管了5亿多元债务。

为了让海南发展银行收拾这个烂摊子，中国人民银行给了30多亿人民币贷款资金。

但是杯水车薪，解决不了问题。

海南发展银行在接管信用社后马上就发生了支付危机，再加上在1998年上半年海南省的储蓄存款大幅度下降，加剧银行资金周转困难。

在这个时期全国存款增加了15%，而海南存款只增加了0.13%，贷款也只增加了0.39%，坏账压力越来越大。

海南发展银行试图发