房地产估价报告范本带注释.doc

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房地产抵押估价报告第二十七条　房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

估价项目名称：

××区××大厦房地产抵押估价报告

委托方：

×××公司

估价方：

×××房地产评估有限责任公司

估价人员：

××××××

估价作业日期：

2006年10月24日至2006年10月27日

估价报告编号：

×××字（2006）第01×号

1

×××房地产抵押估价报告·目录

目录

一、致委托方函 1

二、估价师声明 1

三、估价的假设和限制条件 2

四、估价结果报告 3

（一）委托方 3

（二）估价方 3

（三）估价对象 3

（四）估价目的 3

（五）估价时点 3

（六）价值定义 4

（七）估价依据 4

（八）估价原则 4

（九）估价方法 5

（十）估价结果 5

（十一）估价人员 5

（十二）估价作业日期 5

（十三）估价报告应用的有效期 6

五、附件 1

1

×××房地产抵押估价报告·正文

一、致委托方函

×××公司：

我公司接受贵公司的委托，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而对于估价对象即位于××区的××大厦的房地产抵押价值进行了评估，估价对象的建筑面积为××平方米，占地面积为××平方米。

根据有关房地产估价的法律法规，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则第五条　房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2006年10月24日的估价结果为：

总价：

×××元

人民币大写：

壹佰万零玖佰叁拾壹元整

单价：

6630（元/平方米）

（以上内容摘自房地产估价报告书，欲全面了解本评估项目情况，应认真阅读报告书全文。

）

×××房地产评估有限责任公司

法定代表人：

（签字、盖章）

二○○六年十月二十七日

二、估价师声明第十八条　房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。

第二十二条　房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：

（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；

（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；

　　（三）合理使用评估价值；

　　（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.本估价报告由×××房地产评估有限责任公司负责解释。

8.本估价报告仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经我公司书面同意，本估价报告的全部或任何一部分内容均不得向委托方、报告使用者和报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

9.本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。

本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。

10.据估价人员实地勘查，估价对象已经抵押，抵押权人为××银行，抵押期为2000年6月至2015年6月。

注册房地产估价师证书编号估价师签字

三、估价的假设和限制条件　　第十九条　房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。

　　已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。

1.本次估价以委托方提供的资料为依据，其真实性、可靠性由委托方承担。

2.本次估价是建立在对估价对象最高最佳使用原则的基础上的。

3.本估价报告所列结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的现行市价，未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对房地产价格的影响，若前述条件以及估价中遵循的估价原则发生变化时，估价结果会失效。

4.根据委托方提供的《房屋所有权证》确定估价对象为×××公司所有，本次估价以前述《房屋所有权证》中所载的建筑面积数为准。

5.根据本次估价目的，本次估价结果包含室内精装修的价值。

6.本次估价时，估价人员对估价对象外貌进行了勘察，并在可能条件下对其内部结构进行了视察，然而未使用专业检测仪器对其结构进行测量，故无法呈报估价对象结构的详细状况，亦未对有关设备进行测试。

四、估价结果报告第二十条　房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。

第二十一条　房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。

第二十三条　房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。

　　在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

第二十四条　房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。

　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产

转换为现金的可能性。

　　变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

第二十五条　在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。

（一）委托方

名称：

住所：

法定代表人：

（二）估价方

名称：

×××房地产评估有限责任公司

住所：

××

法定代表人：

××

资格级别：

×级

证书编号：

××号

（三）估价对象第十二条　房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。

第十一条　法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。

概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。

其中，对土地的说明应包括：

名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：

名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。

（四）估价目的《房地产抵押估价指导意见》第九条　房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

（五）估价时点《房地产抵押估价指导意见》第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

　　估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

依据《房地产抵押估价指导意见》，确定本次估价的估价时点为2005年10月24日。

（六）价值定义第四条　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

　　法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

本次估价的房地产价格为估价对象在估价时点2006年10月24日的抵押价值。

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

（七）估价依据

1有关法律、法规和估价规范

1.1《中华人民共和国土地管理法》。

1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》。

1.3《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。

1.4《建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）等。

2产权依据

2.1委托方提供的《房屋所有权证》。

3其他依据

3.1我公司掌握的有关资料及估价人员实地勘察所获取的资料。

（八）估价原则

1.合法原则

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2.最高最佳使用原则当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

1保持现状前提：

认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；

2转换用途前提：

认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；

3装修改造前提：

认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；

4重新利用前提：

认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；

5上述情形的某种组合。

应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

3.替代原则

要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4.估价时点原则。

要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

（九）估价方法

根据国家有关房地产估价的规定，遵循估价原则，依据估价目的，并结合估价对象的特点和我们掌握的资料，确定采用“市场比较法”和“收益法”进行估价。

估价对象所在区域较为成熟，其市场化程度较高，居住用途的房地产交易案例容易搜集，故可选用市场比较法。

另外居住类型的房地产为有收益的物业，适宜使用收益法进行估价。

市场比较法：

将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

收益法：

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本