商品房价格模式及泡沫价格的泡沫率量化指标.docx

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商品房价格模式及泡沫价格的泡沫率量化指标

商品房价格模式及泡沫价格的泡沫率量化指标

　　［摘要］文章通过分析商品住宅的价格构成，提出一种商品房价格公式。

在公式中把商品房泡沫以泡沫价格的形式提出来，并阐述连续交易在泡沫价格发展中的重要作用。

并以泡沫价格为基础，对比衡量房地产泡沫指标法中的房价收入比法，提出一种更加能够反映城市居民承受商品房泡沫程度的指标泡沫率。

　　［关键词］泡沫价格；连续交易；泡沫率；房地产

　　［作者简介］王寿华，华南理工大学土木与交通学院，广东广州，510640

　　［中图分类号］F293.3［文献标识码］A［文章编号］1007-7723（2008）10-0008-0003

　　一、商品房价格构成

　　根据商品住宅价格暂行管理办法的规定，商品住宅价格由下列项目组成：

（1）成本。

1）征地费及拆迁安置补偿费；2）勘察设计及前期工程费；3）住宅建筑、安装工程费；4）住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费；5）管理费：

以本款1）到4）项之和为基数的1%～3%计算；6）贷款利息。

（2）利润。

（3）税金。

（4）地段差价。

其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定[1]。

　　从上面的论述中可以知道，商品房价格的构成包括了以下几个方面：

其一为土地价格，是个人在取得国家的土地使用权而付出的价格。

由国家收取，起额度比较固定化。

其随着国家政策、经济环境的变化而变化。

　　其二为房屋的建造成本，范围包括：

（1）征地费及拆迁安置补偿费；

（2）勘察设计及前期工程费；（3）住宅建筑、安装工程费；（4）住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费；（5）管理费等。

其收费的项目比较多、比较杂。

　　其三为开发商的利润，改项中包含了税金。

开发商的利润应该包括合理利润以及超出合理利润之外的那部分之和。

这个是开发商取得的实际利润。

在房地产泡沫时代，其数值大于全国各行业的平均利润。

我们定义超出合理利润之外的部分为泡沫价格。

商品的生产价格，等于商品的成本价格加上按平均利润率计算，按百分比应加到这个成本价格上的利润；或者说，等于商品的成本价格加上平均利润。

生产价格是应该以一般的利润率的存在为前提，而这个一般利润率，又是以每个特殊生产部门的利润率已经分别化为同样的平均率为前提[2]。

因此，我们可以看出合理利润的存在是有一定的根据的，同时合理利润的存在也具有现实的意义，它能够反映出行业大致利润的额度，进一步反映出行业生产价格的额度。

把生产价格与其实际的销售价格相比较，我们可以得出商品房价格的合理性与否。

　　泡沫价格是房地产泡沫的外在表现形式，是房地产泡沫的尺度标明。

泡沫价格随房地产泡沫的产生而产生，并随之变化而变化。

多种因素对泡沫价格的升降有意义。

　　基于上面的对比分析，可以认为商品房价格模式或者商品房价格公式如下所示：

　　商品房价格=土地价格+房屋的建造成本+合理利润+泡沫价格

　　合理商品房价格=土地价格+房屋的建造成本+合理利润

　　实际利润=合理利润+泡沫价格

　　二、泡沫价格的产生与变化

　　在有的文献中作者提出了房地产泡沫的虚拟经济决定假说。

作者认为，房地产越来越脱离了实体经济部门，虚拟化和独立化趋势越来越明显，房地产的虚拟化进程加快。

随着虚拟经济的发展，经济虚拟化越来越明显，房地产价格波动越来越明显。

房地产的价格波动开始脱离了实体经济，而更多地与金融发展有关[3]。

　　从以上的数据中我们可以看到，伴随着货币供给量、利率、金融机构信贷等虚拟经济变量的变化，房地产的价格也发生了变化。

但是，房地产的价格模式里面含有多项内容。

货币供给量、利率、金融机构信贷等虚拟经济变量的变化引起的房地产的价格的变化不一定是属于泡沫价格的范畴。

以货币供给变化对房地产价格的变化为例分析，按照上述数据货币供给增加1%，房价变动0.625%。

货币供给是影响房价高低的重要因素。

货币供给宽松，购房的融资条件相对会比较优厚；反之，则比较严格。

货币供给量与房价应是同向变动关系。

房价的高低深受货币供给和利率的影响[3]。

但是货币供给增加，可能会引起通货膨胀，导致商品贬值、物价上升，使得货币供给的增加对房地产价格波动引起了相对于其他商品更大的波动。

这一点是符合商品价值规律和货币规律的。

但是房地产泡沫或者泡沫价格作为房地产价格当中脱离价值规律的那部分价格，它的变化的不确定性以及其影响因素应该更具多样性，并且是多因素的相关性。

　　目前，对于房地产泡沫形成的根本原因的分析意见不一。

有文献认为房地产泡沫产生的一个重要因素在于土地本身[4]。

也有认为房地产泡沫形成的根本原因在于流通的体制，现行商品房流通过程中土地、公用品、房屋的产权混乱连体流通造成房价居高不下，并产生泡沫[5]。

　　笔者认为，土地的稀有性以及这种稀有性进入市场流通之后是房地产泡沫形成的根本的原因。

众所周知，目前国内大城市里商品房的价格是很高的。

根据上面所推商品价格公式，商品房价格过高主要是由于土地价格以及泡沫价格引起的。

土地特别是大城市中心土地的稀有性造成了土地价格过高。

而这种稀有性进入了市场，由于信息的不对称，造成了房地产泡沫的产生，最终的结果就是地价攀升。

商品房价格持续的上升，表现了巨大的波动性。

而房屋的建造成本变化对于房价的变化的作用相对较小。

2004年建材价格较大幅上涨，其中建筑用钢材和水泥价格分别累计上涨31.85%和8.66%，但由于原材料成本占房价的比重仅为20%，钢材和水泥成本占房价比重不到10%。

由此带动房价上涨幅度不超过1%[6]。

　　泡沫价格的形成。

泡沫价格的变化受到了多种因素的影响。

房地产市场中涉及地方政府、房产开发商、银行机构、其他行业资金、国内炒房团、国外资金等主体因素。

众多的主体之间缺乏某种有效的制衡机制，使得主体之间无法相互有效制约不合理的行为[4]。

泡沫价格的形成和膨胀就是因为主体因素的投机行为。

而这种投机行为是以自己的利润最大化为目标的投机行为。

以国内炒房团为例，由于炒房团手中拥有大量的资金，他们以投机为手段，以最大限度地抬搞房价为目的。

他们对于一个城市房地产价格的理性和稳定具有相当大的威胁。

　　三、连续交易对于泡沫价格的作用

　　房地产泡沫可以理解为由于多种的因素引起的商品房价格背离价值规律而出现价格高于价值的一种价格现象。

　　房地产泡沫存在着一个特点，即一个地区的商品房在出现泡沫之后，如果商品房未参与交易，则其泡沫现象是毫无意义的。

只有在该商品房参与实际的连续的交易，商品房价格泡沫才有其存在的意义。

房地产泡沫的这一特点具有现实的意义，我们从深圳等一线城市的房地产发展中可以看到，在其商品房交易数量增长或者是连续地增长的时候，房地产中商品房的价格却在连续地升高，其泡沫的价值在升高，泡沫对于商品房价格的影响在增加。

相反地，在形成了一定的泡沫之后如果一个地区的商品房的交易在减少，那么商品房价格反而会停滞甚至是出现下降的趋势，泡沫的影响将降低。

或者说商品房的连续的交易是泡沫发展的一个必要条件。

这种现象是与商品的价值规律相违背的。

　　有文献指出预期是科学泡沫形成的一个重要的原因。

在泡沫的形成与发展阶段，经济主体的预期有两个重要的特征：

一是经济主体对于资产价格或升或降的走向具有共同的预期，市场中具有购买力的人群中大部分对于房价的涨跌方向看法相同。

二是需求预期和价格预期正反馈，即在投机泡沫形成时期，预期价格越高需求量越是增加[7]。

　　商品房的连续交易，其作用正是促使了投资者的预期的形成。

商品房连续交易一方面使大部分的人看到了商品房投机的热度，投机者具有了共同的价格预期，他们认为在连续交易的背后隐藏着的是资本收益的机会。

这种心理促使他们去买房，结果又进一步加大了商品房的市场需求。

　　四、以泡沫率衡量居民抵抗泡沫的承受程度

　　在某些文献中，作者将资产的基本价值或者市场决定的合理价格部分称之为标准价格，高出市场基本价值的那部分称之为投机价格，即房地产价格=标准价格+投机价格。

笔者作了如下的定义：

投机价格部分与标准价格之比为泡沫度[8]。

　　这种对房地产泡沫进行量化的指标很直观地描述了泡沫的大小，但是也有它不足的地方。

从上面的分析中可以看出，标准价格包括了建安成本，而房地产的成本到底是多少没有一个确切的计算方法，甚至是房地产成本的范围都没有得到业内一致的定义。

所以，泡沫度中标准价格的选取比较困难，这可能是行业秘密的原因，也可能是由于房地产开发各方利益关系的原因。

习惯上学者用房地产的投资额来代替建造成本，这个是泡沫度指标的一个不足之处。

　　房价收入比。

所谓房价收入比是指住房价格与城镇居民家庭年收入之比。

房价收入比反映了一个家庭购买住宅支付能力的大小。

由于房价收入比中的房价包括了土地的价格以及建安成本等在内，其大小很难说明是一个地区商品房价格泡沫的量化。

比如，上海是我国最大的国际化城市，它的商品房价格并不低于国内其他大城市。

深圳作为改革开放的窗口城市，受到各方面的因素的影响，深圳的商品房价格泡沫完全可以大于其他大城市，但是它的商品房价格并不一定就是最高的。

我们可以得到一点结论，房价收入比并不能准确地对商品房价格泡沫进行一个量化的研究。

　　为此，我们引用如下的定义：

　　泡沫率=泡沫价格÷居民收入

　　泡沫率反映了居民对于产生泡沫的承受能力，如果泡沫价格在居民的承受能力之内，则我们可以认为泡沫将继续发展，这种发展或许一定程度上还促进了经济的发展。

如果泡沫价格的发展已经超出了居民的承受能力，那么我们可以认为市场中房屋的交易将受到影响，房屋的交易将出现不连续。

房地产泡沫的发展空间已经很小，甚至还可能出现破灭的现象。

　　1997年东南亚的金融危机爆发，房地产泡沫破裂，各国经济受到了冲击。

值得注意的是，这些国家的房地产泡沫的破裂是在宏观经济状况处于良好的大背景下发生的。

房地产泡沫的产生以及其破裂都不是因为经济基本面的恶化引起的[9]。

从根本上来说，我们可以认为是因为泡沫率的增长到了一定的幅度，其增长的幅度已经超过了公民劳动收入以及资产收入之和的幅度。

房地产泡沫的增长已经过高地超越了公民的购买力，并且使这种差距达到了一个比较高的水平，那么房地产泡沫则开始放慢速度增长甚至是破裂。

　　［参考文献］

　　［1］商品住宅价格管理暂行办法［Z］.

　　［2］马克思.资本论:

第3卷［M］.北京:

人民出版社,1976.

　　［3］周建军,鞠力.房地产泡沫的虚拟经济决定论及其实证检验［J］.财贸研究,2008,（3）.

　　［4］洪开荣,刘亦.近期我国房地产泡沫研究的文献综述［J］.湖南财经高等专科学校学报,2006,（5）.

　　［5］刘福垣.房地产泡沫产生的根源在于流通体制［J］.城乡建设,2003,（4）.

　　［6］杨东.遏制投机炒房是稳定房价的关键［J］.价格理论与实践,2005,（4）.

　　［7］周京奎,曹振良.中国房地产泡沫与非泡沫――以投机理论为基础的实证分析［J］.山西财经大学学报,2004,

（2）.

　　［8］何金英,宋戈,付振朋.基于投机价格模型的住宅市场泡沫度研究［J］.北方经济,2008,（4）.

　　［9］伍志文,鞠方.通货紧缩、资产膨胀与货币政策［J］.管理世界,2003,（11）.