德阳商业市场.docx

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近年，德阳的住宅市场走入一个平缓的低谷期，而商业却异军突起，大有井喷之姿，产品多样化，包含甲级写字楼、专业市场、城市综合体等。

据统计，目前出现在德阳在建的商业综合体有7家，专业市场有2家，纯写字楼有1家。

即将建设商业项目有钻石广场、麦德龙、重庆百货、深圳时代中邦等。

位置分布如下表：

　德阳城市综合体火爆的原因：

　　全国综合体浪潮来袭：

有新闻称成都已成为全球在建商业综合体最多的城市，不少业内人士认为，在五年后，放眼全国已是“无处不综合体”。

大环境如此，德阳自然不能例外，于是，越来越多的综合体项目拔地而起。

　不少对商业地产感兴趣的朋友，大家或多或少都在担忧“通胀”问题，选择囤积房子来寻求保值是抵抗通胀的一大武器。

与此同时住宅市场走势不明朗，一部分购房者就将购买意向投向了商业项目，尤其是综合体项目，其中尤以“精装公寓”，“小面积商铺”最受青睐。

隐忧——“供过于求？

”

　　一、在北京商报的一份调查中显示，一般二线城市的市级商业中心数量在2个左右，次级商业中心为10-20个。

以此推算，二线城市能够接纳2-3个大体量商业综合体和多个小型商业综合体，而对于德阳这样的三线城市来说，人口数量决定消费能力，德阳众多商业综合体是否都能支撑呢？

　　二、除数量上的隐忧外，“雷同”的综合体也让人担忧，大量的“商场”以相同或“雷同”的模式定位着各自的商业综合体项目，尤其是在引进的品牌上也有大量的“雷同”品牌，如此让德阳消费者确实相当纠结，哪里才是消费的场所呢。

　　三、商业综合体考验的不仅是开发商的操作能力，还有管理公司的“运营能力。

”一个商业综合体能否火爆，其关键在一个“养”字，尤其是“养”商。

一般来说，区域内，第一家综合体，在刚开业时往往就会很“吃香”，而第二家就需要一定时间的“养”商期来积累客源，以此类推，第三家就需要三年，或者更久的时间来“养”商。

以盛唐摩尔为例，经过长时间的“养商”才集聚了消费群体。

随着城市的发展，建设商业综合体确实是势在必行的。

但现城区人口仅有60万的德阳能否支撑这些商业将拭目以待！

自今年3月份“新国五条”关于房屋限购、房产税加征等政策的出台，商品房销售受到了剧烈的冲击。

很多致力于住宅型房产投资的购房者，纷纷悬崖勒马，将视线转向不限购不限贷的商业地产项目，以至商业投资成为新政下的新宠。

那么德阳现在商业市场目前处于怎样的状况？

德阳作为三线城市，商业地产也从零星到聚集、从弱小到强大、从无人问津到众人追捧，一步步走来，也见证了城市的变革与发展。

洋洋百货、盛唐摩尔、嘉信茂广场以及正在建设的希望城、五洲广场、富康•熙城等等，商业地产火热的背后，是人们财富梦想和城市升级的交织与融合。

乱花渐欲迷人眼，在纷繁的商业地产中如何选择成为了众多投资者关注的焦点。

然而，投资商业地产该如何选择呢？

投资专家认为，商铺投资能否成功，取决于四个要素，一地段，二交通，三位置，四管理模式。

如果这四大要素能够完美结合，投资会颇有成效。

首先是地段。

地段是决定商铺价值性的关键。

从国际国内城市发展来看，城市中心往往是人流量最为集中，消费最为活跃的区域，也是商业潜力最大、配套最完善的区域。

这里，商业、商务、贸易等集聚，在人们心中有着不可比拟的召唤力。

其次是交通。

商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。

在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。

第三是商铺的具体位置。

一层的商铺价值性永远最高，售价和租价都随楼层的不同有很大的差别。

比较而言，普通投资者选择三、四层的商铺投资风险较小，回报可观。

第四，商场的经营管理方式。

包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。

德阳的商业目前规划七个商业中心，更准确的说是“1正6副”。

其中包含已经投入使用的南街城中心，沃尔玛和世纪联华并称的旌东商业中心；正在建设和规划中的有5个，分别为旌南片区的五洲广场金融中心，经开区的保利国际城，黄河片区的希望城，天元片区的西部国际商贸城和恒大国际商贸城并称的专业市场中心。

按照德阳城市发展来讲，这7个商业中心能够发展成什么样，这已经引发了行业内外众多人士的普遍讨论。

首先，专业市场压力大。

随着城市化的发展，人们买房将更多的倾向于精装修而不是现在大行其道的清水房。

所以，未来专业市场特别是建材专业市场将会逐步淡出人们的视线，随之而来的将会是“宜家化”，这种集家装风格和休闲娱乐为一体的体验中心。

其次，社区商业将大行其道。

德阳的社区商业已经发展了数年，价值相对其他商业业态较为有限。

虽然价值增长较为缓慢，但社区商业的价值会随着国民经济的发展和社区周边人口的增加而增加。

因此投资回报平稳且有序，匹配性是最吻合发展规律。

第三，站前广场将受欢迎。

站前广场虽然目前还仅仅存在于图纸上，但是其在规划之初就已经广受关注。

其原因也仅仅就是简单的因为城北火车站和汽车站将带来广泛的人流量，有人就有商机。

单从他将带来的人流量来看，必定火爆。

第四，写字楼将成为刚需产品。

德阳的写字楼产业是一个朝阳产业，现在市面上已经投入使用的有汇通大厦和凯旋国际。

纵观德阳全市，众多中小企业把住宅更改为办公室，都需要一个良好的办公室环境，那么随着城市的发展，写字楼将成为中小企业的刚需产品。

德阳商业地产还有一定的发展空间，但需注重个性化。

而商业地产要更好地发展，离不开政府的合理规划，根据人口的规模，合理释放商业配套。

与此同时，开发商进驻商业地产要更加理性，不能一味求快，盲目开发。

一般而言，一座城市的老城区都是该城市的核心地带。

经过多年的发展，多年的积淀，老城区拥有着新城区所无法比拟的诸多优势，而正因如此，老城区可谓寸土寸金。

案例：

熙城项目打造城芯17万平米城市综合体，不仅包含7.1万平米高尚住宅，为购房者朋友提供40-90平米居住及投资物业，同时还规划了6.4万平米商业配套空间，待建成后将涵盖购物广场、4D影院、高端酒店、铂金写字楼等丰富配套，为市民提供便利生活的同时也为我市的城市形象加分。

此外，3万多平米的大型停车场也为业主甚至是市民提供极大的便利。

熙城便利的工作生活一体化定位必将带动一批引领城市潮流的、居住于上班都在熙城综合体内的“熙城一族”出现。

试想一下，早上别人还在匆忙出门上班的路上，您正从容的在熙城铂金写字楼下的各种特色餐饮店吃着美味的早点，唤醒一天的工作热情；中午别人为去哪里吃饭而犯愁，您却已经在享受各色地道美食，轻松乐活健康；午后别人还在埋头苦干时，您却在楼顶4000平空中花园里享受温馨的下午茶时光；晚上别人还在挥汗如雨的挤公交车时，您却怀着轻松愉悦的心情在崇尚百货感受潮流脉动，在商场试用新品......

李梅是个很低调的投资者，对于自己的投资经验，她显得很谦虚。

在谈到目前很多投资面对的租金无法支撑售价的难题，李梅举了自己投资商铺的例子。

2001年，李梅在双楠买了一个50平方米的临街商铺，当时总价为30万元，月租金收益1000元。

十年过去了，现在每个月的租金已经翻了4倍，达到了4000/月，售价也达到了100多万元。

“如果单单从最初的租金来算，年租金回报率在4%，远远低于很多专家提出的8%收益率的要求。

”李梅笑着说，市场是不断变化的，租金回报率也同时发生着变化，静态看待而过高地估计投资风险，很有可能错失投资机会。

2013-9-211:

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  “这次投资更多是误打误撞，不过也正是通过这次的投资，我对商铺投资有了一些自己的心得。

”李梅认为，地段、趋势、交通三点是商铺投资一定要注意的。

首先，买商铺一定要看地段。

“地段、地段还是地段”这句房地产投资名言用之四海皆准，对于商铺来说尤为重要。

比如，李梅在双楠的商铺进深达到15米，而且位置也在角落处，从通常意义上来说并不属于优质商铺。

但地处双楠这样一个商业氛围浓厚的区域内，商铺增值也就得到了保证。

其次，买商铺需要看发展趋势。

无论是投资商铺还是住宅，投资者需要摆正心态，多了解投资区域的规划，看远景发展而不是只着眼当下利益。

李梅认为，商铺一般都会有2年左右的培育期，在这期间投资者也可以多了解区域的整体发展，挑选合适业态的商家入驻。

商家收益能够有保证，租金也就水涨船高。

可以粗略地算一笔账，如果用最初的租金收益来算，收回投资需要25年；但如果用现在每月4000元的租金来算，收回投资就只需要6年多。

因此，投资者应多了解区域发展规划，在对发展趋势有基本把握的情况下理性投资。

最后，一定要考虑到交通问题。

如果投资的商铺四周都是限制颇多的道路，那么人流量必然受到极大影响。

没有人气，商家入驻减少；商家减少，人气就越来越差，逐渐形成恶性循环，这样无论是租金还是售价都不会有大的涨幅，投资者也就达不到保值、增值的投资目的。

近年来，开发商纷纷拓展在商业地产领域的版图，商业地产获得了大跃进式的发展，业内开始质疑商业地产是否已出现泡沫。

同质化成为一些三四线城市商业地产项目的风险所在，与此同时，传统的商业业态还要面对发展迅猛的电子商务的冲击。

　　存在结构性泡沫

　　近年来，一些三四线城市在商业地产上高歌猛进，使得这些城市商业地产供应过剩，与会专家将之归结为区域性泡沫。

而进驻商业地产的业态及品牌的同质化，又使商业地产出现结构性泡沫。

与会专家认为，商业地产整体上难言泡沫，但结构性泡沫与区域性泡沫的确存在。

　　刘晓光（首都创业集团有限公司党委书记、董事长）：

不能笼统地说有没有泡沫，对商业地产来说，可以从内容和结构两个方面来考察。

如果内容过于同质，大量复制，肯定会出现泡沫，这种情况存在于某些区域。

　　骆伟汉（凯德商用中国首席执行官）：

我认为泡沫还没有形成。

如果看购物中心的人均面积，中国大概只有1.2，这是三年前一家国际机构报告中的数据。

在购物中心比较发达的国家，比如美国，人均面积是2.3。

商业地产的发展有一定周期，与经济发展和消费需求相关。

在一定的时间段，商业地产可能会出现供大于求，但是这个时间段迟早会过去。

　　荀振英（百货企业集团有限公司董事长）：

泡沫的概念是“一捅就会破”，我认为现在还没有到这样的程度，不会出现在一个外力或危机的影响下，国内商业地产马上出现大面积倒闭的可能性。

目前很多商业地产项目布局不合理，经营模式同质化，应该引起关注，在商业地产形成规模之后，上述模式会出现比较大的风险。

　　焦青（北京中坤投资集团有限公司总裁）：

整体而言，商业地产没有太大问题，但是，存在区域化泡沫和结构化泡沫。

区域化泡沫可能更多地存在于二三线城市，一线城市并不存在泡沫。

结构化泡沫的存在是基于商业地产的模式，将商业全部散售的模式容易造成泡沫。

此外，不分地域一哄而上，忽略消费人群的特点，必然会导致泡沫化。