成本控制节点.doc

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房地产开发项目成本控制节点

房地产开发项目节点有广义和狭义之分

广义房地产开发节点分为：

宏观节点：

项目定位—规划方案---单体方案---施工图设计---总包监理确定---开工---达到预售条件---结构封顶---竣工备案—集中入园。

具体言节点：

投资分析完成---概念设计---规划用地许可---基础施工图完成----取得建设工程规划许可证---节能审批通过---室外综合管网与景观施工图完成---取得施工许可—基础开工---施工至正负零—达到预售条件—结构封顶---销售展示区实施计划确定及开放时间---脚手架拆除—室外配套园林完成---土建单位与验收单位工作面移交---模拟验收整改完成

仅就狭义部份对成本影响较大实施过程中的规划、立项、招投标、施工过程中节点应注意的问题说明：

开发项目的成本构成

房地产开项目的成本控制

销售税金控制

预备费控制

预备费控制

财务费用控制

土地征用及拆迁补偿费控制

前期

工程费控制

建筑安装

工程费控制

公共配套

设施费控制

基础设施费控制

销售费用控制

管理费用控制

房地产开发要经历征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售五个阶段，设计、监理、施工任务发包给设计、监理、施工单位承担。

这些特点决定了开发产品成本和费用包括以下几部分：

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金、十部分内容。

全过程成本控制结构体系如图1所示。

图1房地产开发项目成本控制结构体系

以下阶段成本费用对总成本的影响：

项目策划阶段

项目投资决策阶段的投资估算在项目决策阶段占有很重要的位置，它直接关系到一个房地产项目决策的成败。

规划设计阶段

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。

设计质量的好与差直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。

合理科学的设计，可降低工程造价10%。

招投标阶段

招投标的方式可采用有拦标价与无标底预算价法。

具体来说，就是根据施工图纸编制标底，但其标底不计入评标价，仅做为拦标价，凡施工单位投标报价高于拦标价的则为废标，其他具体评标办法与无标底预算价法相同。

施工阶段

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。

也是暴露施工图设计问题最多的一个阶段，实际施工中往往由于施工图设计的粗糙，从而产生大量的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，直接影响到建安成本。

再就是当前市场供应的材料规格标准有时不能完全符合设计要求，也给工程造价留下活口因素，使工程实际造价与招投标结果产生较大偏差。

上述阶段阶段的成本控制

立项环节的成本控制

（1）新项目立项时《可行性研究报告》研究重中之重。

《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：

成本费用估算和控制目标及措施；

投资及效益测算、利润体现安排；

税务环境及其影响；

资金计划；

《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；

投资风险评估及相应的对策；

项目综合评价意见。

（2）若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向公司提交《立项申请》。

（3）招标或拍卖项目的竞价不得突破公司批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。

（4）招标、拍卖合同或合作开发合同应经公司律师审核后正式签署。

规划设计环节的成本控制

（1）公司应采取比选、论证、择优的办法，对规划设计单位进行选择，并上报技术工程部备案。

（2）总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，对于（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。

每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

（3）施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：

设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。

（4）公司工程部、成本部应组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行内部会审，自评和提出明确的书面审查意见，督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费，并报技术工程部备案。

施工招标环节的成本控制

（1）除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。

（2）主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。

（3）主体工程进行招投标，就招标范围、招标内容、招标条件等，对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

（4）零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。

（5）垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。

（6）施工合同谈判人员至少应包括工程、造价两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。

（7）应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

（8）出包工程应严禁擅自转包。

施工过程的成本控制

现场签证

（1）现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。

（2）现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和造价人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方造价人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。

现场签证的具体审批程序与权限，由各开发分公司自行制定，报技术工程部备案。

（3）现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。

签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。

（4）凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。

（5）因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。

我方设计变更的审批权限由各开发分公司根据自身实际情况确定，报技术工程部备案。

工程质量与监理

（1）项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。

监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

（2）工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。

（3）应特别重视隐蔽工程的监理和验收。

隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。

凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。

隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。

财务对工程进度款的控制

（1）原则上不向施工单位支付备料款。

确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。

房地产建筑工程节点

1、拆迁完成（毛地--净地）2、工程开挖（破土动工）3、正负00（地基做好）4、转换层完成（针对于高层建筑）5、标准层完成6、封顶7、外装完成8、水电到户、开通9、综合验收10、交房

针对上述工程节点特点在具体控制建安成本完工量、工程进度时将每栋楼的工程造价建安成本部分按工程建安造价总额分为15个节点各占一定的百分比，按完成工程量和进度计算已完工程量和应拨工程款数。

基础（10%）、主体、（45%）内装外装（6%）、水暖电等所占比例有所不同------.。

（2）工程进度款的拨付方式应当按下列程序办理：

施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；

工程部、成本部会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；

财务部整理复核工程价值量；

经审核后审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。

（3）应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。

（4）工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。

工程材料及设备管理

（1）项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：

（2）甲方能找到一级建材市场的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；

（3）实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。

（4）应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。

（5）甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，在主要设备和大宗建材采购上采用比价招标方式。

在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：

能够实行赊销或定金较低的供货商；

愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；

能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；

售后服务和信誉良好的供货商。

（6）开发分公司工程部必须对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。

对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。

（7）《采购合同》中必须载明：

因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。

（8）各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。

（9）对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在成本人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。

同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

（10）材料的代用应由工程部书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。

（11）甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程部的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。

竣工交付环节的成本控制

（1）单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。

（2）技术、工程、成本、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。

（3）凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。

因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。

（4）工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。

（5）采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。

（6）甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。

工程结算管理

（1）工程竣工结算应具备以下基本条件：

符合合同（协议）有关结算条款的规定；

具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；

项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；

工程遗留问题已处理完毕；

施工单位结算书按要求编制，所附资