成本优化前置体系作业指引.doc

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广州市万科房地产有限公司

GUANGZHOUVANKEREALESTATECO.,LTD.

成本优化前置体系

作业指引

编号：

VKGZ-PS-04-01

版号：

A/0

页码：

第21页共21页

成本优化前置体系作业指引

编制

罗明亮

日期

2014-8-25

初审

梁慧玲

日期

2014-9-2

审核

李建章

日期

2014-9-3

批准

唐激杨

日期

2014-9-4

修订记录

日期

修订

状态

修改内容

修改人

审核人

批准人

1.流程要素

1.1流程目标：

创造性价比最高的产品，提升产品竞争力，成本优化及时并全面的介入各设计阶段，动态成本及时调整与反馈。

1.2流程主要责任部门：

成本管理部

1.3流程关键业绩指标（KPI）

流程KPI

责任部门/岗位

数据来源

实施成本与目标成本比值

成本管理部各部门

成本管理部

1.4流程关键点（CP）

流程关键点

关键点说明

支持文件

经验数据库的建立

参考5

及时提供测算数据及优化建议

参考5

动态成本反馈

参考5

2.适用范围：

2.1广州万科各项目设计阶段、施工阶段方案优化与成本反馈工作。

3.术语和定义

4.职责权限

4.1成本管理部：

编制计划并检查计划执行情况，:

根据各设计阶段的成本优化排查表格，进行具体测算及梳理排查，并根据测算结果提出优化建议，需要时进行部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布，每月动态成本调整并反馈。

4.2设计管理部：

提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算并优化，负责基础选型、结构、外电、智能化系统方案的优化选择。

5.工作程序

5.1方案优化流程

5.2方法与过程控制

5.2.1设计前期

a）开始设计前找发展、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析、）市场定位三方面信息。

n政府规划要点：

根据政府规划要点批复，得出如附件《政府规划要点设计指标》数据：

n土地属性：

通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析，得出《土地属性信息统计分析表》：

n市场定位：

通过询问营销/设计部，清楚了解项目市场定位，产品组成，得出产品组成表：

b）以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是:

n第一：

场地内的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需要预留部分不可预见费用；

n第二：

车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天）,是否计算容积率,会所是否可售；

n第三：

外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。

5.2.2概念、规划设计阶段成本控制重点：

a）建筑、结构方面：

n设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。

n结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。

n成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：

重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）

b）路网布置：

n道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：

1）路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）

2）优化出入口布置,（优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本）.

3）道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）.

c）停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）：

n土地利用

1）地面露天车位最大化

2）地面停车按照最大边线原则布置

n停车方式

1）车位平面布置最优化：

限定面积内停放量最大。

2）车位建造成本由低到高的顺序为：

地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。

n停车位体形控制：

1）高度

2）单独车位面积。

n车库设置

1）车库宜集中设置，减少建造成本

2）机械车位及地下车库高度预留。

n车库设置注意考虑客户使用要求,占地面积较大项目,车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。

.

d）控制不可销售的公建及配套建设面积：

n不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。

n提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性,注意提醒设计国家有了新的建筑面积计算规范,偷面积而招致的政策风险需要注意避免。

n通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。

e）综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。

f）应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高：

n“因地制宜”

n动土量最小

n尽可能使场地内土方挖填平衡

n降低排水坡度

n山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计

n土方平衡需要在具体的工程设施前,推动设计和项目出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸,两者合二为一后,再由成本测算出整个项目的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给公司决策

g）总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。

h）山地建筑应结合地形情况确定产品类型：

n根据山体高差确定产品类型

n控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础

i）山地建筑必须比选边坡支护方式：

n结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。

n边坡支护方式成本递增顺序一般是：

自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。

山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。

j）确定赠送面积大小：

n山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。

k）合理利用场地地形地貌

n利用原有地形的起伏关系完成山水造型。

避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解）。

l）电梯布置方案选择：

n从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。

n在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。

n测算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可）。

m）园林环境方面

n充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质：

1）不同景观与建筑产品的合理搭配。

2）不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。

n明确景观单位控制成本：

1）根据公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新单位景观成本供设计、营销考虑，同时提供给设计院作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。

n明确软硬景控制比例：

1）统计已有项目软硬景面积比例，提供给设计部及设计院作为设计控制参考。

通常软景比硬景便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。

在向公司进行概念、规划设计（强排）汇报前，设计需组织成本部、项目部完成《概念、规划设计成本控制表》的核查和梳理，如有争议问题或不同的方案比选，需在概念、规划设计（强排）会议上决策，同时形成《目标成本测算表（概念、规划设计阶段）》报公司决策。

5.2.3方案设计阶段成本控制重点：

a）建筑、结构方面：

n建筑方案选型：

1）评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来成本的增加。

1）、高层建筑单体应选择对称形式；考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；2）、控制屋顶造型。

2）注意事项：

以上项目需要成本人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的讨论和协商，提高结构方面的专业水平，积累经验，并形成一定之规。

n确定合理层高：

1）结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.8米性价比较优,层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%。

n窗地比控制：

1）通过节能测算指标来控制窗地比。

注意：

节能控制主要是窗墙比以及开启面积，要注意转换窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。

特殊项目除外。

2）单体方案确定后，测算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比（是否开窗或开窗大小需要与设计一道沟通），窗地比应不超过同类产品经验值。

n栏杆、栏板的限定：

1）测算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。

2）建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要在测算单价成本只需要统计含量即可。

n外墙装饰设计优化方案的初步确定：

1）提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考（平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格）。

2）提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。

3）提供常用外装材料适用性能。

4）关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。

5）优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法：

6）提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择，2）、优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法；

n节能方案：

1）尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案。

2）通过合理的窗墙比实现节能达标。

3）通过墙体材料来实现节能达标。

4）控制节能取值范围。

n结构方案优化：

1）结构模板平面确定后，工程、成本一道审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。

（结构形式的成本递增顺序：

矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。

）

2）减少挑板、外挂装饰钢构件数量

n山地建筑应结合地形情况确定产品类型：

1）根据山体高差确定产品类型。

2）控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。

n山地建筑必须比选边坡支护方式：

1）结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。

2）边坡支护方式成本递增顺序一般是：

自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。

山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。

注意:

挡土高度超过3米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙还便宜,因此高挡土墙需要进行方案测算比较。

n确定赠送面积大小：

1）山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。

注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率，尽量规避政策风险。

n安装方面：

1）测算配电设备（高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组）分期或分项目集中布置或分散布置不同方案的经济合理性：

因为涉及供电等垄断行业，有可能成本拿到图纸时方案已经定案，因此成本人员一定要提前关注到此事，避免优化工作不到位。

需根据场地等实际情况