仲量联行上半年北京房地产市场分析报告总结版.docx
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仲量联行上半年北京房地产市场分析报告总结版
仲量联行：
2007年上半年北京商业房地产市场需求旺盛
2007年7月11日，北京——刚刚过去的2007年上半年，首都各个行业对不同类型的商业房地产需求不断高涨。
以北京的写字楼市场为例，尽管前六个月的市场供应再创新高，而租金水平仍保持相对稳定，这预示着市场对写字楼空间的需求保持强劲。
写字楼
2007年上半年，8栋写字楼竣工并给市场带来总计641,700平米的新供应。
尽管供应量空前,租金仍然保持相对平稳,同比上季度仅微降0.4%。
此外，预计今年下半年将另有127万平方米新写字楼供应进入市场。
仲量联行北京研究部主管凯安娜表示：
“尽管供应量达到空前水平，但大型企业的积极扩展以及新企业的成立使得租金水平保持平稳态势。
市场的供给和需求都达到高度的活跃水平。
”
高档商铺
鉴于市场需求旺盛和零售商信心高涨，零售物业市场的前景较为乐观，市场空置下降1.5%。
在2007第二季度内净吸纳量达到168,442平方米，2007年1－6月的净吸纳量已经达到2006年全年总吸纳量的70%。
强劲的市场需求来自新租、续租、迁址和预租等多种租赁活动的全面活跃。
仲量联行北京董事总经理及中国区商铺业务负责人翰德伟表示：
“如果零售商看好一个项目的品质和地理位置，即便租金高昂他们也愿意选择，进驻最好的购物中心将确保他们获取竞争优势。
鉴于大多数零售商都计划在北京奥运会前完成开店，因此零售物业的业主应争取尽早部署并完成他们的租赁业务。
”
新光天地是一个面积达180,000平方米的单一产权和管理的大型商厦，由新光三越租赁并于今年4月正式开业。
该项目的入市使得2007年第二季度北京市场高档商铺的存量达到2,068,101平方米。
此外，预计至2007年底还将有约367,000平方米的新商铺项目进入市场。
工业地产
北京对不同类型工业地产的需求踞高不下，包括对商业园、物流设施以及工业地产等空间的需求。
据中关村科技园区报道，尽管可供租用的面积非常有限，但仍有数家跨国IT公司在2007年第二季度在去内扩大业务。
与毗邻的清华科技园相比，中关村科技园的租金水平和开发密度都较低，因此受到众多企业研发中心的青睐。
位于京东南的北京经济技术开发区（BDA）需求仍保持高涨，因为驻北京的企业对在低密度地区租赁、购买和兴建工业设施的兴趣日增，它们希望将前台办公、研发中心和生产基地整合为一体。
北京仍有多个工业地产项目正在建设之中，仅北京经济技术开发区可供租售的工业地产空间就有约40万平方米，许多物业都是5000平方米-10,000平方米的自用写字楼，开发商希望将他们整租或整售，此类物业也是中小企业总部的理想选择。
不论是在中关村科技园，还是在清华科技园，目前可供租赁的空间都很有限－清华科技园的空置率低于1%，而中关村科技园的空置率也仅在2%左右。
市场展望
展望未来12个月，以写字楼、商铺和工业地产项目的租赁及整售为代表，北京主要的物业领域都将保持活跃。
受大量新项目集中入市和强劲的需求推动，在未来两年，写字楼整栋投资交易将更活跃，这是由于在对未来的企业需求和租金周期的预期下，投资者对持有收益的前景乐观。
对于工业地产而言，北京经济技术开发区即将投放市场的新工业空间不仅将吸纳目前的工业地产需求，而且可以预计，将有更多的公司考虑将他们的整体运营全部迁入该开发区。
谈到商铺市场，翰德伟先生总结道：
“根据项目品质、商圈位置、不断提升的购物中心管理水准和品牌等诸多因素，高档商铺的固定租金将保持稳中有升的态势。
我们预计，一些高品质、现代化的购物中心业主将在当前良好的商业环境中占据有利的位置，他们将获得更理想的租金收入。
”
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关于仲量联行
仲量联行（纽约证交所交易代码：
JLL）是唯一入选财富杂志100家最适于就职企业和福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约160个办事处，业务遍及全球50个国家逾450个城市。
仲量联行从本地、区域以至全球的层面，为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务，2006年业务收入约20亿美元。
仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾10亿平方英尺。
2006年，经仲量联行促成的资本市场买卖、债务融资、股本配受交易、资产及投资组合业务的总价值达709亿美元。
仲量联行旗下投资管理业务分支“拉塞尔投资管理公司（LaSalleInvestmentManagement）”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值约443亿美元。
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仲量联行在亚太地区开展业务超过45年。
公司目前在亚太地区的13个国家拥有超过60个办事处，员工总数超过12,500人，公司的专业人员致力于帮助客户作出明智的房地产决策。
仲量联行在中国17个城市目前拥有超过450名专业人员及逾3,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：
商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。
主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。
仲量联行最新出版的TheLittleBookofRealEstateDefinitions-AsiaPacific将是帮助您了解并领会亚太区常用房地产术语的理想参考工具。
更多信息,请访问www.joneslanglasalle-
仲量联行（北京MALL第一阶段后期报告）
北京MALL
第一阶段后期报告
内 容
****
页数
1.0前言
1.1背景1
1.2目的1
2.0消费者市场调查2
2.1调查方法.2
2.2背景资料.4
2.3购物习惯8
2.4对未来北京Mall的期望.16
2.5 重点总结...28
3.0 零售商的反应...29
3.1 主力店...32
3.2 餐饮...36
3.3 休闲及娱乐...37
3.4 时装...38
3.5 重点总结...39
4.0 零售概念及商品组合建议...68
4.1 目标...68
4.2 总体零售概念...69
4.3 市场定位...75
4.4 商品组合...77
4.5 规划及主题...103
附件
一.消费者市场调查问卷
二.零售商访问问卷
图表
图2.1:
背景概况...4
图2.2:
家庭收入分布...5
图2.3:
个人收入分布...6
图2.4:
拥有或使用私家车...7
图2.5:
未来3年拥有或使用私家车...7
图2.6:
逛街购物的频密程度...8
图2.7:
逛街时花钱消费比例...9
图2.8:
消费分布...9
图2.9:
购物点受欢迎的程度...10
图2.10:
最受欢迎的购物中心...11
图2.11:
购物点受欢迎的原因...12
图2.12:
最受欢迎的零售设施...12
图2.13:
去需要半小时车程或更远的地方购物的频密程度...13
图2.14:
到远距离的地方逛街购物的原因...14
图2.15:
到远距离的地方逛街购物时的交通工具...15
图2.16:
北京Mall成为受欢迎商业点的可能程度...16
图2.17:
最理想面积分布...16
图2.18:
必须有和最好有的零售店铺类别...17
图2.19:
必须有和最好有的餐饮设施...18
图2.20:
必须有和最好有的娱乐设施...19
图2.21:
必须有和最好有的大型商店...19
图2.22:
必须有和最好有的服装品牌...20
图2.23:
必须有和最好有的超市和仓储式商店...21
图2.24:
必须有和最好有的餐饮品牌...22
图2.25:
北京Mall的市场定位...23
图2.26:
国内和国际品牌的比例...23
图2.27:
北京Mall的主题...24
图2.28:
到访未来北京Mall的频密程度...25
图2.29:
到访未来北京Mall的交通工具...26
图2.30:
未来3年内会到北京经济技术开发区或附近居住...26
图2.31:
未来3年内会到北京经济技术开发区或附近工作...27
图3.1:
零售商对北京Mall的反应...30
图3.2:
中国加入世贸对零售商的影响...31
图4.1:
北京Mall的市场定位...76
图4.2:
百货公司...78
图4.3:
仓储式超市...82
图4.4:
B&Q..83
图4.5:
运动用品店...85
图4.6:
书店...86
图4.7:
玩具反斗城...87
图4.8:
SonyStyle.88
图4.9:
时装旗舰店...89
图4.10:
高级中式酒楼...90
图4.11:
美食广场...92
图4.12:
热带雨林主题餐厅...93
图4.13:
ESPN地带–餐饮...94
图4.14:
电影院...97
图4.15:
虚拟现实娱乐...99
图4.16:
溜冰场...100
图4.17:
电器用品...102
图4.18:
商品组合规划...107
表格
表2.1:
问卷分布...2
表4.1:
北京Mall的商品组合建议...77
表4.2:
北京Mall餐饮面积的分布建议...91
表4.3:
北京Mall娱乐设施面积的分布建议...95
1.0前言
1.1 背景
． 北京大地投资有限公司（以下简称“北京大地”）考虑在北京市亦庄北京经济技术开发区内，兴建一座大型现代化的ShoppingMall“北京Mall”。
． 仲量联行商场顾问部在完成第一阶段零售顾问报告后，继续进行第二阶段的市场调查，分别透过对消费者及零售商的调查，测验建议于北京Mall的零售概念的可行性。
本报告乃仲量联行商场顾问部特地为北京大地而撰写，作为汇报有关研究结果的第二份正式顾问报告。
1.2 目的
． 作为北京Mall的第二阶段市场调查报告，此阶段研究范围针对以下几个重点进行了全面而详细的探讨:
Ø 聘用独立市场研究公司向消费者进行定量市场调查所得的数据，分析现时北京市的购物模式及消费者的期望。
Ø 透过与目标零售商的访问过程，测试商户对北京Mall项目及零售概念的反应。
Ø 按照上述的调查结果，适当地调整对北京Mall项目所提出的最合适零售概念和商品组合方案。
． 经过上述的市场调查及分析结果后，本行相信对北京Mall所提出的最终零售概念和商品组合方案可迎合北京消费者及目标零售商的需求，此方案可作为开发北京Mall项目的重要发展方向蓝本。
2.0消费者市场调查
本章集中分析介绍本行为北京Mall研究项目所策划的消费者市场调查的结果。
该市场调查主要目的是为了了解:
． 居民背景资料
． 购物消费习惯
． 对未来北京Mall的期望
2.1 调查方法
． 本市场调查采用入户访问方式对北京居民进行访问。
实地调查访问工作于2002年4月2日至4月7日期间进行，在本报告附录部分附上有关问卷之副本乙份（附录一）以供参阅。
． 是次市场调查共完成超过七百五十份问卷，具体问卷数目分布如表2.1所示:
表2.1:
问卷分布
访问地点
问卷份数
第一商圈
198（26%）
第二商圈
406（54%）
第三商圈
152（20%）
整体份数
756（100%）
资料来源:
仲量联行商场顾问部
． 为了确保得到准确的反馈意见，受访者必须符合两个关于年龄和收入的限制。
首先，受访者的年龄必须在16至64岁之间。
在收入方面，受访者家庭收入每月必须不低于人民币￥3,000元，而如果被访者是单身自己一个人居住的话，则他的个人收入必须不低于人民币￥1,000元。
而购物频率方面，则必须不少于每月1次。
． 除上述限制以外，在受访者抽样方面，本次市场调查基本上是采用了随机抽样的方式。
2.2 背景资料
图2.1:
背景概况
资料来源:
米嘉道信息策略有限公司,仲量联行商场顾问部
． 被访者中男女的整体性别比例为50%:
50%，在第一商圈中，男性占多数（65%），而第二商圈中，女性则略占多数（57%），第三商圈的两性比例相若。
． 三个商圈的年龄分布相对比较均匀，居民的平均年龄为40.1岁，第一商圈为39.7岁，第二商圈为41.3岁，而第三商圈则为39.8岁。
． 大多数被访者均已婚（80%）。
． 在教育程度方面，28%的被访者拥有大专或以上学历，第一商圈中拥有大专或以上学历的比例是三个商圈中最高的（31%）。
． 在职业方面，约三份一（32%）的被访者拥有较好职业，从事如机关干部、经理、专业人员或自雇。
另外三份一（32%）则是工人或普通职员。
图2.2:
家庭收入分布
北京MALL
第一阶段后期报告
内 容
****
页数
1.0 前言...1
1.1 背景...1
1.2 目的...1
2.0 消费者市场调查...2
2.1 调查方法...2
2.2 背景资料...4
2.3 购物习惯...8
2.4 对未来北京Mall的期望...16
2.5 重点总结...28
3.0 零售商的反应...29
3.1 主力店...32
3.2 餐饮...36
3.3 休闲及娱乐...37
3.4 时装...38
3.5 重点总结...39
4.0 零售概念及商品组合建议...68
4.1 目标...68
4.2 总体零售概念...69
4.3 市场定位...75
4.4 商品组合...77
4.5 规划及主题...103
附件
一.消费者市场调查问卷
二.零售商访问问卷
图表
图2.1:
背景概况...4
图2.2:
家庭收入分布...5
图2.3:
个人收入分布...6
图2.4:
拥有或使用私家车...7
图2.5:
未来3年拥有或使用私家车...7
图2.6:
逛街购物的频密程度...8
图2.7:
逛街时花钱消费比例...9
图2.8:
消费分布...9
图2.9:
购物点受欢迎的程度...10
图2.10:
最受欢迎的购物中心...11
图2.11:
购物点受欢迎的原因...12
图2.12:
最受欢迎的零售设施...12
图2.13:
去需要半小时车程或更远的地方购物的频密程度...13
图2.14:
到远距离的地方逛街购物的原因...14
图2.15:
到远距离的地方逛街购物时的交通工具...15
图2.16:
北京Mall成为受欢迎商业点的可能程度...16
图2.17:
最理想面积分布...16
图2.18:
必须有和最好有的零售店铺类别...17
图2.19:
必须有和最好有的餐饮设施...18
图2.20:
必须有和最好有的娱乐设施...19
图2.21:
必须有和最好有的大型商店...19
图2.22:
必须有和最好有的服装品牌...20
图2.23:
必须有和最好有的超市和仓储式商店...21
图2.24:
必须有和最好有的餐饮品牌...22
图2.25:
北京Mall的市场定位...23
图2.26:
国内和国际品牌的比例...23
图2.27:
北京Mall的主题...24
图2.28:
到访未来北京Mall的频密程度...25
图2.29:
到访未来北京Mall的交通工具...26
图2.30:
未来3年内会到北京经济技术开发区或附近居住...26
图2.31:
未来3年内会到北京经济技术开发区或附近工作...27
图3.1:
零售商对北京Mall的反应...30
图3.2:
中国加入世贸对零售商的影响...31
图4.1:
北京Mall的市场定位...76
图4.2:
百货公司...78
图4.3:
仓储式超市...82
图4.4:
B&Q..83
图4.5:
运动用品店...85
图4.6:
书店...86
图4.7:
玩具反斗城...87
图4.8:
SonyStyle.88
图4.9:
时装旗舰店...89
图4.10:
高级中式酒楼...90
图4.11:
美食广场...92
图4.12:
热带雨林主题餐厅...93
图4.13:
ESPN地带–餐饮...94
图4.14:
电影院...97
图4.15:
虚拟现实娱乐...99
图4.16:
溜冰场...100
图4.17:
电器用品...102
图4.18:
商品组合规划...107
表格
表2.1:
问卷分布...2
表4.1:
北京Mall的商品组合建议...77
表4.2:
北京Mall餐饮面积的分布建议...91
表4.3:
北京Mall娱乐设施面积的分布建议...95
1.0前言
1.1 背景
． 北京大地投资有限公司（以下简称“北京大地”）考虑在北京市亦庄北京经济技术开发区内，兴建一座大型现代化的ShoppingMall“北京Mall”。
． 仲量联行商场顾问部在完成第一阶段零售顾问报告后，继续进行第二阶段的市场调查，分别透过对消费者及零售商的调查，测验建议于北京Mall的零售概念的可行性。
本报告乃仲量联行商场顾问部特地为北京大地而撰写，作为汇报有关研究结果的第二份正式顾问报告。
1.2 目的
． 作为北京Mall的第二阶段市场调查报告，此阶段研究范围针对以下几个重点进行了全面而详细的探讨:
Ø 聘用独立市场研究公司向消费者进行定量市场调查所得的数据，分析现时北京市的购物模式及消费者的期望。
Ø透过与目标零售商的访问过程，测试商户对北京Mall项目及零售概念的反应。
Ø按照上述的调查结果，适当地调整对北京Mall项目所提出的最合适零售概念和商品组合方案。
．经过上述的市场调查及分析结果后，本行相信对北京Mall所提出的最终零售概念和商品组合方案可迎合北京消费者及目标零售商的需求，此方案可作为开发北京Mall项目的重要发展方向蓝本。
2.0消费者市场调查
本章集中分析介绍本行为北京Mall研究项目所策划的消费者市场调查的结果。
该市场调查主要目的是为了了解:
． 居民背景资料
． 购物消费习惯
． 对未来北京Mall的期望
2.1 调查方法
． 本市场调查采用入户访问方式对北京居民进行访问。
实地调查访问工作于2002年4月2日至4月7日期间进行，在本报告附录部分附上有关问卷之副本乙份（附录一）以供参阅。
． 是次市场调查共完成超过七百五十份问卷，具体问卷数目分布如表2.1所示:
表2.1:
问卷分布
访问地点
问卷份数
第一商圈
198（26%）
第二商圈
406（54%）
第三商圈
152（20%）
整体份数
756（100%）
资料来源:
仲量联行商场顾问部
为了确保得到准确的反馈意见，受访者必须符合两个关于年龄和收入的限制。
首先，受访者的年龄必须在16至64岁之间。
在收入方面，受访者家庭收入每月必须不低于人民币￥3,000元，而如果被访者是单身自己一个人居住的话，则他的个人收入必须不低于人民币￥1,000元。
而购物频率方面，则必须不少于每月1次。
除上述限制以外，在受访者抽样方面，本次市场调查基本上是采用了随机抽样的方式。
2.2 背景资料
图2.1:
背景概况
资料来源:
米嘉道信息策略有限公司,仲量联行商场顾问部
． 被访者中男女的整体性别比例为50%:
50%，在第一商圈中，男性占多数（65%），而第二商圈中，女性则略占多数（57%），第三商圈的两性比例相若。
． 三个商圈的年龄分布相对比较均匀，居民的平均年龄为40.1岁，第一商圈为39.7岁，第二商圈为41.3岁，而第三商圈则为39.8岁。
． 大多数被访者均已婚（80%）。
． 在教育程度方面，28%的被访者拥有大专或以上学历，第一商圈中拥有大专或以上学历的比例是三个商圈中最高的（31%）。
． 在职业方面，约三份一（32%）的被访者拥有较好职业，从事如机关干部、经理、专业人员或自雇。
另外三份一（32%）则是工人或普通职员。
图2.2:
家庭收入分布
资料来源:
米嘉道信息策略有限公司,仲量联行商场顾问部
． 家庭收入方面，集中在人民币3,000至4,000元之间（占59%）。
平均而言，居民每月家庭收入为人民币3,975元。
图2.3:
个人收入分布
资料来源:
米嘉道信息策略有限公司,仲量联行商场顾问部
． 在个人收入方面，包括没有收入的人仕和学生，被访者每月平均收入为人民币￥1,475元（远高于2001年北京平均每人可支配收入人民币￥965元。
）
图2.4:
拥有或使用私家车
资料来源:
米嘉道信息策略有限公司,仲量联行商场顾问部
． 29%的被访者自己拥有（19%）或有权使用（10%）公司／单位的私家车。
其中第一商圈的私家车拥有或使用率（35%）略高于平均数，这显示以北京经济技术开发区为主的第一商圈居民的富裕程度。
图2.5:
未来3年拥有或使用私家车
资料来源:
米嘉道信息策略有限公司,仲量联行商场顾问部
． 对于在未来3年内拥有或有权使用私家车的可能性，超过一半（53%）的被访者认为绝对有可能或有可能，其中第一商圈的百份率更达（58%）。
2.3 购物习惯
图2.6:
逛街购物的频密程度
资料来源:
米嘉道信息策略有限公司,仲量联行商场顾问部
．
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