长寿地区发展概况22.docx

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长寿地区发展概况22

长寿区城市发展综合实力分析报告

一、城市概况

长寿区被重庆市政府定位为次区域中心城市，其城市发展相比同等级区域城市较好。

长寿区地理位置优越，位于主城区以东，同时处于“一小时经济圈”以内，将主城和渝东北翼相连接，是重庆重要的枢纽。

襟长江，拥有长寿湖，自然环境优美，水资源丰富，是天然的旅游之地和鱼米之乡。

矿产资源丰富，已经成为西部地区最大的化工基地。

城市经济发展强劲，“十二五”期末其生产总值将达到1000亿元。

（一）地理位置

长寿区位处重庆“一小时经济圈”，紧邻主城区，具有较好的地理位置。

长寿区西面和重庆主城相连，距离重庆江北国际机场仅40分钟车程；东南面和涪陵区相邻，东北面和垫江相邻，北面和四川省邻水相邻。

长寿区襟长江，居渝东，连接三峡库区，史称“膏腴之地，鱼米之乡”；因其“东北有长寿山，居其下者，人多寿考”而得名。

长寿区总幅员面积为1423平方公里，东西距离57.5公里，南北距离56.5公里。

2011年末人口91.6万人，下辖14个镇、4个街道办事处。

（二）历史沿革

长寿区历史悠久，据史料记载早在七千多年前，长寿境内就有土著民族居住。

古属巴国枳邑，原名乐温县。

因县民多高寿，于公元1363年改置长寿县。

1959年4月，由涪陵专区划归重庆市。

2001年12月25日，经国务院批准，撤销长寿县，设立重庆市长寿区。

（三）资源环境

长寿区自然资源丰富，其天然气储量达3000亿立方米，是全国已探明的大天然气田之一。

煤炭储量为4600万吨，另外优质白云岩储量10亿吨，特优级石灰石20亿吨等。

长寿区江河纵横，不仅长江贯穿而过，而长寿湖就像一颗灿烂的明珠镶嵌其中，另外其境内共有107座水库。

农作物主要以是水稻、玉米、小麦、红薯为主，有“沙田柚之乡”“夏橙之乡”的称号。

（四）城市定位

长寿区被重庆市政府定位为次区域性中心城市，其经济发展水平位于同等级城市首位，成为重庆特大城市经济社会资源向三峡库区辐射的重要中继站。

为了又好又快的发展，迅速融入重庆主城经济，长寿区政府制定了“三地一中心”的战略目标，即重庆工业高地、现代农业基地、休闲旅游胜地和区域物流中心。

到“十二五”末，长寿地区生产总值将达到1000亿元，开发区工业产能达到3000亿元。

其他次区域性中心城市：

一小时经济圈二类城市-次区域性中心城市

南川

綦江

潼南

铜梁

大足

荣昌

璧山

长寿

万盛

双桥

丰都

石柱

备注：

2011-2012年万盛区合并进入綦江区、双桥工业园区合并进入大足区。

（五）城市掠影

二、城市宏观经济

人口：

常住人口为78.3万人，城镇人口为43.1万人，城镇化率55%；户籍人口78.3万人，老年化比例为18.1%。

人口规模位于同类区县城市中第二位，仅次于綦江。

城镇化水平位居同类城市之首。

老年化程度较高，高于平均值1.2个百分点。

GDP：

2011年GDP317.7亿元，增速20%，三次产业结构为8.7%：

60.7%：

30.6%，产业结构相对均衡，工业发展势头迅猛。

其经济总量高，人均水平好；二三产业实力强，经济基础好；产业结构合理，二三产业协调发展。

投资：

2011年固定资产投资311亿元，同比上涨22.5%。

固定资产投资成为拉动城市经济增长的最主要动力。

城市消费：

2011年城市社会消费品零售总额为68.4亿元，同比上涨23.3%。

其城市消费水平高，居民储蓄量大，潜在消费能力强；财政收支平衡，政府举债能力强。

（一）城市人口

图表1长寿区人口统计示意图

数据来源：

重庆统计年鉴

根据统计年鉴数据，2011年长寿区常住人口数量为78.3万人，其中城镇人口为43.1万人，城镇化率为55%。

另外，据最新统计长寿区户籍人口为91.6万人，其人口老年化为18.1%（60岁以上人口占总人口的比例），其老龄化率相比同类型区县城市平均值高出1.3个百分点，老龄化率的增加将在一定程度上影响其经济发展的速度。

从近三年的人口变化来看，其常住人口的变化速度在1.2-1.3万/年，而其城镇人口的变化速度为2-2.3万/年。

另外其城镇化率提升速度较快，每年上涨达到2个百分点，有利于其经济结构的调整。

人口总量的增加将会使社会总需求增加，总消费增加，同时也增加了社会劳动力，合理的城市人口增长将促进社会经济的发展。

另外，城镇人口的增加将会直接产生住房的需求，按照每户平均2.5人计算，长寿区自然增加的城镇家庭单位约为8000户，再按照平均每户100平方米计算，及将会产生80万平方米的住房需求。

住房市场的需求将明显带动整个长寿区社会经济的大发展。

同同类区县城市相比较，长寿区常住人口位于第二位，仅落后于綦江区（107.6万人）。

（二）城市GDP

图表2长寿区国内生产总值示意图

数据来源：

重庆统计年鉴

据统计数据显示，2011年长寿区国内生产总值达到317.7亿元，同比增速为20%，从近三年的经济发展来看，其经济又明显增速的趋势，不仅经济总量提高，而且其经济增速更是明显上涨。

2011年其经济增长速度高于其同类城市2.5个百分点，经济发展势头良好。

长寿区经济总量位居同类城市第一位，并且高于第二位53亿元（綦江）。

长寿区幅员面积为1423平方公里，折算每平方公里产值为2233万元，位居第二位，落后于璧山县51万元。

从目前来看，长寿区的经济增长不仅总量高，而且发展速度快，单位产值也较为理想。

图表3长寿区产业结构示意图

数据来源：

重庆统计年鉴

从长寿区的产业结构来看，主要是以第二产业和第三产业为主，进行协调带动。

根据长寿区的定位打造重庆的工业高地，因此预计在未来一段时间长寿区的工业产值还将继续增加，因此第二产业的比重也会有相应的上涨。

2011年长寿区工业产值为157亿元，占到GDP总量的49.4%，位居同类城市第二位，高于璧山县33亿元，但工业占GDP的比例低于璧山县10个百分点，因此说明长寿区的产业结构更具优势，工业发展潜力更大。

长寿区在工业生产的带动下，其经济相信会有更高质量的增长，同时居民收入也更有保障。

2011年随着重钢为首的大型工业企业的迁入，给长寿区的经济发展装入了更为强大的动力，同时迁入的企业还有英国石油集团以及德国巴斯夫等世界知名的企业。

在十二五期末，重钢预计实现钢产能1000万吨、销售收入1000亿元的“双千”目标，同时累计为社会提供8万余个就业岗位。

（三）城市投资

图表4长寿区固定资产投资示意图

数据来源：

重庆统计年鉴

近年来在“三地一中心”战略的推动下，长寿区的固定资产投资增长迅猛。

2011年其固定资产投资达到375.6亿元，同比增长22.5%，同时也是同类曲线城市中投资额最大的城市，相比第二位綦江多出140亿元。

其中：

完成工业投资192.58亿元，增长9.6%。

根据计算长寿区的固定资产投资总额与GDP之比为1.18，即固定资产投资总额大于GDP，同类城市的平均水平为0.92。

反映出长寿区经济增长最主要还是依赖固定资产投资，在投资的带动下其经济迅猛增长，并明显的超过同等定位的其他城市。

（四）城市消费

图表5长寿区社会消费品零售总额示意图

数据来源：

重庆统计年鉴

2011年长寿区的社会消费品零售总额为68.4亿元，同比增长23.3%，高于同等城市增速3个百分点，位于同等城市第二位，低于綦江约20亿元。

目前重庆的知名百货重庆百货以及新世纪百货都已经进驻长寿区，为当地百姓的购物提供了便利，丰富了长寿区的零售业态，同时拉动了当地的消费。

另外，随着旅游业持续的发展，也有利的带动当地消费，如长寿湖、长寿古镇等全国知名的旅游景点更是吸引了全国各地游客到来。

图表6

数据来源：

重庆统计年鉴

财政收入支出总体平衡，支出收入比为1.34，财政收入稳步增长，支出收支比逐渐缩小。

2011年长寿区财政收入为55.2亿元，位于綦江区和璧山县之后；财政支出为74亿元。

长寿区充分利用社会资金和企业自有资金，不仅总体投资总量高，而且政府自身负债少，未来政府举债空间大，同时政府自身的还款能力也较强。

同类地区的吃出收入比为1.46，潼南县最高达到1.98。

图表7长寿区存款余额和居民储蓄示意图

数据来源：

重庆统计年鉴

2011年长寿区的存款余额以及居民储蓄均位于同等城市的第一位，分别达到275亿元和186亿元，居民储蓄占比达到0.68。

说明其社会居民蕴藏着巨大的消费能力，只要企业合理的开发必定能在长寿市场大有作为。

三、城市房地产市场

房地产投资：

总量较低，占固定资产投资比例仅为13.4%，明显低于城市总体水平；但发展速度较快，知名开发企业进入带动了其市场的发展。

商品房大市场：

开发总量大，市场供应过快；市场价格低，低于同类城市平均价格约1000元/平方米。

总体市场依然存在一定的机会，注重品质开发，规模控制以及入市时点选择，避免同质以及低质竞争，注重品牌建设以及服务，从而从市场中脱颖而出。

（一）房地产投资

图表8长寿区房地产投资示意图

数据来源：

重庆统计年鉴

2011年长寿区房地产开发投资共计66.8亿元，同比增加近20亿元，其房地产开发投资占固定资产投资的比例为13.4%。

从长寿区房地产投资示意图上可以看到，近三年其房地产发展速度非常之快，投资额增长达到3倍，其中住宅投资的比例占比均在75%以上。

其中包括碧桂园、洋世达、东海等知名房地产纷纷进入长寿区，对长寿区的房地产市场有明显的带动和促进。

另外，从固定资产投资和房地产投资的比例来看，其市场还具有非常大的潜力。

重庆整体的数据为25%左右，而主城九区的数据为31.2%，因此可以看到长寿区的房地产市场还是具有一定的发展潜力。

（二）商品房

图表9长寿区商品房施工及销售面积示意图

数据来源：

重庆统计年鉴

图表10长寿区商品房销售金额及价格示意图

数据来源：

重庆统计年鉴

从面积走势图上可以看到，长寿区近三年的商品房销售非常火爆，仅2011年的销售面积就达到250万平方米，三年的面积共计达到650万平方米，和重庆主城区的平均值相当，并且高于同类城市第二名约320万平方米（荣昌）。

按照每户100平方米计算，其可以满足65000户家庭的住房需求，达到长寿区家庭总量的30%左右，因此可以看到其开发市场的热度较高，但可能存在时点上过热的情况。

从销售价格来看，2011年长寿区的商品房平均单价为2783元/平方米，低于同类城市平均值1000元/平方米。

据我方分析，一方面开发过量造成的市场供应增多导致价格水平较低；另一方面严厉的市场调控也压制了价格水平。

但同时我们也可以看到整体市场价格较低，也为后续优质的产品预留了价格空间。