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《房地产开发》习题集

Ⅰ－2－4－1

《房地产开发》

习　题　集

佟莉新刘佳琳王路编撰

城市建设学院

二○○八年七月十日

目　录

第一章　房地产开发概述……………………………………………………………………3

第二章房地产市场分析……………………………………………………………………7

第三章房地产开发项目基础数据的估算……………………………………………14

第四章房地产开发项目基础数据财务分析…………………………………………18

第五章各种权证的获取…………………………………………………………………25

第六章　房地产开发企业管理……………………………………………………………28

第一章房地产开发概述

一、单选题

1．房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于（）。

A．第一产业B．第二产业

C．第三产业D．新兴产业

2．房地产开发过程中最为基本、关键的工作阶段是（）。

A．投资决策分析阶段B．前期工作阶段

C．建设阶段D．销售管理阶段

3．房地产开发最本质的特征是（）。

A．长期性B．地域性

C．综合性D．高风险性

4．现代城市建设中要求房地产开发过程必须坚持（）的原则，有步骤地进行开发建设。

A．统筹规划，合理布局，综合开发，配套建设

B．全面规划，合理布局，配套开发，综合建设

C．合理规划，全面布局，综合开发，配套建设

D．全面规划，合理布局，综合开发，配套建设

5．（）是房地产开发内在要求。

A．综合性B．时序性

C．地域性D．宏观政策调控性

6．从房地产投资的角度说，风险就是投资的（）偏差。

A．实际收益与期望收益B．目标收益与未来收益

C．实际收益与未来收益D．目标收益与期望收益

7．运用投资组合指导房地产投资活动的目的是在固定预期收益率下使（）。

A．收益最大B．风险最低

C．投资回收加快D．投资减少

8．某房地产开发商决定在不同区域开发不同的物业，这主要是基于（）的考虑。

A．扩大知名度B．适应市场需求

C．投资组合D．提高市场占有率

9．采用（）融资可以降低房地产投资者的利率风险。

A．固定利率B．短期融资

C．浮动利率D．非金融机构

10．拥有房地产是占有资产、具有资金实力的最好证明，对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级，获得更多更好的投资交易机会具有重要意义，这源于房地产本身的（）。

A．多样性B．风险性

C．收益性D．稀缺性

11．位置对于（）具有特殊的重要意义。

A．居住物业B．工业物业

C．商业物业D．特殊用途物业

12．在房地产产品的生产过程中，（）一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。

A．开发商B．建筑师

C．工程师D．规划师

13．开发商通过招标投标优选施工单位是在（）阶段的主要工作。

A．投资决策分析阶段B．前期工作阶段

C．建设阶段D．销售管理阶段

14．房地产开发过程的参与者中专业顾问有（）。

①建筑师；②工程师；③会计师；④律师；⑤估价师；⑥造价工程师

A．①②③B．②④⑤

C．①②④⑤⑥D．都是

15．工程建设前进行开发成本估算，招标阶段编制标底，施工中负责成本控制和合同管理，竣工后进行结算是（）的工作。

A．会计师B．估价师

C．工程师D．造价工程师

二、多选题

1．房地产间接投资包括（）。

A．置业投资B．购买房地产开发企业的股票

C．开发投资D．购买房地产投资信托基金

2．房地产开发的主要工作阶段包括投资决策分析阶段和（）。

A．前期工作阶段B．建设阶段

C．销售管理阶段D．物业管理

3．房地产开发过程中造价工程师的主要职责是（）。

A．财政预算、工程预算B．在工程招标阶段编制工程标底

C．施工监理、合同签订D．在工程施工阶段中负责成本控制

4．房地产开发商的工作是融领导者、创造者、推销商、（）的特征于一体的极具挑战性的工作。

A．谈判家B．演讲者

C．风险管理者D．投资者

5．城市规划对房地产开发的影响主要体现在（）。

A．建设项目选址意见书B．核发“建设用地规划许可证”

C．核发“建设工程规划许可证”D．核发开工许可证

6．房地产开投资风险就是从事房地产开发投资而造成的损失的可能性的大小，包括（）。

A．投入资本发生较小的损失B．投资收益没有达到预期的损失

C．投入资本发生较大的损失D．ABC都是

7．房地产开发投资风险的防范方法有（）。

A．风险回避B．风险转移

C．风险自担D．风险控制

8．房地产投资风险的转移主要通过（）方式进行。

A．契约形式风险转移B．合同形式风险转移

C．财务责任形式的风险转移D．保险形式的风险转移

9．下列有关房地产投资特征的说法中，正确的是（）。

A．风险性B．时序性

C．普遍性D．地域性

10．房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对（）都具有吸引力。

A．置业投资者B．开发商

C．承包商D．租客

三、判断题

1．房地产开发的前提是实现一定的效益，包括财务效益、社会效益和环境效益。

（）

2．房地产投资规模大、周期长、风险高，故房地产投资不宜获得金融机构的支持。

（）

3．房地产开发商应在前期工作阶段进行施工招标投标优选施工单位。

（）

4．居住建筑密度是指居住建筑基底面积对居住用地面积的覆盖率。

（）

5．风险在经济领域中是指投资遭受的经济损失。

（）

6．房地产的自然寿命一般要比其经济寿命长的多。

（）

7．利率提高会导致房地产价格上升，需求加大。

（）

8．房地产业是进行房地产投资开发、经营、管理和服务的行业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。

（）

9．房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

（）

10．房地产项目决策分析主要是指项目的财务评价。

（）

第二章房地产开发的前期工作

一、单选题

1．可行性研究的根本目的是（）。

A．实现项目决策的科学化、民主化

B．减少或避免投资政策的失误

C．提高项目开发建设的经济、社会和环境效益

D．以上都是

2．下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是（）。

A．文化卫生用地50年B．旅游用地50年

C．综合用地40年D．体育用地40年

3．获取土地使用权进行征地、搬迁、安置、补偿是（）阶段的主要工作。

A．投资决策分析B．前期工作

C．建设阶段D．租售阶段

4．在开发项目（）阶段开始委托物业代理机构，则更有利于代理工作的开展。

A．建设施工B．销售

C．物业管理D．前期策划

5．房地产项目开发的内容和规模分析与选择，首先要遵循的前提是（）。

A．最高最佳使用原则B．符合城市规划

C．利润最大化D．开发项目所处区域的宏观经济条件

6．建设投资估算精度±10%，所需费用：

小型项目约占总投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占总投资的0.2%～1.0%的阶段属于（）。

A．投资机会研究B．初步可行性研究

C．详细可行性研究D．项目评估

7．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（）。

A．±5%B．±10%

C．±20%D．±30%

8．我国土地所有权的主体除国家外还有（）。

A．私房业主B．集体

C．个人D．国有企业和私房业主

9．我国城市土地属于（）所有，农村土地属于（）所有。

A．人民政府，居民个人B．城市居民集体，农民个人

C．国家，农村集体D．国家，乡政府

10．根据《土地管理法》规定，用地单位在征用耕地时，其支付的耕地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的（）倍。

A．4～6B．4～8

C．6～8D．6～10

11．安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均产值的（）倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均产值的（）倍。

A．4～6，15B．6～8，15

C．4～8，20D．4～8，20

12．《土地使用权出让合同》规定：

土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，（）日内应支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退还定金。

A．10B．15

C．30D．60

13．临时用地必须办理报批手续，而且期限最多不超过（）。

A．半年B．一年

C．两年D．三年

14．土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满（）未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。

A．半年B．一年

C．一年半D．两年

15．学校、商店、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限分别为（）年。

A．50，50，40B．50，40，40

C．50，50，70D．50，40，70

16．对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过（）。

A．半年B．一年

C．两年D．三年

17．已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的（），或投资额不足总投资额的（）的，或未经批准中止开发建设连续（）年的，视为闲置土地。

A．1/3，20%，1B．1/3，25%，1

C．1/4，20%，2D．1/4，25%，2

18．《房地产开发经营条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以（）的方式取得。

A．出让B．划拨

C．征用D．转让

19．经济适用房的土地获取方式为（）。

A．协议出让B．招标

C．拍卖D．划拨

20．工程投资额在（）万元以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

A．20B．25

C．30D．40

21．建设单位应当自领取施工许可证之日起（）个月内开工。

A．1B．2

C．3D．4

22．建设单位在取得建设工程规划许可证（）个月内申请开工，预期未开工又未申请延期或申请延期未获批准的，建设工程规划许可证即行失效。

A．1B．3

C．6D．9

二、多选题

1．可行性研究是（）的依据。

A．项目投资决策B．筹集建设资金

C．编制规划设计方案D．签订施工合同

2．根据土地利用总体规划，将土地用途分为（）。

A．农用地B．建设用地

C．特殊用地D．未利用地

3．根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括（）。

A．土地补偿费B．安置补助费

C．地上附着物和青苗补偿费D．生产补助费

4．征用土地具有（）等明显特点。

A．土地使用权发生转移B．强制性

C．妥善安置被征用地单位人员的生产与生活D．无偿性

5．下列关于土地使用权出让说法正确的是（）。

A．产权调换

B．国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权

C．出让的土地只有使用权，没有所有权

D．土地使用者只有向国家支付全部出让金后才能领取土地使用权证书

6．国有土地使用权出让可以采取（）等方式。

A．拍卖B．招标

C．双方协议D．申请E．挂牌

7．下面关于土地使用权收回原因叙述正确的是（）。

A．土地使用权使用年限届满收回B．国家有权提前收回

C．因土地灭失而收回D．司法机关决定收回

8．下列建设用地的土地使用权，可以由县级以上人民政府依法批准划拨的有（）。

A．国家机关用地和军事用地B．城市基础设施和公用事业用地

C．能源、交通、水利等项目用地D．法律、行政法规规定的其他用地

9．下列情形所造成的土地闲置，征收土地闲置费的有（）。

A．已动工开发，开发建设面积达到25%

B．超过出让合同约定的动工期限18个月

C．因不可抗力所造成的动工开发延迟

D．因政府、政府有关部门的行为所造成的动工开发延迟

E．因动工开发必需的前期工作出现不可预计的情况而迟延动工开发

10．以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目的条件为（）。

A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B．属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程资金额占全部开发投资总额的25%以上

C．属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件

D．ABC都是

11．下列可以不取得施工许可证的情况是（）。

A．建筑面积在300M2以下B．工程投资额在30万元以下

C．建筑面积在500M2以下D．工程投资额在50万元以下

E．按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程

12．拆迁的实施方式有（）。

A．统一拆迁B．招标拆迁

C．委托拆迁D．自行拆迁

13．房屋拆迁补偿的形式有（）。

A．产权调换B．作价补偿

C．产权调换与作价补偿相结合D．安置就业

14．房地产开发项目的规划管理主要体现在（）。

A．选址定点审批B．核发“建设用地规划许可证”

C．核发开工许可证D．核发“建设工程规划许可证”

15．下列属于按规定申请建设用地规划许可证的情况有（）。

A．新建、迁建单位需要使用城市土地的

B．原址扩建需要使用本单位以外的土地的

C．需要改变本单位土地使用性质的

D．因建设需要临时使用土地的或调整、交换用地的建设工程

E．涉及国有土地使用权出让、转让地块的

16．下列属于商品房预售条件的是（）。

A．取得土地使用权证书

B．持有建设工程规划许可证和施工许可证

C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

D．开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

17．房地产开发项目的前期工作的内容包括（）。

A．征地、拆迁、安置、补偿

B．规划设计及建设方案的制定

C．施工现场的水、电、道路和场地平整

D．市场供求关系和价格水平的分析

三、判断题

1．可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

（）

2．受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。

（）

3．“时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。

（）

4．可行性研究是筹集建设资金的依据，因此，银行等金融机构对经过可行性研究认定可行的项目都会给予贷款。

（）

5．正文是可行性研究报告的主体，正文越厚说明可行性研究工作越细致，因此，报告的正文厚度是取得信誉的最好办法。

（）

6．在我国，全部土地都为社会主义公有制，这种公有制又分为全民所有制和劳动群众集体所有制。

（）

7．根据《宪法》和《土地管理法》的规定，城市市区及郊区的土地属于国家所有。

（）

8．根据《宪法》和《土地管理法》的规定：

“城市的土地属于国家所有”、“农村和城市郊区的土地属于集体所有”。

（）

9．土地的全民所有制，具体采用的是国家所有制形式，该所有制的土地简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国土资源部代表国家行使。

（）

10．土地补偿费归农村集体组织所有，地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

（）

11．安置补助费由征地单位支付，发放给需要安置的个人。

（）

12．土地使用权的出让，也称批租或土地一级市场，有国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

（）

13．房地产开发公司超过合同约定开工期限满一年仍未动工，土地行政管理部门要求其按地价款的25%缴纳其土地闲置费。

（）

14．在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上，按出租金的20%以下征收土地闲置费。

（√）

15．国家在没有法律规定之前，国有土地除出让土地之外，均按划拨土地进行管理。

（）

16．房屋拆迁是指取得拆迁许可证的拆迁申请人，拆除城市规划区范围内的国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动。

（）

17．建设单位自领取施工许可证之日起3个月内开工，如需延期，延期以两次为限，每次不超过3个月。

（）

18．建设单位在取得建设工程规划许可证3个月内申请开工，预期未开工又未申请延期或申请延期未获批准的，建设工程规划许可证即行失效。

（）

第三章房地产市场分析

一、单选题

1．（）是企业进行市场分析与预测、正确判定市场营销战略和计划的前提。

A．市场评估B．市场调查

C．市场营销D．市场定位

2．以下不是房地产市场分析内容的是（）。

A．宏观因素分析B．市场供求分析

C．产品功能分析D．相关因素分析

3．房地产市场调查应用最广泛、最常用的方法是（）。

A．访问法B．观察法

C．实验法D．回归分析法

4．按购买时机、追求利益、使用者情况、使用者程度、品牌忠诚度进行市场细分是以（）为标准细分房地产市场。

A．地理变量B．人口变量

C．心理变量D．行为变量

5．根据消费者所处的社会阶层、生活方式、购买动机等因素进行市场细分是以（）为标准细分房地产市场。

A．地理变量B．人口变量

C．心理变量D．行为变量

6．（）的内容，是市场调查内容在时间上的延伸。

A．市场预测B．市场分析

C．供应预测D．需求预测

7．房地产增量市场也称为（）。

A．房地产一级市场B．房地产二级市场

C．房地产三级市场D．房地产买卖市场

8．房地产存量市场也称为（）。

A．房地产一级市场B．房地产二级市场

C．房地产三级市场D．房地产买卖市场

9．土地使用权出让市场也称为（）。

A．土地买卖市场B．土地一级市场

C．土地二级市场D．土地转让市场

10．按（）划分将房地产市场分为一级、二级、三级。

A．房地产市场的交易层次B．房地产市场的交易对象

C．组成要素D．房地产市场经济运行的时序先后

二、多选题

1．收集一手资料的方法主要有（）。

A．观察法B．经验法

C．问卷调查法D．实验法

2．房地产市场细分的标准是（）。

A．地理细分B．人口细分

C．心理细分D．行为细分

3．衡量房地产市场细分是否有效，必须具备的条件是（）。

A．可盈利性B．可测量性

C．可进入性D．稳定性和易反应性

4．判断房地产细分市场对于企业是否具有可进入性的标准是（）。

A．企业是否具有进入细分市场的条件

B．企业是否能将产品推广的细分市场的消费者面前

C．产品是否能够进入市场

D．产品是否有利可图

5．建成后的物业按照用途不同可分为（）。

A．居住物业B．商用物业

C．工业物业D．特殊物业E．公共设施

6．城市住宅的供给主要有（）。

A．廉租房B．商品房

C．经济适用房D．别墅、公寓

7．市场上产品供需预测的方法包括（）。

A．专家会议B．比价法

C．回归分析法D．指数平滑法

8．按交易的层次划分房地产市场可分为（）。

A．房地产一级市场B．房地产二级市场

C．房地产三级市场D．房地产物业管理市场

9．地产市场按流通形式划分为（）。

A．土地征购市场B．土地使用权出让市场

C．土地使用权转让市场D．土地使用权划拨市场

10．下列属于时间序列预测方法的是（）。

A．回归分析法B．加权移动平均法

C．指数平滑法D．简单移动平均法

三、判断题

1．市场分析是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。

（）

2．一手资料是指为了当前特定目的而收集的原始信息，二手资料是指为其他的已经收集到的资料，市场调查人员一般总是先直接收集一手资料，再收集二手资料，以达到调查的目的。

（）

3．在收集一手资料时所采用的主要调查手段是问卷方法。

（）

4．房地产市场分析主要是针对开发商，对其余的使用者没有作用。

（）

5．赛马场、飞机场、车站、码头、别墅、桥梁等属于特殊物业。

（）

6．货币资金、房地产抵押、证券等可视为房地产市场的客体。

（）

7．房地产二级市场也称为房地产存量市场。

（）

8．房地产一级市场也称为房地产增量市场。

（）

9．市场占有率高的品牌特别重视将潜在使用者变为实际使用者，而小企业则努力将使用竞争者品牌的顾客转向使用本企业的品牌。

（）

10．房地产市场的构成要素主要有房地产市场的主体和客体。

（）

第四章房地产开发项目的初步财务评价

一、单选题

1．当名义利率一定，按月计息时，实际利率（）。

A．大于名义利率B．等于名义利率

C．小于名义利率D．不确定

2．已知年利率为15%，按半年计息，则年有效利率为（）。

A．15.86%B．12.68%

C．15.56%D．16.08%

3．某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，问五年中每年年末至少要存款（）元。

A．12592.78B．22192.78

C．12903.23D．16000

4．某人存入银行2000元，两年半后取出本利2500元，则存款年利率为（）。

A．10%B．11.8%

C．12.5%D．9.3%

5．某投资者用80万元购得一商业店铺，出租后每月净租金收入1.583万元，月投资收益率0.8%，则（）个月可收回投资。

A．50.5B．60

C．65D．75

6．成本收益率是指（）。

A．（项目总开发价值-总开发成本）/总开发成本

B．项目正常年净经营收入/总开发成本

C．项目正常年净收益/项目投资的资本价值

D．总开发价值/总开发成本

7．（）属于动态指标。

A．投资利润率B．成本利润率

C．平均报酬率D．内部收益率

8．若某项目净现值为零，则表明项目（）。

A．盈利能力为行业的最低水平B．利润为零

C．盈利能力刚好达到设定折现率D．盈亏平衡

9．NPV与基准收益率的关系表现为（）。

A．基准收益率增大，NPV相应增大B．基准收益率减少，NPV相应增大

C．基准收益率的大小与NPV无关D．基准收益率减少，NPV相应减少

10．动态投资回收期是指项目以（）所需的时间。

A．经营收入抵偿全部投资B．全部现金流入抵偿全部现金流出

C．净收益抵偿全部投资D．净收益现值抵偿全部投资

11．开发项目财务净现值（FNPV）的正确计算式为（）。

A．

B．

C．

D．

12．财务评价是根据（），计算评价指标，判别项目的财务可行性。

A．市场平均价格B．国家现行的财税制度和价格体系

C．影子价格D．集团企业之间的交换价格

13．名义利率与有效利率的换算公式为（）。

A.

B.

C.

D.

14．如果现金流入或流出不发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，则在现金流量图中的处理方法为（）。

A．统一看成在计息周期期初发生

B．统一看成在计息周期期末发生

C．统一看成在计息周期期中发生

D．将其代数和看成是在计息周期期末发生

15．某房地产开发项目，当i1=15%时，NPV=125万元；当i2=20%时，NPV=-42万元，则该项目的内部收益率为（）。

A．＜15%B．在15%～20%之间

C．＞20%D．无法判定

16．现金流量图的3大要素包括（）。

A．资金数额、方向、期间