HD地产偿债能力分析.docx
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HD地产偿债能力分析
[摘要]伴随市场经济的不断发展，企业之间的竞争愈加激烈，很多企业为了具有更强的竞争力，会靠着举债经营来扩大规模进行生产，这种现象在房地产行业中更是普遍。
房地产行业具有高风险高回报性质，我国房地产企业的运作十分依赖于负债资金，其自有资本所占比重较小。
相关的经济利益主体对房地产偿债能力十分关注，金融机构会根据其偿债能力考虑是否贷款给该企业；政府机构会监控其财务数据，尤其是评估和监督；经营管理者会根据一系列的数据和比率制定更好的经营战略和指导方针。
所以，对企业偿债能力进行分析是必不可缺的。
本文首先对企业的偿债能力以及其指标进行相关理论概述，以HD地产为例，分别从长期偿债能力和短期偿债能力角度对公司偿债能力进行深入分析，并对其偿债能力提出建议。
[关键词]HD地产；长期偿债能力；短期偿债能力
一、偿债能力相关理论概述
（一）偿债能力的概念
1．偿债能力的含义
偿债能力指的是企业用资产偿还债务的能力，具体来说就是企业的资产和通过经营所获取的收入来偿还长期和短期债务的能力，是体现企业财务情况和经营管理能力的关键因素，是考虑企业能否持续发展的重要指标。
2．偿债能力理论基础
对公司的前景进行评估预测时，其中重要的一项是公司是不是具备足够的偿债能力。
企业的偿债能力越好，所造成违约损失的概率越小，就说明企业当前的财务状况良好，具备持续发展、稳固提升的能力。
偿债能力分析可对其长期偿债能力和短期偿债能力两方面进行分析。
其常见的偿债能力衡量指标有速动比率、现金比率、流动比率、资产负债率、产权比率等。
（二）短期偿债能力指标
1．流动比率
流动比率是流动资产对流动负债的比率。
体现了企业在短期债务到期前，把换成现金的资产用来偿付的能力，比值为2:
1比较合适。
企业只有具备足够的流动资产来偿还债务,才能够保证债权人的资金安全,使企业的信贷管理逐渐进入良性循环的轨道。
2．速动比率
速动比率是用企业速动资产除以流动负债，速动资产是流动资产减去存货、预付账款和待摊费用后的余额，主要包括现金、短期投资、应收票据、应收账款等项目，维持在1:
1比较正常。
存货的变现能力相对来说比较差；待摊费用毫无变现能力；而预付账款与存货在流动资产中是差不多的存在,所以这三项在公式中不予表现。
3、现金比率
现金比率是计算公司现金以及现金等价资产与当前流动负债的比率，体现企业随时换成现金用来偿付的能力。
这一指标值越大，减少了在银行贷款资金数目，证明企业的短期偿债能力越优秀，度过偿债风险概率就越大。
用现金比率对企业的偿债能力进行衡量是最可靠的。
（三）长期偿债能力指标
1．资产负债率
资产负债率是期末负债总额除以资产总额的比率。
资产负债率反映在总资产中通过借
款来筹集资金的大概有多少，同时也会体现企业在清算时保护债权人利益的程度。
2．产权比率
产权比率是指总负债与所有者权益的比率，是衡量企业资金结构是否正常的指标。
一般而言，产权比率展现的是股东持股比例过多或不足，一方面是公司的财务杠杆使用的程度，从侧面体现公司借贷经营的程度。
（四）研究目的及意义
房地产行业是中国的支柱产业，对促进我国发展和经济结构调整中来说扮演至关重要的角色。
在过去四十年的改革开放中，中国的房地产业不断发展，2006年中国房地产业正式步入快速发展时代，房价大幅度增长，也导致了问题的接连产生。
2008年，全球金融危机爆发以后，房地产业承受巨大风险，发展进入停滞期。
2009年底，中国房地产业得到回升，到2010年，房价继续上涨，步入了更显著的高峰时期。
为确保房价增长效率在正常区间，防止房地产泡沫再次发生，政府出台了房地产调控政策，缓解了房价上涨的速度，后来众多学者对房地产业的发展前景产生重视。
本文之所以选择HD地产进行研究，目的是为了根据探究具有代表意义的举债经营企业，探索对企业偿付能力产生阻碍的根本原因，从而为我国企业提高企业信用、偿债管理能力提供理论指导依据。
二、HD地产偿债能力分析
HD地产集团简称HD地产，主要经营开发建造、物业管理和房屋设计。
HD地产总部坐落于广州，是中国内地第一大房地产商。
HD地产创立初期，恰逢亚洲金融风暴，企业迎战市场，抓住机遇，采取“短、平、快”战略，第一个项目金碧花园以“环保第一”的理念发展起来，开创了广州白天和晚上排队买房，日进亿元的销售奇迹。
2000年，排名成了广州第6位。
2016年，HD步入世界前500名，并成为全球第一房企。
多年来HD地产在行业中一直处于领先地位，其经营发展理念是坚持“民生地产”的宗旨。
HD地产从多方面创新，自创“无理由退房”的方案，并在全国多个城市全面执行，覆盖180个城市，从根本上解决购房无忧，切实保护购房者利益。
从小处做起，HD地产以高端品质铸就品牌，用实力践行诺言，构建城市宜居环境格局，打造宜居生活模式。
HD地产用标准化运营赢得了消费者的信任，被我国大多数人誉为“民生地产”。
故本文选取在房地产界具有一定代表地位的HD地产对其偿债能力进行分析。
现根据HD地产2015-2019年年报，对其偿债能力进行分析。
表12015-2019年HD地产资产负债相关项目列表单位：
亿元
项目
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
存货
3850.39
6588.57
9536.47
10900.00
13280.35
应收账款
93.32
156.44
230.54
325.17
452.64
流动资产
6123.44
11100.00
15200.00
15800.00
18468.14
总资产
7570.35
13500.00
17600.00
18800.00
22065.77
现金及现金等价物
1030.90
1984.20
1520.08
1293.64
1500.56
流动负债
4566.81
7333.94
10800.00
11600.00
13500.35
总负债
6148.93
11600.00
15200.00
15700.00
18480.4
所有者权益
1421.42
1925.32
2422.08
3086.26
3585.37
根据表1得知，HD地产的存货占流动资产比重还是比较大的，平均在65.17%，2019年存货占比高达71.91%，企业存货过多就会导致资金积压，影响资金使用效率，从而进一步关系到企业的短期偿债能力。
总负债占资产总额比重较大，平均占比为84.15%，原因是房地产业本身具有一定的的特殊性，企业自有资金少，资金主要借助贷款和各种预收款项取得，使得负债总额增加。
2015年到2019年应收账款呈上升趋势，但每年其所占的流动资产比重相差不大。
应收账款属于流动资产，同时也是速动资产。
所以说明在应收账款增加，其他因素不变，流动比率和速动比率都会增加，企业的偿付能力也会得到提升。
HD地产流动负债与总负债的比率也是较大的，说明企业的资金成本低，偿还债务风险较大。
（一）短期偿债能力指标分析
1.流动比率
表22015-2019HD地产流动比率表
项目
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
流动比率
1.32
1.51
1.41
1.36
1.37
图1流动比率折线图
2015－2019年，HD地产的流动比率在1.32～1.52之间，一直处在较小的幅度范围内波动，但一直没有达到国际认可的适当比率2。
近年来HD地产平均流动比率在1.39，而2015-2019房地产上市公司平均流动比率在1.57，低于行业平均值，债权完全收回的可靠性低，难以保障债权人的权益。
对于房地产来说，流动比率低原因有二:
一是房地产开发周期长，所需费用高，这样就大大减少流动资产金额，使得流动比率低于行业平均值；二是房地产行业中存在着大量的存货发生积压、滞销情况，流动资产除了变现能力强的现金、应收账款、有价证券，还包括变现时间长的存货、待摊费用，会给该传统指标带来很大的不确定性，所以分析该企业的偿债能力还需要从其他方面加以综合分析。
根据折线图看出，2015-2017年流动比率波动还是比较大的，HD地产流动比率一直在2以下，资产的流动性较小，短期偿债能力相对较差。
2.速动比率
表32015-2019年HD地产速动比率表
项目
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
速动比率
0.50
0.62
0.52
0.42
0.38
图2速动比率折线图
HD在2015－2019年间的速动比率在0.5左右徘徊，平均比率在0.48，房地产行业平均速动比率在0.56，其速动比率远远低于国际一般认为的正常值1且低于房地产行业平均值，说明企业中变现能力很强的资产比较少，财务风险比较高，用这块资产进行偿债的能力较弱。
其较弱的原因是，HD拥有很多的存货、产品建设周期长。
若有些房屋没有销售出去，就会变成存货，会对企业的销售收入产生影响。
企业应加强存货日常管理，防止由于存货堆积而导致现金难以周转。
HD从2015年开始发行大量的优先票据以及可转换证券，2016年进行万科并购案，然而其数值依然保持在0.5左右，这也从侧面说明HD近几年盈利好，管理有方。
3.现金比率
表42015-2019年HD地产现金比率表
项目
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
现金比率
0.22
0.27
0.14
0.11
0.11
图3现金比率折线图
现金比率在20%以上是我国房地产企业的一个标准水平。
HD在2015—2016年现金比率都在20%以上，说明HD经营比较稳定，偿债能力在逐渐步增强。
2016年现金比率较高，说明HD地产流动资产未能得到适当运用。
2017-2019年现金比率低于20%，在这种情况下，债权人的权益是无法保障的，会给企业带来融资困难的风险。
根据现金比率折线图来看，现金比率逐年下降，说明HD地产增加了现金的使用，但没有增加现金的回收。
即该企业持有的现金较少，在一定程度上其缺少弹性，去应对未来的所要面对的投资风险，或者更好地去投资一些项目。
（二）长期偿债能力指标分析
1．资产负债率
表52015-2019年HD地产资产负债率表
项目
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
资产负债率（%）
81.22
85.93
86.36
83.51
83.75
图4资产负债率折线图
由于房地产行业前期投入成本高，故该行业的资产负债比率也会比其他行业（适宜水平一般为40%～60%）来得高。
近几年房地产的资产负债比率在82%左右，这个比率远远高于国际上认可的标准60%，可见我国的房地产业面临偿债风险还是很高的。
对于房地产业来说，资产负债率过低可能会导致运营商缺乏主动性，过高则容易提高金融风险，致使资金短缺。
HD地产在2015－2019年的比率是在81%～87%之间波动，在2016年飙升，达到85.93%，主要原因是HD在2016年收购了万科。
其中2016年前三个季度举债8178.67亿元，成为房地产史上最大的收购案。
HD地产这样大规模举债获得了更多的财务杠杆利益，但显然也会增加长期偿债能力的风险。
HD地产长期偿债能力较差，不具有一定的偿债能力，不太适合债务融资，否则会给企业带来财务危机。
2．产权比率
表62015-2019年HD地产产权比率表
项目
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
产权比率（%）
432.59
601.63
627.56
508.71
515.48
权益乘数
5.33
7.02
7.28
6.09
6.15
图5产权比率折线图
通常而言，当产权比率数值小的时候企业处于比较稳定、偿债能力较高的状态，企业就会面临高风险、高收益。
所以比率适当最好，太小了说明企业过于保守，太高了又不利于企业偿债。
权益乘数是指资产总额是股东权益总额的多少倍，即1元所有者权益对应的资产总额是多少，体现了企业财务杠杆的大小。
如果公司的负债比较多，那么股东权益就会少，权益乘数就会变大，公司的财务杠杆也会变高。
从表6中可以看出，HD在2015年产权比率相对较低，在2016年有了很大的上升（HD在2016年时为了收购万科举债），产权比率很高，在600%左右，此时企业拥有的自有资金对企业的偿债保证很低。
2017年-2018年产权比率又直线下降，公司所需承担的风险相对减少，长期偿债能力有所加强。
从权益乘数看，1元所有者权益所对应的平均总资产为6.17元，意味着所有者投入公司的资本对于全部资产来说比重较小，负债程度高，长期偿债能力差。
通过对资产负债率和产权比率以及权益乘数的分析，都说明HD的长期债务过高，偿债能力弱，在一定程度上影响了公司的经营绩效。
三、HD地产偿债能力存在的问题及建议
（一）存在的问题
1．存货占资产比重大
HD地产存货占流动资产比重大，影响资金使用效率，导致偿债能力降低。
其表现形式多样:
开发完成还未出售的商品房、土地储备、未开发房地产。
中国HD存货急剧增多主要是土地存储量增多，房地产库存占据了大量的流动资金，需要一定的管理费用，使公司的运营成本增加，导致公司的经营所获得利润变少，它有确保生产和销售不因为其而停止的正向作用，同时也会对生产发展产生负面影响。
存货多，一方面说明开发商的实力，企业发展的空间和方向；另一方面会导致企业承担了很大滞销风险。
房地产行业“去库存”的真正突破在于企业给消费者带来利润，薄利多销，在一定水平上影响企业的获利能力，将进一步增加房地产行业的债务风险。
2．偿债比率过高
近几年各级政府高度重视房地产行业的发展，对于房地产行业发展过热的问题，纷纷出台调控政策来控制发展，引领房地产理性发展，同时也提高了其财务风险。
当企业资金短缺并遇上政策监管，将会承担更高的财务风险。
我国不断出台多项政策以控制进行银行贷款的房地产企业数量。
商业银行减少了其可贷资金，使贷款越来越困难。
我国政府对房地产实施的严格政策使得房地产行业从银行获取贷款的能力不断下降，市场销售资金的收益率下降，企业所面对的财务风险一直在提高。
房地产作为资本密集型产业，需要大量购买土地，这就会导致大量资金被投入到到项目中，致使资产负债率提高。
3．偿债能力缺失
偿债能力的关键点是企业有没有资金还债，虽然HD现在销售业绩蒸蒸日上，但市场经济和走向随时有可能发生变化。
但是偿债能力缺失的原因主要有两个:
首先，HD没有盈利能力也找不到自己的盈利模式，使得企业失去了造血能力，企业无法对其所承担的短期债务进行偿还。
其次，因为公司实行举债经营，造成企业的偿债能力降低，致使企业有破产的风险，企业盈利能力无法承载过高的杠杆，导致公司资金链断裂。
地产公司主要依赖于业务人员通过售卖房屋获得收入。
这种单纯的销售方式，在强烈的竞争环境下想要取胜是非常困难的，而且会导致企业资金链断裂，会限制房地产企业的良好发展。
（二）提高企业偿债能力的建议
1．加强存货日常管理
计划生产和销售，在正常生产期间减少原材料库存，积极销售成品，防止积压库存，由于存货本身流动性较低，过多存货占据了资金使用，会对地产偿付能力造成影响；对资产进行科学的投资和长期购买也是必要的，在投资前应仔细预测计量项目的前景、分析投资的风险及收益，尽量制止盲目投资；按照企业的真正需求购买土地，避免存货堆积情况的发生，增大资金的使用效率，增加公司业务收益。
管理和控制公司的土地收购，土地购入应区别对待不同的城市，对于库存高企的城市，主要方向是消化库存和减少土地购买；对于一线城市等热点城市，应该适当增加土地储备。
整顿周边配套项目，提高售出商品房的有效性。
总之，在平时的经营管理中，充分保持各类资产的良好质量水平，为增强企业的偿付能力奠定良好的基础。
2．合理控制资本结构
房地产行业是我国经济的核心产业，对于促进国内市场发展有着不可估量的地位。
房产价格高度上升，出现“房产泡沫”，政府被迫采取货币、税收等方式对其进行市场控制。
随着我国经济政策的监管，房地产业处在了平静阶段，逐步变为理性消费。
HD地产在国家的高力度宏观调控下，必须加大重视对市场的考察，做好充足的准备，为偿债分析提供真实的数据，做出科学的预测；房地产企业可以增加新思路，发展融资新渠道（增加股权资本，增发新股；发行债券，开展融资），充分发挥市场作用，实现融资多样化，提高房地产公司长期负债率。
采用合适的宣传手段，合理的计算成本，并且以满足客户的需要为目的，保证资金的合理运用，进而形成企业一定的信用度。
所以，房地产行业应适当调节自己的资本结构，使资产负债率达到正常水平。
3．降低财务杠杆
通过降低财务杠杆来控制企业扩张速度，对于解决偿债能力不足所带来的风险是有保障的。
偿债能力的关键是企业有没有资金偿还债务，虽然HD地产现在销售业绩蒸蒸日上，但市场经济和走向随时有可能发生变化。
根据市场的逐渐扩大，对手慢慢增多，同业竞争也愈加强烈。
HD应开拓市场，进行市场细分;适当创新，继续加强企业管理，降低成本;以更合适的价格面对消费者，增强购房意愿，增强企业的竞争地位。
HD地产可以积极开展多元化经营，提供现代化的物业服务，部分房子可以出租获取租金收入和物业收入；并且可以在商业区把房地产进行改造，例如酒店、商场经营，收取酒店和商场租金的盈利。
通过积极开展多元化经营业务，实现HD地产业务多元化，减少公司资产负债率。
四、结论
房地产行业本身就比较特殊，特别是它的高负债经营。
作为经济的增长点，房地产行业的迅速成长，已经引起国家重视，为了解决房地产行业自身的潜在风险，政府发布了一系列宏观调控政策，在行业迅速发展中起着制约作用，降低了企业的偿债能力。
房地产行业必须以积极的态度去应对政府的各种政策，树立能满足市场需求、顺应经济发展的信心，在这前提下，行业才可以继续发展，变得更加成熟和完善。
本文以HD地产集团为研究对象，分析了其近几年部分财务数据，对其短期和长期偿债能力做了进一步研究，发现HD地产的囤货严重，占据了巨大的流动资金，造成资金难以周转。
房地产企业公司存货多，主要依靠负债经营，会影响房地产企业的资金流，使得偿债能力较差。
通过以上问题分析，大幅降低债务水平及负债率可主要通过控制新购土地储备、努力扩大盈利规模增加权益等方式。
一方面，以成本控制措施，继续从土地购买源头上控制成本，适当补充土地储备，实施集中采购、统一招投标，从而进一步降低采购成本、工程成本。
坚持规模+效益型发展模式，提升产品附加值，依靠强大执行力和灵活进取的策略，实现合约销售持续增长，减少库存。
另一方面提升产品附加值并且实现企业多元化经营，提高企业的现金流，实现总负债水平及负债率同比大幅下降。
通过对HD地产偿债能力影响因素的分析与建议，为我国上市房地产业的未来发展提供一定的参考。
虽然本文的研究还具有一定的局限性，但是希望可以对企业提高偿债管理能力有所帮助。
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