房地产调控对策.docx

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房地产调控对策

房地产调控对策

HUNANUNIVERSITY

课程论文

论文题目：

房地产调控对策

学生姓名：

肖蕾

学生学号：

20111811314

专业级班：

金融3班

学院：

金融与统计学院

房地产调控对策

总体目标

近几年，中国政府对于房地产市场中的房价持续上涨出具了许多治理的文件，也实施了一系列的调控政策，但效果却不容乐观，到目前为止，房价仍未出现下滑趋势。

而中国政府对房地产实施的这些调控政策中存在着双重目标：

一是经济增长和经济效率目标，二是社会公平和稳定目标。

这二重目标本身是有冲突的，由于中国房地产长期以来都被设计成国民经济的支柱性产业，成为拉动投资与需求的最直接的产业类型，中国经济对房地产的过度依赖，使得近些年来，中国政府往往注重前一个目标，而忽视后一个目标，其结果必然造成房地产市场的持续升温和房价的不断推高。

因此，调控房地产市场的首要任务就是要控制房价上涨，这就要求政府确立“公平优先，兼顾效率”的总体目标，即按照以人为本和科学发展观的要求，遵循“公平优先，兼顾效率”的原则，以保障居民基本住房需求为政府调控房地产市场的基本出发点，同时兼顾经济增长。

总体思路

为了实现房地产调控的目标，总体思路体现在以下几个方面：

完善住房保障机制；做好房地产税立法相关工作；针对不同城市情况分类调控，而非“一刀切”；将政府行政干预与市场机制分开，强调市场自身调节，减少政府调控。

房地产调控全国“一刀切”的时代即将过去。

调控更多的放权给地方，未来房地产调控将更注重不同城市、不同区域之间严重分化的现实，进行分类调控。

分类调控还意味着未来注重局部调整，减少全国式的整体调控；根据各地房地产市场的具体情况进行分类指导，热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，继续执行限购、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。

强调经济手段调控，减少行政手段；强调地方政府主导调控，弱化由中央政府主导的行政调控。

弱化行政手段是房地产调控思路的一大重要转变，未来行政手段对房地产市场的干预将逐步减少。

从资本市场来看，房地产行政调控的手段也正在远去，上市房企再融资得以放行，将极大缓解房企资金紧张状况，加大开工建设力度，有利于增加市场供应，改变供需不平衡格局，最终达到稳定房价的目的。

强调完善保障房机制。

报告提出以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设（行情专区）力度。

有针对性的要求提高大城市保障房比例，将有效增加保障房供应，改变供不应求的局面，抑制房价持续上涨。

　　房地产税也被提到了重要位置，并强调做好房地产税的立法工作，有利于完善房地产领域税制，体现了用经济手段进行调控的全盘思路。

房地产税制的完善将能够起到调节房地产供给、抑制投资投机需求、减少资源浪费、改变地方政府土地财政模式的作用。

而通过房地产税来增加投机投资者的持有成本，也是调控思路的重要方向。

并且房地产税中的消费税和空置税是主要的税种，消费税实行累进税制，对购买首套住房实行免税，二套房实行低税率，三套及以上的住房征收高额税率，空置税则是向空置的房屋征税。

调控手段及其使用  

（一）、调控手段

调控房地产市场主要使用的有以下四种手段，即经济手段、法律手段、行政手段和启发引导手段。

1、经济手段 

经济手段是指通过调整各市场主体的物质利益关系，影响经济行为的一种宏观管理手段。

具体来说，指政府通过财政、金融、价格、投资等经济机制引导房地产经济健康运转，并使之与国民经济和城市建设发展相协调，实现房地产总量供需的动态平衡。

经济手段主要涉及财政政策、货币政策、产业政策、投资和价格等：

1）财政政策手段 

财政政策一般主要包括两个方面，一方面是政府的财政收入政策，这里主要指税收政策；另一方面是政府的财政支出政策。

财政政策手段就是国家利用财政收支的各种工具，通过有规则地调节国民收入分配的方向和规模，以达到预定的社会经济目标的各种政策手段。

2）货币政策手段 

货币政策是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而对货币的供给和需求产生影响，最终达到对国民总产出水平进行调解的目的。

货币政策涉及的内容非常广泛，既包括货币政策的最终目标与货币政策工具，又包括运用这些工具的作用机制、传导过程和据以进行监测控制其进度的各项数量指标。

货币政策对房地产经济的调控对象主要有三方面：

一是控制货币发行量，以保证货币供应适应房地产业发展的需求；二是控制房地产业的投资规模，防止投资膨胀；三是控制房地产信贷总规模，防止信贷膨胀。

而几种常用的房地产货币政策工具是:

利率、公开市场业务、法定存款准备金率、再贴现率等。

中央银行通过利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率、再贴现率以及贷款计划和贷款条件等措施对整个国民经济进行调节和控制。

房地产业作为国民经济的一个总要组成部分，货币政策的实施对其也产生重大的影响，会使流入到房地产业内部的资金数量发生变化，进而影响到房地产企业和房地产产品的消费者（如一般居民、其他企业）的经济行为，达到调节房地产经济的目的。

3）投资手段 

投资手段是指对投资主体投资的总量和结构进行调节和控制的一种手段。

投资调控是复杂的，需要计划、财政、金融、价格等各调控手段综合配套运用。

当前我国房地产采取的投资政策包括：

a、把房地产开发投资纳入国家固定资产投资计划和国民经济发展中长期计划。

房地产投资规模应在固定资产投资计划内实行综合平衡； 

b、强化房地产投资结构调控；

c、把外商投资房地产总量与结构纳入全国房地产业总量与结构计划；

d、建立科学的房地产项目审批制度和投资信息监测及发布系统。

4）价格手段 

房地产价格是房地产市场调控的切入点。

发挥价格的杠杆作用，是房地产业发展调控的关键，我国房地产价格政策应包括：

 1、建立房地产成交价格申报制度。

 2、建立房地产价格评估制度。

 3、建立城市基准地价公示制度。

确立全国标定地价体系。

 4、实行商品房尤其是住宅工程造价全过程的有效控制，规定商品房价格上限，控制商品房价格上涨。

5）产业政策手段 

通常意义上讲，产业政策是政府为了提高本国的经济增长和发展水平，运用政策手段引导和调整国民经济中各产业间的资源分配，或者干预特定产业内部的组织形式的完整的政策体系。

房地产业是整个国民经济的一个重要产业部门，政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，引导房地产业健康发展。

2、法律手段 

法律手段也是房地产发展调控的重要手段。

法律手段是指根据一定的立法程序，将经济运行运行发展的规律和准则加以固定，并通过司法、执法活动对特定社会经济现象进行管理的一种手段。

市场经济是法制经济，法律手段一方面是直接管理和调控的手段，另一方面也是运用行政手段和经济手段的依据。

房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。

我国房地产法的表现形式可分为两大类：

专门性规范和相关性规范。

1）专业性规范 

专门性规范指专门规范房地产关系的各种法律、法规、政策和法律解释。

我国现行房地产重要政策规范主要包括以下方面：

a、保护土地特别是耕地的政策，如中共中央、国务院1986年3月21日发出的《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》 

b、对房地产社会经济关系中政治性较强领域的政策，如1984年12月24日发出的《转发关于加快落实华侨私房政策座谈会纪要的意见》 

c、房地产社会经济关系中一些边缘性问题的政策，如党和国家关于军队房地产的这个政策性规定等 

d、党和政府关于房地产发展方向的一些基本原则性的政策规定，这些政策规范往往是宏观和全局性的，如党的“十五大”提出保证房地产业健康发展的方针，安居工程的政策，房改政策等。

e、改革过程中一些过渡性规范，如我国的房改政策、安居工程政策等。

2）相关性规范 

相关性规范指我国各部门法律中直接与房地产有关的规定，其中经济法与房地产法律相关性强。

经济法终于房地产法直接相关的主要规范包括：

a、土地管理法，即全国人民代表大会常务委员会1986年通过，1998年8月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》。

b、城市规划法，即全国人民代表大会常务委员会1989年12月26日通过的《中华人民共和国城市规划法》。

c、公司法，即全国人民代表大会常务委员会1993年通过、1999年修订的《中华人民共和国城市公司法》。

d、社会保障法，是指调整社会保障体系关系的法律规范的总称。

e、其他相关法律，主要包括环境保护法、建筑法、消费者权益保护法等。

3、行政手段 

行政手段是指凭借上下级领导关系和管理权限的大小，通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种手段。

行政调控手段主要包括计划手段、规划手段和行政管理手段三个方面。

1）计划手段 

计划一般分为中长期计划和年度计划。

a、长期计划指房地产业发展远期战略性计划，主要是提出房地产发展的战略目标，战略重点和战略步骤、增长速度及内部重要比例关系等。

b、中期计划是长期计划的阶段性计划，主要任务是对计划期内发展目标及实现目标的条件进行预测，并提出重要政策措施。

c、 年度计划主要有年度建设用地计划和年度信贷投放计划。

年度建设用地计划是根据房地产发展中长期计划及土地利用总体规划、城市总体规划的近期规划和控制规划，对第二年度城市各项土地利用和供应的数量结构、空间布局及其实施组织的安排设计。

主要包括新增城市用地的征用地计划、城市和公益事业建设用地计划，旧城改造拆迁周转用地计划、行政划拨用地和有偿出让土地使用权的总用地数量和结构计划等。

年度信贷投放计划，是根据国民经济发展计划及房地产发展中长期计划，在固定资产投资年度的基础上，确定房地产资金投放数量和结构，确定投放重点和限制类型等。

2）规划手段 

规划手段可以分为四个层次，国土规划、区域规划、土地利用总体规划和城市规划。

a、 国土规划是最基础的资源配置规划，通过摸清资源底数，最大限度利用和开发资源，提出资源开发的方向、产业布局和国土开发的重点区域。

我国在80年代也进行了国土规划工作，但国土规划没有收到应有的效益。

b、区域规划是城市规划的重要基础，是国土规划的“缩影”，它更重视从区域特点着眼，制订发展战略。

它从总体上规定和指导区域房地产开发的区位、规模和结构。

c、城市规划对房地产业发展调控的作用最直接、最具体，也最具有影响，是房地产经纪活动的基本依据。

城市规划对房地产开发调控主要内容包括：

用地使用控制、建筑控制、环境容量控制、设施配套控制、形体景观控制。

3）行政管理手段 

房地产行政管理部门主要包括土地管理部门和房地产行政管理部门。

行政管理的主要内容是房地产产权产籍管理，房地产产权产籍管理是房地产业调控的基础，也是调控的重要组成部分，它是政府行政管理的核心。

房地产产权产籍管理的具体内容包括：

土地总登记、房地产经常登记、他项权利登记、设定登记、嘱托登记、预告登记、异议登记和暂时登记。

其他行政管理内容包括企业资质审查、投资程序审批、经纪人资格审查、估价师考试与注册管理等。

这些手段可以直接干预房地产市场运行。

4启发引导手段 

运用信息、社会舆论、说服教育等方式对房地产市场主体行为施加影响从而达到调控房地产市场的目的。

启发引导手段包括的方法主要有信息引导法、舆论导向法和劝告法三种。

1）信息引导法 

信息对于企业、消费者、政府的最终决策结果具有前导性作用。

政府运用这一原理对房地产市场主体如企业、消费者施加影响。

 随着我国房地产市场化程度提高，原来以行政行为进行房地产市场宏观调控的主要手段，必然转变为政府对市场引导、跟踪管理和服务方面。

而信息引导将成为未来政府调控房地产市场的主要手段之一。

2）舆论导向法 

政府运用强大的舆论工具，产生强大的社会舆论压力，从而影响房地产企业形象、经营活动等。

3）劝告法 

政府凭借国家权力对房地产市场主体不规范行为进行说服教育的方法。

（二）、组合使用

对于上面的各种针对房地产调控的各种手段，在不同的时期、不同的环境下应选择更切合调控目标的手段与方法，甚至在有些特殊的情况下，有必要将这些手段综合起来，共同发挥调控作用，利用金融信贷、财政税收、土地供应等多管齐下的方法精密配合，同时实施这些手段，彼此间相互对房地产市场进行多方面的调控，除了遏制高房价、打击投机购房的目标以外，还可以进行行业结构调整，不断抬高企业开发门槛，加强行业管理，规范市场秩序，引导市场供求，来改变目前市场过热局面，帮助房地产行业稳健发展。