XX动力数字科创园项目可行性研究报告22页.docx
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XX动力数字科创园项目可行性研究报告22页
XX动力数字科创园项目
可行性研究报告
2019年12月
一、项目的概况
（一）项目名称及建设单位
1、项目名称
XX钢铁集团有限公司动力数字科创园
2、建设单位名称
XX钢铁集团有限公司XX基地管委会
3、项目地址
XX钢铁集团XX基地原XX动力气体厂
4、项目及用地性质
项目性质：
零土地技改
用地性质：
工业用地
（二）建设规模、内容及实施期限
（按照总体规划分步实施的原则，本报告只对项目一期进行分析）
1、项目一期，将XX原动力气体厂大门以内区域的厂房、道路、停车场、电力设施、网络通讯、绿化等进行改造，使之符合科创园所具备入园功能；一期改造前现有建筑面积为10225.8m2，改造后的建筑面积为22465.1m2。
2、项目二期，将动力区域一期剩下的办公楼及原计量处大楼进行改造，使之符合科创园所具备入园功能；建筑占地面积为4425.8m2，建筑面积为9558.6m2。
3、项目一二期总计：
改造前建筑面积为14651.6m2，改造后的建筑面积为32023.7m2。
4、项目实施期限：
一期12个月，二期为6个月。
5、项目投资：
项目一期约6600万元。
项目二期约3000万元。
6、资金来源
项目资金来源为：
由XX钢铁集团有限公司全额出资。
7、收入的初步测算：
租金收入测算：
按10年计算期估算平均为702.88万元
其它预期收入：
包括跟投收入、IPO上市等超额经济收入。
（三）项目建设目的
项目实施的主要目的是通过XX动力数字科创园对初创型高科技企业招引、孵化与加速，为XX基地数字智造产业及高端装备制造产业，形成高端制造产业的生态链，提供项目支持。
二、项目背景和建设意义
（一）项目提出的背景
2015年国务院办公厅办公厅下发《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》和浙江省人民政府办公厅下发《关于加快发展众创空间促进创新创业的实施意见》，要求加快构建低成本、便利化、全要素、开放式的众创空间等开放式的新型创业服务平台，营造良好的创新创业生态环境。
XX市拱墅区以国务院和浙江省“关于加快发展众创空间促进创新创业实施意见”精神，以营造良好创新创业环境为根本，以发掘创新创业潜能、激发创新创业活力、优化创业孵化服务、提升创新创业效率为内容，以构建众创空间为突破口，加强顶层设计，统筹协调联动，分工推进落实，集成政策支持，着力营造良好创新创业生态环境，激发各类创新创业人才活力，加快推动“大众创业，万众创新”的新局面。
集团公司“十三五”的发展战略提出“四轮驱动、创新高地”，2018年8月，集团公司决定将XX基地定位为发展数字经济产业，打造“祥云慧谷”数字经济特色小镇。
2019年4月，集团公司《关于XX基地新产业发展思路的会议纪要》（[2019]27号）明确指出要利用原薄板厂、动力公司先行试点建设科技创新园，加快形成产业生态，从中孵化优质项目、企业，探索房东变股东的有效途径。
推进XX动力数字科创园是XX基地管委会响应国家“双创”精神和集团公司要求，加快推进科技成果孵化、探索房东变股东的的创新之举，是我院科技服务乡村振兴四大科技平台之一，是贯彻省委省政府“进一步完善特色小镇、双创基地与工业平台联动机制，加快创新成果市域内产业化”的具体行动。
为推进XX基地数字经济产业链的形成，XX基地管委会拟借助拱墅区政府、国内知名高校以及数字产业专业机构研究院所的资源、技术和经验，改造XX原动力气体厂老旧厂房，建设XX基地数字科创园。
通过数字产业科创园的“孵化+投资+并购+增值服务”等，形成一体的全产业链综合服务平台。
重点聚集、孵化并加速一批大数据、人工智能及物联网等高科技创业项目，培育、引进聚集行业高端人才，通过项目筛选、创业辅导、产学研对接、产业促进加速和兼并收购等活动，培育一批优质挂牌上市企业，形成XX数字经济产业的生态链，打造数字经济创新生态，实现XX产业的转型升级，提高集团核心竞争力。
（二）项目建设的意义
1、符合国家和省市的产业政策和经济产业规划。
2018年4月，浙江省明确提出把“数字经济”作为“一号工程”，力争成为中国数字经济“领跑者”，要求坚持数字产业化、产业数字化，深入推进云上浙江、数字强省建设，进一步完善特色小镇、双创基地与工业平台联动机制，加快创新成果市域内产业化。
该项目打造的“数字科创园”符合省市发展“数字经济”的产业方向。
2、符合集团公司主营业务发展方向
XX集团明确将XX基地打造为“数字经济特色小镇”，发展数字经济产业。
2019年4月，集团公司《关于XX基地新产业发展思路的会议纪要》（[2019]27号）明确指出要利用动力公司先行试点建设科技创新园，因此该项目与XX基地产业发展方向高度吻合。
XX数字经济增长强劲，据市经信局统计，2018年数字经济核心产业主营业务收入破万亿，“数字产业化、产业数字化、城市数字化”三化融合正在逐步实现。
3、具有良好好的社会效益
（1）促进XX基地“数字经济和科技创新”产业链的整体协调发展。
项目的建设将吸引省内外科研机构、科技企业入驻，构建区域创新要素的富集载体，成为XX市拱墅区重要的科技研发与成果转化基地，汇集、整合和利用创新要素的区域枢纽，形成批具有引领力的创新集群。
并积极承接重大的科技攻关项目，在重大科技产业发展有新突破，在主导产业领域内形成一批领先的自主创新技术，为XX基地产业转型升级源源不断地提供新动力。
（2）打造工业遗产，实现保值增值。
本项目通过优化设计、扩面、隔层改造的实施，实现遗留的工业资产物业增值；通过XX动力数字科创园的厂房设施的办公物业租金、商业物业的租金、共享空间的租金收入；其它收益包括参股、IPO基金跟投的股权收入等多种形式的收益，为盘活XX国有资产，完成保值增值任务作贡献。
（3）孵化优质企业、促进高端人才聚集。
一方面通过园区共享办公平台，完善相关服务机制，孵化出产业链内更多优质企业；另一方面，通过该科创园区平台，引进、培育创新人才，聚集行业高端人才（包括千人计划人才、科技领军人才、国内一流高校人才、海归高端人才、博士及以上学历人才、拥有自主知识产权的人才、留学创业等高层次创新创业人才等），为区域科技研发创新提供动力。
（4）税收贡献及带动消费。
项目的建设将有利于形成入住企业税收贡献和入住企业高级管理人员个人所得税贡献，以及新增产业的税收贡献，形成入住企业经济活动及其相关经济活动所带来的税收贡献效应，能够形成包括企业商务活动、研发活动带米的商务消费和高层次人才的个人生活消费，进一步促进区域相关经济发展、产业结构升级。
（5）城市产业贡献。
打造产业集聚点，形成新的经济增长点，为XX数字经济产业发展助力。
成为为中国钢铁企业创新园区成功样板，推动XX历史工业遗存焕发青春，再创辉煌。
三、数字科创园的定位、布局规划及功能服务体系
（一）科创园的定位
1、为XX数字经济智造产业园的双创提供支撑服务。
通过XX动力数字科创园的建设，营造创新氛围，聚集创新要素。
通过在XX数字科创园内举办系列品牌活动，围绕数字经济领域，开展创业讲堂、CEO俱乐部、创业沙龙、创业咨询港、天使面对面等品牌系列活动，营造良好创新创业氛围，搭建具有国内乃至全球影响力的创新生态体系。
并提供招商、创业辅导、促进产学研结合等创新服务。
2、与高校可研机构对接，培育、聚集行业高端的创新人才。
围绕数字经济产业方向，科学制定发展规划，实现与清华大学、浙江大学及海内外知名高校及科研院所的项目、人才有效对接。
利用相关的高校背景、机构平台资源，挂牌XX拱墅引才工作站，招徕有意向在杭发展的企业家、高层次人才（包括千人计划人才、科技领军人才、国内一流高校人才、海归高端人才、博士及以上学历人才、拥有自主知识产权的人才、留学创业等高层次创新创业人才等）。
3、打造科创孵化高新企业的优秀平台。
围绕数字经济的主导产业，重点聚集并孵化一批大数据、人工智能及物联网等高科技创业项目；引进有自有资金投入、技术行业领先、技术团队和管理团队优秀的高科技项目，新增培育企业申请专利，力争培育国家高新企业。
4、XX转型升级，培养项目来源的抓手。
通过项目筛选、创业辅导、投资路演、产学研对接、信用评级、产业促进加速和企业兼并收购等活动，重点培育一批优质企业、挂牌上市企业，促进产业结构优化升级，提高XX集团核心竞争力。
（二）布局规划
本项目以发展XX数字经济产业链和高端装备制造产业链、促进创新资源汇聚流动为目标，以服务、科研、创新为依托，在XX动力数字科创园内聚集科创企业、科研机构、服务机构，并相应配套管理、商务、文化及生活设施等功能，在规划设计过程中，充分考虑超前与发展，使之既能适应近期的需要，又考虑到长期可持续发展，既有利于个别企业空间调整与变化，又有利于项目整体风格和产业布局的均衡，分为以下几个区域。
1、众创空间
本项目打造的众创空间所用的区域积约为2000平米。
众创空间，“众”是主体，“创”是内容，“空间”是载体，是顺应创新2.0时代用户创新、开放创新、协同创新、大众创新趋势，把握全球创客浪潮兴起的机遇，根据互联网及其应用深入发展、知识社会创新2.0环境下的创新创业特点和需求，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业公共服务平台。
坚持政府引导和市场主导，充分发挥社会力量的主力军作用，通过创新创业政策和“互联互通”系统，利用政策工具、XX基地闲置厂房等资源，进一步降低创业成本和门槛，挖掘蕴藏在大众创业、万众创新之中的无穷创意和无限财富，培育新的经济增长点，打造新常态下经济发展的新引擎。
本众创空间的发展目标：
从市级标准化众创空间，向市级专业化示范众创空间、市级国际化示范众创空间发展。
2科技孵化器
科技孵化器作为针对早期创业群体的重要服务载体，为创业者提供低成本的工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空问，主要功能是通过创新与创业相结合、线上线下相结合、孵化民投资扣结合，以专业化服务推动创业者应用新技术、开发新产品、开拓新市场、培育新业态。
科技企业孵化平台内所入孵的均为小微或初创型企业和团队，通过融入相对低廉的社会资源和创业服务，使企业或创业者能够有效的降低创业成本，完成原始创新，加速成果转化。
本项目打造的孵化器所用的区域积约为4000平米，设立约20个独立办公间和220个独立工位，可用于办公注册和初创企业创新创业、科技研发等活动。
公共区域都设有水吧、开放式洽谈区、若干公共会议室等，供入孵企业开展会议、交流和业务洽谈。
3、加速器平台
加速器平台以在孵化器、众创空间中完成原始创新的初创期科技企业为服务对象，通过为企业提供物理空间和基础设施，以及一系列基础、增值服务，培育和扶持中小企业发展，降低创业者的风险和成本，进一步促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家，提高创业成功率，是创业孵化服务体系重要组成部分。
本项目加速器台所用区域为面积约为14790平米，根据企业的个性化需要，定制办公场所，对现有办公场所进行面积分隔和装修升级改造，既满足入孵的中小企业在硬件方面的需求，又能有效的降低其入孵成本。
4、公共服务平台
公共服务平台是项目的主要服务载体，规划使用区域约1000平方米，具体布局如下：
①科技服务机构
引入包括科技评估中心、产权交易机构、会计师事务所、投融资机构等在内的科技服务机构，为科技创新主体提供社会化、专业化服务以支撑和促进创新活动，对政策、各类创新主体与市场之间的知识流动和技术转移发挥关键性的促进作用，能够有效降低创新成本、化解创新风险、加快科技成果转化、提高整体创新功效。
②综合服务中心
打造基础商事服务、人才服务、资本服务、政策服务、企业辅导咨询服务为一体的综合服务中心，为入驻企业特别是孵化企业提供一站式的服务解决方案。
③配套服务设施
配备了完善的服务配套设施，全部入驻企业可以远低于市场价格的费用共享使用。
如多功能厅（容纳200人）、路演厅（容纳上百家企业或团队）、展示厅、创业咖啡、共享书吧、运动馆、健身房、睡眠舱等配套服务设施。
为项目配套的还有配套休闲服务区，拟建成集展览展示、休闲、购物、娱乐于一体的商业中心。
引入包括银行、餐厅、超市、便利店等资源，为项目入驻企业及其它人员，提供优质的商业服务。
项目主楼大堂部分区域设立创新成果示区，集中展示一批前沿技术领域具有前瞻性、先导性和颠覆性的创新创业成果。
同时，通过展览宣传XX动力科创在践行创新、协调、绿色、开放、共享新理念，积极抢占科技创新竞争制高点方而取得的新成果和新突破，塑造XX品牌，提升和彰显区域在承载和支撑XX拱墅科技创新中心建设中的重要作用。
（三）功能服务体系
XX动力数字科创园以XX动力公司制氧厂物理空间为载体，依托先进的创新创业服务思想，为服务企业和创业者提供多元化服务，为客户赢得先机，确立先发优势，以培养一批具有创新创业精神的企业家和团队为最终日标。
服务体系包括三大平台：
①公共服务平台
·创业服务：
创业驿站、创业导师、专家指导、大学生实训基地等。
·项目申报：
创业专项、各领域专项、产业化专项、政府专项、创新基金、
IS09000认证、高新认定等。
·各类培训交流活动：
政策宣讲、管理培训、融资讲座、技能培训、行业沙龙、企业家俱乐部、技术交流与展示、宣传策划、商业活动推广等。
·财务服务及工商代理：
税收筹划、代理记账、代理报税、预算服务，工商注册、企业有关证照的办理、年审等。
·形象设计：
VI设计、标志设计、包装设计、广告设计、商业摄影等。
·网络服务：
网络及设备设施维护、办公系统服务、远程视频会议系统服
务、企业门户网站建设等。
·人事服务：
高管子女入学、企业立户、员工存档、毕业生户口申报、社保代理、公积金代理、员工补充商业保险代理、员工年度体检代理、人才引进、代办证什、培训服务、培训设施及场地租赁、招聘服务、劳动争议案件处理、人力资源管理咨向、薪酬褔利体系计等。
·政策落实：
省、市、区政策、XX集团及XX基地政策、税收减免政策等。
·法律服务：
法律咨询、法律信息服务、知识产权及专利服务、公证服务、法律事务代理服务、法律知识培训服务、法律风险排查服务、供应商服务等。
·技术转移知识产权：
技术交易、转移服务、专利、商标、著作权申请、专利战略咨询等。
②产学研成果转化平台
产业研究中心：
政策研究、产业信息收集、挖掘并建立专家库资源、优
秀科研项目储备、建立创业辅导团队、外埠资源拓展等。
③金融服务平台
·融资顾问：
协助企业申请商业贷款、提供定制化融资解决方案、帮助企业引入风险投资、提供上市辅导服务等。
·直投服务：
创业投资、股权投资等。
四、项目建设方案、施工内容、进度计划
（一）建设设计方案
为进一步减轻投资风险、资金和招商压力，按照总体规划、分步实施原则进行。
根据科创园建设办公场所要求“拎包入住”特点及科创园设施的标配，进行功能分区、空间结构、改造装修、交通组织、绿地景观、智能系统及生活配套设计施工。
项目一期，将XX原动力气体厂大门以内区域的厂房、道路、停车场、电力设施、网络通讯、绿化等进行改造，使之符合科创园所具备入园功能；一期改造前建筑使用面积面积为10225.8m2，通过内部隔层、增加连廊等“零土地”技改措施改造后的建筑使用面积为22465.1m2。
典型的室内隔层设计
（二）项目的施工内容、进度计划
1、一期工程改造内容
①主入口通道及停车场建设。
主入口通道两则、修整原有气体厂大门、停车场，适当增加部分数字科创人工智能主题雕塑，调整部分外立面色彩，设计并增加部分连廊通道，既成为园区主景观节点，又可成为大众休闲的开放空间，从而进一步吸引并集聚人气。
②厂房外立面改造。
修整或幕墙装饰主厂房外立面及门窗，平整地面，清除工业粉尘，尽量保留原有的工业韵味，适当增设部分观景平台，按园区主色调，进行外立面、门窗彩光改造。
③智能信息发布中心等16个功能区块的改造，详见XX动力数字科创园平面图。
④商业用房改造。
对原办公楼进行外立面、电气以及给排水改造，面向餐饮、便利店、创咖、休闲类等改造。
⑤园区道路、景观改造。
利用海绵城市理念改造园区道路和地面，拆除部分临时建筑，保留所有树木并修整，适当增加工业遗存雕塑和户外休憩空间。
2、项目进度计划（一期）
①2019年6月至2020年2月，市场调研分析，项目立项审批。
②2020年3月至6月，完成工程施工图设计，施工招标。
③2020年7月至12月，项目改造施工；择机选择项目合作者，同步开展制定园区入住政策和优惠条件，制定园区入驻管理细则和园区运营管理制度等。
2021年3月，XX动力数字科创园正式开园。
继续开展园区招商推广，遴选科技创业项目与团队。
组建园区入驻项目专家组和创业导师团队。
以上进度与计划视园区改造工程进度适当调整。
五、项目的经营方案
（一）经营模式
XX集团公司将原XX动力气体厂的厂房、道路、停车场、电力设施、网络通讯、绿化等进行改造，使之符合科创园所具备入园功能；并授权全权委托给浙江XX智谷科技有限公司进行运营，基于现有的政策，XX智谷科技有限公司寻求与重点合作伙伴及合作伙伴进行合作，运营XX动力数字科技创园，发展数字经济核心产业及高端装备制造产业。
目前XX动力数字科创园：
由XX智谷科技有限公司自主经营，运营模式以“租赁+服务”方式为主，收入以“房租+服务+政策补贴”为主。
（二）机构设置及人员
XX动力数字科创园管理机构设：
企业发展部：
对外为招商引资广告、财税政策等服务；
创业服务部：
对内为园区创业服务；
综合部：
党政人事接待服务；
财务部：
园区财务出纳服务；
物业维修门卫：
园区的维修、保卫服务。
园区管理定员表
序号
部门
功能
人数
备注
1
企业发展部
招商引资广告、财税政策等
4
3*14万/年+1*25=67万
2
创业服务部
园区创业服务
2
12万/年=24万
3
综合部
党、政、人事、接待
3
10万/年=30万
4
财务
园区财务出纳服务2人
慧谷兼职
5
维修、门卫
维修2人、门卫8人
10
2*10+8*8=84（劳务费用）
6
合计
人均13.44万
19
205万/年，按年2%递增
（三）招商计划
XX实施“新制造业计划”，大力发展城市工业，XX基地自留地块被列入XX25个特色产业园区之一，功能定位为浙江省大数据应用示范基地；XX基地规划建设数字智造产业园，建设高容积率、高标准工业厂房及配套办公用房，大力招引投资数字经济核心产业涉及的电子信息产品和高端装备制造业。
XX动力数字科创园服务于打造XX大城北高端产业制造集群和XX数字智造产业园生态链，按照XX集团公司“十三五”规划中所列的产业发展方向，向将要落地的XX数字智造产业园，推荐经科创园孵化加速后的高新技术初创型项目、能切入细分市场和接轨国家优先发展的重大高端科技项目。
1、XX动力数字科创园招商的特点
目标明确：
打造XX城北高端制造产业集群和XX数字智造产业园生态链；
方向明确：
数字经济核心电子信息产业和高端智能装备制造业的初创企业；
任务明确：
通过数字科创园的“孵化+投资+并购+联合”的策略，重点聚集、孵化并加速一批大数据、人工智能及物联网等高科技创业项目，培育引进聚集行业高端人才；
经营理念：
导入高端产业、完成国资保值。
2、选择合作伙伴
XX动力数字科创园的运营是一个全新的领域，适时引进战略合作伙伴，利用外脑，特别是引进具有对大型国有资产有成功运营管理经验的外部成熟团队，尤为重要，这对于产业的快速切入、项目的快速启动具有非常重要的保障作用。
一方面可利用其社会知名度、运营经验，快速导入成熟资源和专业管理人才，快速提升社会影响力；另一方面，通过项目合作运营，稼接外部优秀的经营思路和灵活的经营体制，有利于培养园区运营人才，可以在较短时间打造一支XX专属的专业管理团队。
重点合作伙伴
XX
合作伙伴
XX
六、投资估算和财务分析
（一）投资估算
一期项目计划总投资6600万元建设；二期改造视情况而定，详见下表
XX动力数字科技创园工程估算汇总表编制日期2019年8月9日
项目编号总投资（含税）：
6543.45万元（其中：
外汇万美元）
序号
项目名称
国内建设费（万元）
总计（万元）
备注
设备费
建筑费
安装费
其他费
合计
一
工程费用
0.00
5635.96
435.89
6071.85
6071.85
1
铺装工程
0.00
845.89
0.00
845.89
2
绿化工程
595.56
0.00
595.56
3
建筑改造工程
2504.2
0.00
2504.20
4
城市家具小品
160.73
0.00
160.73
5
安防工程
65.91
0.00
65.91
6
消防工程
145.01
0.00
145.01
7
水电工程
0.00
259.04
259.04
8
室内工程
1318.66
1318.66
9
措施费（3%）
176.85
二
工程建设其他费
281.02
281.02
281.02
1
勘探设计费
281.02
281.02
2
工程监理费（3.3%）
0.00
0.00
暂不计
3
其他费（5%）
0.00
0.00
三
预备费
190.59
190.59
190.59
建设投资合计（一+二+三）
0.00
5635.96
435.89
471.60
6543.45
可抵扣增值税
0.00
465.35
35.99
26.69
528.03
四
不含增值税建设投资合计
0.00
5170.61
399.90
444.91
6015.42
6015.42
五
建设期贷款利率
六
工程造价（含息不含税）
0.00
5170.61
399.90
444.91
6015.42
6015.42
含息含税工程造价
6543.45
（二）项目财务分析
1、项目财务成本计算说明
1一期商业面积1123.7平方米，一期办公面积：
21791.4平方米；二期办公面积：
9558.6平方米，总商业面积：
1123.7平方米，办公面积：
31350平米（含公共厕所）。
公共用地空间面积：
50527.9平方米（其中公共水景面积：
1750.79平方米可用作商业物业出租取1.8元/天.m2）4年后按3%/年递增。
2停车位：
292个（92个免费使用200个月租200元有偿使用）。
3总用电2922633瓦；总用水：
162368.5L。
通过智能电表、水表，直接向租户收取；
4容积率0.49；绿化率：
33.18%
5办公物业第一年按收1.5元/m2*天，40%入住率计，第二年按收1.5元/m2*天，60%入住率计,第三年按收1.8元/m2*天，80%入住率计，第四年后按收2.0元/m2*天，90%入住率计,每两年递增3%，
6商业物业第一年按收1.8元/
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