闵行区建设项目办理流程.docx
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闵行区建设项目办理流程
上海市闵行区建设项目办理指南
（征询版）
上海天华建筑设计有限公司
2009年6月
前言
为了使公司内部项目管理和操作者（设总、项目经理、客服经理、专业负责人等），更加了解和熟悉上海市各个区建设项目的办理流程，更好地预控、管理、推进项目操作进程，现推出上海市各区建设项目办理指南（本册为闵行区）供大家参考。
《上海闵行区建设项目办理指南（征询版）》根据《上海市企业投资项目核准暂行办法》、《上海市建设项目规划管理事项办理指南》、闵行区行政办事大厅内规划、发改委、建管局、房地局、卫生、环保、公安等各职能部门窗口服务告知单及上海市闵行区政府网站的相关审批要求进行编制，随着该区行政管理规定地不断更新和完善，报批报建指导册将定期进行补充完善。
使用须知：
1、闵行区建设项目办理指南主要分为两大部分：
第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程；第二部分上海市闵行区建设项目办理流程注解。
第二部分由两部分组成：
第一章闵行区房地产开发报批报建流程图；第二章闵行区建设项目办理流程注解。
2、本册将闵行区建设项目的整个办理过程分为6个阶段（1土地获取及规划阶段；2方案阶段；3初步设计阶段；4施工图阶段；5开工阶段；6竣工交房阶段），包含8个主要环节（1、土地招拍挂项目——招拍挂出让土地使用权、环评审批、项目核准、设计方案审批、设计文件审查、核发建设工程规划许可证、核发施工许可证、竣工验收；2、划拨用地项目——核发规划选址意见书、用地预审和环评审批、项目核准～竣工验收；3、自有土地项目——规划设计要求（及用地预审）、环评审批、项目核准～竣工验收。
并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。
3、重点报批、设计环节的阐述分为：
控制要点、重要报批环节、审批单位、审批时限、报送资料、相关表格、获取文件。
设计重点关注报送资料的表格。
4、附页为上海市上海市各区报批报建环节中具有共性，同时需设计重点关注的环节。
5、本册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。
6、本册第二部分第一章的流程图中，蓝色字体部分为三种土地获取方式存在差异的地方。
7、本册中带下划线的部分有链接设置，可按住CTRL，单击查看详细内容。
8、闵行区建设项目相关办事指南可查询网站：
9、资料更新机制：
每半年更新一次即每年的3月15和9月15日。
第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程
（一）土地招拍挂项目
根据国家相关规定，商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房六类经营性用地及工业用地的土地使用权出让应当采取招拍挂方式。
土地招拍挂项目核准流程包括8个主要环节：
1招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
（二）划拨用地项目
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。
划拨用地项目核准流程包括8个主要环节：
1、核发规划选址意见书；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
（三）自有土地
自有土地一般是指企业取得土地使用权证的自有生活用地，国家禁止变相开发。
自有土地项目核准流程包括8个主要环节：
1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
第二部分上海市闵行区建设项目办理流程
根据房地产开发建设项目办理流程，将整个过程分为下列6个阶段（涵盖8个主要环节）：
1．土地获取及规划阶段——根据国家相关规定，获得土地使用权，在规定时间内，签订土地出让合同。
项目建设单位按照出让合同的要求，组织编制规划方案并报送规划管理部门。
（目前天华公司所涉及的最主要的为招拍挂建设项目）（包括土地招拍挂项目核准3个主要环节：
1招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；3、项目核准；划拨用地项目核准3个主要环节：
1、核发规划选址意见书；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；自有土地项目核准3个主要环节：
1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准；）
2．方案阶段——项目建设单位按照批准的修建性详细规划，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制方案设计，报送规划管理部门。
完成审批后向规划局申请核发《建设用地规划许可证》。
（包含三种土地获取的“设计方案审批”环节）
3．初步设计阶段——项目建设单位按照批准的规划方案，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制初步设计，报送建管局审批。
（包含三种土地获取的“设计文件审查”环节）
3．施工图阶段——项目建设单位按照批准的初步设计，组织施工图设计，报送审图公司、消防、交通、环卫等部门审核，完成审核后向规划局申请核发《建设工程规划许可证》。
（包含三种土地获取的“设计文件审查；核发建设工程规划许可证”环节）
4．开工阶段——项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。
并开始结构、安装、配套施工。
（包含三种土地获取的“核发施工许可证”环节）
5．竣工交房阶段——建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。
具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。
6．（包含三种土地获取的“竣工验收”环节）
第一章建设项目办理流程示意图
1．土地招拍挂建设项目办理流程示意图
土地获取及规划阶段
-----------------------------------------------------------------------
方案阶段
------------------------------------------------------------------------
初步设计阶段
-------------------------------------------------------------------------
施工图阶段
-------------------------------------------------------------------------
安装、装饰施工
市政配套施工
入伙
多层封顶
预售许可证（房地局10）
高层结构2/3
供电、上水、煤气等部门设计
开工阶段
-------------------------------------------------------------------------
竣工交房阶段
-------------------------------------------------------------------------
2．划拨用地建设项目办理流程图
土地获取及规划阶段
-----------------------------------------------------------------------
方案阶段
------------------------------------------------------------------------
初步设计阶段
-------------------------------------------------------------------------
施工图阶段
-------------------------------------------------------------------------
以下环节参考招拍挂建设项目办理流程示意图
3．自由土地建设项目办理流程图
土地获取及规划阶段
-----------------------------------------------------------------------
方案阶段
------------------------------------------------------------------------
初步设计阶段
-------------------------------------------------------------------------
施工图阶段
-------------------------------------------------------------------------
以下环节参考招拍挂建设项目办理流程示意图
第二章闵行区建设项目办理流程注解
（一）土地获取及规划阶段
重要报批环节：
招标、拍卖、挂牌用地审批、申请《选址意见书》、申请建筑工程规划设计要求、项目核准、工程报建、修建性详细规划的审核
1.招标、拍卖、挂牌用地审批
1.1审批部门：
房地局
1.2审批时限：
20个工作日
1.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
行政事务审批申请表
2
建设单位
关于用地审批有关事项的申请
3
建设单位
房屋土地权属调查报告书附勘测定界图
4
建设单位
地籍图
5
建设单位
征询规划部门的意见回函
6
建设单位
征询发展改革委的意见回函
7
建设单位
原房地产权属情况说明或用地批文、房地产权证复印件8、与原房地产权利人的补偿协议（未经土地储备的提供）
1.4相关表格
1.5获取文件
《中标通知书》
2.申请《选址意见书》
适用范围：
除国有土地使用权转让地块以外，建设项目有下列情形之一的，从申请建设项目选址意见书其办理：
1）新建、迁建单位需要使用土地的；2）原指扩建需要使用本单位以外的土地的；3）需要改变本单位土地使用性质的。
2.1审核单位：
规划局
2.2审核时限：
20-40工作日
2.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
申请表原件1份
2
建设单位
电子地形图光盘+合同定单1份
3
建设单位
光盘一张
4
建设单位
定界图4份
5
建设单位
定界报告1份
6
建设单位
土地权属（含附图）或建设用地批准书、批文、附图或土地指示
2.4相关表格
2.5获取文件
《建设项目选址意见书》及附图
《建设项目选址意见书的通知》
3.申请建筑工程规划设计要求
向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）
控制要点：
建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布
适用范围：
1）利用原址新建、改建、扩建且不改变土地使用性质的建设工程；2）文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程以及涉及原有外貌或者基本平面布局的装修工程；3）需要变动主体承重结构的建筑大修工程；4）沿道路或者在广场设置的城市雕塑工程；5）不需要申请用地的管线、道路工程；6）旧住房综合改造项目。
3.1审核单位：
规划局（综合科）
3.2审批时限：
20-40个工作日
3.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
申请表1份
2
建设单位
地形图2份（市政科划示控制线并盖章）
3
建设单位
土地证明
3.4相关表格
3.5获取文件
《建设工程规划设计要求通知单》及附图
4.项目核准
4.1办理单位：
发改委
4.2办理时间：
20个工作日
4.3报送资料：
序
责任单位
建设项目类别
提供资料清单
1
建设单位
土地招拍挂
1、项目核准请示件
2、项目核准申请报告
3、企业营业执照或者法人证书复印件
4、组织机构代码证复印件
5、出让土地地籍图
6、环评批复
7、项目资本金验资证明
8、企业基本信息单或项目公司章程
9、其他文件（各市政配套部门征询意见、工程总平面图及单体平面图、建筑税落地承诺）
10、房地产开发资质
11、项目招标的中标通知书或者成交确认书
12、土地出让的招拍挂文件或者土地出让合同
2
划拨用地
1~9同土地招拍挂
10、规划选址意见
11、用地预审意见
3
自有土地
1~9同土地招拍挂
10、建设工程规划设计要求
11、房地产权证
4.4获取文件
《项目核准意见》
5.工程报建
5.1办理单位：
区建交委
5.2办理时间：
3个工作日
5.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
《上海市建设工程报建表》
2
建设单位
企业法人营业执照（副本）及有关证明原件和复印件
3
建设单位
建设工程立项的批准文件原件和复印件
4
建设单位
有与建设工程相适应的资金证明
5
建设单位
法定代表人委托书（委托经办人办理报建）
6
建设单位
经办人身份证原件和复印件
5.4获取文件
工程报建IC卡（工程报建IC卡是建设项目进行审批、招标的钥匙，具有非常重要的作用）
6.修建性详细规划的审核
控制要点：
建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布
6.1审核单位：
规划局（综合科）
6.2审批时限：
评审会后30-40个工作日
6.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
修建性详细规划报送表（包括电子版）、请示报告
2
设计单位
规划文本8套（文本内容包括：
区位图、用地现状图、土地使用规划图、详细规划总平面图、交通及道路系统规划图、绿地系统规划图、给排水系统规划图、电力电讯燃气规划图、防灾及地下空间利用规划图、分期实施规划图）
3
设计单位
文本光盘（盖设计院章）
4
建设单位
控制性详细规划批复
5
建设单位
详规评审会议纪要
6
建设单位
国有土地出让合同及规划意见复函
6.4相关表格
6.5获取文件
《修建性详细规划批复》
（二）方案阶段
重要环节：
设计招投标、方案征询、申请方案批复、申请环评批复、申请可研批复、申请《建设用地规划许可证》、办理土地证
需注意的设计环节：
1.设计招投标（上海市建设项目共性环节）
控制要点：
设计招投标的进行应越早越好，设计合同备案的完成对设计单位尤为重要，是设计单位进行自我保护的最有效的措施。
接触项目后应及早办理设计招投标手续。
招投标备案办理时间不得晚于扩初报审。
详见附页一：
2.方案征询
2.1征询部门:
区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区农绿局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、市空港办
2.2征询时间：
10---20个工作日
2.3提交资料：
职能部门
报送资料
审核要点
卫生局
1、申请登记表
2、总平面图
3、地形图
4、文本
5、文本中含日照分析报告
6、中标通知书或土地出让合同（立项批文）
7、修详批复
1、间距符合规范；
2、标明与周边相邻建筑的距离；
3、日照满足规范；
4、充分考虑商铺、会所、泳池等公建对卫生的设计需求；
5、本文盖出图章、建筑师资质章、设计院章。
审批时限：
5天
环卫
1、总平面图
2、文本
3、修详批复
1、垃圾收集站及道班房是否符合标准；
农绿局
1、总平面图
2、文本
3、绿化分析图（绿地面积和尺寸标注清楚）
4、建设用地规划许可证及附图
5、中标通知书或土地出让合同（立项批文）
6、修详批复
1、绿化率，集中绿地率
2、停车位绿地不计入绿化，绿化分析图须标注每一块绿地位置、尺寸及面积；
3、小区内水体若硬质材料铺装水底，水体面积不计绿地面积，非硬质材料铺装水底，水体面积按50%计入绿地面积。
审批时限：
10天
交通（区、市）
1、总平面图（需标明每个停车位）
2、文本
3、修详批复
1、出入口的设置；
2、停车数量；
3、道路宽度。
水务局（两个部门）
1、总平面图
2、文本
3、修详批复
1、文本中含给排水章节，附给排水总平面图；
2、雨污水分流、污废分流设计按标准、水量、方向。
民防办
1、总平面图
2、文本
3、修详批复
4、中标通知书和出让合同
5、分层面积表
6、申请表
1、分层面积表要盖设计单位和建设单位章；
2、总平面图加盖出图章。
房地局
1、详规批文及附图
2、总平面图
3、文本
4、公建配套情况表
5、建筑部分光盘
1、小区围墙必须透空透绿，
2、管线必须入地敷设，
3、公建配套设施满足规范。
教育局
1、总平面图
2、文本
3、修详批文
涉及到教育配套（如学校、幼儿园）需送审
节能办
1、总平面图
2、文本
3、修详批文
文本中是否含节能内容
镇政府
1、总平面图
2、文本
1、退界是否符合规范，
2、公建配套是否满足规划要求。
备注
水、电、煤、电话、有线电视配套公司征询。
3.申请方案批复
控制要点：
容积率、覆盖率、绿地率、集中绿地率、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房配置），建筑退界、间距、日照分析
3.1审批单位：
规划局（建管科）
3.2审批时限：
15个工作日（政府承诺20个工作日）
3.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
立项批复或中标通知书
2
设计单位
纸质地形图1份
3
设计单位
总平面图2份
4
设计单位
方案文本2份
5
建设单位
选址意见书或规划设计要求或土地出让合同
6
设计单位
方案送审申请表
7
建设单位
各部门征询意见单
8
设计单位
高层建筑附日照分析报告2份
9
设计单位
分层面积表两份
10
设计单位
电子地形图光盘1份
11
设计单位
设计图光盘1份
12
设计单位
光盘1份
13
建设单位
修详批复（调整意见）
注意事项：
●设计图光盘内容含所有图纸内容，光盘表面加盖设计院出图章。
●纸质地形图：
用墨线标注总图内容：
1）建设基地界限；2）周边地形（现状和待建建筑位置）；3）各项规划控制线；4）拟建建筑位置；5）基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、道路交通（周边道路用红线划示，标出路宽和中心线）。
●总图和方案文本必须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，总平面图上应标明的内容及要求同地形图。
●方案送审表及分层面积表加盖设计院章。
●建筑间距必须满足规划要求，日照分析必须准确，如满足60分钟不满足65分钟日照需提供承诺书，承诺书需设计单位和建设单位共同盖章。
●规划经济技术指标必须符合详规批复要求。
3.4相关表格
3.5获取文件
《方案批复》
4.申请环评批复
4.1审批单位：
区环保局
4.2审批时限：
从编制环评报告开始3个月
4.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
环境影响评价报告（报告书2本、报告表3份、登记表3份、电子版1份）
2
建设单位
立项批复或中标通知书
3
建设单位
排水许可证或排水接管许可证明
4
建设单位
公示
5
设计单位
总平面图、总排水图各1份
4.4获取资料
《环评批复》
5.申请可行性研究报告批复
5.1编制单位：
投资咨询公司
审核单位：
区、市发展和改革委员会
5.2审批时限：
20个工作日
5.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
立项批复或中标通知书
2
建设单位
方案批复
3
建设单位
环评批复
4
建设单位
公司简介、营业执照、开发资质、章程
5
建设单位
配套征询意见
6
建设单位
土地出让合同
7
建设单位
规划范围地形图
8
设计单位
总平面图
9
设计单位
建筑设计说明
10
设计单位
主要房型平面图
11
建设单位
资本金承诺
12
建设单位
资金证明
5.4获取文件
《可研批复》
6.申请《建设用地规划许可证》
控制要点：
地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确
6.1审核单位：
规划局（建管科）
6.2审核时限：
20个工作日（政府承诺40个工作日）
6.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
《建设用地规划许可证申请表》原件1份
2
建设单位
规划定界报告1份（测绘队）
3
建设单位
定界图５份（区规划局测绘队，市政科划示道路红线并盖章）
4
建设单位
电子地形图光盘+合同定单1份
5
建设单位
光盘1张
6
建设单位
国有出让让合同、批次（土地指标）
7
建设单位
计划批文
8
建设单位
招投标类（住宅、商业、办公等）项目需提交：
1、中标通知书
2、详规批复（30000平方以上）
3、批租复函及附图
非招标类（三者选一）：
1、批租复函及附图
2、建设项目选址意见书批文及附图（含土地利用批次）
3、房产证（含附图）或建设用地批准书（含附图）、批文
6.4相关表格
6.5获取文件
《建设用地规划许可证》及附图
（三）初步设计阶段
重要报批环节：
扩初征询、抗震超限专项审查、申请扩初批复
重要设计环节：
初步设计概算
需注意的设计环节：
注意：
根据2009年5月《上海市建设工程行政审批管理程序改革试行方案》通知：
自2010年正式实施，取消扩初设计的审批环节，详见通知。
具体的操作办理流程将逐步更新。
1.扩初征询
1.1征询部门：
区规划局、区消防局、区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区农绿局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、区发改委、市抗震办。
1.2征询时间：
20个工作日
1.3报送资料：
职能部门
报送资料
审核要点
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