土木工程类房地产估价案例与分析分类真题1模拟试题与答案.docx
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土木工程类房地产估价案例与分析分类真题1模拟试题与答案
土木工程类房地产估价案例与分析分类真题1模拟试题与答案
一、单项选择题
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
1.该酒楼归属于房地产的年经营收入为______万元。
A.4362.40
B.4788.00
C.4894.40
D.5320.00
答案：
A
解答：
归属于房地产的年经营收入为5320-5320×8%-5320×10%=4362.40（万元）。
2.该酒楼房地产的年净收益为______万元。
A.1512.40
B.1554.96
C.1938.00
D.1980.56
答案：
B
解答：
房地产的年净收益为5320×（1-8%）-2260-130-250-210-5320×（1-8%）×10%=1554.96（万元）。
3.对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是______。
A.采光通风
B.建筑层高
C.内部布局
D.装饰装修
答案：
A
解答：
考察的是估价对象实地查勘内容，A项是住宅房地产实地查勘的内容。
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在必定差异。
4.如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是______。
A.空置率取值偏大
B.报酬率取值偏小
C.运营费用率取值偏大
D.租金增长率取值偏小
答案：
B
5.如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括______。
A.通胀率上行
B.存款利率下调
C.办公用房销售市场降温
D.办公用房租赁市场升温
答案：
A
6.如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是______。
A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重
B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重
C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重
D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重
答案：
B
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。
甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。
为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。
后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。
丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。
7.该案例中，甲公司被侵害的权利是______。
A.相邻权
B.租赁权
C.地役权
D.共有使用权
答案：
C
8.若甲公司请求丙公司停止其开发方案，根据相关法律规定，丙公司______。
A.必需立即停止开发
B.应当修改原开发方案
C.可以继续实施原开发方案
D.应当待甲乙两公司协商一致后开发
答案：
C
9.该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害请求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是______。
A.甲公司和乙公司
B.甲公司和丙公司
C.乙公司和丙公司
D.丙公司和乙公司
答案：
A
10.若相关当事人因协商不成起诉至法院，房地产估价机构接受委托评估侵权人应承担的最低赔偿金额，最合理的估价思路是______。
A.测算河景房与非河景房的销售价差
B.测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
C.测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
D.测算河景房与非河景房的销售价差，加上甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
答案：
D
2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。
2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。
截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。
当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。
2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼作出了征收抉择并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。
甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
11.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为______亿元。
A.10
B.11
C.13
D.15
答案：
B
解答：
再次抵押价值=未设定法定优先受偿权利下价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数=15-2/50%=11（亿元）。
12.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为______亿元。
A.12
B.14
C.15
D.16
答案：
D
解答：
2011年7月1日该综合楼的被征收价值为完全产权状况下的市场价值16亿元，不考虑抵押因素的影响。
13.征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应______。
A.委托房地产估价机构评估确定
B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定
C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定
D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定
答案：
C
解答：
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定：
“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，和停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
”
14.政府发布的征收抉择公告中，一般不包括的内容为______。
A.征收补偿方案
B.行政诉讼权利
C.行政复议权利
D.搬迁期限
答案：
D
解答：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定：
“市、县级人民政府作出房屋征收抉择后应当及时公告。
公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。
乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。
经调查，甲公司债务情况如下：
拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。
在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。
经评估，该办公楼市场价格为6000元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500万元。
15.法院第一次拍卖保留价应为______万元。
A.7500
B.9600
C.12000
D.18000
答案：
C
解答：
法院第一次拍卖保留价就是评估价，6000×（5-3）=1.2（亿元）。
16.拍卖完成后，首先应支付费用为______。
A.施工单位工程款
B.银行贷款
C.第三方欠款
D.拍卖变现时的费用及税金
答案：
D
解答：
《城市房地产抵押管理办法》第四十七条规定：
处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
（1）支付处分抵押房地产的费用；
（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
（5）剩余金额交还抵押人。
变现后的清偿顺序除了法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额外，一般应按下列顺序清偿：
①支付处置费用和佣金；②偿还法定优先受偿款；③偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金；④余款交委托人（如抵押人）。
法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额。
拖欠的施工单位工程款属于法定优先受偿款，应优先于银行贷款支付。
此题没有提及优先权的期限，如果超过期限，则此优先权沦为一般请求权，拖欠的施工单位工程款不应优先于银行贷款和支付。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：
“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
”
17.拍卖变现时费用及税金不包括______。
A.拍卖佣金
B.营业税及附加
C.评估费
D.房地产税
答案：
D
解答：
法定优先受偿款不包含诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。
（理论教材）抵押房地产拍卖，其变现过程产生的费用和税金，一般包括拍卖公告费、拍卖佣金、诉讼律师费、评估费、交易手续费、登记费、公证费、营业税及附加、土地增值税、所得税、契税等。
甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。
经批准规划建设方案为：
容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。
该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。
酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。
经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
18.对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为______。
A.修复费用法
B.损失资本化法
C.赔偿实例比较法
D.损失前后差价法
答案：
A
解答：
该酒店损害是永久性的，不可修复。
对房地产损害赔偿估价必定要重点掌握理解案例教材第三章第六节的内容。
19.规划调整该开发项目造成的损失不包括______。
A.投资利息损失
B.土地价值减损
C.前期工程费损失
D.酒店品质受损造成经营收益损失
答案：
B
解答：
因为有规划调整，整个工程会推迟竣工，相当于增加一个“前期”，剩余土地使用权年限会缩短，土地会有减值，已付地价款及其他投资也会有利息损失；对建设设计的变更及规划的重新许可等，会引起各种前期合同的变化，由此带来的违约、赔偿等损失属于前期开发损失。
因为酒店品质受到高度降低的影响，会带来经营收益的损失。
20.规划调整给该酒店造成的价值减损额为______万元。
A.655.85
B.682.08
C.1675.85
D.1702.08
答案：
D
解答：
采用超额费用资本化法和收益损失资本化法进行估价。
规划调整给该酒店造成的价值减损额=1020+（50+2）/7%×[1-1/（1+7%）37=1020+682.08=1702.08（万元），要假设建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。
商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。
总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。
其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/m2·天；地上1～4层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/m2·天；B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截止目前已付工程款93%。
现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
21.A、B座合计抵押建筑面积为______m2
A.124500
B.12700
C.132500
D.135000
答案：
A
解答：
165000+67500-8000=124500（m2）。
22.据调查，该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2.0元/m2·天，地上1～4层的客观租金水平为3.0元/m2·天，则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是______。
A.租约期内和租约期外都取客观租金
B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者
C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
答案：
D
解答：
谨慎原则请求是在存在不确定性因素时必定要谨慎，对确定性因素就应按确定因素估价。
租约是受法律保护的，租约租金是确定性因素，只要是合法、双方意愿真实的体现，就应在租约期内采用租约租金，租约期外采用市场租金进行估价。
另：
两个租约租金与对应的市场租金差距不大，毁约的可能性不大。
23.该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为______万元。
A.810
B.132025
C.2835
D.4860
答案：
C
解答：
拖欠的建设工程款是40500×（1-93%）=2835（万元），施工方交纳的质量保证金不属于拖欠的建设工程款。
甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。
2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建筑工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构。
3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。
因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
24.采用假设开发法估价时，应按照______前提进行估价。
A.自己开发
B.溢价转让
C.被迫转让
D.自愿转让
答案：
C
解答：
尽管题意中没有说是强制拍卖处置，但这种因债务问题转让房地产的，都不是自愿转让，更不是自己开发，只能是被迫转让。
25.采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用______。
A.0.03
B.0.83
C.0.85
D.1.25
答案：
D
解答：
应按当初规划的建筑面积和占地面积计算容积率，25000÷20000=1.25。
26.采用成本法估价时，可计入开发成本的是______。
A.办公楼开发费用
B.食堂开发费用
C.宿舍开发费用
D.浴室开发费用
答案：
A
解答：
土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，称为开发成本，即：
开发成本=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费。
27.采用成本法估价时，应______万元。
A.按照预算额测算在建工程价值
B.按工程已结算额测算在建工程价值
C.按综合完成的形象进度测算在建工程价值
D.结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值
答案：
D
解答：
成本法估价的注意事项。
某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8000m2的临街5层综合楼。
该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
28.该医院应与______接洽购买综合楼事宜。
A.被拆迁人
B.拆迁人
C.建筑物拆除方
D.政府规划主管部门
答案：
B
29.买方可支付的最高购买价为______。
A.建筑物市场价值—平移相关费用
B.拆除的旧建筑材料价值—平移相关费用
C.建筑物残值
D.建筑物市场价值—平移相关费用—占用医院内土地的价值
答案：
A
30.卖方可接受的最低购买价为______。
A.建筑物市场价值
B.建筑物市场价值—清理费用
C.拆除后的旧建筑材料价值
D.拆除后的旧建筑材料价值—清理费用
答案：
D
解答：
拆除后的旧建筑材料价值-清理费用=建筑物净残值，因为该旧建筑物对卖方的价值只是净残值，卖方需要的是它坐落的土地。
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积为15000m2。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。
至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。
甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。
经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.7%，折现率为10%。
31.下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是______。
A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
答案：
D
解答：
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
因而选D。
C项不对的原因在于对设定抵押权后新增建设的部分可以处置，但抵押权人不得优先受偿。
32.若采用成本法和假设开发法中的静态分析法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是______。
A.成本法和假没开发法采用的投资利润率相同
B.成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率
C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
答案：
B
解答：
利润率与投资风险正相关。
取得一块建设用地将其建成一个在建工程，和将此在建工程建至竣工的投资风险相比，前者风险一般情况下要大于后者，故选B。
33.采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/m2，则土地总价为______万元。
A.1035.0
B.1066.1
C.1150.0
D.1184.5
答案：
D
解答：
2300×5000×（1+3%）=1184.5（万元）。
代征地也要支付购地成本。
34.采用假设开发法中的动态分析法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为______万元。
A.9734.2
B.10218.3
C.10407.5
D.10458.8
答案：
B
甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。
新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
35.甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应______。
A.按工业用途估价
B.按居住用途估价
C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值
D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合
答案：
A
解答：
尽管城市新一轮规划将该厂区调整为住宅区，但该厂区的合法用途仍是工业用途，尚未补交土地使用权出让金。
进行了实质的建设用地使用权性质变更，也未进行相应的房屋布局、功能调整，遵循合法原则应按工业用途评估作为工厂的自用办公楼是为工业生产服务的，是服从于工业生产目的的，其办公性质与单纯的商业办公（写字楼）或行政办公性质是有区别的，是有局限的，本质仍是工业用途。
36.受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是______。
A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估
B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值
C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
D.根据城市规划的请求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
答案：
C
37.如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为______。
A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失
答案：
D
甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。
经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
38.下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件的分析中，不合理的假设是______。
A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
C.该地区房地产市场状况保持稳定，未产生重大变化或实质性改变
D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
答案：
B
解答：
该工业用途的房地产尽管现在用于商业，然而该房产的合法用途仍是工业用途，且尚未补交土地使用权出让金进行使用权性质的实质变更，也未说明作为商业房产的具体结构调整，遵循合法原则应该是按照工业房产的用途估价。
39.对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是______。
A.交通条件
B.产业集聚度
C.基础设施完备程度
D.公共设施完备程度
答案：
D
解答：
工业用途房地产的区域因素主要考虑交通条件、基础设施和地理位置。
40.该宗房地产的再次抵押价值为______。
A.首次抵押时的价值—首次抵押贷款余额
B.再次抵押时的价值—首次抵押贷款余额
C.再次抵押时的价值—已抵押贷款额/贷款成数
D.再次抵押时的价值—已抵押贷款余额/贷款成数
答案：
D
解答：
再次抵押价值一未设定法定优先受偿款下价值-法定优先受偿款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数
王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦（史记：
增加“并办理了产权证书”），为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。
2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。
一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：
总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。
为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：
妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
41.若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例瓜葛为：
1:
0.7:
0.6:
0.5:
0.4:
0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款______万元。
A.11.43
B.11.77
C.22.86
D.23.53
答案：
A
解答：
设第一层价格为x，则全楼价格为3.5x，一层价格x=800/3.5=228.57（万元），二层价格=0.7×228.57=160（万元），一二层价格合计：
388.57万元，400-388.57=11.43（万元）。
42.因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。
估价中正确的选择是______。
A.若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析
B.若选用
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