无锡市物业管理市场调研报告.docx
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无锡市物业管理市场调研报告
无锡物业管理市场调研报告
为了配合无锡万达广场的前期物业管理工作，无锡商管公司采用了实地考查、同业讨论、政府主管部门走访等调研方法，重点就无锡市物业管理市场现状、物业管理从业人员薪酬以及物业管理服务费标准进行了市场调查。
一、无锡物业管理市场现状
无锡市物业管理起步于二十世纪九十年代初，在市房管行政部门的努力下，近几年来发展较快。
目前全市物业服务企业近400家，其中国家一级资质企业2家，二级资质企业18家。
服务于八百多个小区（大厦），服务面积达5700多万平方米，占全市住宅总面积的65%以上，全行业从业人员4万余人。
2002年，上海陆家嘴物业管理有限公司进驻了无锡市新世纪花园，当时此举对本地物业服务企业造成了相当大的冲击，由此无锡市的物业管理市场进入了本地企业与外来企业共分“一杯羹”的纷争格局。
通过多年的探索实践，目前无锡全市物业管理也逐渐向社会化、专业化、多元化、市场化发展，管理水平不断提高，服务内涵趋向丰富，本地一些被认知度较高的本地企业也正在逐步形成。
根据去年的调查报告显示，无锡市近几年新建小区物业管理覆盖率及收缴率达到90%以上，其余项目一般物业费收缴率在70%左右，部分老住宅区物业费收缴率甚至低于30%。
由于收缴率较低，因此目前情况下无锡市能达到较佳赢利水平的物业公司仅占10％左右，约有超过50%的物业服务企业存在亏损情况，形势不容乐观。
由于业主缺乏对物业管理方面的专业知识，对市场行情不了解，导致物管企业服务定价、物业管理、物业收费时争议颇多，为此，江苏省建设厅出台了≤住宅物业管理服务标准≥，该标准的制定将物业管理服务费按照标准不同共细化为7个等级。
2006年4月，无锡市根据该标准结合本地情况及时编制下发了≤无锡市普通住宅物业管理服务简明标准≥。
例：
项目
内容
基本标准
清洁管理
电梯及电梯厅保洁
每日清扫1次电梯轿厢
共用卫生间保洁
每日清洁1次
道路保洁
每日清扫1次
绿化带保洁
每月清扫1次
垃圾桶、果皮箱
每日清运1次
房屋、共用设施、设备维护与管理
服务时限
报修1小时内到位
给水设施
饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次
排水设施
发现堵塞及时疏通
园林绿化养护与管理
草坪
每年修剪二次
安全防范
人员组织
有门卫值班，并佩戴标志
一级服务（指导价0.1元/㎡·月，不含电梯使用费）
七级服务标准（指导价1.3元/㎡·月，不含电梯使用费）
项目
内容
基本标准
清洁管理
共用楼道保洁
每日打扫、拖洗1次各楼层通道和楼梯台阶，水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面每3个月打蜡1次、每半年抛光1次，每日清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头，每日擦拭1次公共设施，每周擦拭1次楼梯道墙面及共用门窗玻璃
电梯及电梯
厅保洁
保持电梯轿厢清洁，每日更换1次地毯，白天循环对电梯厅进行清洁，每半月对电梯门壁上光1次
共用卫生间保洁
专人清洁打扫消杀
停车场、共用车库或车棚保洁
每日清扫1次车库的纸屑和垃圾，每周擦洗1次门窗等公共设施，每月清扫1次地下室管线，每月进行2次地下室消杀工作
绿化带、道路保洁
每日清扫3遍，3小时内目视无垃圾，每月清洁2次灯具
标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁
标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑每周擦拭1次
休闲、娱乐、健身设施保洁
每日清洁1次
门卫、岗亭、监控探头保洁
门卫、岗亭每日清洁4次，室内外墙面每月清洁3次，监控探头每月擦拭1次
垃圾桶、果皮箱
每日清运2次，每日擦拭1次，每周清洗1次
垃圾收集与处理
每日定时上门收集生活垃圾2次
卫生消杀
灭鼠、灭蚊等每月至少进行1次，夏季半月消杀1次
房屋、共用设施、设备维护与管理
服务时限
报修15分钟内到位，6小时内修复，特殊情况另行约定
油漆粉饰
对木件设施每3年油饰1次，对钢铁设施、设备2年油饰1次，楼梯间、公用走廊的室内墙面每2年应粉刷1次
建筑物外立面
每3年清洗1次
给水设施
饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次、水质化验1次，每1个月清洗1次泵房；每季对水泵机组清洁保养1次，每2个月对共用给水管道进行1次全面检查维修
排水设施
每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次
园林绿化养护与管理
草坪、树木、花坛
成活率在98％以上，无明显缺株，每年修剪4次
人工湖、喷水池
人工湖每日打捞清洁1次，喷水池每日打捞清洁1次、每半月清洗1次
假山、亭、廊、雕塑等建筑小品
每月清洁检查1次，每2年粉刷1次
安全防范
人员组织
专职安全护卫人员，佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，佩戴规范，仪容仪表规范整齐，可以进行简单英语会话，服务热情周到
门卫
各出入口24小时有值班立岗看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守，出入记录认真全面，实施交通指挥与交通疏导等工作，老弱病残进门有专人护送，配备护送专用车
巡逻
24小时不间断巡逻
上述2表分别为《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准》的一级、七级服务项目、要求及价格，该标准共分为7级，由一级服务（指导价0.1元/㎡·月）四大项10小项服务内容至七级服务（指导价1.3元/㎡·月）的四大项22小项服务内容，涵盖了各种不同类型住宅区服务项目的要求，同时根据不同的服务内容、频次明码标价。
二、无锡市房地产市场物业管理情况调查
深入调查无锡市物业管理市场具体情况，将调研对象主要集中在崇安区、无锡新区、滨湖区、锡山区、惠山区具有一定代表性的物业及企业。
分别收集一定的样本做参照，并保证样本的适宜性、有效性、充分性。
采取的调研方式主要为现场调研和资料查询。
从调查结果我们发现无锡本地物业发展较缓慢，在无锡知名度、业主认可度较高的物业管理企业大部分为外来企业。
（1）社会分包水平
无锡市清洁绿化分包水平有限，将清洁和绿化外包给专业公司的比率不高。
承担清洁分包业务的专业清洁公司，一般采取的结算方式是按人头付费，1200－1800元/人·月左右。
但多数品牌企业仍选择自管，主要原因在于分包公司专业水平有限、质量控制手段缺乏，较难达到品牌物业的品质要求。
（2）物业管理人力资源
无锡目前物业管理人力资源略显匮乏。
主要原因有：
①行业大面积亏损的状况对人才缺乏吸引力；②物业管理作为服务性行为，工作单调、琐碎而压力较大，从业人员普遍感觉没有成就感；③物业管理行业工资水平较低；④长三角地区可选择区域较多。
种种原因使得无锡市物业管理人才大面积缺乏，同时由于长三角整体地区基层操作人员的紧缺，导致物业管理行业基层操作人员也不断出现缺口。
（3）无锡物业管理企业薪酬水平
针对无锡市物业管理企业薪酬水平状况，我们通过走访部分物业管理企业，对无锡市物业管理企业薪酬水平有了基本认识和了解。
目前无锡市新楼盘采取自建自管的较多，薪酬水平根据楼盘以及管理公司的实力略有高低。
但总体来讲物业管理行业的整体收入水平不低。
无锡市的最低工资标准为850元/月。
由于物业管理中高层管理人力资源偏紧，薪酬标准亦有一定程度的上扬。
在行业内，工资水平的分布特点是：
老楼盘、本地小企业工资低，品牌企业、开发商下属企业工资高；管理写字楼等高端物业的工资高，管理住宅小区的工资低。
目前由于政府法律法规的限制，因此无锡市大部分物业管理企业为员工缴纳了五险一金。
大多数企业为安保人员提供食宿。
这使得物业管理成本又进一步上升。
女保安在无锡市物业管理行业运用的较为普遍，部分楼盘售楼处门岗，样板房门岗、售楼处大厅的安管员均使用女保安，这也是物业管理的一个特点。
一般女保安待遇会比男保安略高一些。
表1无锡市部分物业管理企业薪酬调查
职位
调查的物业管理企业
无锡银城物业
栖霞物业
上海陆家嘴物业
金科物业
金佳物业
企业资质
二级
一级
一级
一级
一级
规模
总经理
15万以上
不详
12万以上
18万以上
不详
副总经理
部门经理
3000-5000
3000~6000
3000以上
财务人员
管理处主任
4000
3200-4500
3000-6000
4500以上
3000以上
片区主管
片区副主管
普通管理员
2000
3000
1800~2500
1500-2500
1200－2500
专业工程师
维修工
保安队长
2500
保安员
1500（12小时）
1700（12小时）
1500元（12小时）
1700（12小时）
1300（12小时）
保洁领班
保洁员
1000
1200
900
1200
1000
社会保险
有
有
有
有
有
奖金发放情况
年底奖金
年底奖金
有半年奖，全年奖，还有分项奖，如总经理奖
半年奖，全年奖，分项奖
不详
表2无锡市部分物业管理服务费标准
区域
项目名称
类型
介绍
配套设施
收费标准元/㎡/月
停车位
均价/㎡/元
惠山
中富美林湖
高层
别墅
商铺
联排别墅
建筑面积:
30万平方米﹑位于:
前桥镇锡陆路﹑绿化率35%﹑共:
1980套
会所
健身房
全部:
1.4元
车位价格:
10万元
住宅:
4200-5300
惠山
水岸花城
二期
小高层
高层
底商
建筑面积:
60万平方米﹑位于:
前桥大街﹑绿化率42%共:
2400多套
幼儿园
中央公园
多层:
1.0元
高层:
1.3元
车位价格:
250元/月
10万/个
住宅:
4000-4200
崇安
金科观天下
高层
位于:
上马墩路﹑绿化率52%﹑容积率:
3﹑共:
2200套
会所
健身场所
高层:
2.0元
车位价格:
12万/个
住宅:
7500-9000
崇安
King紫金城
小高层
高层
商铺
底商
位于:
人民东路﹑绿化率48%﹑容积率:
2.05﹑共:
1655套
会所
幼儿园
健身场所
小高层﹑高层均:
2.0元
车位价格:
300元/月
9－12万/个
住宅:
7300-14500
商铺:
1万-2.5万
新区
长江国际
三期
小高层
高层
底商
商铺
位于:
长江北路与前进路交汇处﹑绿化率40%﹑容积率:
2.4共:
700多套
会所
健身房
小高层:
1.2元
高层:
1.5元
底商:
1.3元
商铺:
2.0元
车位价格:
9万/个
住宅:
6200
新区
国信世家
小高层
高层
花园洋房
位于:
春华路与金城路交汇处﹑绿化率:
37%
会所
幼儿园
健身场所
社区中心
小高层:
1.3元
高层:
1.3元
洋房:
1.6元
车位价格:
7万-10万/个
住宅:
8300-8500
新区
东鼎国际
小高层
高层
商铺
位于:
锡士路与泰山路交汇处﹑绿化率38%
健身场所
小高层:
1.3元
高层:
1.3元
未定
住宅:
5250
新区
万科东郡
多层公寓
高层
商铺
连排别墅
位于:
长江北路与前进路交汇处﹑绿化率38%﹑容积率:
2.4﹑共:
1600多套
会所
幼儿园
健身场所
社区中心
公寓:
1.6元
高层:
2.0元
别墅:
1.6元
车位价格:
100-300元/月
不含管理费
住宅:
5700-7200
滨湖
愉憬湾
小高层
高层
商铺
位于:
隐秀路与建筑路交汇处﹑绿化率45%﹑容积率:
2.4
会所
小高层:
1.1元
高层:
1.1元
不含电梯费
未定
住宅:
8300-8500
滨湖
阳光水岸
四期
小高层
高层
位于:
隐秀路与梁清路交汇处﹑绿化率55%
菜场
幼儿园
小高层:
1.2元
高层:
1.2元
车位价格:
8万/个
住宅:
7200
锡山
枫逸湾
小高层
高层
位于:
新明路﹑绿化率40%
中学
幼儿园
小高层:
1.1元
高层:
1.5元
洋房:
1.75元
未定
住宅:
5500-6800
锡山
中大
诺卡小镇
一期
多层
底商
建筑面积:
34万平方米﹑位于:
新明路﹑绿化率47%﹑共:
700多套
幼儿园
多层:
0.8元
车位价格:
100元/月
不含管理费
住宅:
5300
滨湖
尚锦城
小高层
高层
底商
位于:
高浪路与南湖大道交汇处﹑建筑面积:
62万平方米﹑绿化率42%
会所
休闲中心
托老所
小高层:
1.75元
高层:
1.75元
未定
住宅:
5400-6100
北塘
理想城市
多层
高层
位于:
惠山大道与北环路交汇处﹑绿化率49%﹑容积率:
1.4﹑得房率:
84%
无
多层:
0.8元
高层:
1.2元
车位价格:
100-200元/月
5万-6万/个
住宅:
4300
北塘
蓉湖山庄
高层
洋房
位于:
石门路与盛岸路交汇处﹑绿化率40%
会所
幼儿园
文体中心
未定
未定
住宅:
6300-7000
南长
郎诗
未来之家
精装小高层
位于:
运河西路与太湖大道交汇处﹑绿化率50%
无
小高层:
2.3/元
车位价格:
7万-12万/个
住宅:
1万-1.3万
滨湖
山语银城
小高层高层
一层：
1.4
其余：
1.75
商铺：
2.9
7200
滨湖
阳光城市花园
高层、小高层
总建：
90万平方米﹑共6000户﹑绿化率37%﹑容积率1.8
一层：
0.9
其余：
1.2
6500-8000
带电梯物业物业管理费汇总情况如下：
城区名称
平均管理费
（￥/月.M2）
样本数
（个）
崇安区
2.0
2
滨湖区
1.45
4
新区
1.52
4
锡山区
1.3
2
北塘区
1.2
2
惠山区
1.35
2
南长区
2.3
1
通过数据可以看出，大部分高层住宅项目收费在1.2-2.0元之间。
可见无锡市住宅物业费标准整体水平不高。
四、主要竞争对手分析
经过现场走访调查，目前无锡市本土物业服务企业总体竞争力较弱，无锡市场上具有较强竞争力的绝大多数为外地企业。
在我们项目所在地周边已建、新建项目中实施物业管理服务的知名企业有，重庆金科物业（金科.观天下、金科.东方王榭）、上海陆家嘴物业（阳光城市花园）、南京栖霞物业无锡公司（愉憬湾）、南京银城物业（山语.银城）等。
其中距离我们项目较近的有：
1、愉憬湾（栖霞物业无锡分公司）
栖霞瑜憬湾位于滨湖区建筑路、隐秀路交叉口，项目占地面积约21万平米，总建筑面积约46万平米，由无锡栖霞建设有限公司开发。
由栖霞物业无锡分公司实施物业管理。
南京栖霞建设集团物业有限公司1994年1月19日，隶属于南京栖霞建设集团公司。
是南京市第一家物业管理国家一级资质企业，是江苏省成立最早和管理物业种类最为齐全的国有物业管理公司之一，是中国物业管理协会常务理事单位。
公司人才和技术力量雄厚。
目前有各类别熟练员工1100多人。
栖霞建设今年来在无锡大举拿地，大有要拿无锡市场老大的意思。
现在栖霞在无锡只有愉憬湾项目在销售，这也是栖霞在无锡的第一个项目。
无锡其他几个项目都计划在这两年开工，其中包括栖霞建设有史以来面积最大的无锡东北塘项目。
瑜憬湾地块北有惠山南有五里湖。
在品质上秉承了栖霞建设成就优质空间的理念：
小区规划高层、小高层规划错落有致,户户有水景。
各主力户型都有花园。
水景、楼景景景交错。
一期计划2008年底交房，二期预计09年底交房。
据悉，无锡栖霞物业的管理班子由全国各项目抽调精英组成，有着丰富的管理经验，在管理上注重细节，宏扬“诚信、敬业、创新、完美”的企业精神；贯彻“业主至上，服务第一”的企业宗旨；坚持“业主有意见就是管理有缺陷！
”“业主是生存之根，员工是发展之源”的企业理念；执行“严格规范、优质高效、和谐满意、行业领先”的质量方针；奉行“以人为本、尊重多数，公正公平、质价相符”的经营原则，力争在无锡物业管理市场竖起栖霞品牌。
另外栖霞物业作为栖霞建设的长期物业服务配套公司，随着栖霞建设在无锡的不断扩张，再凭借自身实力在近3年内栖霞物业在无锡物业管理市场中的影响力将会不断提升。
目前愉憬湾物业服务收费标准：
1.1元/平方米·月（不含电梯费）
2、金科·观天下（重庆金科物业）
金科·观天下项目金科地产2007年斥巨资全力打造的无锡顶级城市景
观豪宅。
项目位于无锡市崇安区上马墩路（靖海公园斜对面），规划总用地约138亩，总建筑面积约32万平方米，绿化率约52%，居住用户约2188户。
观天下建筑风格以现代简约为主，约70000㎡巴厘岛风情景观园林，尽展都市生活极致、尊贵和优雅；板式高层、南北通透，户户朝南、户户观景；首层入户大堂，五星级豪华装修，独享尊属感。
户型面积从80-160㎡不等，两房到四房，满足客户多层面需求。
观天下将打造充满异域风情的巴厘岛园林景观。
采用中央庭院围合式园林布局，仿佛自然生长的庭院将整个社区分成“花世界、水世界、林世界”三大特色景观带，完美呈现“人间天堂”的巴厘岛胜景，户户水景环绕，浓郁热带植物层次丰富、绚丽缤纷，配合穿插点缀在其间的风情雕塑小品、亭台桥榭，展现别样的异域风情。
整个小区内约1000㎡超大动态景观游泳池；首创下沉式网球场、羽毛球场、篮球场；步入式停车场，彻底人车分流；另有会所分布于小区内部，老年活动场所，儿童游乐场，健身场所等，随时满足客户需求。
重庆金科物业管理有限公司系重庆金科集团下属子公司，公司成立于2000年7月，是一家专业从事物业管理、有独立法人资格、具备国家一级资质的物业管理企业。
公司注册资本510万元，现有员工1500余人，公司管理规模已超过300万平方米。
现管理的项目有：
金科花园、金科丽苑、金砂水岸、天籁城美社、中华坊、天籁城紫园、天湖美镇、东方王榭、观天下、绿韵康城、廊桥水岸、云湖天都、蚂蚁SOHO、涪陵廊桥水岸、重庆文理学院、重庆市委组织部、宣传部办公楼、重庆市人和政府办公楼，是重庆市最具活力和竞争力的物业管理企业之一。
这次金科物管无锡分公司随着金科项目来到无锡，先后对金科东方王榭、金科观天下2个楼盘提供了物业管理服务，通过一段时间的展示，在保安形象、保洁深度上面大做文章，迅速获得了无锡市民的好评，更有部分的物业服务企业纷纷开始模仿该公司的一些管理方法。
目前金科.观天下物业服务费标准：
2元/平方米·月（含电梯费）
四、万达物业在无锡市场发展中的优、劣势
1、优势
借助“万达”品牌、“城市综合体”品牌的优势。
无锡万达广场是万达集团08年六个在建综合体项目之一。
它将集成万达集团17年来在21个城市投资开发、经营、管理住宅、商业等多种形态物业的经验，发挥在城市综合体开发、经营、资金方面的优势。
有全国19个项目的先行管理运作所积累的丰富经验,亦将为无锡广场项目物业管理奠定了坚实的基础。
万达商管物业伴随着万达地产十余年的发展，已成为拥有管理人员400余人，总人数逾2000余人的管理团队，各类人才荟萃，具有较丰富的人才积累和储备，其将为无锡项目的物业管理工作奠定良好基础。
无锡物业管理市场是外强内弱，通过7年来外地企业和本地企业的竞争，无锡市民对外来的具有良好品质的物业公司比较能够接受，在处理地方差异方面存在的阻力较小。
2、劣势
（1）公司物业管理资质较低
由于物业管理提供的是服务，是无形的“产品”，在招投标的评比过程中，对于业主或者评委来说，物业管理公司的资质等级的就代表着一个企业的实力，品牌，规模，业绩，行业、社会认可度。
目前无锡项目设计物业管理公司资质为三级（暂定），根据《物业管理企业资质管理办法》规定，“三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”。
目前一般综合体住宅部分面积均超过20万，由于受到资质的限制，该项目在招投标工作操作中会有些困难，需作些技术或变通处理。
（2）对于初次进入无锡市场的万达物业来说，对于无锡地方相关的法律法规的了解和把握不够深入和不准确，难免可能走些弯路。
3、机遇
无锡项目位于无锡市滨湖区河埒口地区改造的中心位置，河埒地区处于无锡城区与锡惠、蠡湖、梅园、马山等重要景区的连接地带，是锡城西郊的第一道风景。
在锡城总体规划中，该地区功能定位是城西主要生活区，承担商业、文化、休闲、娱乐等功能。
河埒地区改造的总体目标是建成繁华的城区副中心、高品质的居住中心，同时配套完善城市服务功能，疏解城市中心人流，优化配置市场资源，推动产业优化升级。
无锡项目的开发跟随着政府规划的进程进行，前景乐观，后期物业管理的经营情况应该能够得到较好的保证。
4、风险
无锡市普遍物业服务费定价较低，物管费收缴率不高。
另根据了解，本项目预计拆迁后有回购意向的老住户较多，从拆迁过程中让我们感觉到面对这批老住户可能收费难度较大；在河埒社区城市副中心地位确定后，如何控制楼宇尤其是商务公寓外立面（墙）的广告也将是影响项目物业管理品质的重要因素，需提前合理规划。
5、对策
（1）进一步加强对新项目的前期调研和介入工作，为项目的接管奠定基础。
（2）为搞好日后管理，减少纠纷和管理风险，各公共设施要做到产权清晰明了，要求本项目归划设计中，将商品住宅、商业住宅及大商业几大系统尽可能保持相对独立，尤其是涉及公共设施部分。
（3）加强与行业内企业的交流，广交朋友，尽快尽可能多的了解和熟悉当地的工作习惯和法律法规。
（4）加强与准业主的沟通尤其是意向回购户，了解业主对物业管理最敏感的需求，制定有针对性的应对方案，打动顾客、赢得市场。
（5）利用和借鉴集团在商业物业管理现有经验和优势。
以上是我们根据本次对无锡市物业管理市场和部分楼盘项目进行现场调研及相关资料所作分析和建议，由于时间关系，调研项目数量有限以及被调研对象出于商业保密等诸多因素的限制，部分数据未能全面详实收集，报告中不足之处，敬请指正。
无锡万达广场商业管理有限公司
2008年6月23日
升级会员 