房地产估价报告改错举例.docx
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房地产估价报告改错举例
房地产估价报告改错举例
致委托估价方函（略）
××别墅房地产估价结果报告
××别墅房地产估价技术报告
一、委托估价方
××市恒通房地产开发公司
二、受理估价方
××市房地产估价事务所
三、估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价
四、估价时点
2002年4月15日
五、估价对象概况
（一）××市概况（略）
（二）××别墅项目概况
1、土地情况
A、土地使用权性质：
出让土地使用权，1999年1月6日取得国有土地使用权证。
B、土地总面积70000平方米。
C、用途：
别墅及配套设施。
D、108栋别墅，建筑总面积35285平方米。
其中：
一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。
2、地上物情况
该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。
目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。
建筑材料及设备（略）。
六、估价采用的方法和步骤
（一）采用的估价方法为：
市场比较法、成本法和假设开发法；
（二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
七、估价过程
（一）方法一：
房地分别估价
1、土地估价：
采用成本法和市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A、利用成本法进行估价
计算公式：
土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金。
根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某地实际取得土地费用为每平方米396元。
土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米3324元。
B．利用市场比较法进行估价
表一
A
B
C
估价对象
用途
别墅
别墅
别墅
别墅
交易情况
协议
拍卖
招标
协议
交易日期
1996.5
2000.5
2000.5
2002.4
区域因素
五类
四类
六类
五类
个别因素
一般
较好
较差
一般
表二
A
B
C
土地单价（元/m
）
3100
4800
3700
交易情况修正
100/100
100/130
100/110
交易日期修正
110/100
100/100
100/100
区域因素修正
100/100
98/100
98/100
个别因素修正
100/100
96/100
98/100
修正后的单价（元/m
）
3410
3474
3230
根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：
比准价格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/m
）
成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：
土地单价=（3324+3371）÷2=3348（元/m
）
C、土地估价综合结果
土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m
×70000m
=23436（万元）
2、别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本
A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m
，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
B、根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。
108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为：
3428元/m
×35285m
=120957000（元）=12095.7（万元）
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m
×50%=1714元/m
C、现有别墅建筑物价格：
3428元/m
×7548m
+1714元/m
×2830m
=30725100（元）=3072.51（万元）
3、别墅现有房地产价格
23436+3072.51=26508.51（万元）
（二）方法二：
别墅项目整体估价
根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。
1、别墅总楼价
市场研究分析（略）
根据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m
，则本项目完工后的总楼价为11200元/m
×35285m
=395192000元=3951.9万元
2、售价税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等）为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9（万元）
3、建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格－现有别墅建筑物价格=12095.7－3072.51=9023.19（万元）
4、别墅现有房地产价格=39519.2－3951.9－9023.19
=26544.11（万元）
八、估价结论
以上两种估价思路的估价结果如表三：
估价方法
土地总价值
别墅建筑物总价值
房地产总价值
方法一
23436
3072.51
26508.51
方法二
26544.11
平均值
26526.31
估价结果：
别墅现有房地产总价格为26526.31万元。
九、附件、说明、其他资料（略）
改错参考答案
此估价报告有如下一些错误和不足：
1、没有写明估价依据及估价原则；
2、没有写明估价作业起止日期；
3、没有写明估价人员姓名及注册房地产估价师签名；
4、关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得，土地使用费用多少；
5、土地使用权年限没有，这一点非常重要；
6、缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境和交通通达程度等；
7、对土地开发利用状况未做介绍；
8、对项目规划条件介绍不全面；
9、利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税；
10、上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本；
11、利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用做可比实例，因其交易日期与估价时点相差时间太长；
12、在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当；
13、在个别因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当；
14、土地估价的综合结果没有做年期修正；
15、对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费；
16、方法二的销售税费中不应包括所得税；
17、销售税费重复计算；
18、最后的估价结果总价格应用大写书写；
19、房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章；
20、提供报告书日期未注明；
21、估价报告使用应注意的事项应加以说明；
22、应对估价人员勘察现场情况加以说明；
23、应说明估价人员与委托单位和待估物业无厉害关系；
24、对建筑物状况介绍过于简单；
25、对交易日期应做修正应予说明；
26、一份完整规范的估价报告应包括封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价过程报告及有关的附件、资料。
9.3.2分析下述评估报告，指明其中存在的错误
××写字楼房地产估价结果报告（略）
××写字楼房地产估价技术报告
一、委托估价方：
新城房地产开发公司（简称新城公司）
二、估价对象：
新城公司开发建设的××写字楼全部房地产
三、估价目的：
新城公司整体转让××写字楼的客观市场价格
四、估价日期：
2002年6月1日至15日
五、估价时点：
2002年8月1日
六、估价人员：
（略）
七、估价依据：
（略）
八、估价对象概况：
大华写字楼坐落于××市南方区大华路16号，东临大华路。
该用地原为危改小区，2000年5月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及进行其它前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款，并开工。
2002年8月1日将全面竣工。
根据批准的规划和施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪型板式中档商务办公楼，具体规划要求如下：
1、占地面积：
3199平方米
2、总建筑面积：
14300平方米
其中：
地下1层2240平方米，车位5个，设备间240平方米。
地上1层1280平方米，其中餐饮娱乐等使用面积875平方米。
地上2至12层10790平方米，其中写字楼出租单元使用面积7793平方米。
3、总容积率4.47，地上容积率3.77。
4、装修及设备：
（略）
九、采用估价方法
根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本法估价，且当地市场同类写字楼出租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。
十、估价过程：
1、采用成本法估价
采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。
计算如下：
（1）向政府交纳取得土地费用：
723万元
（2）拆迁安置补偿费：
委托方发生总费用1280万元
（3）建安工程费（含附属室外工程）：
2570×14300=3675（万元）
（4）勘察设计等专业费：
3675×6.5%=239（万元）
（5）管理费及其他费用：
3675×7.5%=276（万元）
（6）借款利息：
根据近三年当地固定资产贷款平均年利率12.6%计算年利。
取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均匀投入计算利息。
723×12.6%×1.667+（1280+3675+239+276）×12.6%×2.25/2=151.8+775.4
=927（万元）
（7）开发商利润：
取当地房地产投资平均利润率25%
（723+1280+3675+239+276）×25%=6193×25%=1548（万元）
（8）销售费税：
按售价计算销售费2%、手续费1%、营业税5.5%：
（6193+927+1548）×（2%+1%+5.5%）=8668×8.5%=737（万元）
（9）成本法估价结果：
8668+737=9405（万元）
采用成本法估价的结果为9405万元。
2、采用收益法估价
（1）估计年总收益
写字楼出租价格为每平方米建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每平方米建筑面积7元/日，地下车位月租为800元/个。
写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%，空置及租金损失率写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。
则：
（5÷70%×90%×10780+7÷75%×95%×875）×365+800×5×90%×12
=（50097.9+7758.3）×365+280000=21117513+280000=2140（万元）
（2）年总成本费用及税金
①营业税及附加
2140×5%=`107（万元）
②成本及经营管理费
水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的28%，则：
2140×28%=599（万元）
（3）估计年纯收益
2140－107－599=1434（万元）
（4）确定资本化率
据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%，2001年物价上涨率15%，2001年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。
确定综合资本化率为13.8%。
（5）计算收益价格
V=
=
=10371（万元）
采用收益法的估价结果为10371万元。
3、最终估价值
9405×0.4＋10371×0.6＝9985（万元）
十一、估价结论
经过评估，新城公司所属的大华写字楼在2002年8月1日的客观市场价格为9985万元（大写金额：
人民币九千九百八十五元整），折合每平方米建筑面积6983元。
十二、说明事项（略）
十三、有关附件（略）
估价人员签字：
（略）
审核人员签字：
（略）
2002年6月15日
改错参考答案
1、缺少受理估价方；
2、缺少估价对象更详细的资料，如土地地形、地势、土质、承载力、环境等情况；
3、缺少关于土地使用权年限及起止日期；
4、在采用成本法估价时，费用项目构成不完整，如装修、设备费用，开发商销售费用（包括市场推广费）；
5、报告中的拆迁安置补偿费是委托方实际发生的总费用，未说明是否符合本地区现时社会一般成本；
6、成本法计算借款利息时，不能用单利，应该用复利，计息期也均有误；
7、成本法计算销售费税的公式有误，应为：
×8.5%=805（万元）
8、收益法中计算年总收益均为目前的出租价格，未预测未来是否会有变化；
9、空置及资金损失率90%、95%、90%，概念有错误；
10、写字楼部分总收益计算有误，应为：
（
×90%×5）×365=50097.9×365
或为（10780×90%×5）×365=48510×365
两者计算结果不一致,因为
＝72.3%≠70%
11、车位年总收益计算有误；
12、开发商所负担的税费除营业税外，尚有城市维护建设税、教育费附加和印花税等没有计入；
13、成本及经营管理费一项中所包括的内容不全；
14、年纯收益没有按客观收益计算；
15、资本化率13.8%确定并不恰当；
16、最终估价值将成本法和收益法综合为四六开，未说明为什么要这样确定最终估价值。
[案例分析]
××置业公司部分房地产估价结果报告
一、委托人
××置业公司，法定代表人：
×××，住所：
××市××路××号
二、估价机构
××房地产估价事务所，法定代表人：
×××，住所：
××市××路××号
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司批示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。
该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000平方米，土地级别为该市一级地二类区。
经上级集团公司批准，已将原有一栋7800平方米建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000平方米的写字楼，目前正在建设中。
估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为抵押贷款提供依据
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2002年6月30日
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。
因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2002年6月30日至2002年7月5日
十三、估价报告的有效期（略）
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000平方米，其中建筑物为主厂房一栋，建于1981年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8米，建筑面积7800平方米。
其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200、3800、430、120平方米。
××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。
拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000平方米的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。
目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。
对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
（一）超市的估价
选取的三宗类似商业房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）：
可比实例
A
B
C
成交价格
人民币
9300元/平方米
人民币
6300元/平方米
美元
1350元/平方米
成交面积
6900平方米
240平方米
8600平方米
成交日期
2002年5月30日
2002年6月23日
2001年12月28日
交易情况
拍卖
正常
正常
房地产状况
0%
-25%
+10%
注：
表内面积均为建筑面积
根据可比实例，搜集的其他相关资料有：
该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。
2001年12月28日美元与人民币的汇价为1：
8.3，2002年6月30日为1：
8.27。
1、比准价格A
=9300×100/100×（1+0.5%）×100/100×
=9347（人民币元/平方米）
2、比准价格B
=6300×100/100×（1+0.5%）2×100/（100-25）
8484（人民币元/平方米）
3、比准价格C
=1350×8.27×100/100×（1+0.5%）6×100/110
=10458（人民币元/平方米）
式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。
4、估价结果：
根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价
=（9347+8484+10458）/3=9430（元/平方米）
总价=9430×7800=7355（万元）
（二）在建写字楼的估价
1、首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500平方米。
因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。
光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入=13500×300天×1.2×8.27×（1-20%）
=3215（万元）
年运营费用=3215×55%=1768（万元）
净收益=有效毛收入-运营费用
=3215-1768=1447（万元）
收益年期取50年
资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
式中：
V为房地产价值；a为年净收益；r为资本化率；n为收益年期
=14183（万元）
根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。
2、测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：
（1）续建工程费及管理费等
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。
（2）投资利息
当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息
=3490×[（1+5.85%）0.5-1]
=101（万元）
（3）销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费
=14183×6%
=851（万元）
3、在建写字楼的评估价值
总价值=14183-3490-101-851
=9741（万元）
六、估价结果
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/平方米，总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。
估价对象总价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。
此估价报告存在一些问题，请尽可能指明并改正之。
练习与思考题
1、某公司拥有一栋旧写字楼《房屋所有权证》记载的建筑面积为460平方米。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600平方米，该公司认为建600平方米经济上不合算，擅自建成建筑面积1000平方米的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。
问
（1）能否改建的最终批准权在什么部门？
（2）评估时依据的建筑面积应为多少？
（3）该公司委托评估应选择什么机构？
2、某公司欲将其位于商业区的一栋自建3层厂房，转让给某集团改建为某超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为5000平方米，竣工日期为1982年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料？
3、某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据些贷款给其业主800万元。
2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自已没有责任。
请问估价公司该如何说明自己没有责任和解释其原因？
4、指出并改正下面估价报告片断中的错误。
某酒店土地总面积3000平方米，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000平方米，共5层，每层建筑面积2000平方米；首层有500平方米建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。
该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。
经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。
估价计算如下：
1、有效毛收入
=2000×100×12×80%×+200×200×365×80%
=13600000（元）
2、总费用=200×200×365×40%
=5840000（元）
3、酒店总净收益=有效毛收入-总费用
=13600000-5840000
=7760000（元）
4、酒店土地净收益=10000×3000×8%
=2400000
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