西安房地产市场调研分析报告大兴新区.docx
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西安房地产市场调研分析报告大兴新区
西
安
大
兴
区
房
地
产
市
场
调
研
报
告
2010-8-15
A：
2009楼市回顾
一、房地产市场运行背景
1.1 全国及西安经济运行情况分析
1.2 宏观政策环境分析
1.3 西安城市规划建设情况分析
二、西安房地产市场总体形势
2.1市场供应
2.2市场销售
2.3土地市场供应与销售分析
2.4土地供应分析
2.5土地成交特征分析
三、分物业商品房市场运行分析
3.1 住宅类物业市场
3.2 写字楼类物业市场
3.3 别墅类物业市场
3.4 商服用房类物业市场
四、分城区商品房市场
4.1 城北区
4.2 城南区
4.3 西高新区
4.4 城东区
4.5 城西区
4.6 城内区
B:
2010年房地产趋势
一、西安2010年经济趋势
1.1整体经济增长
1.2区域经济规划的促进作用
1.3城市化改造拉动
1.4房地产投资
二、西安本土房地产行业政策
2.1土地市场
2.2商品房市场
2.3住宅市场
三、区域市场趋势
3.1区域市场整体特征
3.2区域市场供求走势分析
3.3区域格局变化趋势预测
3.4区域房价预测
四、热点板块：
大兴新区
4.1新区介绍
4.2项目周边分析
A：
2009楼市回顾
从年初刚性需求的大量释放，并带动改善型需求不断进入市场，到年底通胀预期持续发酵撬动投资投机需求膨胀，再到年底抢占政策红利的末班车，2009年，在国家出台各类救市政策和房企积极的促销让利措施这双重刺激下，购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放。
在此情势下，从年初到年尾，西安楼市从冰天雪地走到火热盛世，从一线市场到西安市场，成交呈现出量价双升的火爆局面。
作为二线城市市场的代表，在高速城市化等利好因素的支撑下，西安地产市场将实现持续性的螺旋式上升！
宏观经济持续回暖
2009年中国宏观经济持续好转，全年将轻松实现保八，西安年内经济增长幅度更是超过全国水平。
但正如中国宏观经济仍存在基础还不牢固、投资所占比例过大以及面临通胀压力等问题一样，西安整体经济增长在2010年也面临诸多问题。
作为对房地产行业影响最大的因素之一，西安居民收入水平增长远远不能跟上房价上涨的幅度，这将成为西安房地产市场持续快速发展的最大桎梏因素，因此2010年西安房地产市场将不可避免的出现波动。
但考虑到西安正处于高速城市化的关键时段，对房地产行业有巨大的推动作用。
西安楼市跃升的一年：
成交过千万，房价破5000
2009年必定成为西安房地产市场发展的历史性年度。
本年度西安住宅成交历史性的突破1300万平米的大关，刚性需求的集中释放以及改善型需求的日益增多成为西安住宅成交突破历史的最大推力，这也将成为西安市场近几年内持续、螺旋式上升的动力。
同时伴随着市场需求的旺盛，西安住宅价位首次突破5000元，但房价上涨过快将会对自住型需求产生一定的抑制作用，加上疯狂抢购造成市场过度透支未来需求潜力，不可避免的会对2010年市场产生不利影响，因此市场波动在所难免。
西安市场区域格局改变
2009年西安城市化进程伴随着城市中心北移、地铁2号线施工建设、曲江外扩、大明宫开发等四区两基地开发、以及城中村全面改造等带来的骨架外扩，处于历史高速发展阶段，推动了房地产市场的快速发展，并使得西安房地产市场各个区域的发展趋于均衡化。
其中城北区和城东区从城市化中受益最大，并成为2009年西安市场发展最迅猛的区域，此外各个区域的整体房价水平也随之水涨船高。
整体来看，09年各个区域供应不平衡的局面将在2010年得到极大改善，各个区域之间的供应量和成交量之间的差距将不断缩小，西安市场也将迎来区域均衡化发展的新阶段。
市场趋势
2010年将会是一个政策集中出台及执行的年度，也意味着房地产行业又将面临更多的限制。
经历了2009年市场的非理性疯狂，西安楼市也会在政策调控下趋于平静，而考虑到相对落后并且保守的市场环境，2010年西安商品房市场成交将会在高位逐渐回落，而房价在经过短期内的快速上涨后，也会随着政策效应的发酵而不可避免的迎来波动。
此外，热点区域飞速发展以及城中村全面改造带来的城市化进程加快，成为西安房地产市场长期发展的内生动力和利好，因此波动式上升将成为西安市场的常态。
疯狂后不仅仅是波动式的盘升，还伴随着恐慌，这种恐慌来自行业政策趋紧的影响，也有来自通胀逐渐显现的压力。
因此2010年西安住宅市场必将经历一个震荡上行的过程，并在诸多长期利好因素的支撑下迎来良性健康发展！
整体市场表现——
1、2009年土地供应环比增长51%
2009年全国土地市场一片繁荣，在资金量无忧的情况下各企业纷纷加大土地储备进度，特别是具有国资背景的企业及上市企业。
一线城市地王频出，造成拿地困难，众多企业战略转移，增大二三线城市土地储备。
2、商品房成交量不断刷新月销售记录
成交量不断创造西安房地产市场月度成交记录，主要由于房地产市场大环境较为平稳，市场目前维持着较好的运行局面。
从需求角度来看，城市化进程、改善居住需求、家庭细分引起的需求、投资型需求在2009年形成强大的市场需求；从消费者心态来看，楼盘普涨，在买涨不买跌的惯性心态下“追涨”情节再现；从市场供应来看，今年以来众多楼盘集中入市，大量新入市楼盘旺销，推动了成交量的攀升。
3、西安住宅单价突破5000元/㎡
从6月份开始，成交价格随着首次置业客户的逐步减少，改善型、投资型需求的加大，以曲江板块为代表的高端项目成交明显放量，快速提升已成为必然。
在无外部环境影响的前提下，高端项目、特别是区域标杆项目的热销，无疑对周边楼盘的价格策略提供了参照，住宅整体销售价格突破了5000元/㎡，西安房地产跨上了新的发展台阶。
一、房地产市场运行背景
1.1全国及西安经济运行情况分析
1.1.1全国经济持续向好
2009年，在宏观调控反危机四大政策“保增长、扩内需、调结构、促民生”推动下，中国经济走过了一条不平坦的复苏之路。
“保增长”取得明显成效，预计全年经济增长率略高于8%；“扩内需”对全年经济企稳回升起了关键作用，以“内”补“外”内需拉动经济增长功不可没；“调结构”启动了10个区域发展规划、11个产业振兴调整规划和7大战略性新兴产业，中国经济“升级换代”全面展开；“促民生”一年集中近7300亿元中央财力安排教育、医疗、社保、就业、保障性住房、文化方面与人民群众生活直接相关的民生支出。
可以说，面对世界主要经济体普遍衰退的大背景，“保增长、扩内需、调结构、促民生”在非常时期以空前力度完成了对中国经济的力挽狂澜之举。
1.1.2西安经济运行回升向好
2009年在中央政府在国家“保增长、扩内需、调结构”的经济发展战略指导下，西安固定资产投资快速增长，工业生产加快回升，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，经济形势总体回升向好，城市建设和发展突飞猛进，城市化进程不断加快，房地产市场发展迅速。
前11个月，西安固定资产投资快速增长，工业生产加快回升，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，经济形势总体回升向好。
1-11月，西安市规模以上工业企业实现增加值650.54亿元，同比增长15.5％，增幅比1－10月提高1.0个百分点，增幅逐月加快。
其中，规模以上装备制造业实现增加值327.32亿元，同比增长16.6％。
在重点监测的55种工业产品中，中成药、钢材和轿车增速较快，工业企业经济效益不断好转。
固定资产投资保持快速增长。
1-11月，全社会固定资产投资达2379.77亿元，同比增长34.0％。
其中，第三产业投资1716.66亿元，增长37.1％，增速明显高于第一、第二产业。
而1－11月，西安商品房施工面积、竣工面积乃至商品房销售面积，也都保持着52.5％、78.3％、71.3％的高速增长态势。
消费品市场持续旺盛。
1.2宏观政策环境分析
1.2.1全国政策环境
2008年底中央政府强力政策刺激楼市，意在通过房地产拉动经济，避免经济进入低谷，2009年上半年在实际操作中银行信贷鼓励购房需求（包括投机投资购房需求），导致成交量的井喷与房价的上涨，2009年下半年全国大中城市供不应求现象明显加剧，商品房市场房价涨幅较大，过高及过快上涨的房价有损于国民经济运行及房地产市场本身，在此背景下，2009年年末宏观政策环境从2008年底的强力政策刺激楼市到后续政策转向的民生，回归至金融风暴前的抑制投机与投资性购房政策上。
1.2.2西安政策环境
09年在一系列积励政策的推动下，我国房地产市场快速复苏，价量皆创新高。
但与此同时，房地产发展也出现了一些新的情况。
1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。
与此同时，房价快速上升，涨势从一线城市向二三线城市蔓延。
截至12月中旬，全国主要城市商品住房成交均价创历史新高。
在此情势下，09年12月上旬新的“国四条”出台、五部委出台政策提高购地门槛、住建部长约见200余副市长督促清理房产优惠政策等政府调控政策及行为陆续而出，政策快速转向。
回顾09年以来房地产市场政策，可以看到在经历金融危机、信贷扩张、房地产市场升温等一系列市场变化之后，国家房产政策相应的变化轨迹。
楼市刺激了现阶段经济的迅速回暖，喜忧参半；临近年终，中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，政策收紧倾向明显。
尤其是今年“国四条”及“国11条”相继的出台，可以看出中央对楼市一直秉承“支持自住和改善性需求，打击投机、投资购房行为”这一主线，总体上属于温和调控。
1.3西安城市规划建设情况分析
1.3.1西安60年变迁史：
城市化进程不断加快
2009年时建国60年，60年来对于西安而言可谓是发生了天翻地覆的变化，今天的西安已然成为西部最具魅力的大都市之一。
1983年，临潼、蓝田、户县、周至、高陵五县划归西安市，全市土地面积由2441平方公里增加到10108平方公里。
208年，国务院原则同意修订后的《西安市城市总体规划（2008-2020年）》中到2020年，西安主城区城市人口控制在528.4万人以内，城市建设用地控制在490平方公里以内，人均城镇建设用地为92.73平方米左右，要形成九宫格局、棋盘路网构建“一城、一轴、一环、多中心”。
目前从古城墙向四面八方，西安的城市骨架越拉越大。
如今，以西安为核心的《关中-天水经济区发展规划》，为西安带来大发展的新契机。
未来，以西安为中心的城市群将逐渐铺开。
西安国际大都市的轮廓日益清晰地呈现在世人面前。
关中-天水经济区发展规划
6月25日国务院新闻办正式发布了《关中―天水经济区发展规划》。
《规划》提出，将把关中—天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”。
关中―天水经济区是《国家西部大开发“十一五”规划》中确定的西部大开发三大重点经济区之一。
包括我省西安、咸阳、铜川、渭南、宝鸡、商洛部分县、杨凌农业高新技术产业示范区和甘肃省天水市，面积7.98万平方公里，直接辐射区域包括陕西省汉中、安康、延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区。
规划期为2009年至2020年，定位是西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”。
这一经济区建设以西安为中心，主要依托西安、咸阳、宝鸡、铜川、渭南、天水等交通枢纽和中心城市。
通过《关中―天水经济区发展规划》的发展规划和内容来看，西安在关中—天水经济区核心城市的确立以及国际化大都市的定位，使得西安的城市建设步入了新的快速发展期，诸如大规模的旧城改造和两条地铁线同时开工建设等等，在房地产业，作为二线城市的西安，近几年房价始终稳步攀升，市场发展速度惊人，西安具有强大的后起优势。
1.3.22009年西安各城区的发展
在城北，经济技术开发区已成为我国中西部重要的制造业基地、国际国内产业转移的重要承接地等。
2007年6月，未央新城又开工建设。
如今，未央新城的核心区——西安市新的行政中心已经建成，几年后，这里将成为西安新的行政、经济中心和交通枢纽。
再往北，渭河西安段治理工程正在加紧实施，而在渭河北岸，泾渭新城建设如火如荼，越来越多的西安市企业纷纷迁往这里，一个工业重镇正在渭河北岸清晰地亮出自己的身影。
而在东北的阎良区，则有正在不断壮大的航空基地。
在城东，浐灞生态区已经成为生态化的第三代新城，正在逐渐确立新世纪中国城市建设的一种全新模式，“浐灞新城”已初具规模。
而老工业区纺织城开发也成为西安市建设的重点内容之一，再往东，灞桥也成为投资建设的热土，临潼区提出“景城分治”发展思路，建设临潼新区，与建设中的西安国际港务区相连。
在城南，城区已和原先的郊区长安区连成一片，航天基地建设、曲江新区的扩建都引人瞩目。
本年度西安市委、市政府研究通过的《曲江新区扩区发展规划》决定将曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍。
这意味着曲江范围内房地产开发面积不断扩大，区域人口不断增加，生活配套大程度的改善使区域内人居气息渐浓，宜居指数将不断攀升。
目前曲江已成为城南区最大的房源市场，良好的环境也使得城南区成交均价居高不下。
曲江东扩南进的区域规划出台，伴随之的必是大幅度的战略及发展部署，配套设施建设不断完善，这一地区再次成为众多开发商关注的焦点，也让更多的购房者看到了未来的发展潜力和升值空间。
高新区往西，城市建设已和咸阳市接上了头。
在西安的几个郊区（县）中，高陵、蓝田、阎良、户县有高速路相连，最远的周至有宽阔平坦的环山路、108国道通达，一小时生活圈，已然在西安市形成。
看似远离主城区、新近修建的三环路旁，商住建筑越来越多，成为很多西安市民置业居住的首选地之一，成为西安建设开发的热点地区。
城西区作为西安古老的工业聚集区，受土地，政策等影响房产市场发展缓慢，区域内配套的相对缺乏及土地市场的不活跃，远远落在了其他城区后面。
近来，伴随着近来原有废旧工厂的拆迁改造、周边居住状况进一步改善、大兴西路的改造、西咸一体化进程逐步推进，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。
二、2009年西安房地产市场总体形势
1、市场供应
2009年西安市商品房投资额为2255846万元，较2008年同比增长57.89%，上半年随着西安市场销售量的高走，极大的拉升了开发企业的市场信心，2009年下半年市场投资增长尤为显著，分季度商品房完成投资额如下所示：
其中借贷资金所占比例为36.59%，较去年上升0.78个百分点，实际完成投资额为825301万元；自有资金所占比重为34.05%，与上年基本持平，实际完成投资额为768003万元；预售资金占资金总量的24.97%，较上年下滑1.42个百分点，实际完成投资额523285万元；其它资金所占比例为4.40%。
2009年商品房施工面积1595.9万平方米，较上年同比增长73.1%；商品房竣工面积1494万平方米，较上年同比增长80.5%；新开工面积1438万平方米，与去年同比上升60.9%。
具体分季度商品房建设情况如下图所示：
2、市场销售
2009年西安商品房销售再创新高，全年销量突破千万平米，为1336.97万平方米，较上年同比增长99.87%。
自1992年以来，西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来，2009年商品房销量已超过18年以来年单年最高水平，创下单年成交量新高。
嘉元策划结合整体09年西安房地产特点分析认为：
2009年春节前后，西安的一些楼盘打出了打折促销的广告，诸如一次性付款９折优惠、送物业费、无理由退房……但与开发商的热情相比，购房者依然是攥紧了腰包，静观其变；进入2季度后，西安房地产市场买方市场刚性需求已然成为拉动楼市销售量屡创新高的核心推动力，连续几个月销售量同比增长均保持在60%以上，西安楼市“回暖”已可下定论；经过前几个月的成交量持续攀升之后，3季度开始开发商的资金链已相对稳健，而面对高涨的销量部分房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，到3季度西安房价“个涨”已经演变成为“普涨”，受此影响7月西安商品房成交量出现冲高回落；然而进入4季度后一方面新老楼盘推出新房源，上千套新房源涌入市场，西安楼市成交量拉出了一条大阳线，另一方面随着年底的临近，今年开始实施为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策面临到期，很多购房者抢搭“末班车”的心理还是尤为显著的，以及新开楼盘的低开高走销售策略也导致了不少购房者纷纷置业，以获得更实惠的价格。
2009年西安市商品房成交数据列表
单位：
平方米；元；元/平方米
车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计
成交面积
75229
12178213
509530
357940
248881
13369794
成交金额
205347123
57243818167
5374292148
2159887337
2969771119
67953115894
成交均价
2730
4701
10548
6034
11932
5083
2009年西安市商品房销售额为679.53万元，与去年同比猛增115.02%。
全年商品房市场平均成交价格为5083元/平方米，与去年同比增长7.59%。
2009年西安商品房空置面积为140.49万平方米，较去年增长7.54%。
3、土地市场供应与销售分析
2009年分类型成交土地面积一栏表
公开出让土地面积（万m2）
公开出让折合亩数（亩）
成交面积（万m2）
成交折合亩数（亩）
成交面积比例（％）
成交金额（亿元）
成交金额比例（％）
住宅
440.23
6603
426.44
6397
61.24%
110.81
84.33%
商业
68.23
1023
59.72
896
8.58%
11.43
8.70%
综合
2.06
31
2.06
31
0.30%
0.62
0.47%
工业
183.50
2753
177
2657
25.43%
6.91
5.26%
仓储
2.94
44
2.94
44
0.42%
0.06
0.04%
文化娱乐
1.06
16
0.00
0
0.00%
0.00
0.00%
市政设施
6.65
100
6.65
100
0.95%
0.06
0.04%
教育科研
27.24
409
21.46
322
3.08%
1.51
1.15%
合计
731.90
10979
696.3773
10446
100.00%
131.40
100.00%
2009年分区域成交土地面积一栏表
区域
住宅
商业
综合
工业仓储
教育科研
（含公用设施）
合计
成交面积
（万m2）
成交金额
（万元）
成交面积
（万m2）
成交金额
（万元）
成交面积
（万m2）
成交金额
（万元）
成交金额
（万元）
成交面积
（万m2）
成交面积
（万m2）
成交金额
（万元）
成交面积
（万m2）
成交金额
（万元）
灞桥区
52.35
84065
1.04
0
53.39
84065
碑林区
4.13
4281
0.54
3560
4.67
7841
浐灞区
42.25
69708
41.78
57045
3.76
0
87.79
126754
长安区
0.00
14.47
2431
14.47
2431
未央区
63.45
169998
1.10
2146
64.55
172144
高新区
2.19
5853
3.36
6728
1.72
5041
79.75
32735
4.56
5252
91.58
55609
经开区
19.51
60276
0.62
2130
19.00
7465
12.21
5726
51.34
75597
莲湖区
9.45
28730
9.45
28730
临潼区
1.60
1558
1.60
1558
曲江区
128.04
505858
8.05
32981
136.09
538839
韦曲区
48.49
89445
1.30
3080
41.24
22304
2.55
2000
93.58
116829
新城区
0.16
410
0.37
1245
0.53
1655
阎良区
21.38
15786
1.56
1096
25.59
4757
2.89
590
51.42
22229
雁塔区
33.30
72173
2.14
6411
0.34
1139
35.78
79723
合计
426.3
1108141
59.72
114276
2.06
6180
180.05
69692
28.11
15714
696.24
1314003
2009年西安土地交易面积达10979亩，较上年同比增长47%。
其中住宅为6603亩，同比增幅近60%。
以每亩3.5的建筑开发容积量计算，可实现开发面积1500万平方米的供应量。
同地整体成交地价处于历史高位，土地市场价格的上升对后期商品房开发的价格上扬将起到一定的助推作用。
2.4土地供应分析
土地市场回暖，政府加大土地供应，2009年土地供应环比增长51%
2009年初西安房地产市场开始回暖，与此同时政府猪猪房地产快速回暖时机，加大土地供应。
据统计2009年限招拍挂市场土地供应量为533万㎡。
同比增长51%。
其中住宅类土地供应385万㎡，同比增长83%，从土地供应面积来看未来1-2年内西安房地产市场特别是住宅市场供应充足，不会出现一线城市供不应求的局面。
区域分布：
从土地供应区域来看，城东区、城南区供应量较大，特别是浐灞板块、曲江两大热点板块，土地集中放量。
未来几年内这两大区域一番时西安市房地产热点区域，整体竞争较为激烈。
2.5土地成交特征分析：
2009年西安土地市场平稳上升，企业拿地成本增加
2009全国土地市场一片繁荣，在国退民进的市场背景下一线城市帝王频出，造成拿地困难，众多企业战略转移，增大二三线城市土地储备。
在这样的大环境下，作为市场条件较为优越的西安同样吸引了众多开发张。
2009年土地招拍挂渠道全市成交6714亩，同比增长74.7%。
楼面地价为814元/平方米，同比增长10.9%;亩单价161万/亩，同比增长4.9%。
各城区成交分析：
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