厦门买卖合同律师0.docx

厦门买卖合同律师0.docx

《厦门买卖合同律师0.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《厦门买卖合同律师0.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

厦门买卖合同律师0

厦门买卖合同律师

篇一：

二手房买卖合同律师详解（律师强烈推荐）

二手房买卖合同律师详解

——以《上海市房地产买卖合同》为例

王荣洲律师

二手房并不是一个法律概念，是房地产产权交易二级市场的俗称。

它是相对于开发商新建的商品房而言的，新建的商品房第一次交易时称为“一手房”，再次上市交易时就称为“二手房”。

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、拆迁房、自建房、经济适用房等。

在上海市进行二手房买卖必须签订专门的网上备案合同，即由上海市房屋土地资源管理局制定和上海市工商行政管理局监制的《上海市房地产买卖合同》。

即使买卖双方私下签订了二手房买卖合同，也得到房地产交易中心重新签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》。

买卖双方在二手房买卖之前要对《上海市房地产买卖合同》的各条款进行详细的了解，只有在详细了解各条款的基础上才能最大限度的规避风险，签订符合己方利益的合同。

一、《上海市房地产买卖合同》的组成

该示范合同由：

特别告知

（一）、特别告知

（二）、上海市房地产买卖合同正文、补充条款

（一）、补充条款

（二）、附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六共11个部分组成。

这11个部分并不是同等重要的，就签订合同本身来说，最重要的是补充条款

（一）

和附件三，补充条款

（一）约定了合同正文之外其他需要约定的事项，附件三是付款条款，涉及到双方付款的条件及期限等当然很重要，其他的组成部分基本都是格式性的，直接填或者直接选就可以了。

二、《上海市房地产买卖合同》各组成部分详解

2.1特别告知

特别告知一、二就是示范合同文本中对签订合同的一些常见风险及其预防以及注意事项的特别提醒。

买卖双方在签订合同前要仔细的查阅，并知悉其内容。

2.2上海市房地产买卖合同正文

该合同正文的各条款都是固定格式的，条款本身是不能更改的，只可在需要填空的内容上根据实际情况及双方协商一致的结果来填写。

如果是委托房产中介来买房的，对于合同正文每个中介公司都有固定的表达格式，网签的时候根据本次交易的具体情况直接填写就行。

如果没有委托中介而是自行交易的，在到房地产交易中心网签时，房地产交易中心对于合同正文也会提供一些固定的格式。

现就合同正文的一些条款详解如下：

2.2.1合同第1条买卖标的基本情况条款

在该条款中要填写清楚居间方房地

产经纪公司的名称以及执业经纪人的姓名和执业证号码。

将来一旦发生纠纷，涉及到中介公司责任的，可以作为投诉及诉讼之用。

其他内容根据房地产权证上登记的信息如实填写即可。

2.2.2合同第4条腾房条款

在该条款中腾房的时间一定要根据具体情况匡算出一个宽裕的时间，因为一旦在约定的时间内没有腾房会产生相应的违约责任的。

在该条款中房屋转移占有一般约定以双方签订房屋交接书，出卖人将房屋钥匙交付乙方为准。

这样约定很重要，转移占有时间涉及到房屋意外风险责任承担的问题。

2.2.3合同第7条风险责任转移条款

合同第7条是和合同第4条紧密相关的。

这里的“风险”并非指由当事人故意或过失造成的，而是由于意外事件或自然灾害造成的损失，如房屋渗漏、受潮、失窃、灭失等造成的损失，一旦这类损失发生，由谁来承担责任就关系到双方的切身利益了。

风险责任的转移有两种模式，一是以所有权转移时间为风险转移的时间，即谁享有所有权，风险即由谁来承担。

一旦房屋产权过户到购房人名下，则由购房人承担房屋的风险责任；二是以房屋的交付时间为风险转移的时间。

因为产权过户和房屋交付的时间是不一致的，所以约定风险责任转移条款很有必要。

对于购房人来说当然选择风险自房屋转移占有之日发生转移。

2.2.4合同第9、10条违约责任条款

合同第9条是关于购房人未按时付款需要承担的违约责任，合同

第10条是关于出卖人未按时腾房需要承担的违约责任。

委托中介买房时，每个中介都有一定的固定格式，一般双方违约的责任都是同等的。

在网签合同时都是直接填写的。

下面介绍一种违约责任条款范例：

“买受人未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向出卖人

支付违约金，违约金按照房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。

逾期超过二十日的，除买受人应向出卖人支付违约金之外，出卖人有权单方解除合同。

出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。

出卖人可从买受人已付房款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给买受人，已付房款不足支付违约金和赔偿金的，买受人应在接到通知之日起三日内向出卖人补足。

”

2.2.5合同第13条争议解决条款

根据自己的实际情况选择一个对自己有利的争议解决方式，或仲裁或诉讼。

无论选择仲裁或诉讼一定要写清楚仲裁委或法院的全称。

仲裁或诉讼只能选择其一。

2.3补充条款

（一）

补充条款

（一）是非常重要的条款，约定合同主文之外双方需要约定的其他事项。

在没有专业律师起草合同的情况下，一般购房者对补充条款是极不重视的，不重视的原因是他们对补充条款根本就不懂，不知道要约定哪些事项。

在没有专业人士的陪同下，签订合同时补充条款

（一）一般都是空白，一般购房者只关心商务条款，对法律条款没兴趣，也没那个能力有兴趣。

如果你是通过房产中介来购房的，补充条款

（一）是空白或约定的很简单问题还不大，因为在签订正式的《上海市房地产买卖合同》之前房产中介都会跟双方签订一个《房地产买卖居间协议》，有些中介公司还会签订一份简单的《房屋买卖合

同》。

这样补充条款

（一）中的大部分内容在这些事先签订的合同中都有所体现，一旦发生纠纷也有据可依。

如果不是通过房产中介而是自行交易的，那一个详备的补充条款

（一）就会显得非常重要。

下面就补充条款

（一）中经常需要约定的条款提供一些范例，并进行详解。

2.3.1房地产转让价款包含的内容

本合同第二条约定的房地产转让价款包括维修基金余额、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用以及随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内装饰、装修的价格，就上述费用，甲、乙双方不再另行结算。

【详解】本条对合同正文中约定的房地产转让价款具体包含的事项进行了详细的列举，防止将来双方扯皮，主要是防止出卖人以本条款中的任何事项为由要求购房人增加房款。

2.3.2告知及更名

甲方应于本合同生效次日起十日内将该房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位。

维修基金、管理费、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等所有需要更名的事项，甲、乙双方应于合同约定的腾房日期之前办妥户名变更手续，以上各项更名的费用由乙方承担。

【详解】按照相关法律规定房屋买卖要有一个告知义务。

告知约定只是一个提示性条款，约不约定都无所谓，而且买卖双方一般也不会履行告知义务的。

但更名条款很重要，不及时更名的房屋交付使用之后会产生一些不必要的麻烦。

出卖方一般拿的是净价是到手价，所

篇二：

买卖合同律师函

律师函

安徽胜方律师事务所接受淮北市圣亚房地产开发有限公司的委托，就你方与该公司签订《商品房买卖合同》及履约事宜向你方致函如下:

年月日你方与淮北市圣亚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。

合同第六条对你方的付款方式及期限已作出明确约定，但时至今日，你方仍未按合同约定支付余下款项元。

依据上述合同第七条之规定，你方已逾期付款超过三十日，我方有权利单独解除售房合同，同时，你方亦应支付相应的违约金并按照《合同法》第一百零七条规定赔偿我方办理房产买卖手续期间所花费的费用等所有损失。

基于此，我方会依法收回原房屋所有权，并从原收取的首期购房款中扣除上述违约金及各项损失，余下款项退还你处。

在此情形下，为避免你方遭受更大经济损失，我方希望你方能在收到本律师函后七日内立即和圣亚公司销售人员联系，办理支付余下购房款的相关手续，否则，我委托将采取必要之法律行动，收回房产并追究你方的法律责任。

请你方收的本律师函后予以慎重考虑！

杨超律师

二零一二年二月二十三日

违约成本明细表：

您所定京洲家园号楼积为㎡，单价为元/㎡，总价为元人民币；首付元人民币；

违约金明细

1、违约金:

总房价元人民币

2、撤案费：

元人民币

3、税费：

首付款元人民币

4、合同：

每本元元人民币

5、销售费用：

总房价元人民币

总计：

违约成本为：

元人民币

发律师函名单：

曹颖、张从瑞

篇三：

律师版的安置房买卖合同

安置房买卖合同

甲方（出卖方）：

，身份证号码：

乙方（购买方）：

，身份证号码：

丙方（中介方）：

，身份证号码：

，身份证号码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其

他有关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，

就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、房屋的基本情况：

甲方房屋坐落在花园安置房7#楼T3梯0711室，位于第七

层，共二室二厅一卫，结构为框架，建筑面积为89.90平方米，（详见安置协议书）。

乙方经过丙方介绍获知甲方所出售房产的真实性和可靠性，乙方

愿意购买甲方的该房屋。

第二条、房屋内部设施设备：

包括毛坯等一切房屋内可见及不可见设备设施。

第三条、本合同中所述房屋是甲方的财产，甲方对该房屋拥有全部产权，没

有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务纠纷，以及其他权利瑕疵。

交易后如有

上述未清事项，由甲方承担责任，乙方不负任何责任。

第四条、上述房产的交易价格：

买卖房屋面积为89.90平方米，总成交价格为：

人民币￥665,000.00

元整（大写：

陆拾陆万伍仟元整）。

第五条、付款时间与办法：

1、乙方于20XX年4月27日支付甲方的定金人民币￥30,000.00元整（大写：

叁万元整）抵作乙方支付的首期购房款。

2、第二期购房款人民币￥605,000.00元整（大写：

陆拾万伍仟元整），乙方

于本合同签订后并在厦门公证处公证后当日以转账、现金方式，转账到甲方指定

账户，（户名：

账号：

开户行：

工商银行）甲方给乙方开具收款条，并注明款项用途及金额。

3、第三期购房尾款人民币￥30,000.00元整（大写：

叁万元整），于房产所有权人过户到乙方名下并将本合同所述房屋中的全部户口迁出时支付给甲方。

第六条、房屋交付：

本合同签订后，将拆迁安置房协议书原件等相关拆迁文件和票据交付于乙方，甲方不得将该房产再次自行销售、租赁或委托销售或赠与任何人。

甲方应在开发商可交房之日起十天内将房屋的钥匙和使用权交付乙方使用；该房屋一手产权证领取后即交给乙方保管。

丙方须积极协助乙方办理房屋交付、产权过户等相关手续。

第七条、户口条款：

甲方不得将任何户口迁入至本合同所述房屋名下，甲方应在乙方办理房屋产权过户的同时将本合同所述房屋中的全部户口迁出。

第八条、甲方逾期交付房屋及逾期户口迁出的违约责任：

1、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，甲方每延期一日，应按乙方已交付的总房价款的0.05%（零点零五%）向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交付超过六十天，乙方有权选择终止本合同，甲方应在乙方提出终止合同30天内将乙方已付款全部退还给乙方，并从本合同签定之日起，每天按乙方已支付总房款年利率10%支付给乙方作为资金占用利息，并按乙方已付款的双倍金额赔偿乙方损失。

丙方须积极协助甲乙双方房屋交付事宜。

2、如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所有人、房屋位置、质量问题、一房多卖等，影响乙方的居住及使用时，乙方有权要求退房，终止合同，甲方应在乙方提出中止合同十天内将乙方已付款全部退还给乙方，并从本合同签定之日起，每天按乙方已支付总房款年利率10%支付给乙方作为资金占用利息，并按乙方已付款的双倍金额赔偿乙方损失。

甲方如在规定的此房屋户口迁出时间内未将本合同所述房屋中的全部户口迁出，甲方应支付给乙方违约金拾万元整，并应在三十天内办理结束全部户口手续；超过三十天则应加倍支付违约金，若在六十天内未将本合同所述房屋中的全部户口迁出，乙方有权选择终止本合同，甲方应在乙方提出终止合同30天内将乙方已付款全部退还给乙方，并从本合同签定之日起，每天按乙方已支付总房款年利率10%支付给乙方作为资金占用利息，并按乙方已付款的双倍金额赔偿乙方损失，丙方负连带赔偿责任。

第九条、关于产权登记的规定：

本房屋以后若遇到需要办理房屋产权证、土地证等其它手续，经甲、乙双方协商，按以下第3（大写：

叁）种约定进行。

1、在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内（三十天）向房地产产权登记机关办理权属登记手续。

如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起二十天（大写）内将乙方已付款全部退还给乙方，并从本合同签定之日起，每天按乙方已支付总房款年利率10%支付给乙方作为资金占用利息，并按乙方已付款的双倍金额赔偿乙方损失。

2、乙方自愿在收到甲方的房屋及其手续后，延缓办理房屋产权证、土地证及其过户手续。

但如乙方有办理房屋产权证、土地证及其过户手续的需要，向甲方提出书面要求，甲方应该提供一切与之有关的手续及资料（原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意的书面意见等），并协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内（二十天）向房地产产权登记机关办理权属登记手续，不得用任何方式拒绝阻挠。

如因甲方的过失造成乙方不能在乙方向甲方提出书面要求起三十天（大写）（遇法定节假日顺延）内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起二十天（大写）内将乙方已付款全部退还给乙方，并从本合同签定之日起，每天按乙方已支付总房款年利率10%支付给乙方作为资金占用利息，并按乙方已付款的双倍金额赔偿乙方损失。

3、因本房屋建售房单位及甲方原因，此房屋土地房产所有权证及其手续尚未办理，但因甲方资金需要，甲方自愿将此房屋卖给乙方。

甲方应在与合同中所述房屋同一小区的其他房屋接到可以办理产权之日起五日内通知乙方。

该房产一手产权由甲方负责办理，相关费用由甲方负责。

该房屋可办理二手房转让登记手续时，甲方应及时提供相关手续及资料并配合乙方办理将房屋所有权人从甲方过户到乙方名下的相关手续，所须过户二手费用由乙方承担。

若乙方通知甲方三次后，甲方仍未及时提供相关手续及资料配合乙方办理过户，则视同甲方违约。

乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日30天内将乙方已付款全部退还给乙方，并从本合同签定之日起，每天按乙方已支付总房款年利率10%支付给乙方作为资金占用利息，并按乙方已付款的双倍金额赔偿乙方损失，丙方负连带赔偿责任。

乙方如在本房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证，土地证及其过户手续与否，将此房出租、乙方更改过户人姓名或以任何其它方式转让，甲方不得以任何方法方式阻挠或延期，且甲方应及时配合办理所需相关手续并出具所需相关文件。

在办理房屋产权，土地证及其过户手续时，甲方应该及时提供一切与之有关的手续及资料（包括但不限于原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意的书面意见等），不得用任何方式拒绝阻挠或延期。

第十条、本房屋为甲方名下的安置房，若存在有其他共有人，甲方保证本房屋买卖、本合同的签订已经过本房屋所有房屋共有产权人同意。

第十一条、本合同需经国家公证机关厦门市公证处公证，本合同在双方签字之日（20XX年___月___日起生效。

本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。

第十二条、本合同需经甲、乙、丙三方共同签字后方能生效。

本合同一式肆份。

甲方一份，乙方一份，丙方一份，公证方厦门市公证处一份，留存备查。

第十三条、本合同发生争议的解决方式：

三方本着友好协商，公平合理的原则签定本合同，签定本合同后，三方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔。

在履行过程中发生的争议，三方可通过协商解决。

协商不成的，任何一放均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第十四条、本合同未尽事宜，甲、乙、丙三方可另行协商约定，与本合同同具法律效力。

第十五条、双方约定的其它事项：

1、该房屋在产权过户期间，双方均不得因市场的房价涨跌行为或其它因素向另一方提出任何异议；如甲方违约，应将乙方已付款全部退还给乙方，并从本合同签定之日起，每天按乙方已支付总房款年利率10%支付给乙方作为资金占用利息，并按乙方已付款的双倍金额赔偿乙方损失，丙方负连带赔偿责任。

2、若甲方违约（包括一房多卖）除按本合同约定承担违约责任外，还应补偿乙方已装修的装修款人民币贰拾万元整，丙方负连带赔偿责任。

3、过户时具体面积以产权证面积为准，若有差异，多退少补。

价格以购买时合同价7400元/平方米来计算。

4、当出现因继承等原因可能引起房屋产权所有人变化时，甲方应保证新的产权所有人承担甲方本合同约定的全部责任.

5、若乙方在产权未过户之前要出售、转让该房屋给指定的第三人，甲方要无条件配合乙方办理一切手续。

6、当房屋因城市规划再次面临拆迁安置时，拆迁补偿款归乙方所有。

7、若甲方反悔起诉到人民法院，最终本合同被确认无效，甲方应将乙方已付款全部退还给乙方，并从本合同签定之日起，每天按乙方已支付总房款年利率10%支付给乙方作为资金占用利息，并按乙方已付款的双倍金额赔偿乙方损失。

8、甲方应在乙方提出煤气、有线电视、水电更名之日起十天内，甲方应无条件配合办理所需相关手续并出具所需相关文件，甲方不得以任何方式拒绝阻挠或延期。

如甲方在规定时间内未将煤气、有线电视、水电更名，甲方应支付给乙方违约金伍万元整，并应在三十天内办理结束；超过三十天则应加倍支付违约金。

9、本合同为该房产交易的最终合同，在本合同之前甲方及甲方共有产权人与其他购买方所签署的房屋买卖合同或房屋租赁合同等一切有关该房产权的合同等，在本合同签署时由甲方认定全部作废

本合同与《房产买卖居间协议书》有出入之处，以本合同为准。

出卖方（甲方）：

___________身份证号码：

_____________________

甲方户籍地址：

____________________________________

甲方目前居住地址：

________________________________

电话：

_____________手机：

_____________________日期：

________

购买方（乙方）：

___________身份证号码：

_____________________

乙方户籍地址：

____________________________________

乙方目前居住地址：

________________________________

电话：

_____________手机：

_____________________日期：

________

丙方（中介方）签字：

___________身份证号码：

_____________________

丙方户籍地址：

____________________________________

丙方目前居住地址：

________________________________

电话：

_____________手机：

_____________________日期：

________

丙方（中介方）签字：

___________身份证号码：

_____________________

丙方户籍地址：

____________________________________

丙方目前居住地址：

________________________________

电话：

_____________手机：

_____________________日期：

________

合同签订日期：

年月

日