龙华新区城市更新专项规划汇总.docx
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龙华新区城市更新专项规划汇总
龙华新区城市更新专项规划（2013~2020年）
目 录
第一章 前言
第二章 现状概况
第三章 更新目标
第四章 更新规模、方式与功能布局
第五章 更新策略
第六章 重点统筹片区
第七章 行动计划
第八章 保障措施
第一章 前言
一、形势背景
（一）深圳城市转型背景下的新型发展资源观
深圳经过三十年成长，在取得辉煌成就的同时，快速发展积累的矛盾也逐渐显现，土地资源日趋紧张、人口不堪重负、环境严重透支，转型迫在眉睫。
《深圳市城市总体规划（2010～2020）》提出，深圳未来空间发展模式由增量为主向存量优化转变，城市更新将成为深圳城市转型的重要途径。
2012年深圳市政府工作报告中明确指出“要以城市更新释放发展空间，推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”。
城市更新已成为深圳城市破解土地资源紧缺难题的重要手段。
新时期的转型发展需要新的发展思路与资源观念。
我们要从动态的角度重新认识资源及其配置问题，即通过改造、科技创新等手段将资源一次性利用转向循环利用和综合利用，存量空间盘整可为城市发展的新资源。
城市更新作为实现内涵式增长的开发方式，是当前深圳践行新型资源观的重要途径。
（二）全市城市更新制度环境日趋成熟
2004年，深圳市以城中村为重点开始了城市更新的实践探索，2009年以来，市政府颁布了《深圳市城市更新办法》以及一系列配套政策，初步构建了深圳城市更新政策体系，并建立了城市更新年度计划制度和城市更新单元规划制度。
城市更新制度环境的完善有效规范了全市城市更新工作，并推动深圳城市更新从“运动式、项目化”的非常态阶段进入到“体制化、常态化”的城市管理阶段。
与此同时，随着城市更新市场认可度和参与性的不断提高，各区政府结合辖区实际情况，在城市更新的规划、政策、机制、管理、运作等方面开展了卓有成效的积极探索，为全市城市更新工作积累了有益的经验。
深圳城市更新工作进入全面提速阶段，这要求各区结合实际情况落实全市城市更新的规划目标和相关要求。
（三）城市更新是龙华新区实现转型升级的必然路径
2011年12月，龙华新区正式挂牌成立。
新区成立于深圳市转型发展的关键时期，是市委市政府促进特区一体化发展的重大举措。
按照市委市政府的战略部署，龙华新区将以提升城市发展质量为使命、以加快城市转型升级为路径、以体制机制创新为保障，围绕“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福龙华”的发展要求，夯实城市发展基础，努力打造成为深圳转型升级典范区、特区一体化的示范区和现代化、国际化中轴新城。
然而，龙华新区的现状建成度已接近饱和。
根据全市建设用地变更调查，2011年龙华新区建设用地达到105.9平方公里，占辖区总面积的比例超过60％，超出了全市平均水平，新区剩余可建设用地不足5平方公里。
而且，现状土地利用结构不尽合理，其中工业用地比例偏高，约占总建设用地的37％，商服用地及政府社团用地比例偏低，仅占总建设用地5％。
龙华新区正面临着潜力空间有限、用地结构失衡、土地低效利用等发展的严峻挑战，为实现新区“两区一城”的发展目标，必须加快存量土地的“二次开发”。
全面推进城市更新已成为龙华新区挖掘用地潜力、拓展发展空间、优化城市结构、促进一体化建设的必然选择。
二、规划定位
《龙华新区城市更新专项规划》是落实全市城市更新发展精神与龙华新区综合发展规划的重要举措，同时也是实现“两区一城”战略目标的重要行动。
因此，本专项规划定位为：
龙华新区城市更新的行动纲领、重点更新地区的指引手册，作为实施《龙华新区综合发展规划》的重要组成部分。
对上，承接《龙华新区综合发展规划（2012~2020）》，落实《深圳市城市更新专项规划（2010~2015）》对龙华新区城市更新的目标与要求，侧重于目标落实与规划深化；对下，统筹全区城市更新工作，协调各类专项规划，指导重点更新地区的规划实施，通过指导各法定规划（法定图则、更新单元规划、发展单元规划等）的编制来落实本规划内容，从而发挥实质性的统筹和指引作用。
三、工作目标
本专项规划的工作目标主要包括：
一、指明新形势下新区城市更新的总体方向与目标，二、通过城市更新寻找促进产业升级转型与公共利益实现的有效途径，三、制定新区城市更新策略与规划指引，四、识别新区未来城市更新的重点地区，五、探索城市更新的实施路径与保障机制。
四、规划编制依据
1、《深圳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
2、《深圳市近期建设与土地利用规划（2011-2015）》
3、《龙华新区综合发展规划（2012-2020）》
4、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）
5、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）
6、《深圳市城市更新专项规划（2010-2015）》
7、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
8、其他相关规划及标准
第二章 现状概况
一、“三旧”现状
（一）规模
本规划的“三旧”指龙华新区管委会管辖范围内的城中村（含旧屋村）、旧工业区和旧城区（含旧商业区、旧住宅区、老墟镇）。
总规模35.45平方公里，占全区建设用地（105.9平方公里）的33.5%，涉及建筑规模4566万平方米。
其中，城中村14.29平方公里，旧工业区20.67平方公里，旧城区0.49平方公里。
（二）现状用地性质
“三旧”现状用地以工业用地为主，面积17.48平方公里，占“三旧”规模49.32%，占全区现状工业用地规模61.1%；其次是居住用地，面积12.98平方公里，占“三旧”规模36.63%，占全区现状居住用地规模59.00%。
“三旧”现状用地作为商业、政府社团、绿地的比例较低，总量1.73平方公里，仅占“三旧”规模4.87%，占全区现状对应用地规模7.1%。
2012年龙华新区城市更新现状建设用地统计表
用地性质
现状规模（平方公里）
比例（%）
居住用地（R）
12.98
36.63
商业服务业设施用地（C）
0.70
1.98
政府社团用地（GIC）
0.58
1.64
工业用地（M）
17.48
49.32
仓储用地（W）
0.14
0.39
对外交通用地（T）
0.08
0.22
道路广场用地（S）
1.52
4.30
市政公用设施用地（U）
0.29
0.82
绿地（G）
0.45
1.26
特殊用地（D）
0.03
0.08
合计：
城市建设用地
34.25
96.62
水域和其它非城市建设用地（E）
1.19
3.36
总计
35.45
100.00
（三）空间分布
“三旧”用地总体上呈沿路蔓延、多点分布态势，多集中于原各镇中心，主要沿观澜大道、布龙路、观平路、大浪南路、建设路、民治路等主干道分布。
各街道“三旧”规模差距较大，大体上与街道已建设用地规模成正比。
观澜街道“三旧”用地规模最大，以旧工业区为主，总面积17.21平方公里，占全区“三旧”规模48.56%，占街道建成区33.99%，；民治街道“三旧”用地规模最小，总面积3.21平方公里，占全区“三旧”规模9.05%，占街道建成区18.45%。
2012年龙华新区城市更新现状建设用地统计表
街道
城中村
（平方公里）
旧工业区
（平方公里）
旧城镇
（平方公里）
总计
（平方公里）
占“三旧”比例（%）
占建成区比例（%）
大浪
3.36
4.14
0.04
7.54
21.27
47.30
观澜
6.61
10.38
0.22
17.21
48.56
33.99
龙华
2.55
4.75
0.19
7.49
21.12
44.03
民治
1.77
1.41
0.03
3.21
9.05
18.45
总计
14.29
20.67
0.49
35.45
100.00
33.48
（四）用地权属
“三旧”用地权属关系复杂混乱，权属不清晰用地达18.25平方公里，占全区“三旧”规模51.48%，占全区权属不清晰用地（40.34平方公里）比例45.24%，土地历史遗留问题突出。
“三旧”用地权属清晰的类型主要包括登记造册、发证、备案（含行政划拨、合同、非农建设用地、“两规”处理用地），总规模为17平方公里。
龙华新区“三旧”用地权属情况统计表
类型
面积（平方公里）
百分比（%）
登记造册
1.70
4.80
发证
7.40
20.87
备案
行政划拨
1.71
4.82
合同
2.04
5.75
非农建设用地
2.96
8.35
“两规”处理用地
1.10
3.10
待确权
18.25
51.48
总计
35.45
100.00
（五）建设情况
“三旧”用地范围内普遍存在生活、生产与其他功能布局混杂无序、用地插花现象明显的问题。
旧工业区分布凌乱，70%以上属于以租赁市场为主的物业型产业空间，并与私宅建设存在较高关联。
“三旧”用地平均毛容积率1.31，其中城中村1.58，旧工业区1.12；建设密度大多高于35%，部分城中村高达60%，形成大量“握手楼”。
建筑层数以1~3层为主，占比46%，空间分布南北差异较大，7层以上的高层建筑主要分布在机荷高速以南地区。
（六）配套与环境
市政、公共服务等配套基础设施多由股份公司投资建设，存在老化落后或匮乏等问题。
城中村、旧工业区内部交通系统不完善，道路质量较差，停车设施缺乏。
城区景观单调，缺乏统筹，卫生环境问题较为严重，生活空间品质有待提高。
（七）文物保护
“三旧”用地范围内共有主要文物古迹17处，其中，区级文物保护单位3个，区级文物保护点5个，重点古村落3个，一般古村落7个，但历史文物多被城中村、旧工业区包围，缺乏保护与修缮，且在城市建设中遭到不同程度的损毁。
龙华新区“三旧”范围内的历史遗迹统计表
类型
名称
类型
名称
区级文物保护单位
（3个）
观澜老墟
重点古村落（3个）
清湖古村
浪口虔贞女校
观澜老墟
马坜大屋
营救文化名人旧址
一般古村落（7个）
白石龙古村
油松古村
区级文物保护点
（5个）
文秀公碉楼
松元厦古村
陈振能墓
白鸽湖古村
廖氏宗祠
牛湖古村
清湖三界庙
浪口古村
振能学校
上横朗古村
二、更新工作现状
（一）项目实施进展
1、拆除重建类
截止2012年12月底，新区已列入更新单元计划的项目52个，涉及拆迁用地3.69平方公里；已批单元规划9个，涉及拆迁用地0.56平方公里，总建面181万平方米；完成土地出让5个，涉及拆迁用地0.25平方公里，开发建设用地约0.22平方公里，总建面22.4万平方米，其中，基本建成3个，总建面55.7万平方米，住宅建面41万平方米。
拆除重建类项目实施中主要存在以下问题：
（1）项目规模普遍较小，分布零散。
单个项目用地规模超10公顷的仅8项，除龙华老城区比较集中成片外，其它地区均是零散分布。
（2）更新实施工作进度缓慢，开工率低。
按项目统计，规划批准率仅17%（全市45%），开工率仅10%（全市15%）；按面积统计，规划审批率仅15%（全市48%），开工率仅6.5%（全市8%）。
（3）“工改工”项目数量少，城市更新对产业转型升级的贡献不高。
以商业、居住为主，“工改工”仅3个,面积约19公顷，均约占项目数量和项目总面积的5%。
2、综合整治类
二类综合整治项目共34个，涉及用地约2平方公里，主要分布在观澜街道（16个）和龙华街道（10个），市批复概算金额共5560万。
其中，完工15个，完工率44%，投入资金3325万元；核查通过7个，通过率21%。
三类综合整治以城中村消防整治为主，共154个项目，主要集中在观澜街道（96个）。
综合整治实施中主要存在整治覆盖类型单一（目前以城中村整治为主），资金投入不足，整治过程中产权单位施工管理不规范，以及后续管理相对滞后等问题。
3、功能改变类
据统计，新区范围内完善手续的功能改变类项目仅一项，即大浪商业中心。
目前，功能改变类城市更新以市场自发进行改造为主，且多为旧厂房改成商业、酒店等经营性功能，缺乏统一的规划统筹与规范管理。
（二）管理机制体制
目前，新区城市更新管理工作中主要存在以下问题：
1、政府主导下大片区城市更新推进机制尚未建立。
目前新区更新项目实施以自下而上的市场申报为主，普遍存在“见点不见面”、“吃肉留骨”的弊端，缺乏总体统筹。
2、配套政策体系不完善。
拆迁补偿缺乏统一标准，计划外项目确权仍然受制，综合整治、功能改变相关配套政策欠缺；适应于新区自身的城市更新管理规则及促进政策尚未形成，影响了新区城市更新的推进力度。
3、行政管理效率有待提高。
新区城市更新管理人员有限，区与街道两级专业人员配备有待加强；城市更新管理上存在审批链条长、程序复杂，审批部门多、职能分散，审批职能交叉、协调难等问题。
第三章 更新目标
一、更新原则
（一）增进公共利益，实现多方共赢
以实现公共利益为首要目标，以利益公平分配为原则，以利益共享为核心，保障相关利益各方的合法权益，并保证更新过程中的公正公平。
（二）促进转型升级，焕发多元活力
推进旧工业区产业升级与空间整合，依托新区现有优势与特色基础巩固提升第二产业的同时，以文化创意产业、旅游业、商贸业等现代服务业来提升地区活力，促进产业转型与质量提升。
（三）提高服务质量，持续改善生活
以“以人为本”为城市更新的核心价值取向，满足人的需求，实现人的理想，更加关注人的生活需求，以改善城市服务与落实民生福利来实现社会关怀。
（四）延续社会文脉，强调特色挖掘
地方生活与乡土文明的不可复制性，以及地方自然与文化资源的稀缺性，要求城市更新体现更大的包容性，城市更新应注重维系社区纽带，帮助社区发展与自我更新，并积极塑造个性鲜明的地域特色。
（五）加强统筹引导，协力有机更新
以存量空间优化调整为目标，从全局角度进行总体谋划，选择具有针对性的更新路径，制定面向实施的更新方案，综合运用多种更新方式，加强政府主导与整体统筹，是新区实现有机更新的重要保障。
二、总体更新目标
根据建设“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福龙华”的发展要求，建立新区全局统筹、多方位的城市更新工作框架，以利益共享为核心，以结构优化、质量提升为重点，以大片区综合性更新改造为抓手，通过旧工业区的升级改造，促进产业结构转型，通过城中村的有机更新，提升城市环境品质，通过旧城区的振兴活化，完善配套服务功能，有序推进综合整治、功能改变、拆除重建三大更新活动，挖掘新区城市更新的特色，实现建设“加快转型升级典范区、特区一体化的示范区和现代化、国际化中轴新城”的战略目标。
三、2020年更新目标
1、鼓励综合整治与功能改变，适当控制拆除重建。
2013~2020年城市更新总规模14.7平方公里，其中拆除重建7.6平方公里，综合整治与功能改变7.1平方公里；加强拆除重建类项目的计划管理，提高列入单元计划项目的实施，实施率达50%，实现供地2.5平方公里。
2、重点推进13个更新统筹片区城市更新，并预留弹性空间。
2013~2020年统筹片区内实现更新总量9.0平方公里，占全区更新总量61.2%，其中，拆除重建5.4平方公里，占全区拆除重建总量71.5%。
3、着力提高城市更新贡献率，捆绑建设各类配套设施、绿地与公共空间，按比例配建保障性住房与创新型产业用房，2013~2020年通过城市更新提供保障性住房115万平方米，约1.9万套，提供创新型产业用房35万平方米。
4、2013~2020年实现城市更新总投资1782亿元，其中政府投资194亿元，社会投资1588亿元，城市基础设施配套更加完善，特区一体化水平显著提升。
5、综合运用多种更新方式，鼓励片区内实施大规模、功能复合的综合性城市更新项目；以试点示范为代表，大力推动旧工业区升级转型，加速城中村改造与社区转型，稳步推进旧城区环境提升。
第四章 更新规模、方式与功能布局
一、更新规模
（一）规模预测
从新区城市更新总体目标出发，通过更新对象筛选、更新地区评价、基层改造意愿、更新经济测算等四方面预测新区2020年城市更新规模。
1、更新对象筛选
根据“三旧”对象现状建设的优劣程度进行识别，主要考虑“三旧”对象的建筑质量（砖瓦结构建筑比例大于50%）、建筑年代（1992年之前的建筑比例大于50%）、开发强度（工业用地容积率小于0.8、其他用地容积率小于1.2）、建筑密度（大于45%）等四项识别要素。
2、更新地区评价
根据建设重点与发展时序对新区开展城市更新的重要性进行分级，通过对“一中轴、九片区”等重点地区，轨道及其站点、道路系统等综合交通，门户地区、城市公园等城市景观，主要配套公共设施、市政设施的服务范围，地区综合经济效益，以及城市公共安全等七项要素进行综合评价与空间叠加分析，把新区划分为三级更新地区，作为更新时序安排及重点更新区域选择的依据。
其中，一级地区包括北站商务核心、观澜横坑水库周边科技核心、龙华商业中心；二级地区包括大浪时尚创意城、清湖转型升级示范园、龙华汽车产业城等新区主要产业发展园区及中部发展轴周边；三级地区指除一、二级地区外的地区。
3、改造意愿
充分考虑社区基于发展要求所提出的更新项目以及相应采取更新方式的意愿。
4、经济测算
从政府收支平衡的角度出发，对不同更新规模与更新方式进行经济测算与比较分析。
经综合调校，最终确定龙华新区2020年城市更新规模总规模为14.7平方公里，其中城中村4.0平方公里，旧工业区10.4平方公里，旧城区0.3平方公里。
（二）经济可行性分析
1、基于政府收支平衡的经济测算
政府收入主要包括地价收益（拆除重建项目与功能改变项目的补缴地价）与税费收益（企业缴纳的销售税金及附加、土地增值税、企业所得税）。
政府投入主要包括在城市更新中由政府投资建设的公共配套设施、市政基础设施与道路、由政府出资进行的综合整治，以及回购由企业待建的保障性住房和创新型产业用房。
根据规划确定的更新规模与更新方式，至2020年政府可获得收入共计约616亿元，同时投入约194亿元，可以满足政府收支平衡。
2020年龙华新区城市更新政府收支明细表
类型
金额（亿元）
总计（亿元）
政府投入
公共服务设施投资
81
194
市政基础设施投资
29
回购配建用房
35
道路投资
22
综合整治
27
政府收入
地价收益
305
616
税费收益
销售税金及附加
164
土地增值税
37
企业所得税
109
2、更新项目市场开发可行性分析
城市更新的市场开发可行性是从企业开发与运营更新项目所需的投资成本与利润收益能否实现平衡进行分析。
企业在城市更新中的总投资主要包括开发建设成本与开发期间费用两部分，其中，开发建设成本包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费用、不可预见费，开发期间费用包括管理、销售与财务费用。
企业利润收益通过计算各类物业的销售总收入，并扣除销售税金及附加、开发期间费用、土地增值税等进行综合测算，以利润总额、税后净利润、总投资净利润率等指标衡量。
根据规划确定的更新对象类型、规模、区位与更新方式，经测算，至2020年企业对城市更新的总投资约1588亿元，销售总收入2990亿元，利润总额1088亿元，税后净利润816亿元，总投资利润率约51%，达到房地产行业平均投资利润水平，效益良好，可吸引企业进行新区城市更新项目投资。
2020年龙华新区城市更新项目企业投资估算表
类型
金额（亿元）
总计（亿元）
开发建设
成本
土地成本
487
1368
拆赔成本
182
补交地价
305
前期工程费
44
建筑安装工程费
726
城中村
212
旧厂房
499
旧城镇
16
开发间接费用
7
工程质量监督费
1
造价咨询费
2
工程监理费
5
综合整治费
62
不可预见费用
42
开发期间
费用
管理费用
41
220
销售费用
90
财务费用
89
总计：
企业总开发投资
1588
2020年龙华新区城市更新项目企业收益估算表
类型
金额（亿元）
总计（亿元）
销售总收入
城中村
505
2990
旧厂房
2446
旧城镇
39
销售税金及附加
164
土地增值税（预征）
149
利润总额
1088
企业所得税
272
税后净利润
816
总投资净利润率
51.41%
说明：
利润总额=销售总收入－企业总开发投资－销售税金及附加－土地增值税；
税后净利润=利润总额－企业所得税；
总投资净利润率=税后净利润/企业总开发投资
3、城市更新整体投资效益
综上分析，至2020年新区城市更新可以拉动固定资产投资约1782亿元，其中企业投资1588亿元，政府投资194亿元，可以带来税费收益合计约311亿元，整体投资效益良好。
二、更新方式
（一）综合整治
综合整治主要包括现状建设情况相对较好、更新改造迫切度相对较弱、但需要进行环境整治工程的更新对象，可进行基本不涉及房屋拆迁的环境美化、净化工程，或为全面消除安全隐患、完善市政基础设施和公共服务设施而进行的局部拆建。
至2020年，综合整治规模为6.3平方公里。
城中村的综合整治应以消除安全隐患、完善基础设施与服务设施、改善卫生环境条件为目标。
全面排查消防安全隐患，整饰建筑主体，提高道路质量，改善交通出行环境，适当增加停车场，翻新或替换老旧的市政管道与网线设施，实行垃圾分类处理，加强卫生管理，增加绿地与公共空间，保护宗祠等历史传统建筑，合理组织各类空间秩序，强化物业管理。
旧工业区的综合整治应以完善生产性服务设施与配套生活性设施、提高园区管理水平为目标。
以局部拆建的方式建设公共服务平台，提高园区资源共享程度与综合服务水平，加强微循环交通组织，改善水电气与通讯等基础设施系统，采取专业化物业管理方式，提高园区管理水平。
旧城区的综合整治应按照不同的对象类型采取分类治理方式。
旧居住区重点加强建筑结构加固，鼓励加装电梯来改善居住条件，提高生活空间品质，规范物业管理；旧商业区注重营造浓厚的商业氛围，通过总体功能策划与形象综合提升来重焕街区活力；碉楼、宗祠、古村落等历史遗迹实施专业化保育与修缮，并对周边区域实行建设管制。
（二）功能改变
功能改变以现状建筑质量相对良好、且规划为商业与政府社团等用地性质的旧工业区为主，通过改变部分或全部建筑使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物原主体结构的方式进行更新改造。
至2020年，功能改变规模0.8平方公里。
重点引导旧工业区通过建筑使用功能置换来发展研发检测、总部办公等2.5产业以及商贸金融、展示销售、商务会展、交易服务等配套的生产性服务业，以低碳绿色的有机更新方式实现产业升级换代；对大浪服装基地、观澜文化产业园等重点产业园区，应充分利用结构适宜、质量较好的旧厂房来建设产业配套设施与公共服务平台；注重挖掘旧厂房或旧工业区的文化价值，结合观澜河生态文化走廊建设及旧厂区周边文化街区保护与开发，探索旧厂房改建为艺术
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