注会CPA《会计》精选习题及答案五含答案.docx
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注会CPA《会计》精选习题及答案五含答案
2020注会CPA《会计》精选习题及答案（五）含答案
一、单项选择题
1.2017年1月1日，甲公司资产管理部门外购一栋写字楼用于出租，并于当日签订租赁协议。
购置当日办公楼的成本为3200万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
租赁合同约定租期为2017年1月2日至2019年12月31日，年租金为360万元。
2017年12月31日写字楼的公允价值为3500万元，甲公司2017年发生修理费40万元，甲公司2017年该投资性房地产影响营业利润的金额为（ ）。
A.320万元
B.602万元
C.620万元
D.660万元
『正确答案』C
『答案解析』甲公司该投资性房地产影响营业利润的金额=360-40+（3500-3200）=620（万元）。
2.下列关于投资性房地产的说法中，错误的是（ ）。
A.投资性房地产应当按照成本模式或者公允价值模式进行初始计量
B.投资性房地产费用化的后续支出，计入当期损益（其他业务成本）
C.改扩建期间的投资性房地产不计提折旧
D.固定资产资本化后续支出期间，应当转入“在建工程”科目核算，并且停止折旧
『正确答案』A
『答案解析』投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
3.甲企业于2017年12月31日购买一座建筑物，价款为1420万元，用银行存款支付。
2018年1月1日开始用于出租。
年租金为200万元，于每年年末支付。
建筑物预计使用年限为50年，预计净残值为20万元。
甲企业将该建筑物划分为投资性房地产，采用公允价值模式进行后续计量。
2018年12月31日，该建筑物的公允价值为1400万元。
不考虑相关税费，该项投资性房地产对甲企业2018年度营业利润的影响金额为（ ）。
A.180万元
B.200万元
C.20万元
D.140万元
『正确答案』A
『答案解析』采用公允价值模式计量的投资性房地产不需计提折旧或摊销，该项投资性房地产对甲企业2018年度营业利润的影响额=200（年租金）-20（公允价值变动）=180（万元）。
4.甲公司为房地产开发企业，2018年年初有一项对外出租的建筑物，作为投资性房地产核算，资产负债表列示金额为1200万元（其中，建筑物原价为1700万元，已累计计提折旧200万元，已计提减值准备300万元）。
甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
当年9月30日该投资性房地产租赁期满收回，甲公司准备待其增值后对外出售。
9月30日该项建筑物的公允价值为1300万元，假定不考虑转换当年的折旧和减值等因素，下列会计处理正确的是（ ）。
A.租赁期满，投资性房地产转为存货，并按照1300万元入账
B.转换日存货应与投资性房地产相关科目对应结转，借记“开发产品”科目1500万元，同时贷记“存货跌价准备”科目300万元
C.转换日投资性房地产应贷记的金额为1300万元，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益
D.本年末“存货”项目应列示的金额为1200万元
『正确答案』D
『答案解析』成本模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应按账面价值确定非投资性房地产的入账价值，但如果转换为存货，投资性房地产的减值准备不能对应结转至存货跌价准备。
参考分录：
借：
开发产品 1200
投资性房地产减值准备 300
投资性房地产累计折旧 200
贷：
投资性房地产 1700
5.下列关于处置投资性房地产的会计处理中，表述不正确的是（ ）。
A.处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应将其账面价值转入其他业务成本
B.企业处置投资性房地产时，应当将取得的价款计入其他业务收入
C.企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入其他综合收益的金额，应转入投资收益
D.企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当将累计公允价值变动转入其他业务成本
『正确答案』C
『答案解析』企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入其他综合收益的金额，应转入其他业务成本。
二、多项选择题
1.房地产企业持有的下列资产中，应作为投资性房地产进行列报的有（ ）。
A.对外出租的建筑物
B.完工后对外出售的在建建筑物
C.持有以备增值后转让的土地使用权
D.部分用于出租、部分自用，且可以单独计价的出租房屋
『正确答案』AD
『答案解析』选项B、C，属于房地产企业的存货。
对于房地产企业而言，只有对外出租的建筑物和土地使用权属于其投资性房地产。
2.关于投资性房地产的后续计量模式的变更，下列说法不正确的有（ ）。
A.企业将公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式计量时，变更日公允价值与账面价值的差额，应该调整期初留存收益
B.企业将成本模式计量的投资性房地产转为公允价值模式计量时，应该按照前期差错更正的原则处理
C.企业将公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式计量时，应该按照账面原值对应结转，不产生差额
D.投资性房地产的后续计量模式一经确定，不得随意变更
『正确答案』ABC
『答案解析』选项A、C，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式;选项B，企业投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。
3.关于投资性房地产的后续计量，下列表述正确的有（ ）。
A.投资性房地产一般应采用公允价值模式计量
B.采用成本模式计量的投资性房地产，发生减值迹象时，应以可收回金额为基础计量减值损失的金额
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值发生严重下跌时，应将持续下跌的金额确认为当期的减值损失
D.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式
『正确答案』BD
『答案解析』选项A，投资性房地产一般采用成本模式计量，符合一定条件的，可以采用公允价值模式进行后续计量;选项C，公允价值模式计量的投资性房地产不计提减值，发生公允价值下跌时，应确认公允价值变动损失。
4.下列有关投资性房地产确认时点或转换日的确定，表述正确的有（ ）。
A.准备增值后转让的土地使用权，确认时点为停止自用、准备增值后转让的日期
B.持有以备经营出租的空置建筑物，确认时点为董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的日期
C.自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租的，转换日为租赁期开始日
D.投资性房地产转为存货的，转换日为租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
『正确答案』ABCD
5.2017年10月1日，甲公司董事会决定将自用办公楼整体出租给乙公司并作出书面决议，租赁期为3年，月租金为200万元，每季度初收取租金。
2017年10月1日为租赁期开始日，当日的公允价值为30000万元。
该办公楼原值为20000万元，预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧500万元。
2017年年末该办公楼的公允价值为31000万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
假定按季度确认收入，不考虑相关税费。
下列关于甲公司的处理中，正确的有（ ）。
A.2017年10月1日确认投资性房地产的入账价值为30000万元
B.2017年10月1日投资性房地产的公允价值大于其账面价值的差额计入损益
C.2017年年末调增投资性房地产的账面价值，并确认公允价值变动损益1000万元
D.每季度初收到的租金作为预收账款核算
『正确答案』ACD
『答案解析』选项B，2017年10月1日投资性房地产的公允价值大于原账面价值的差额应计入其他综合收益。
三、计算分析题
1.甲公司为房地产开发企业，2×17年发生有关房地产投资的资料如下：
（1）1月1日购入一块土地，并开始在其上建造一栋用于对外出租的写字楼，购入当日董事会即作出完工后对外出租的书面决议，但尚未签订租赁合同。
该项土地购买价款为1200万元。
为购建写字楼占用了2×16年借入的一项专门借款，该项借款年利息为800万元;本期发生建造成本2400万元，除此之外建造过程中发生非正常损失25万元。
当年末该办公楼建造完成。
要求：
（1）根据资料
（1），判断外购的土地、自建的办公楼是否属于投资性房地产，并说明理由。
『正确答案』外购的土地和自建办公楼应作为投资性房地产核算。
理由：
购入当日董事会即作出完工后对外出租的书面决议，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产处理。
（2）2月20日外购一栋写字楼，购买价款为7200万元。
该项写字楼共18层，甲公司将1层至12层对外出租，用作商务办公楼，当日签订了租赁协议，租赁期开始日为3月1日，按月收取租金;将13层至18层开设一家商务宾馆并自行经营。
假设商务办公楼整体的公允价值为4200万元，商务宾馆整体公允价值为3800万元，商务办公楼的月租金平均为每层1.5万元。
该栋写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为0。
该栋写字楼的各个楼层均能单独计量和出售。
要求：
（2）根据资料
（2），判断商务办公楼和商务宾馆是否作为投资性房地产核算，并说明理由。
『正确答案』商务办公楼应作为投资性房地产核算，商务宾馆应作为固定资产核算。
理由：
部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产产品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;用于生产产品、提供劳务或经营管理的部分应作为自用房地产核算。
要求：
（3）根据资料
（1）、资料
（2），计算甲公司上述业务中所涉及的投资性房地产的入账价值。
『正确答案』资料
（1）中投资性房地产的入账价值=1200+800+2400=4400（万元）
资料
（2）中投资性房地产的入账价值=4200/（4200+3800）×7200=3780（万元）
（3）6月30日将租赁期届满的一栋办公楼出售，取得价款4500万元存入银行。
此办公楼系2×14年6月30日开发完成并对外出租，租期3年，每年租金100万元。
此办公楼建造成本为2000万元，预计使用年限为50年，预计净残值为0。
至出售时未对此办公楼计提减值。
其他资料：
假定甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，并按照年限平均法计提折旧或摊销。
不考虑商务宾馆当年的收入等其他因素。
不考虑增值税。
要求：
（4）根据资料（3），编制甲公司出售办公楼的相关会计分录。
『正确答案』甲公司处置办公楼的分录为：
借：
银行存款 4500
贷：
其他业务收入 4500
借：
其他业务成本 1880
投资性房地产累计折旧（2000/50×3）120
贷：
投资性房地产 2000
（5）根据以上资料，计算上述业务对甲公司2×17年损益的影响金额。
『正确答案』根据资料
（1），非正常损失25万元应计入当期损益。
根据资料
（2），商务办公楼计提折旧=3780/20×10/12=157.5（万元）;
商务宾馆计提折旧=3800/（4200+3800）×7200/20×10/12=142.5（万元）;
商务办公楼的租金=1.5×12×10=180（万元）。
根据资料（3），2×17年上半年计提折旧=2000/50/2=20（万元），计入其他业务成本;
上半年应确认租金收入50万元，计入其他业务收入;
处置时应确认其他业务收入4500万元，确认其他业务成本1880万元。
因此，影响2×17年损益的金额=-25-157.5-142.5+180-20+50+4500-1880=2505（万元）。
2.甲公司为增值税一般纳税人，其存货适用的增值税税率为16%，其不动产租赁业务及与不动产、土地使用权适用的增值税税率为10%。
其2×15年至2×18年发生的与投资性房地产相关的业务资料如下：
（1）2×15年，甲公司决定购入某栋写字楼用于对外出租。
3月15日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自该写字楼达到预定可使用状态时起将其出租给乙公司，为期5年，每年年末支付当年租金，年租金120万元（不含税）。
4月5日，甲企业实际购入该写字楼，其不含税价格为1320万元。
该项写字楼在购入后随即进入改造阶段，至达到预定可使用状态之前发生的直接人工支出为100万元，领用原材料成本100万元，发生其他支出10万元（假设均以银行存款支付）。
至年末，该写字楼达到预定可使用状态。
甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。
甲公司对该写字楼采用年限平均法计提折旧，预计使用年限为30年，预计净残值为0。
税法规定，该写字楼应采用直线法计提折旧，预计使用年限为30年，预计净残值为0。
（2）2×17年年末，甲公司对该写字楼进行减值测试，发现其类似房产的公允价值下降，其可收回金额为1400万元。
（3）2×18年1月1日，由于当地房产市场成熟，满足公允价值模式计量条件，甲公司将其投资性房地产的后续计量模式变更为公允价值模式。
当日的市场价格为1700万元。
其他资料：
甲公司适用的所得税税率为25%，按净利润的10%计提法定盈余公积。
甲公司每年均按期收到租金。
如无特殊说明，上述成本、租金均不含增值税。
要求：
（1）计算甲公司取得该投资性房地产的初始入账价值，并编制相关的会计分录。
『正确答案』甲公司购入该投资性房地产的初始入账价值=1320+100+100+10=1530（万元）。
相关的会计分录为：
购入写字楼时：
借：
投资性房地产——在建 1320
应交税费——应交增值税（进项税额）（1320×10%）132
贷：
银行存款 1452
发生后续支出时：
借：
投资性房地产——在建 210
贷：
应付职工薪酬 100
原材料 100
银行存款 10
完工时：
借：
投资性房地产 1530
贷：
投资性房地产——在建 1530
（2）根据上述资料，编制甲公司2×17年计提折旧、收取租金的会计分录;判断2×17年年末甲公司是否对该投资性房地产计提减值准备，说明理由;如果需要计提减值准备，编制相关的会计分录，并说明该投资性房地产减值后的账面价值及计税基础;判断是否需要对投资性房地产确认递延所得税，并编制相关的会计分录。
『正确答案』①2×17年，甲公司应对投资性房地产计提折旧的金额=1530/30=51（万元）。
相关的会计分录为：
计提折旧：
借：
其他业务成本 51
贷：
投资性房地产累计折旧 51
收取租金：
借：
银行存款 132
贷：
其他业务收入 120
应交税费——应交增值税（销项税额）（120×10%）12
②需要计提减值。
理由：
至2×17年年末，未考虑减值时，该投资性房地产的账面价值=1530-1530/30×2（2×16年、2×17年共两年折旧）=1428（万元），大于可收回金额1400万元，因此，需要对该投资性房地产计提减值，计提减值准备的金额=1428-1400=28（万元）。
相关的会计分录为：
借：
资产减值损失 28
贷：
投资性房地产减值准备 28
③计提减值准备后，该投资性房地产的账面价值为1400万元，计税基础=1530-1530/30×2=1428（万元），形成可抵扣暂时性差异28万元。
④需要确认递延所得税资产，递延所得税资产的金额=28×25%=7（万元）。
相关会计分录为：
借：
递延所得税资产 7
贷：
所得税费用 7
（3）根据资料（3），编制甲公司投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式的会计分录。
『正确答案』变更日，该投资性房地产的计税基础=1530-1530/30×2=1428（万元）;变更后，该投资性房地产的账面价值=1700（万元），甲公司应确认的递延所得税负债=（1700-1428）×25%=68（万元）。
变更日的会计分录为：
借：
投资性房地产——成本 1530
——公允价值变动 170
投资性房地产累计折旧 （51×2）102
投资性房地产减值准备 28
贷：
投资性房地产 1530
递延所得税资产 7
递延所得税负债 68
盈余公积 22.5
利润分配——未分配利润 202.5
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