东凤镇农村集体资产交易管理办法修订.docx

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东凤镇农村集体资产交易管理办法修订

东凤镇农村集体资产交易管理办法（修订）

第一章总则

第一条为规范农村集体资产交易行为，保证农村集体资产交易过程的公开、公平、公正，实现农村集体资产交易管理阳光化，维护农村基层社会的和谐稳定，根据《农业部关于进一步加强农村集体资金资产资源管理指导的意见》（农经发〔2009〕4号）《广东省人民政府办公厅关于完善和推进珠江三角洲地区农村综合改革工作会议纪要》的精神，及《广东省农村集体资产管理条例》《广东省农村集体经济组织管理规定》等相关规定，结合我镇农村集体资产监管和交易管理平台建设的实际需要，特制定本办法。

第二条在我镇行政区域范围内，以农村集体经济组织为交易方进行的农业土地发包、经营性土地出租、集体各种经营性物业的租赁、拍卖、出让、转让等资产交易行为，适用本办法。

第三条本办法所称农村集体资产交易，是指农村集体经济组织将其拥有所有权的生产资料和生产经营项目，以及依法取得使用权的国有资产和资源，在依法核实相关资料、做好资料登记和档案管理的基础上，通过民主议事、民主决策、民主监督、立项审批等程序，有偿出租、发包、转让、出让给本集体组织成员或组织外的法人、公民从事生产经营，并订立经济合同以确定双方当事人权利和义务的全过程行为。

第四条农村集体资产交易应当遵循平等自愿、诚实守信、有偿等价、有序竞争和公开、公平、公正的原则，不得侵犯他人的合法权益和损害社会公共利益。

第五条农村集体经济组织开展集体资产管理和交易，必须接受镇业务主管部门的指导和监管；接受上级纪检监察部门的监督。

第二章设立机构

第六条镇设立农村集体“三资”管理办公室（下称三资办），负责辖区内农村集体经济组织的资产管理和交易行为的指导和监管，提供农村集体资产管理交易过程的政策指导、立项审批、见证交易等服务。

镇三资办的职能：

（一）制定和完善村集体资产交易管理办法和规章制度；

（二）负责村（社区）集体资产交易立项的审批、政策把关；

（三）指导村（社区）集体经济组织建立和完善资产、资源管理台账，并进行动态管理；

（四）协助集体经济组织资产交易信息的发布，提供咨询服务；

（五）对村（社区）集体在资产交易过程产生的纠纷、投诉进行调处；

（六）协助村（社区）集体做好经济合同签订工作；

（七）指导村（社区）集体做好集体资产交易档案资料的整理和归档工作；

（八）法律、法规赋予的其他职责和上级部门交办的其他事项。

第七条村（社区）成立农村集体资产交易工作站（下简称交易站）。

交易站是集体经济组织对集体资产进行管理和交易的机构，为村（社区）开展资产交易活动提供合适的场所，实施规范的管理。

交易站的职能：

（一）执行镇政府制定的农村集体资产交易管理办法和规章制度；

（二）做好农村集体资产、资源、经济合同资料的核实和录入工作，建立规范的集体资产、资源管理台账，履行农村集体资产日常管理工作，接受镇主管部门监管；

（三）审查村（社区）开展资产交易活动是否按照民主议事、民主决策、民主监督的要求，按规定的立项、审核、审批、公示、交易、存档等程序执行；

（四）及时将村（社区）集体资产交易的相关资料报送镇主管部门审批；

（五）发布农村集体资产交易信息，回答村民有关集体资产管理方面的咨询；

（六）为村（社区）开展资产交易活动提供交易场所，组织开展资产交易工作；

（七）做好集体资产交易资料的整理和存档工作；

（八）法律、法规赋予的其他职责和上级部门交办的其他事项。

第三章资产交易

第八条通过交易站进行管理和交易的集体资产包括：

（一）农村集体经济组织所有的经营性资产：

厂房、仓库、员工宿舍、市场、商铺等，以及各种流动资产、固定资产、长期投资、无形资产和其他资产。

（二）农村集体经济组织所有的非经营性资产：

村办公楼、学校、幼（托）儿园、老人活动中心、卫生服务站等，及其他公益性资产。

（三）农村集体经济组织所有的资源性资产：

一是农用地，包括耕地、鱼塘、交通用地（农村道路）、水利设施用地等；二是未利用地，包括滩涂、河流水面等其它土地；三是集体建设用地，包括农村宅基地、空闲地、特殊用地、公共服务用地等其它土地。

第九条农村集体经济组织必须建立资产台账、经济合同台账，详细记录资产增加、减少、变更、日常使用、维修保养、报废及经济合同执行等情况，与资产监管和交易管理平台衔接，实行集体资产运作的全程动态跟踪与管理。

第十条农村集体经济组织有权依法自主决定其资产的经营方式，集体资产交易根据资产处置性质要求及资产标的额的不同，分为市级公开交易、镇级监督交易、交易站公开交易和自行组织交易等四种方式。

凡涉及集体建设用地使用权的转让、出让等交易项目，交易标的额较大，根据相关要求需经市级交易中心交易的业务，其立项报批和审批程序不变，须通过市级土地交易机构完成。

其余以交易站为主要交易场所，实行分级管理。

第十一条村（社区）集体资产交易除市级公开交易和自行组织交易外，均须在交易站公开交易。

其中符合以下其中之一条件的，应有镇区工作人员现场监督下进行交易：

（一）村（社区）集体面积在1亩（含1亩）以上的建设用地使用权的出租；

（二）单宗合同土地面积50亩（含50亩）以上，或出租年限超过5年的耕地、鱼塘、滩涂等农业土地承包经营权的交易；

（三）单宗合同年标的额50万元（含50万）以上，或出租年限超过5年、建筑面积1000平方米（含1000平方米）以上的商场、市场、商业楼宇等物业使用权或经营权的交易；

（四）单宗合同期限超过5年，或建筑面积5000平方米（含5000平方米）以上的厂房、仓库使用权或经营权的交易；

（五）其他在镇内影响较大的集体资产的交易。

第十二条村（社区）自行组织交易集体资产，应根据该项资产以往的交易价格，参照周边同类资产的市场价格制定交易底价。

严禁擅自将集体资产标的金额、面积或期限分拆，规避进入交易站交易。

同时，必须制定资产交易方案，按照相关民主决策程序进行表决、公示，并报送镇“三资”办备案，接受镇的指导和监督。

以下资产由集体经济组织自行交易：

（一）租期在一年以内，租赁人员变动比较频繁的员工宿舍、商铺的出租；

（二）经镇同意的具有明确合作伙伴的建设项目；

（三）其他经镇同意的适合由村（社区）自行组织交易的集体资产项目。

村（社区）集体应实行每年定期的民主议事表决制度，议定宿舍、商铺的租赁方案，并将议决的租赁方案送交镇“三资”办备案。

第四章交易过程要求

第十三条农村集体经济组织实施资产经营新租交易包括：

预立项、民主决策、信息发布、组织交易、成交确认、交易结果公示、审批签订合同、交易资料存档等八个步骤，交易过程的具体要求如下：

（一）预立项

集体经济组织对即将到期的经济合同进行梳理，村两委与村（社区）务监督委员会或协管员一起商议相关资产交易合同续签（新签）的交易方案和合同样本，填写《村（社区）集体资产交易立项申请表》，并将议定的《交易方案》《合同样本》《立项申请表》报送镇“三资”办审批。

其中，《东凤镇农村集体资产管理办法（修订）》规定须提交镇预审的项目，仍须按制度要求提交相关资料进行预审。

镇“三资”办收到村（社区）提交的《村（社区）农村集体资产交易立项申请表》，结合当地的用地、规划、产业准入、环保、集体建设用地政策、民主议事等情况进行审核，确认资产交易的级别、方式和发布的范围，将审批结果及时向集体经济组织反馈，并在资产交易平台系统中如实登记反映。

（2）民主决策

预立项通过后，集体经济组织依据资产交易的规模、方式、范围等要素，将交易方案按照《东凤镇农村集体资产管理办法（修订）》规定的民主决策制度和议事规则，进行讨论、表决。

（3）信息发布

集体经济组织将《村（社区）集体资产交易立项申请表》、《村（社区）集体资产交易方案》和《村两委或村民（股东）户代表会议表决情况记录表》等相关资料，在村（社区）务公开栏上进行公开；涉及村（社区）重大的集体资产交易项目，需在农村集体资产监管和交易管理平台相关网页（站）上公开发布招投标公告，在公开栏和网页（站）上公布时间不少于7天（其中不少5个工作日）；属于集体建设用地使用权转让、出让等资产交易项目，必须在市级土地产权交易机构公开进行，信息发布期限一般不少于30天。

（四）组织交易

1、报名登记。

在公告期限内，交易站接受有意进行资产交易的个人、公司企业、法人单位等申请人的报名登记。

资产交易项目实行招投标交易方式的，经交易站初步审查符合竞投条件的申请人，应及时通知其参加资产交易的竞投活动，并按相关规定缴纳交易保证金。

2、资料准备。

交易双方进行交易须提交必要的资料，并保证其真实性和完整性。

村（社区）集体（发包、转让）方提交的资料包括：

（1）准予交易的批准资料，包括《村（社区）集体资产交易立项申请表》《村（社区）集体资产交易方案》《村两委或村民（股东）户代表会议表决情况记录表》；

（2）集体经济组织证明书和组织机构代码证等有效身份证件；

（3）标的物权属的有效证明材料；

（4）交易合同样本；

（5）按照法律、法规规定或交易站认为需要提交的其他材料。

资产交易受让意向人（方）提交的资料包括：

（1）受让意向人的有效身份证明；

（2）交易保证金：

资产交易项目实行招投标交易方式的，受让意向人应缴纳一定数额的交易保证金；具体金额由（发包、转让）方依据资产交易的规模、额度大小等因素制定，并在公开栏或信息公布窗口发布；

（3）按照信息发布的规定需要提交的其他材料。

3、开展交易。

在信息发布到期后，村（社区）集体资产交易站应在交易日按照既定的交易方式组织交易。

（1）符合竞投资格者签名报到；

（2）对受让意向人资格条件审查，在场民主监督小组成员代表签名确认；

（3）村（社区）集体介绍竞投资产的基本情况；

（4）宣布竞投规则，按价高者得的原则或交易文件设定的规则确定竞得人。

（五）成交确认

交易成功后，资产交易竞得人必须在交易现场与交易站签订《成交确认书》，各竞投人签订《公开竞投现场记录表》。

（6）交易结果公示

村（社区）成功进行交易的农村集体资产，交易结束后3个工作日内在市农村集体资产监管和交易管理平台网站上将交易结果进行公示；村（社区）集体则同步将交易结果在村政务财务公开栏、LED电子屏幕等窗口上公布，接受群众监督，公示时间不少于5个工作日。

（七）审批签订合同

1、审批合同。

公示期间若无人表示异议，从公示期届满次日起5个工作日内，交易站按照“一项目一档案”要求，参照《XX村股份合作经济联合社第XX小区XX租赁新租项目综合资料》（详见附件2）将资产交易合同文本、成交确认书和相关资料（纸质版及电子文档），送交镇“三资”办审批。

2、签订合同。

整套交易资料经镇“三资”办审批后，交易双方须及时签订书面经济合同；资产交易竞得人（方）未按规定期限内签订合同的，视为放弃交易，缴纳的交易保证金不予退回。

（八）交易资料存档

资产交易完成后，交易站对交易资料进行分类整理、存档保管，按《东凤镇农村集体资产管理办法（修订）》相关规定报送镇（区）“三资”管理机构备案。

第十四条交易站在实施上述资产交易八个步骤时，必须同步运用平台系统中的“农村集体经济合同监管模块”，进行网上起草、网上送审、网上签约、网上见证、网上备案和网上管理。

第十五条非新租交易项目具体要求如下：

（一）续租项目交易程序：

1、原承租方提出续租申请；2、按照决策层次进行民主决策；3、续租前公示和续租后公示；4、审核续租资料；5、签订续租合同；6、登记入账；7、归档等流程操作。

续租前公示不少于7天（其中不少5个工作日），续租后公示5个工作日。

公示期间，如接收到村民或客商提出异议，则以补充公告形式进行相关情况说明公示。

续租项目档案资料整理要求参照《XX村股份合作经济联合社第XX小区XX续租项目综合资料》（（详见附件3）

（2）已交易项目转租程序：

1、原承租方提出转租申请；2、按照决策层次进行民主决策；3、按照公示范围进行公示（参照续租项目时间要求）；4、签订纸质新合同；5、更新交易平台合同数据。

项目转租是指在原交易项目合同所有条款维持不变的情况下，只变更合同乙方和更新租期开始时间。

（3）临时性出租项目要求：

1、临时性出租一般不超过3个月，到期后只允许再续签3个月；

2、临时性出租可以不立项、不上交易平台操作，但要求进行相应的民主决策及公示程序；

3、严禁假借临时性出租规避三资平台交易程序；（4）临时性出租项目一般不允许再进行转租。

第五章监督管理

第十六条农村集体资产交易在保证公开、公平、公正的前提下，采取报名竞价、挂牌、召开现场竞价会等方式进行交易。

（一）资产交易过程中，如果只有1家资产交易受让意向人（方）到达交易站现场，集体（发包、转让）方以不低于该项资产的交易底价进行交易，并将竞投结果在村（社区）公开栏、LED电子屏等公示7天（其中不少5个工作日）；

（二）有2家及以上资产交易受让意向人（方）到达交易站现场，集体（发包、转让）方应当采取竞投的方式交易，按照价高者得的方式成交，若价格与条件相同的，原承租方享有优先权；无人提出受让申请的，另行组织交易。

（三）一般情况下，合同期满的农村集体经济项目须通过交易站进行立项交易并重新签订合同。

（四）个别具有带动性、先进性，在当地具有较大影响力，能严格履行合同的相关约定，在群众中口碑较好，需要续约的项目，集体经济组织需先拟定续约方案并说明续约的理由和原因，经镇“三资”办审批后，按照《东凤镇农村集体资产管理办法（修订）》规定的民主决策程序进行表决，表决通过后进行交易。

第十七条农村集体资产交易时，现场必须不少于5名的监督人员参加并签名，组成人员参照《东凤镇农村集体资产管理办法（修订）》相关规定。

达到镇（区）级监管标的额度资产交易项目，邀请镇（区）工作人员到交易现场监督指导。

第十八条为了减少农村集体经济组织因集体资产交易工作需要而召开的民主决策会议次数，简化工作环节，提高工作效率，村（社区）集体可将半年内即将到期的资产交易项目，成批进行立项申请和民主决策。

第十九条在交易站签订的农村集体资产交易合同由镇“三资”办见证审核，镇法律服务所给予业务上的协助和指导。

需要鉴证和公证的，按有关法力法规办理，鉴证或公证费用，按照“谁受益，谁承担”原则处理。

第二十条交易站应在签订集体资产交易合同后3个工作日内将集体资产交易信息录入镇集体资产管理交易系统。

第二十一条农村集体经济组织有关人员违反本办法规定进行农村集体资产交易的，或将必须进行招投标的项目分拆或者以其他方式规避招投标的，或不按合同规定的条款严格执行的，未造成经济损失的，由镇主管部门责令其限期改正、并在一定范围内进行通报，并视其情节轻重扣减其年底报酬考核分值；造成集体经济损失的，依法、依规追讨经济赔偿，并由镇纪检、监察部门追究有关当事人的责任，按照党纪、政纪等有关规定予以处理；后果严重、涉嫌违法犯罪的，移送司法机关依法处理。

第二十二条农村集体资产在交易过程中发生的交易纠纷，当事人可以向镇业务主管部门申请调解，或依法向人民法院提起诉讼。

第六章附则

第二十三条我镇此前制订的其他有关制度条文与本办法不符的，以本办法为准。

第二十四条本办法由镇农业和农村工作局负责解释，自发文之日起施行。

附件：

1、东凤镇农村集体资产交易工作站交易流程示意图

2、XX村股份合作经济联合社第XX小区XX租赁新租项目综合资料目录（新租类用）

3、XX村股份合作经济联合社第XX小区XX续租项目综合资料目录（续租类用）

附件1：

东凤镇农村集体资产交易工作站交易流程示意图

附件2

XX村股份合作经济联合社第XX小区XX租赁新租项目综合资料目录（新租类用）

一、XX项目立项申请表…………………………………………

二、股东（村民、户）代表会议决议（“两委”会决议）…………

三、XX项目交易方案（标书）……………………………………

四、招标公告（含网上、LED屏、公布栏公示，年标的超过50万元须电视台广告）……

五、XX项目报名登记表…………………………………………

六、受让意向人报名资料（个人：

身份证复印件、竞投保证金收据；单位：

营业执照、授权委托书、被授权人身份证、竞投保证金收据复印件）……………………

七、公开竞投交易会资料

（1）公开竞投交易会签到表………………………………

（2）受让意向人资格审查确认表…………………………

（3）公开竞投现场记录表…………………………………

（4）交易现场照片…………………………………………

（5）成交确认书……………………………………………

八、中标公告（含网上、LED屏、公布栏公示）………………………………

九、成交公示（网上公示页面）………………………………………

十、项目合同（如需司法见证的，要按时办理）……………………………

附件3：

XX村股份合作经济联合社第XX小区XX续租项目综合资料目录（续租类用）

一、立项申请表…………………………………………………

二、原承租方续租申请（主要内容为提出续租方案）……………………

三、原承租合同…………………………………………………

四、股东（村民、户）代表会议决议（“两委”会决议）…………

五、续租公示（含网上、LED屏、公布栏公示）……………………………

六、成交公示（含网上、LED屏、公布栏公示）………………………………

七、续租合同（如需司法见证的，要按时办理）……………………………