庆阳物业管理条例.docx

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庆阳物业管理条例

庆阳市物业管理条例（征求意见稿）则总第一章为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、第一条

物业服务企业以及其他管理人的合法权益，提高城市管理水平，结合根据有关法律法规规定，改善人民群众的居住和工作环境，本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内的物业管理、使用、第二条维护、服务及其监督管理活动。

专业服务与政府依法物业管理应当遵循业主自治、第三条

监管相结合的原则。

人民政府应当加强对物业管理工作的组织县（区）第四条

领导，建立县、区人民政府，物业行政主管部门，街道办事处、乡（镇）人民政府，社区居委会（村委会）及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题：

（一）业主委员会不依法履行职责；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）物业管理与相关专业经营单位协调和配合的问题；

（七）需要协调解决的其他物业管理事项。

街道办事处、乡镇人民政府对本辖区内物业管理工作实施监督管理，行使下列职责：

（一）负责指导成立业主大会、选举业主委员会；

（二）负责物业企业信息采集，核查和监管工作。

配合市、县（区）物业行政主管部门对住宅小区星级服务标准评定和物业服务企业信用等级综合评定工作；

（三）建立物业管理投诉机制；

（四）负责向县（区）物业行政主管部门申请召开物业管理联席会议。

社区居民委员会（村委会）的职责：

（一）指导、监督物业管理工作，配合街道（乡镇）采集本辖区内物业企业信息；

（二）指导、督促落实物业服务区域内突发事件应急预案的制定、培训、宣传、演练;

（三）调解物业服务过程中产生的各类矛盾纠纷；

（四）指导、监督业主大会、业主委员会的工作；

（五）听取业主、业主委员会的意见、建议；

（六）向街道办事处、乡镇人民政府反映物业管理领域存在的问题。

第五条市房地产管理主管部门负责全市物业管理活动的监督、指导。

县房地产管理主管部门（区住房和城乡建设行政主管部门）负责本行政区域内的物业管理活动的监督指导。

具体负责监督管理辖区内新建住宅小区前期物业管理招标投标、物业服务企业交接、物业承接查验，建立物业服务企业信用信息的征集和报送工作；处理房屋保修期内因工程质量问题引发的投诉和纠纷；负责召集物业管理联席会议。

市、县（区）各级住建、规划、公安、发改、城管、环保、．

安监、工商、质监、卫计委、民政、人防、消防等行政管理部门负责接受投依法做好相关的监督管理工作，在各自职权范围内，诉，在规定期限内处理并向投诉人答复。

业主和业主委员会第二章

本条例所称业主，是指房屋的所有权人。

第六条

因买卖、赠与、继承、征收补偿等法律关系已经合法占有房在物业管理活动中享但尚未依法办理所有权变更登记的人，屋，有业主权利，履行业主相应义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。

业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，履行义务。

规定的首次业主大会《甘肃省物业管理办法》符合第七条会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内，完成组建物业管理委员会。

由物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府组织成立，业主以及街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、社区居民委员会（村委会）、建设单位等派员组成。

物业管理委员会人数应当为7—13人的单数，其中业主成员不得少于60%。

业主成员由社区居民委员会（村委会）在本物业管理区域内符合相关规定条件的业主中推荐。

物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示，业主对物业管理委员会成员有异议，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决；无异议，由街道办事处、乡镇人民政府予以确认并公告。

第八条物业管理委员会依法代替业主大会、业主委员会履行职能，就物业管理区域内共同管理事项征求全体业主意见并形成决定。

．

物业管理委员会自业主委员会依法成立之日起停止履行职责，并在七个工作日内与业主大会或业主委员会办理移交手续后正式解散。

选举成立物业管理委员会负责组织召开业主大会，第九条业主委员会。

应分期开发建设的住宅小区，在完成一期工程交付使用后，

分期开发建设的住当依法成立业主大会，选举产生业主委员会；宅小区，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会、选举产首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积生业主委员会。

在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员和进度等因素，的办法。

业主委员会应当配合、支持居民委员会工作，业主大会、做出的决定，应告知居民委员会，并听取居民委员会的意见、建议。

第十条业主委员会可以设立候补委员会制度。

候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的50%，候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。

设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。

业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的50%的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。

业主委员会委员缺额人数超过正式委员人数的50%的，应当重新选举业主委员会。

第十一条业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示：

非本物业管理区域内常住业主；

（一）．

（二）年龄在18周岁以下70周岁以上；

（三）不具有完全民事行为能力的；

（四）身体状况不佳，且无法保证履职时间的;

（五）本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；

（六）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的；

（七）未按照规定交纳物业服务、公共水电分摊、停车费用满一年和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的；

（八）违反有关房屋出租规定且未改正的；

（九）牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的；

（十）有不良信用记录情节严重的或犯罪记录的；

（十一）有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员的情形。

第十二条业主委员会不得有下列行为：

（一）利用职务之便，非法索取或者收受物业服务企业、有利害关系的业主的财物、报酬，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益；

（二）业主委员会改选后或者业主委员会委员职务终止后，拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财务、印章以及有关账务凭证、档案等文件资料；

（三）阻挠、抗拒业主大会行使职权；

（四）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（六）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

与物业服务企业签订物业服务合未经业主大会同意，（七）同；（八）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占第十三条乡物业管理区域可以在街道办事处、总人数过半数的业主同意，（镇）人民政府、社区居委会的监督指导下由业主自行管理，并经业主集体表决对下列事项作出决定：

（一）自行管理的执行机构；

（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；

（三）聘请专业机构的方案；

（四）其他有关自行管理的内容。

财产安全以及其他有特定要求的设电梯、消防等涉及人身、

施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。

业主可以委托有资质的中介机构对管理费用、公共收益等进行财务管理，每季度至少公布一次自行管理账目。

第三章前期物业管理服务

第十四条物业服务企业应当依法登记，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，具备与服务相适应的条件。

禁止建设单位选聘不符合条件的物业服务企业参与前期物业管理。

第十五条物业服务企业实行备案管理。

市房地产管理主管部门负责全市物业服务企业备案管理。

县房地产管理主管部门（区住房和城乡建设主管部门）负责本辖区物业服务企业备案、报备工作。

市房地产管理主管部门应当建立物业服务企业第十六条．

诚信档案，制定物业服务规范，推行红黑榜曝光制度，促使物业服务企业和物业服务从业人员加强自律性管理。

第十七条物业建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务。

其中，物业管理区域总建筑面积3万平方米以上的，应当与住宅项目建设一并采用公开招投标方式选聘物业服务企业；投标人少于3个、物业管理区域总建筑面积3万平方米以下的，经物业所在地物业管理主管部门同意，可以采取协议的方式选聘具有相应信用等级的物业企业。

第十八条建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，与物业服务企业签订前期物业服务合同，并在申请商品房预售许可证前，制定临时管理规约，报物业所在地物业管理行政主管部门备案。

前期物业服务合同内容应当包括物业基本情况、服务星级、标准和费用、双方权利和义务、合同期限、违约责任等。

建设单位制定的临时管理规约，应向物业买受人明示，不得侵害其合法权益。

第十九条建设单位通过招投标或协议的方式选聘的物业企业，应当自签订前期物业服务合同之日起十日内报价格主管部门备案或与房屋买受人签订前期物业服务合同。

第二十条建设单位在规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例规划配建物业管理用房，但不能低于40平方米。

业主委员会用房不低于20平方米，在物业管理用房中调剂。

物业管理用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、

电、通风、采光、简单装修等使用条件。

且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

分期开发的住宅物业，必须在先期开．

发的区域内一次性配置或者提供临时物业管理用房。

规划部门负责物业施工图应当注明物业管理用房具体位置，审核，并在办理物业销售（预售）证前予以确定。

应当提交物业管理用房幢建设单位在申请房屋初始登记时，号、室号、建筑面积等资料。

建设单位无偿配建的物业管理用房所有权属于该物业管理用建设单位不得擅自变更物业管理用房位置、区域内全体业主，途，也不得分割、转让、抵押。

登记机关应当以规划、设计和验收资料进行权属登记。

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

第二十一条

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等共用设施设备按规划设计要求建成，安装符合国家质量标准的独立计量器具，并经法定检验机构检定合格；

（三）道路、绿地和物业服务用房等共用配套设施按照规划设计标准建成，并满足使用功能；

（四）共用服务设施按照规划设计要求建成；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完备；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第二十二条建设单位在物业服务合同签订十五日之前，应当与选聘的物业服务企业组织相关验收人员完成共用部位、共用设施设备的承接查验，形成书面查验记录，参与人员须共同签字，

企业双方加盖印章予以确认。

物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。

物业服务企业应当书面通知建设单不符合承接查验条件的，

位，建设单位应当在五日内解决并进行复验。

建设单位和物业服务企业在承接查验的过程第二十三条中，恶意串通、弄虚作假，给业主造成损害的，建设单位和物业服务企业应当共同承担赔偿责任。

物业承接查验后，发现隐蔽工程质量问题，第二十四条影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

第二十五条物业服务企业应当自物业交接之日起30日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府及县区物业管理行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）物业承接查验协议；

（三）建设单位移交资料清单；

（四）查验、交接记录；

（五）其他与承接查验有关的文件。

物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。

第四章物业管理服务

第二十六条物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

（一）符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范；

（二）向业主、物业使用人书面告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务，及时办理业主诉求；

（四）配置与物业管理区域相适应的垃圾存放设备，及时清运垃圾，保持卫生清洁；

（五）协助公安机关做好物业管理区域内的消防、安全防范工作；

（六）接受社区居民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作；

（七）秩序维护员必须符合上岗有关规定；

（八）及时处理水、电、气、热的故障，对业主反映的在水、电、气、热等方面问题，应当入户核实登记，并及时协调有关部门予以解决；

（九）提供其他保证业主正常使用物业的服务。

第二十七条物业服务企业应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公布：

（一）物业服务企业的营业执照、信用等级证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的维修保养合同、维修保养单位的资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）房屋装饰装修和使用过程中的结构变动等安全事项；

（五）业主交纳物业服务费用、公共水电费用分摊情况，物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况；

（六）其他应当公布的信息。

前款第五项规定的内容，应当每年至少公布一次。

．

业主对公布内容有异议的，物业服务企业应当及时予以答复。

第二十八条物业服务企业不得有下列行为：

（一）在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标；

（二）出租、出借、转让信用等级证书；

（三）物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域，或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料；

（四）未按照规定和合同约定履行安全管理义务，导致物业管理区域内发生重大安全事故；

（五）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途；

（六）未经业主本人同意或者违反法律规定，向其他单位或个人透露业主及家庭成员信息；

（七）限制供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入物业管理区域开展服务；

（八）擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行商业经营活动；

（九）被价格行政主管部门认定的，收费不规范且未及时改正；

（十）以暴力、胁迫方式阻挠业主成立业主委员会等相关小区自治组织。

第二十九条物业管理服务的普通商品房、保障性住房前期物业服务实行政府指导价，其余物业服务项目和成立业主委员会的物业一律实行市场调节价。

第三十条实行政府指导价的物业服务收费，由物业所在地价格主管部门按照相关规定，依据物业企业信用等级和星级服务标准、服务内容、服务质量等综合因素确定。

．

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

物业服务合同双第三十一条物业服务收费按月、季收取。

个月；12方可以约定预收物业服务费，预收期限最高不得超过个月的，则预收期限不得12物业服务合同存续的剩余期限不足超过合同的剩余期限。

物业使用和维护第五章

物业交付业主使用前发生的物业服务费用由建第三十二条设单位承担；物业交付业主后物业服务费用，由业主承担；已竣工但尚未出售或者未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。

业主欠交物业服务费用及公共水电分摊费用的，业主委员在物业管理区域内显著位物业服务企业可以通过上门催交、会、置公示等形式，督促其限期交纳；对无正当理由、拒不交纳的，但不得以物业服务企业可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉；任何形式如采用停水、停电、停暖、停气等影响正常生产生活的方式强迫交纳。

欠交停车费的，可以拒绝其停车。

第三十三条物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等终端用户的分户计量表及其专业经营设施设备，应当符合技术标准。

室外配套工程地下管网建设应当与主体工程同时设计、同时验收。

建设单位应当通知供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位和相关行政主管部门跟踪监督室外配套工程施工，并参加竣工验收和物业承接查验。

竣工验收合格后，建设单位应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备和相关技术专业经营单位应当及时接收并承担其资料移交给专业经营单位，

维修、养护的责任。

专业经营单位要积未实施分户计量、终端收费的物业区域，极与业主或业主委员会协商改造。

第三十四条物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，未收费到户产生的损耗由专业经营单位承担。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

专业经营单位不得因部分业主未交纳费用而停止对其他业主的服务。

第三十五条业主、物业使用人应当遵守法律、法规和管理规约，在住宅内不得有下列行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品;

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;

（三）改变供气、供暖、供排水、电路等结构；

（四）违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

（五）住宅改为办公、网店、美容美体、培训等经营性用房；

（六）擅自从室内引电线、电缆用于动力及交通工具充电;

（七）向室外抛物；

（八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第三十六条业主、物业使用人不得违反规定饲养大型犬、烈型犬或大量动物等危害或干扰他人正常生活的行为。

饲养动物应当符合动物防疫及有关法律、法规规定。

不得从事下列商住楼使用商业用房的经营者，第三十七条．

行为：

（一）改变房屋承重结构，超荷载存放物品；

（二）制造超过规定标准的噪音、振动、油烟、废气或者异味、有害气体影响居民正常生活;

（三）经营性娱乐活动；

（四）生产、销售、存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

（五）影响他人正常生活的其他行为。

第三十八条任何人不得在物业管理区域内从事下列行为：

（一）任意弃置垃圾、排放污水或者露天焚烧杂物;

（二）违法搭建建筑物、构筑物，违法安装设备，擅自占用地下空间；

（三）损毁树木、绿地或者在公共场地种植蔬菜等；

（四）侵占、损坏楼道、电梯、道路、消防设备和通道、公共安全出入口等共有部位、共用设施设备；

;开窗，侵害业主共同利益擅自在房屋原有外墙开门、（五）（六）擅自利用物业管理区域内共用部位、公用设施设备进行经营活动；

（七）擅自在规定区域外停放车辆；

（八）擅自在室外悬挂、置放物品；

（九）其他影响他人生活、通行等行为。

第三十九条业主、物业使用人对物业装饰装修的，应当事先告知物业服务企业，遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定和管理规约。

物业服务企业应当将物业装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并进行现场巡查。

物业服装饰装业主或物业使用人、务企业对装饰装修活动进行巡查时，

应当及发现不当装饰装修行为的，修施工人员不得拒绝和阻碍；时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员有关行政管理部门在接到物业服务企业会和有关行政管理部门。

的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

车辆停放在物业管理区域内共业主大会成立前，第四十条业用部位的，管理服务费标准应按照价格主管部门的规定执行。

停放等管理服务费车辆在物业管理区域内行驶、主大会成立后，由车主和物业车主对车辆有保管要求的，制度由业主大会制定。

服务企业另行签订车辆保管合同。

应当优先出租给建设单位未出售或者为附赠的车位、车库，本区域内业主，业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

车位和已取得车位所有权的业在物业管理区域内承租车库、主，应当交纳停车服务费用。

公安、消防、救护、环卫、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

共用设施设备上进利用公共部分、第四十一条共有部位、行广告宣传、停车等收益，由业主委员会收取，也可以委托物业服务企业收取。

收益金用于公共部分、共有部位、共用设施设备收益金每半年至少在物业服务区域内显著位置公维修。

的维护、示一次，公示内容包括收费项目、金额及支出项目等。

业主要求查阅相关凭证时，业主委员会应当提供。

第四十二条物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在街道办事处、乡（镇）人民政府应当委托社区进行应急管理，应急管理单位根据需要可协助相关保安等基本服务，业主大会组织选聘不超过三个月的保洁、．

费用由业主承担。

相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。

建设单位在办理竣工验收备用于销售的物业，第四十三条

的比例交存物业保修金，2%案前，应当按照物业建筑安装总造价作为物业保修期内维修费用的保证。

在物业建筑安装总造价应当以建设项目工程决算金额为准；可以以住建部不动产产权初始登记时无法提供工程决算报告的，门颁发的建筑工程施工许可证中明确的合同造价作为预交物业保修金的基数，并根据工程决算报告提请结算最终金额。

物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县房地产主管部门统一管理。

电梯、监控、消防设施设备严重损坏，危及公第四十四条

共安全的，经业主委员会（业主大会）书面同意后，可按照下列简易程序申请使用住宅专项维修资金：

（一）物业服务企业向所在区、县质监、公安、消防部门提交业主委员会（业主大会）同意的电梯、监控或者消防设施设备维修报告；

（二）质监、公安、消防部门对工程维修内容、工程预算、物业服务企业应当将确认内容在施工单位等事项予以书面确认。

物业管理区域内公示，公示期限不少于五日；（三）物业服务企业持质监、公安、消防部门的确认书、工向维修资金管程预算方案、业主委员会的书面同意意见等资料，理机构申请住宅专项维修资金；拨付核实额度百分之五经维修资金管理机构审核后，（四）十至七十的维修费用；（五）工程完工后，物业服务企业持由质监、公安、消防部．

向维修资金门出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告等，管理机构申请拨付维修费用的余额；（六）业主委员会（业主大会）应当在物业专项维修资金拨付使用完毕后一个月内向全体业主公告。

第四十五条物业存在房屋结构安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当予以配合。

责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报经业主委员会（业主大会）同意或者直接按照管理规约的规定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

第四十六条物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当制作交接清单，与业主委员会办理退出手续，并履行下列交接义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；

（二）移交物业服务用房；

（三）结算预收、代收的有关费用；

（四）建筑物竣工资料、配套设施、室外管网竣工资料等验收文件；

（五）共用设施、设