合肥经济技术开发区住宅产业化考察报告0212.docx
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合肥经济技术开发区住宅产业化考察报告0212
合肥经济技术开发区住宅产业化考察报告
发布时间：
2014/9/1015:
55:
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合肥经济技术开发区住宅产业化考察报告
——弃秦砖汉瓦,引绿建先锋
1.考察基本情况
2014年5月11日至5月12日，在开发区党工委副书记金同元、建设局局长韩学峰的带领下，我们一行五人到合肥经济技术开发区交流学习合肥市建筑产业化发展模式。
本次考察得到了合肥经济技术开发区管委会的高度重视，合肥经开区管委会副主任吴昊、区建发局、房产中心、建管中心、海恒集团以及住宅产业化促进中心相关负责人陪同考察。
1.1工程现场考察-合肥经开区滨河小区安置房
在合肥经济技术开发区住宅产业化中心李正茂主任的陪同下，我们考察了合肥经开区滨河小区二期安置房的项目。
本项目总建筑面积15.3万平方米，由7栋30层和3栋18层组成。
由宇辉建筑公司承建，完全采用住宅产业化的主要技术-PC预制装配式砼结构技术。
合肥经开区滨河小区二期安置房工程 工程现场实际考察
1.2考察合肥经开区住宅产业化基地企业-远大住工
在经开区管委会副主任吴昊的陪同下，我们考察了远大住工安徽公司的生产车间。
远大住工安徽有限公司是合肥经开区住宅产业化基地企业，由安徽经开区所属国有企业海恒集团投资成立。
远大住工是我国第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型工业企业，中国住宅产业现代化事业的开拓者，目前国内最具规模和实力的绿色建筑制造商，是我国第一家具有完全自主知识产权、技术集成优势明显、装备制造能力世界领先的住宅工业龙头企业、在住建部授牌的国家级“国家住宅产业化基地”中，也是唯一一家综合性的绿色建筑整体解决方案提供商。
公司总部位于湖南长沙，在湖南、沈阳、安徽、江苏等省拥有10家世界级的研发制造中心，年产能可达1000万建筑平方米，全面达产可实现产值约200亿元。
参观基地企业远大住工 参观远大住工生产线
1.3亲切深入的交谈
参观完工程现场和生产车间，在合肥经开管委会副主任吴昊的陪同下，我们与合肥经开区建发局、房产中心、建管中心、产业化促进中心以及相关企业，针对住宅产业化实施过程的焦点问题，比如建筑成本，工程验收，与绿色建筑的结合，政府扶持政策等问题进行了深入的交谈。
通过交谈，我们了解了PC预制装配式混凝土结构体系市场应用、建筑产业化模式的保障性住房建设情况等。
金同元表示下一步将围绕政府推广具体措施、技术应用等问题与经开区进一步交流探讨，推动聊城建筑产业化的应用与发展。
亲切深入的交谈 我方就相关问题进行提问
2.住宅产业化的基本情况
2.1住宅产业化的定义
住宅产业化，也可称之为工业化建房。
联合国经济委员会给其下的定义是：
生产的连续性；
生产物的标准化；
生产过程的集成化；
工程建设管理的规范化；
生产的机械化；
技术生产科研一体化。
住宅产业化具有“资金和技术的高度集中、大规模生产、社会化供应”三个特征。
2.2住宅产业化的意义
就象人类从手工作坊时期发展到蒸汽机时代，再到工业化生产，房地产也必将经历从手工生产到工厂化生产过程，工厂化对一个产业而言，无疑具有划时代的意义。
住宅产业化是住宅领域的一次大变革，主要过程是以工业化的方式来建造住宅，以提高住宅产的劳动生产率和住宅品质，减低成本和能耗。
2.2.1质量和性能上的提高
根据专业机构调查，工程质量问题一直是购买住宅客户最不满意的地方，达到70％的客户满意度就可认为是一个非常优秀的成绩。
而因为质量问题带来的后期维修费用更是非常大的数字。
而在设计施工过程当中，因为设计和工程变更的洽商所占的费用占总费用的比例，可能会占到建安费的2％，也是非常可观的数字。
现在施工方法的质量误差普遍是以厘米为单位计的，而产业化的质量误差是毫米，这可以极大提高建筑质量。
采用工厂化方式后，施工失误率可降低到0.01%，外墙渗漏率水平为0.01%，精度偏差以毫米算小于0.1%。
例如，产业化住宅楼的外墙面板在工厂预制的过程中，外墙窗框是在浇PC混凝土之前就安装在钢模中的，这样浇捣混凝土时框和混凝土能够很好地啮合在一起，避免了易渗水的缝隙。
此外，由于PC板与板之间留有20~25毫米宽的缝隙，能及时释放应力，从而避免了由于热胀冷缩、地震、不均匀沉降等原因造成的外墙裂缝。
（PC是英语词组Prefabricated Concrete的缩写，是英文“预制装配式混凝土结构”的简称。
即以预制混凝土构件为主要构件，经装配、连接、结合部分现浇而成的混凝土结构，PC构件是以构件加工单位工厂化制作而形成的成品混凝土构件。
）
同时产业化住宅楼也大大推进精装房的进程，以万科为例，2007年精装房比例达到30%，2008年这一比例将提高至80%，2009年后深圳万科将不再出售毛坯房。
建筑产业化时代的到来，意味着精装房的全面铺开。
将进一步减少二次装修污染，提升居住品质。
2.2.2效率的提高
由于工业化程度大大提高，工程进度也随之加快。
常规楼在结构施工后，外墙还须利用外脚手架做粉刷、装窗、贴面砖等，就10~18层的住宅楼而言须4~5个月才能拆除外脚手架。
PC则因为在工厂的流水线上生产构件，外墙的装窗、贴面砖等在工厂里完成，结构封顶后很快可以拆除外脚手架，仅此一项就可节省工期3~4个月。
其次则是施工快，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天。
因为湿式施工需要养护周期，而产业化则是已经生产好，运到现场就拼装焊接，决了房地产建造过程中资金流转的问题。
钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法”，这是相对于传统的“湿式施工方法”（所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥）而言的。
据介绍，“干式施工方法”是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。
从工业发达国家的历史来看，住宅产业化是一种必然趋势，例如日本、美国等。
从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资产的慢速周转。
而随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，“未来我们看到的，将主要是标准化设计、工业化生产的住宅产品”。
2.2.3可持续发展
种种优势使得上述方法被称为“绿色施工”。
数据也支持了这一论断：
实现大面积工厂化作业后，钢模板等重复利用率提高，建筑垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料增加66%，建筑节能达50%以上；而由于传统的砌装隔墙改为轻钢龙骨隔墙，则扩大了房屋的使用面积（每70平方米可增加约0.6平方米的使用面积）。
施工现场的作业工人明显少了，原来需要几百人的，现在只需要20-30人。
另外，与以往相比，随处可见得建筑垃圾大大减少了。
3.合肥经济技术开发区推动住宅产业化先进经验
3.1成立专门机构，打造住宅产业化国家级名片
为了推动住宅产业化的发展，合肥经济技术开发区成立专门的住宅产业化促进中心。
该中心为合肥海恒投资控股集团全资下属机构。
促进中心在安徽省住宅产业化促进中心的指导下，在合肥市住宅产业化领导小组办公室领导下，依托海恒集团的投融资平台，推动合肥国家住宅产业化基地的建设。
主要任务：
住宅产业化政策研究；住宅产业化及应用技术研究；住宅产业化项目的招商引资和服务工作；节能减排新材料、新技术、新工艺推广及示范应用；信息及物流交易平台建设。
合肥经开区住宅产业化工作经过多年努力实践，已取得了显著成果。
就在我们考察的前一天，合肥经开区顺利通过了国家住房和城乡建设部住宅产业化促进中心组织的国家住宅产业现代化综合试点城市专家评审。
如此，合肥在建筑产业化领域再添一国家级名片。
3.2政府政策支持，培育市场主体
近期合肥市出台《合肥市人民政府关于加快推进建筑产业化发展的指导意见》等相关事宜。
就加快推进我市建筑产业化发展，《意见》按照政府引导、市场推进的原则，提出了具体目标任务：
计划到2015年，形成质量可靠、适合市场需求的装配式建筑技术体系；采用装配式建筑技术的建设项目新开工面积力争达200万平方米以上；到2017年，培育5～10家国内外领先的建筑产业化集团，形成一批以优势企业为核心、产业链完善的产业集群。
合肥经济技术开发区还提出了培育市场主体、完善标准体系、强化质量监管、推广使用技术、加强宣传培训等重点工作，并明确规定，对建筑产业化企业或项目在土地出让金分期缴纳、工程质量保证金、安全措施费、消费者公积金贷款首付比例等多个方面给予政策支持。
近年来，合肥立足于建筑产业化“千亿产业”目标，突出招大引强，先后引进一批龙头企业，陆续开工建设了一批示范项目，全市建筑产业化工作取得令人瞩目的成绩，并逐渐成为全市新的经济增长点。
据统计，目前全市建筑产业化设计总产能580万平方米，建筑产业化项目开工面积和产能规模位居全国第一。
去年，合肥把住宅产业化列入八大重点战略性新兴产业，计划到2015年全市建筑产业化新开工面积达200万平方米以上，到2017年达400万平方米以上。
4.加快我区住宅产业化进程的对策措施
4.1加大政府扶持力度，成立专门机构
推进建筑产业化需要政府的产业政策与扶持，如优先土地供应、税收优惠减免、金融鼓励扶持等一系列政策。
建议成立专职机构，政府直接推动，围绕经济社会发展的总目标，制定一系列相关产业政策与扶持计划，推进建筑产业化，设立产业化实施机构，发展建筑集团和民间机构，从组织和人力资源上保证其贯彻实施。
除法律层面外，政府还应制定行政法规保证建筑产业化的健康发展。
如建筑性能保证制度、优良建筑部品认证管理办法、绿色建筑设计及运行认定制度等。
4.2以新农村建设项目为平台，促进住宅产业化发展
大规模保障性住房建设，是大力推行住宅建筑工业化的极好时机。
当前，我区正在大规模的推进保障性住房建设，保障性住房建设主要是政府投资建设，具有户型面积小、建筑设计简单的特点，非常易于标准化和工业化生产，不仅能够保证住房质量，提高效率，减低成本，节能降耗，而且会加快促进我国住宅建筑工业化的发展和住宅产业现代化目标的实现。
聊城经济技术开发区每年的新农村建设都在几十万平方米，政府可以拿出几万平米率先试点，启动市场需求，如在保障性住房进行试点，按照一定规模进行产业化技术应用。
鼓励政府投资工程采用产业化技术，将其产业化支出部分计入建设成本。
4.3以经开置业为投资平台，培育住宅产业化企业。
经开置业做为开发区直属国有企业，不能仅仅停留在房产开发这一单项业务上，要勇于探索建筑行业发展的新模式。
以经开置业为投资平台，联合国内建筑产业龙头企业，如远大住工、宇辉集团等知名企业，在本地建立住宅产业化基地。
共同推进住宅产业化的发展，既引进了先进技术，又招进了节能环保的企业。
4.4与绿色建筑结合，提升建筑品质，减少扬尘，保护环境。
前一段，聊城市出台了《聊城市绿色建筑行动实施方案》,方案中明确提出聊城今年要出现绿色建筑，这与其他地级市相比已经比较落后。
方案中还给每个县市区下达了5万平方米的绿色建筑任务。
那么怎样才能推动绿色建筑的发展？
这是现阶段我们急需解决的重要问题。
在今年的“第十届国际绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会”上，住房和城乡建设部副部长仇保兴做了题为《普及绿色建筑的捷径——装配式住宅》的主题报告。
他提出，我们应该寻求一条既是绿色的，但是又是要能够快速生产的这么一种方式，来大批量的建设中国的绿色建筑，即装配式住宅。
装配式住宅有着巨大的节能减排作用，提升了住宅品质和效能，大大提高了施工效率，缩短了施工周期，并充分体现了绿色建筑“四节一环保”的特点。
显而易见，装配式住宅是中国绿色建筑的发展方向。
仇保兴进一步指出装配式住宅未来的发展趋势：
从封闭的体系走向开放的体系；从湿体系向干体系转变；从单纯的结构装配式向结构装配式和内装系统化集成起来；采取信息化管理；结构设计方面更趋向多模式的发展。
4.5与高校联合培育人才，研发新技术。
高校、企业和社会办学机构要加强建筑工业化相关专业人员的培养和业务培训，加强教育的结合，校企联合，培养实用型和复合型人才。
我们可以联合山东大学，山东建筑大学等省内或国内知名高校，加大财力与实践的投入力度，重视建筑产业化技术的研发和创新，鼓励采用新技术、新材料、新工艺和新设备。
积极建立技术标准体系，推进建筑标准化，加快建筑施工与管理技术、建筑节地节能等标准与技术的研发。
4.6严格执行技术标准，加强市场监管。
要加强市场监管。
在审图、质监、安监、验收、造价等环节建立适应建筑工业化需要的服务程序和监管模式。
施行建筑市场准入制度，严格执行资质标准。
5.我国发展住宅产业化的几个关键措施
5.1加大科研投入，突破关键性技术。
要做到速度、质量、安全、环境友好和效益五个方面的统一，尤其是环境应该完全遵循绿色建筑的标准，对环境应该低干扰。
具体做法包括：
加强高强度，自保温，阻燃，长寿命、可循环、健康的轻型建材开发；加快有关设计软件和绿色评估软件的开发应用；通过加强住宅产业化的研发，进一步推动混凝土、木材、钢材多种混合新型结构，装配式绿色建筑，高抗震性能结构的开发。
5.2加快项目建设的体制改革，创造有利于住宅产业化的市场发展。
这就需要研究解决装配式住宅的研发生产推广应用项目的管理体系，来适应住宅产业化的发展;加快绿色施工企业的营业税改增值税的过程，进一步优化建筑企业结构，淘汰技术力量比较薄弱的挂靠分包小队伍，使整个建筑业的施工结构能够满足住宅产业化的需求；改革现有的以项目公司运作的房地产开发管理体制，来促进开发企业统筹协调发展。
5.3国家有关部门正在扶持和培育大型企业集团和产业集群，激发市场主体推进住宅产业化的积极性和创造性。
完成一体化的运作模式，这种模式分为三类：
大型集团；以某个企业为龙头，形成构件生产、原材料供应、结构设计、施工建造、布品生产和住宅物业管理等等企业参与的企业集群；利用因特网覆盖到整个产业，构成零库存的装配式住宅生产体系。
6.结语
发展住宅产业化任重道远，却也是我国目前住宅产业发展的必行之路。
我们应紧跟国家发展方向，认真分析、研究和总结国内外经验，尽早定位我区在国家住宅产业化道路上应扮演的角色，制定区域发展战略，把住宅建筑工业化、标准化和规模化作为追求的目标，践行国家的可持续发展战略，争取为聊城经济技术开发区再添一“国家级名片”。
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