房地产行业税收一体化管理实施意见.docx
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房地产行业税收一体化管理实施意见
房地产行业税收一体化管理实施意见
为了进一步加强房地产行业税收管理，实现该行业税收管理的科学化、精细化、规范化，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号）、《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发〔2005〕156号）、《国家税务总局税收征管业务规程》等相关规定，结合我市实际，制定本工作规范。
房地产企业应缴纳的税种包括耕地占用税、契税、印花税、城镇土地使用税、房产税、车船税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、个人所得税。
随同营业税缴纳的教育费附加、甘肃省教育费附加、甘肃省价格调节基金，比照税收管理。
房地产行业税收一体化管理的目的是:
以各税种日常管理为基础，通过规范税收管理、完善征管流程，提高行业征管质量和水平。
一、税务登记管理
（一）业务流程
纳税人提供资料申请办理税务登记→受理、审核资料→办理税务登记→实地调查→在综合征管系统中核定税种信息（含登记房产、土地信息、核定地方税种）→确定各税种的申报期限并告知纳税人→告知纳税人按规定进行会计核算并报备财务会计制度、会计处理办法、会计核算软件。
（二）主要工作内容
1.办理税务登记受理窗口的主要工作：
①受理、审核纳税人申请办理税务登记的资料；②在税收综合征管系统中录入企业基本信息；③打印税务登记证。
申请办理税务登记应提供以下资料：
①企业法人营业执照，非法人分支机构登记的提供营业执照。
②组织机构统一代码证。
③公司章程，投资人居民身份证、护照或者其它证明身份的合法证件，法人投资单位提供税务登记证。
④法定代表人居民身份证、护照或者其它证明身份的合法证件。
⑤注册地的房屋权属证明及相关合同（协议）。
⑥房地产开发资格证件。
⑦主管税务机关需要提供的其它资料。
2.主管税务机关主要工作:
①核定纳税人税种信息；②告知纳税人应纳税种及申报期限（送达应纳税种信息核定表）；③宣传税收政策；④在受理登记7日内核实纳税人提交资料的合法性、真实性，填写调查工作底稿（见附件1—1）；⑤在综合征管系统中补录、更新纳税人信息；⑥告知纳税人办理财务、会计制度或者财务、会计处理办法、会计核算软件备案（见附件1—2）；⑦对逾期未办理税务登记、提供虚假资料等违法行为提请税务行政处罚（见附件2—1）；⑧整理、归集纳税人资料。
房地产开发企业税种信息核定表
序号
税种
征税对象
计税依据
税率
纳税期限
申报纳税时间
1
耕地占用税
占用耕地建房或从事非农业建设
占用的耕地面积
定额税率
次
批准（建设用地批准书）或实际占用（未批占地）耕地30日内
2
契税
承受土地、房屋权属
成交价格
3%
次
合同、协议签订之日起10日内
3
印花税
合同（协议）、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照
合同（协议）金额、件
0.05‰、0.3‰、0.5‰、1‰、5元/件
次/月
书立或者领受之日起15内申报贴花
4
城镇土地使用税
以占用土地为征税对象
占用的土地面积
定额税率
半年
5月，11月为申报期
5
房产税
以房屋为征税对象
房产余值或租金收入
1.2%或12%
半年、月
按房产余值纳税的5月、11月为申报期，按租金收入纳税的次月15日内申报
6
车船税
缴纳交通事故责任强制险时由保险公司法定扣缴，不需要缴纳交强险或未足额扣缴纳的由纳税人在6月底前自行向当地税务机关缴纳。
7
营业税
转让房地产
营业额
5%
月
次月15日内
8
城市维护建设税
随同营业税缴纳
实际缴纳的营业税
7%、5%、1%
月
次月15日内
9
土地增值税
转让房地产的增值额
增值额（预缴、核定征收的为收入额）
四级超率累进税率，预征率、核定征收率
月
次月15日（按月预缴，达到清算条件后90日内进行清算申报）
10
企业所得税
生产、经营所得和其他所得
应纳税所得额
25%
季度（月）
季度（月份）终了后15日内预缴，年度终了5个月内汇算清缴
11
个人所得税（法定扣缴）
《个人所得税法》列举的应税项目、计税依据及适用税率
月
次月15日内
12
教育费附加
随同营业税缴纳
实际缴纳的营业税
3%
月
次月15日内
13
甘肃省教育费附加
随同营业税缴纳
实际缴纳的营业税
2%
月
次月15日内
14
甘肃省价格调节基金
随同营业税缴纳
实际缴纳的营业税
1%
月
次月15日内
尊敬的纳税人：
依法纳税是您的义务，为您提供纳税服务是我们的责任。
请您及时、准确申报缴纳税款，否则将承担《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二、第六十三、第六十四规定的相应法律责任。
您在申报纳税过程中如有疑问，请咨询主管税务机关。
（三）风险点提示
1.关注纳税人登记形式，据以确定企业所得税管理权限和方式。
纳税人进行法人登记的，属于企业所得税法定纳税义务人，应正确按季度或月份核定企业所得税预缴申报、纳税申报期限；纳税人进行非法人分支机构登记的，要求纳税人严格按照国家税务总局2012年57号公告规定，办理总机构、上级分支机构和下属分支机构信息备案，并提供所在地主管税务机关确定的预缴及汇缴资料，做好预分企业所得税的相关基础工作，维护税收权益，否则，按规定核定计算企业所得税。
正确行使企业所得税管辖权，严禁对房地产开发企业以外埠报验登记形式进行管理。
2.关注投资人投资方式，其中以房屋和土地使用权等实物投资的，应按规定征收投资人房屋、土地权属转移环节的营业税及附税、土地增值税、企业所得税（个人所得税）等税收。
3.关注纳税人注册资金的来源，核实投资人是否存在受让股权以及用从其他投资单位分得的股息红利投资的情况，延伸审核个人所得税是否足额入库。
4.准确核定企业所得税征收方式。
按照国税发〔2009〕31号文件第四条规定，房地产开发企业的企业所得税不能事先确定为“核定征收”方式，但为避免税收流失，纳税人一旦出现《税收征管法》第三十五条所列情形，主管税务机关事后可对其以往年度应缴的企业所得税按“核定征收”方式进行征收管理，并逐步规范（同步核定征收土地增值税），同时严格按《税收征管法》及其实施细则规定进行处理。
这里的“事后”指企业所得税汇算清缴申报结束后。
5.综合征管系统中录入信息必须正确、完整。
录入标准如下：
（1）法定代表人、财务负责人、办税人员姓名大于等于2个字符；证件号码不能为空，种类为身份证时，号码长度为18位或15位且符合编码规范，国籍和地区必须是156中国；
（2）从业人数不能为空或0，且只能为自然数；
（3）除登记注册类型为独资及合伙企业，或本单位机构类型为分支机构外，单位纳税人注册资本或投资总额项金额必须大于0；
（4）法定代表人、财务负责人、办税人员移动电话不能为空，必须为11位；
（5）单位纳税人组织机构代码不能为空，应为9位；
（6）纳税人登记信息中的经营行业必须为行业小类；
（7）纳税人登记信息中的地址、注册地址信息，不应为空，且大于4个汉字；
（8）纳税人的税务登记证开业设立日期，不能大于当前日期，且不能为空；
（9）纳税人营业证照不能为空；
（10）核定纳税期限，除耕地占用税、契税和印花税外，不得核定为按次。
6.严格按照法定程序行使管理权限，正确使用税务文书。
文书的送达要符合《税收征管法》及其实施细则的相关规定。
（四）主要政策依据
《中华人民共和国税收征收管理法》第十五条、第十六条、第十九条、第二十条，《税务登记管理办法》第十条。
二、税源管理
房地产企业的生产经营流程：
①注册登记；②取得土地使用权；③立项与规划；④工程招标、设计；⑤工程施工；⑥预售、销售管理；⑦产权办理。
根据房地产开发企业的生产经营流程，相应明确各环节涉及的税种、税源分布点、主要工作内容及风险点。
税收管理员应通过日常巡查、案头分析、纳税评估、税务检查等方式，强化项目税源管理。
（一）税务登记环节
该环节主要涉及印花税、房产税、城镇土地使用税。
纳税人取得的权利、许可证照和设置的营业账簿应按规定申报缴纳印花税。
纳税人以自有房产、土地（包括投资人投入的房产、土地，下同）从事经营的应按规定缴纳房产税和城镇土地使用税。
1．主要工作内容
（1）辅导纳税人对取得权利、许可证照和设置账簿及认缴注册资本的行为申报缴纳印花税。
（2）纳税人自有房产、土地应从投入使用之日的次月起申报缴纳房产税和城镇土地使用税；纳税人承租房产用于生产经营的，应要求纳税人支付租金时取得税务发票。
（3）告知纳税人开发项目各环节报送的资料及报送时限。
2．风险点提示
（1）关注营业执照是否贴花、注册资金是否足额申报缴纳印花税，核实公司章程中认缴的出资额与申报印花税的计税依据是否一致；
（2）关注投资人投入的房产、土地在权属转移环节是否足额申报缴纳营业税及附税、土地增值税、企业所得税（个人所得税）等税收。
（3）关注纳税人自有的房产、土地是否申报缴纳房产税、城镇土地使用税，计税起始时间是否准确，计税依据是否完整。
（4）关注按房产原值征收房产税时，地价是否计入房产原值（地价还应包括契税）。
（二）土地使用权取得环节
该环节主要涉及耕地占用税、契税、印花税、城镇土地使用税、房产税。
取得土地属于耕地的，应按实际占用面积缴纳耕地占用税，按成交价格缴纳契税、印花税；取得土地属于非耕地的，按成交价格缴纳契税、印花税。
1.主要工作内容
（1）要求纳税人自取得土地使用权证之日起15日内，报送土地使用权出让（转让）合同、土地使用权证书或批文，填报纸质和电子的《土地信息情况表》（见附件1—3）。
（2）通知纳税人安装营业税项目管理系统，宣传、解释税收政策，说明系统的操作流程，告知纳税人按项目管理各环节在系统中录入项目信息;未安装营业税项目管理系统的纳税人，税收管理员要按项目管理各环节要求在系统（业务管理版）中录入项目信息。
（3）审核土地使用权出让合同及相关资料，确认契税计税依据是否完整，重点关注由纳税人直接支付的拆迁补偿等费用是否包含在契税的计税依据中足额完税。
（4）审核建设用地批准书、供地批复等相关资料，确认占用的土地是否属于耕地，是否申报缴纳耕地占用税。
（5）审核土地使用权出让合同及相关资料，确认纳税人是否足额申报缴纳“产权转移书据”印花税。
（6）根据政府文件（协议）、土地使用权出让合同（协议）及相关资料，掌握纳税人取得土地使用权的方式，确认是否存在以项目置换土地、政府返还土地出让金等事项，确认纳税人是否足额缴纳契税、计入土地使用权成本的凭证是否合法有效、返还的土地出让金是否从土地成本中扣减。
（7）审核土地使用权出让合同、土地使用权证等，确认城镇土地使用税的应税起始时间是否准确。
2．风险点提示
（1）耕地占用税：
①判断纳税人占用的土地是否属于耕地，判断依据：
国土部门出具的建设用地批准书、国土部门提供的批准征地文件或土地属性证明。
②关注耕地占用税纳税义务发生时间，未及时申报纳税的，应按规定加收滞纳金。
纳税义务发生时间为纳税人取得建设用地批准书之日起30日内申报纳税；未及时取得建设用地批准书的，在实际占用耕地30日内申报纳税。
③查验适用税收优惠的各类耕地（减半征收）是否符合规定，不符合规定的，要求纳税人补缴耕地占用税。
④实地核查纳税人土地在农村或郊区、且不能提供非耕地证明的，要求纳税人补缴耕地占用税。
（2）契税：
①关注契税的计税依据是否完整，未足额申报缴纳契税的应责令纳税人限期改正，并按《税收征管法》的规定处理。
注意：
契税的计税依据包括承受者为取得土地应交付的货币、实物、无形资产等全部经济利益（含直接支付的拆迁补偿费用）；不得因政府减免出让金而减免契税；以项目置换土地的，计税依据为纳税人承受土地而支付的全部经济利益；采取分期付款方式取得土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；②关注以互换方式取得土地使用权的，契税计税依据是否准确。
依据：
根据税法规定，纳税人互换土地使用权，价格不相等的，由多付货币、实物、无形资产或其他利益的一方按差额缴纳契税。
③关注纳税人申报的土地成交价格是否存在明显偏低情形，对价格明显偏低且无正当理由的，参照市场价格核定征收。
（3）印花税：
关注纳税人取得土地使用权时是否按“产权转移书据”申报印花税，计税依据是否完整，纳税地点是否在项目所在地。
（4）城镇土地使用税：
①关注城镇土地使用权税起始时间是否准确，未及时申报纳税的，应责令限期改正，并按《税收征管法》的规定处理。
依据：
纳税人取得土地使用权，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定土地交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税；占用耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；纳税人闲置的土地也应缴纳城镇土地使用税。
②关注纳税人占用集体土地开发房地产的，是否申报缴纳城镇土地使用税，未及时申报纳税的，应责令限期改正，并按《税收征管法》的规定处理。
③关注房地产开发企业独立使用或开发销售的地下建筑用地是否缴纳城镇土地使用税。
④关注纳税人商品房占用土地停止缴纳城镇土地使用税的截止时间确定是否准确。
截止时间：
商品房已售出的当月末。
判断商品房是否已售出，必须同时满足以下条件：
项目已办理竣工结算手续，且已按规定结转相应的销售收入、结算计税成本；商品房已全额缴清营业税。
城镇土地使用税按季度结算。
纳税人申请按月结算的，可以按月结算。
不能按月份、季度结算的房地产开发企业，可以分上、下半年两次结算。
计算公式为：
已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的可售建筑面积÷可售总建筑面积）×总占地面积。
应纳城镇土地使用税占地面积＝总占地面积－已销售房屋的占地面积。
每季度应缴纳城镇土地使用税=开发初期应税土地总面积×（1－截至上季度末累计已售商品房建筑面积÷商品房可售总建筑面积）×土地使用税单位税额标准÷4
3.主要政策依据
（1）耕地占用税：
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》及其实施细则、《甘肃省耕地占用税实施办法》。
其中，判断纳税人占用土地是否属于耕地以土地管理机关批准征地的文件为准（国税地字〔1988〕15号第十二条）。
（2）契税：
《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）等规定。
（3）印花税：
《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）等规定。
（4）城镇土地使用税：
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）等规定。
（5）项目登记管理：
《国家税务总局房地产税收一体化管理业务规程》（国税发〔2007〕114号）、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号）、《国家税务总局不动产、建筑业营业税项目管理及其发票使用管理暂行办法》（国税发〔2006〕128号）等规定。
（三）施工建设环节
在施工建设环节，房地产开发企业主要涉及“建筑安装工程承包合同”印花税纳税义务。
该环节是主管税务机关管控房地产开发企业建筑安装成本、费用的重要环节，重点关注是否存在虚列成本、加大扣除的问题。
1.主要工作内容
（1）要求纳税人在项目开工后15日内提供项目整体规划说明，开发项目立项批复（发改部门），建设用地规划许可证及建筑工程规划许可证（规划部门）、建筑工程施工许可证（建设部门）、项目预算书、拆迁补偿协议或合同、建筑（拆迁）工程中标通知书、建筑工程施工合同，填报纸质和电子的《不动产项目登记表》（见附件1—4）。
（2）税收管理员要建立房地产项目管理台账，规范信息录入，跟踪项目建设情况，及时更新项目变动情况。
房地产项目管理台账内容应包括：
纳税人名称、项目名称、开发项目的地理位置、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、施工单位、建筑面积、容积率、投资总额、可售面积、已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
2.风险点提示
（1）建设方支付建安工程款时必须取得项目所在地地税机关开具的发票。
非项目所在地地税机关开具的发票不得计入成本费用扣除。
（2）审核是否申报“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证涉及的印花税。
（3）结合建筑工程定额资料审核建筑安装工程费用，核实是否存在以虚开建安发票等手段加大建筑安装工程费用支出、从而抵扣土地增值税、企业所得税的问题。
3.主要政策依据
《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则等相关规定。
（四）预售环节
在预售环节，纳税人的房屋尚未完工，成本尚未完全发生，但已经取得预售或定金等收入。
该环节，税收上确认计税收入的原则为“收付实现制”，即纳税人无论以何种名义、方式收取的与开发房屋相关的款项，无论是否取得预售许可证，均需按规定申报缴纳营业税，预交土地增值税、企业所得税。
1.主要工作内容
（1）要求纳税人在取得预售许可证15内报送销（预）售许可证、预售商品分层平面图、商品房预售方案，并在办理纳税申报时报送纸质和电子的《房屋销售明细表》（见附件1—5、1—6、1—7）。
（2）审核纳税人申报的营业税计税依据是否完整。
注意：
营业税计税依据为预售房屋取得的全部收入，含计入“预收账款”账户的预售收入以及纳税人寄挂在“其他应付款”等往来账户的预售定金、订金、诚意金等。
（3）区分不同房产类型（普通住宅、非普通住宅、其它房产三类，下同）预售收入（口径同营业税），根据规定的预征率预征土地增值税；
（4）按季度或月份预征企业所得税，申报期以税种核定时核定期限为准。
预征方法为：
将预售收入按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除未完工开发产品应分摊的当期发生的期间费用、营业税、城建税及附加后计入当期应纳税所得额预缴企业所得税。
开发企业未分别核算已完工开发产品和未完工开发产品期间费用、营业税及附加的，其预售收入按预计计税毛利率计算出当期毛利额后，直接计入当期应纳税所得额预缴企业所得税。
经济适用房开发项目计税毛利率为3%；非经济适用房开发项目计税毛利率分别为10％（武威市城区、郊区）、5%（县城、建制镇及以下）。
未提供经济适用房证明的，或提供证明但实际开发产品与经济适用房规定不符的，适用非经济适用房计税毛利率。
（5）对营业税、土地增值税的计税依据进行比对分析，核实是否存在少申报营业税或少申报土地增值税的问题。
（6）年度终了企业所得税汇算清缴时若项目尚未完工（即仍在预售环节），要对年末预收房款收入（含按规定计入“预收账款”账户的预售收入以及寄挂在“其他应付款”等往来账户的预售定金、订金、诚意金等）按国税发〔2009〕31号文件规定的预计计税毛利率进行纳税调增。
主管税务机关在汇缴审核中，必须对企业报送的企业所得税纳税申报表主表及附表3的纳税调整数据与资产负债表中的“预收账款”及“其他应付款”等账户进行比对审核，凡发现未按规定进行纳税调整的要责令纳税人限期整改。
（7）督促纳税人按规定进行会计核算，并向税务机关报备确定的成本核算对象等。
凡主管税务机关在年终汇算清缴审核中发现纳税人不能真实、完整地进行纳税申报，不能准确计算企业所得税应纳税所得额的，要责令纳税人进行限期整改，限期内不能整改的，可根据《税收征管法》第三十五条、国税发〔2009〕31号文件第四条规定，分不同房产类型核实计税收入的基础上，依据国税发〔2008〕30号确定的“其他行业”的最低应税所得率10%核定征收企业所得税，并且根据甘地税发〔2011〕57号文件确定的核定征收率（普通住宅3%、非普通住宅5%、其他6%）核定征收土地增值税。
（8）关注城镇土地使用税的截止时间确定是否准确。
凡未按规定结算项目收入、计税成本，准确计算缴纳企业所得税或未缴清营业税的房屋，一律不得停止征收城镇土地使用税。
（9）关注房地产开发公司临时售楼部占用的房产是否缴纳房产税，出租的房产是否申报缴纳房屋租赁相关税收。
2.风险点提示
（1）必须注意审核营业税计税依据的完整性，核实纳税人是否存在通过往来账户寄挂预售收入（包括定金、订金、诚意金等）没有按规定及时申报纳税的问题。
（2）必须注意审核预售收入是否分不同房产类型申报，是否分别按各自适用的预征率申报预缴土地增值税，是否存在将其他以及非普通住宅预售收入混入普通住宅收入、从而少预交土地增值税的问题。
（3）项目未完工或者纳税人滚动开发项目的，在年度企业所得税汇缴审核中必须注意审核企业所得税纳税申报调整数据与企业财务报表数据是否衔接，凡是年末预售收入未按照规定的计税毛利率进行纳税调增的，要责令纳税人限期整改。
（4）必须注意事后核定征收企业所得税的程序。
一是不能对纳税人事先确定按“核定征收”方式征收企业所得税；二是在汇缴申报结束后发现纳税人存在《税收征管法》第三十五条所列情形，无法正确计算企业所得税应纳税所得额的，要书面告知纳税人存在的问题、核定征收的理由，核定计算企业所得税税额，并严格按《税收征管法》第六十条规定进行处罚，责令纳税人限期整改，健全会计核算，正确计算应纳税所得额；三是在核定征收企业所得税的同时，必须同步核定征收土地增值税（见附件2—2）。
3.主要政策依据
（1）《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：
“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
（2）《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，自2007年1月1日起，对纳税人商品房销售合同（含预售房款）按照产权转移书据征收印花税。
为保证印花税计税依据的完整性，同时方便征缴，房地产企业销售房屋“产权转移书据”印花税按照营业税的计税依据同步缴纳。
（3）预缴企业所得税依据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）规定执行。
（4）项目预售阶段企业所得税汇算清缴依据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定执行。
（五）销售（竣工结算）环节
在该环节，房地产开发企业开发的项目已经达到完工条件，根据税法规定需结算计税成本，结转完工产品成本，并按月结转已销产品销售收入、结转已销产品销售成本，按规定申报缴纳营业税、企业所得税、印花税，按规定预交土地增值税。
在该环节，税收上确认收入的原则应从预售环节的“收付实现制”转换为“权责发生制”，即企业销售的房屋，无论款项是否收讫，均需按销售合同约定的收款方式确认销售收入。
企业应收未收回的收入，必须并入计税收入总额申报纳税。
1.主要工作内容
（1）要求纳税人在工程项目竣工后15日内报送测绘报告（房屋测绘部门），工程竣工备案表（建筑工程质量监督部门），工程进度签证单，工程监理报告，工程决算书，填报纸质和电子的《房屋销售明细表》（见附件1—5、1—6、1—7）。
（2）要求纳税人以开具的《销售不动产统一发票》预售房款发票换开《销售不动产统一发票》办证发票。
（3）根据房地产销售合同约定的收款方式，严格遵循“权责发生制”原则核实营业税计税依据的完整性，注意是否存在对未收回的房款未并入计税依据征税的问题。
（4）核实纳税人将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等视同销售行为是否按规定申报缴纳营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、个人所得税等。
（5）在项目达到土地增值税清算条件前，区分不同类型售房收入，严格按规
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