爱心托老院可行性研究报告.docx
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爱心托老院可行性研究报告
第一章总论
1．1项目概况
1.1.1项目名称
*****区爱心托老院迁建项目
1.1.2项目性质
迁建项目
1.1.3承办单位
单位名称：
*****区爱心托老院
1.1.4承办单位概况
本项目承办单位为*****区爱心托老院，该托老院实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。
原**区爱心托老院位于穆家营子镇八家村集贸市场东，占地面积5.5亩，建筑面积3650m2，现有休养床位200张，目前供养各类老人164人，2013年初被北京市自治区老龄工作委员会评为先进民办养老机构。
该院由于投入不足，建设规模小，设施简陋，不能适应社会需求，急需迁扩建。
1.2项目建设基本情况
1.2.1建设地点
*****区穆家营子镇海苏沟村。
1.2.2建设规模
本项目总投资1645.80万元，占地10667.2平方米，建筑面积12376.4平方米，项目竣工后可接收500位老年人入住。
1.2.3建设内容
1.老年公寓5栋建筑面积总计9541.2平方米
（1）一、二、三号公寓楼各一栋，全寿命老年公寓，二层建筑，建筑面积分别为2562平方米、2257.2平方米、1515平方米，总计6334.2平方米，共172套双人房间，可接收344位老人颐养天年。
（2）四号公寓楼，健康型老年公寓，二层建筑，建筑面积1515平方米，52套单人房间，可接收52位老人短期居住（1年以上，3年以下，3年以上可转入一、二号公寓楼）。
（3）五号公寓楼，医护型老年公寓，二层建筑，建筑面积1692平方米，52套双人房间，可接收104位身体较差的老人和残疾老人居住。
2.综合楼（大门西侧），二层建筑，建筑面积1311平方米，底层为餐厅、配餐间、洗浴中心，二层为老年娱乐、健身活动场所。
3.办公楼（大门东侧），二层建筑，建筑面积1311平方米，底层为门卫、入住服务用房、卫生保健用房、康复用房，二层为办公室、会议室。
4.其他附属用房，建筑面积213.2平方米，包括配电室、污水处理站、洗衣房等附属设施。
1.3主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模
1.1
总投资
万元
1645.80
1.1.1
其中建设投资
万元
1545.80
1.1.2
建设期贷款利息
万元
0
1.1.3
流动资金
万元
100
1.2
建筑面积
平方米
12376.4
1.3
老年公寓床位总数
个
500
1.3.1
其中医护型床位
个
104
患病老人和残疾人居住
1.3.2
全寿命型床位
个
344
供健康老人长期居住
1.3.3
健康型床位
个
52
供健康老人居住1-3年
2
职工人数
人
48
3
绿化面积
平方米
3500
》30%
4
硬化面积
平方米
4200
5
经济指标
5.1
投资利润率
％
12.54
5.2
投资利税率
％
14.35
5.4
内部收益率
％
9.51
全部投资
5.5
净现值（I＝8％）
万元
233.07
5.6
盈亏平衡点
％
48.72
5.7
投资回收期
年
6.11
全部投资，含建设期
1.4.可行性研究编制依据和范围
1.4.1可行性研究编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》
（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（3）中华人民共和国国务院《中国老龄事业发展“十二五”规划》（国发〔2011〕28号）
（4）《北京市自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（5）《北京市自治区实施〈中华人民共和国老年人权益保障法〉办法》
（6）北京市自治区党委《关于贯彻〈中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定〉的意见》（内党发[2001]6号）
（7）《*****区爱心托老院项目建议书》和项目承办单位提供的有关文件资料
1.4.2可行性研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对*****区爱心托老院迁建项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
1.论述项目建设的必要性和意义；
2.通过对托老院发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
3.根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
4.对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
5.对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
6.提出可行性研究结论和建议。
1.5结论与建议
1.5.1结论
1.拟建项目所选的位置交通方便，地域辽阔，风景优美，空气清新，是一个适宜养老的首选之地。
2.项目建设符合**区民政事业发展规划。
3.迁建的“*****区爱心托老院”，有一定管理和经营经验，配有专职管理工作人员、服务人员，保障了老年人的生活需求和服务需求。
本报告对工程建设条件、建设的必要性、建设规模、建设方案、实施计划、投资估算与资金来源等进行了综合性的研究和论证，通过各章节的论述本项目的建设是极其必要、切实可行的。
工程的实施将改善**区老年人的居住环境，从根本上解决老年人日间无人照料，和精神生活不能满足等实际问题。
1.5.2建议
1.本项目属于公益性项目，建议承办单位争取项目建设相关部门的大力支持，争取更多的政策支持，迅速落实项目建设资金，尽可能在相关建设费方面得到最大幅度的减免。
2.本项目可行性报告完成后，建议承办单位尽快组织评审，以便为下一阶段工作提供可靠的依据。
3.与项目相关配套建设应有计划地组织实施，使工程发挥更大的效益。
4.应抓紧项目实施，在条件允许的情况下尽量缩短建设周期，使项目早日正常使用。
在实施过程中精打细算，做好项目管理工作，力争达到投资省、质量好、见效快的投资效果。
第二章项目提出的可行性和必要性
2.1项目提出背景
改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2011年的11.93‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2010年的1.18‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08％上升到2011年的13.7％，早已进入老年型社会。
2011年国家统计局数据显示：
全国60岁及以上老年人口已达1.8499亿，占总人口的比重达13.7%，与2010年第六次全国人口普查相比，上升了0.4个百分点。
全国65岁及以上老年人口达1.2288亿，占总人口的比重达9.1%，与2010年第六次全国人口普查相比，上升了0.23个百分点。
这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。
若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。
图1 2007—2011年老年人口变动规模变动情况
（万人，%）
表12007-2011年老年人口规模变动情况
年份
60岁及以上老年人口
（万人）
占总人口比重
（%）
2007
15340
11.6
2008
15989
12.0
2009
16711
12.5
2010
17765
13.3
2011
18499
13.7
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
2.2项目提出的必要性
2.2.1项目的建设是解决老龄化社会问题的需要。
据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。
目前，我国60岁以上老年人口1.3亿多，占全国总人口数的28%，即4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人口数将增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。
有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空房”，随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题，而**区60岁以上的老龄人口已达到61816人，占人口总数的10.84%，养老需求问题逐渐凸现。
所以建设**区爱心托老院是解决**区老龄化社会问题的需要。
如果一个社会的经济发展，生活富裕，抚养下一代的成本增加，绝大多数人可能都会选择少生孩子，人口年龄自然会趋向于高龄化；再加上老年人的寿命不断延长；人口结构很容易变为中老年人的比重不断增加；就像曾经的发达国家所经历的那样，人口的老龄化随着社会的发展是迟早会出现在正在发展的中国。
可是，中国的人口老龄化过程却问题不断。
上世纪50年代出生的一代人即将进入老年阶段。
由于他们中相当一些人生育时正好赶上了“独生子女”政策，晚年时大多数人可能会选择老年福利机构来养老。
数据统计方面，截至2009年底，全国各类老年福利机构38060个，床位266万张，收养各类人员211万人。
但是，按照国际上5%的老年人要利用机构养老的经验，中国至少需要800多万张床位，现在缺口达540万张，是现有床位数的200%，这不得不说是一个可怕的缺口。
农村的问题更为严峻，步入老龄化的人劳动力自然会受影响，由于农村不少劳动力都在往城市聚集，农村的老年人由谁来照顾，这个问题社会似乎都缺乏准备。
还有一个问题就是亲情的慰藉方面。
就像日本孤独老人死了都没有人知道，中国虽说情况不至如此，但是防患同样的问题在中国发生至关重要。
在我国人口流动规模大、范围广的前提下，父母子女间的情感需求经常难以得到满足。
老龄化问题，有了资金保障，有了服务照料，前两者都可以通过政府、社会来解决，但是情感的慰藉，却只能由子女来完成，这种情感需求无可替代。
但是在我国，家庭养老的压力却越来越大，子女就业谋生往往不在本地，照顾老人有诸多不便。
养老更多的要靠社会，但是社会养老负担的加重，又会在一定程度上动摇国家社会保障体系。
一方面是老年人口退出生产领域，不再直接创造财富，另一方面他们的经济消费活动并未停止，而且诸如医疗护理保健等费用可能还会随着年龄的增长而递增。
尽管有人说有国家财政兜底，但巨大的养老金空账，也将使国家财政解决乏力。
此外，人口老龄化还将影响经济持续稳定地增长。
老龄化表明中国劳动力人口供给呈绝对减少趋势，将使得依靠增加劳动者数量实现经济增长的发展模式难以为继。
另外，老龄人口增多必将动用更多的储蓄，导致储蓄水平下降，投资减少，单纯消费增加，从而影响到经济增长的潜力。
民政部社会福利与慈善事业促进司司长王振耀曾表示：
过去对待老年人认为只要做到端吃端喝就是孝，积累的都是“人活七十古来稀”的经验。
现在平均寿命已经是70岁了，全国80岁以上的老年人就有1800万。
还用以前的老办法对付老人，是害了他们。
因为80来岁的老年人恰恰需要运动，不运动身体素质很快就会下降。
国家经验也是如此，我们原来有一套很丰富的经验，但是现在要搞公共服务，特别是老年服务，诸如残疾人的无障碍设施等。
我确实感到国家公共管理要转型，挑战很大，整体上没有经验，是现在养老业面临的最大挑战。
2.2.2项目的建设是解决农村老人养老问题，改善老年人居住环境，体现人文关怀。
城乡养老有差别，家庭赡养、自我赡养、社会赡养有差别。
要想解决所有的问题，恐怕还得分别解决问题，各个击破。
王振耀认为，城市绝大部分老人都有退休金，工人一般是1000元左右，干部更高。
退休金覆盖意味着有三险，特别是有医疗保险。
城市在资金保障和体系覆盖上强于农村。
农村是8000-9000万60岁以上农民，除了新农合覆盖一些外，养老金方面还是差，新农保推进试点周期过长，难以全面覆盖，一些农村地区80岁以上老人生活相当困难。
传统理念是养儿防老、家庭赡养，缺乏很多公共设施（包括公共福利制度）。
目前情况是一方面很多年轻人到外面打工，在城市又没有受到正规城市人的基本福利，比如住房、医疗等。
另一方面，5000万留守儿童还得留给老年人照顾。
老年人承担了照料孙辈的责任，负担比城市老人要重。
现实制度安排无形中转嫁了负担。
“城市繁荣是由70、80岁农村老人肩上扛着的”。
如何改变家庭赡养、自我赡养的格局？
已经有了新农保，但试点进度太慢，10年时间可能造成新的不平等。
当务之急，社会福利政策实行重大调整，两大方面的格局需要形成，一方面基本取得共识的是福利津贴制度，高龄津贴。
1800万80岁以上老人除了得到新农保和其他照料，还能享受高龄津贴，金额参照低保标准。
另一方面抓紧开展照料型服务，如保健、医疗、日常生活、应急等，大量兴办托老所和养老院。
最保守统计，全国900多万老人失能，不能自理生活。
加上2000多万老人生活半自理，行为不方便，一共是3000多万人需要照料。
如此看来，养老问题应当主要通过社会化服务解决。
从根本上讲，养老应当靠国家，靠完善的社会化服务，子女起辅助作用。
比如养老金，应当由国家负责提供。
现在这个问题事实上已经开始得到解决了。
从今年开始，国家将在更大范围内在农村推行养老保险制度，力争在3-5年普及。
养老金是一方面，还有一方面最需要去发展，那就是养老设施、养老社会化、专业化服务问题。
不仅要依靠政府的力量，也要依靠社会资本的力量。
公益化和市场化并行应该是比较有效的途径。
日本的专家就曾表示，无论是多发达、多富有的国家，都是靠公益性机构和私营收益性的企业共同来做这个养老产业的。
再从消费者的角度来讲，每个人的消费能力、消费需求差异很大。
对于富人来说，他可能希望硬件设施像酒店一样好，低端的养老院就无法满足他的需求，这个群体有能力也愿意用购买的方式享受高品质的养老生活，这就是客观市场的存在，而私立的养老院通过提供差异化的产品，获得正常收益，这就形成良性循环从而带动养老产业的发展。
在子女辅助方面。
由于今后一段时间内会大量存在“2个孩子赡养4个老人”的问题。
再加上年轻人的生存压力、城市化进程中造成的家人异地分居等诸多问题，家庭养老恐怕越来越难以实现。
对于年轻人来说，更好的办法是支付一些费用把父母放到专业的、安全的养老机构去养老，比把父母丢在家里没人照料反倒是更加负责和“孝”的态度。
所以，当年轻人不能亲力亲为照顾父母养老，而通过购买养老机构所提供的专业的养老护理和服务，这就是一种正常的社会化途径，现实状况造成了养老的社会化趋势。
近年来，随着我国人口老龄化“白发浪潮”的到来，我区也已步入老龄化社会，为加快我区社会养老服务体系建设步伐，解决老年人老有所养的问题，我区将全面实施“9073”养老服务体系建设。
2.2.3项目建设是构建强势民政，探索建立养老机构保险制度的需要。
为降低养老机构经营风险，更好地保障在院老年人生活，积极探索建立为养老机构内老年人购买意外伤害保险的制度。
借鉴上海市的做法，采取自治区、盟市、养老机构以及老年人本人，按照5：
2：
2：
1的比例交纳保险费。
年内先在公办养老机构中进行试点。
通过实施“9073”养老服务体系建设，使90%的老年人通过自我照料和社会化服务实现居家养老；7%的老年人通过社区机构照料实现社区养老；3%的老年人通过入住养老机构集中养老，逐步建成以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑的社会养老服务体系，实现养老服务由救助型向福利型、由补缺型向普惠型的转变，形成与我区经济社会发展水平相协调、与人口老龄化进程相适应，城乡统筹发展的社会养老服务体系。
目前，全区已建成各类养老机构1218所，总床位数10.1万张，其中公办社会福利机构（含养护院）163所，床位数1.34万张；农村敬老院564所，床位5.09万张；光荣院35所，床位数1700张；社区日间照料中心265所，床位数5300张；民办养老机构191家，床位数2.97万张，全区每千名老人拥有床位数达23张。
随着老龄化趋势的发展，托老作为新型的社会服务项目，有利于减轻家庭负担，提高老年人生活质量，因此，创办托老院已成为一种必然趋势。
2.3项目提出的可行性
2.3.1老龄人口及抚养情况
从1964年至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。
这样高的老龄化速度在世界上是少见的。
中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。
中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。
表2-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势
年份
人数（万人）
比例（％）
总人口
60＋
65＋
80＋
0～
14岁
15～59岁
60＋
80＋/
60＋
0～14岁抚养比
60＋抚养比
总抚养比
2000
20052010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
126722
131789
136232
140329
143605
145655
146545
146511
145687
144220
141867
13012
14282
16616
20451
23374
28272
34039
38048
39206
40652
43535
8837
9964
10944
12930
16277
18727
22864
27671
30808
31445
32249
1200
1479
1812
2175
2523
2862
3701
5054
5673
7352
9250
24.3
21.0
19.9
19.8
19.0
18.0
16.8
15.9
15.5
15.4
15.3
65.4
68.2
67.9
65.6
64.8
62.6
60.0
58.1
57.6
56.4
54.0
10.3
10.8
12.2
14.6
16.6
19.4
23.2
26.0
26.9
28.2
30.7
9.2
10.2
10.9
10.6
10.8
10.1
10.9
13.3
14.5
18.1
21.3
37.2
30.8
29.3
30.2
29.3
28.7
28.0
27.3
27.0
27.3
28.3
15.7
15.9
18.0
22.2
25.1
31.0
38.7
44.7
46.7
50.0
56.8
52.9
46.7
47.3
52.4
54.4
59.7
66.8
72.0
73.7
77.3
85.1
我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。
少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。
老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。
虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点（见表2-1）。
人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。
表2-2两个年龄组老年人口比重的变化
年份
年龄组
1953
1964
1982
1990
2000
2010
2020
2030
2040
2050
60～79
95.5
95.7
93.4
92.1
90.4
89.1
89.6
89.6
86.1
79.2
80＋
4.5
4.3
6.6
7.9
9.6
10.9
10.4
10.4
13.9
20.8
合计
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
目前，全区共有60岁以上老年人473.3万人，占全区总人口的17.6%，其中80岁以上老年人80.7万，占老年人口的18.5%，呈现出老年人口基数大、增长快、高龄化、空巢化等特点，社会养老服务需求不断增加，整个社会思想、物质准备不足，与社会养老服务机构建设滞后的矛盾日益凸显。
2.3.2老龄服务业发展现状
我区老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。
*****区共计三家养老院，除**区八家村爱心托老院，另外两家分别坐落在穆家营子村十组（建筑面积3000平米，可容纳150人，现有40人）、动力机胡同（可容纳70人），虽然三家养老院已经附近居民提供自助养老的去处，但也存在不足之处，规模小，环境差，设施不全也给养老发展带来不少阻碍。
2.3.3需求分析
据第六次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。
在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。
城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。
2010年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。
而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。
单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。
从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。
由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。
我区情况也大致如此。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。
随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。
家庭养老和照料的功能明显弱化。
这为托老院提供了一个庞大市场。
***和全区一样早已进入老年型社会，据统计，全县60岁以上老年人已达50742人，占总人口9.83％。
他们大多数子女已成家立业，不在身边，无人照顾。
据了解，部分农村老年人因子女外出工作，无精力照顾老人，均考虑由子女出资，入住托老院。
本项目完工后，必将出现供不应求之势。
2.3.4本项目服务对象
本项目服务对象为60岁以上老人，以**区及周边城镇老人为主，惠及全国各地松山籍老人。
本项目5栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。
其中一栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；三栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；一栋为健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。
第三章建设规模
3.1建设规模
本项目投资1645.80万元，建设**区爱心托老院及生活配套设施。
项目建成后可接收500个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。
3.2建设标准
本项目老年公寓建筑按一星级标准建设。
其中：
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