常德【碧水江南】中德地块项目运营提案报告.doc

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４１

平衡堂智业联盟（张澜译地产工作室）

土地价值运营

常德城东板块新三闾三闾路中德地块项目运营提案报告

目前属于【碧水江南】项目（补注）

大润发华润商圈及生态主版

本案

城市第二CBD

第三CBD在德山；常德房价看两级——白马湖、新三闾之半岛片区（CLD）

——平衡堂智业联盟观点

现有市场环境、价值真正提升呼唤：

产品规划与创新营销的王道！

内容提要

地块所处城市位置及城市规划（前言）...................3-4

城市简析篇...........................................5-15

一、准确理解常德城区房地产中微观状况

二、完整把握常德城市房地产的内在关联与发展方向

地块价值篇..........................................16-25

一、地块位置及相关信息

二、建设项目规划设计条件

三、地块资料图

四、地块综合因素分析

五、地块2013年入市的销售均价预测

六、地块的投资估算和取费标准说明

七、地块项目收入与效益估算

定位规划篇..........................................26-31

创新营销篇..........................................32-40

前言

应朋友邀请，本联盟之【张澜译地产工作室】派出了相应市场调研人员，在2010年初的总策划的基础上，针对常德城东板块新三闾片区三闾路（二轻路）中德地块项目开发运营，重新进行了简要的市场评估、规概念划、创新营销等方面初步构想——旨在【项目融资和营销创新的提升价值】。

由于本地块数据及获取意向均较概念和抽象，本报告所涉及数据是以本工作室多年来的专业积累和对常德房地产市场的快速理解所编制。

本报告可作为项目开发运营依据，也可为“XXX投资或开发公司或某自然投资人”提供决策参考。

虽然是小盘，当站在此美好大区域甚至全常德市的高度思考的时候；完全可以做到优良的【投资产出效益比】——这不是开发商自己的临时销售团队或缺乏策划功能的现有销售机构所能做到的。

地块

股市，当所有的人都认为一支股票要涨的时候，那它的涨势就成必然。

而当所有的人都认定一个物业是正在快速发展的“明星物业”时，资金、人才和机遇也都会滚滚而来势不可挡，这个物业也就一定会真正成为明星物业。

水因容器而成形。

市场的速融性和多样化常常使我们来不及深入事物的实质。

比如说，核心城区土地的稀缺性与城市人口的急剧增量使得住房需求刚性长期存在，而我们往往会被眼前调控的宏观市场或徘徊止步、或忽视策略本身的功能等等。

古希腊雅典娜神庙镌刻了这样一句名言：

“认识你自己”。

几千年来人们都承认，认识自己最难！

但是现在我们要说，常德的城市正融入国际化潮流并迅速崛起，项目开发就变得那么的魅力无穷，我们应该努力寻找常德城东与柳叶湖板块之交汇片区新三闾生态型都市化（可理解为富人区与新BOBO族群生活区——精准的认识）带给我们财富的共鸣点，遵循和理解投资、项目、团队等与城市之间的关系，以及思想、理念、利益和个性之间的联系。

这或许应该是本项目真诚合作和品质化开发的意识基础。

更是我们对本项目的认识基础。

今天，我们持着这样的认识和态度，期待项目主体阁下您的肯定与教诲。

城市简析篇

一、准确理解常德城区房地产中微观状况

1.1【关于常德城市】

1、国家卫生城市 

2、国家文明城市 

3、国家优秀旅游城市 

4、国家园林城市 

5、国家诗词城市 

6、国家交通模范城市 

7、有与长沙“长沙沙水水无沙”的白沙井齐名的“常德德山山有德”的德山

8、国际花园城市、亚洲皮划艇赛场、全国汽车短道拉力赛终点站

9、沅水有芷兮澧水兰的善卷先生教育了老子和孔子 

10、全省GDP总量第四、党政军学社会精英数量全省第一号称“湖南犹太人”

11、联合国认定颁布“最适合人类居住的花园城市”并获中国最佳人居环境奖

12、两度荣膺【中国魅力城市】并挤入地级市该指标第一与大成都中苏州齐名

13、柳叶湖在城区比杭州西湖还要大四倍而且是天然湖成为国家水上运动基地

14、全国社会治安综合治理先进城市

常德在湖南的区位

常德市是湖南省省辖市，1988年撤署建市，是湘西北交通、能源、物流、文化中心。

地处湖南省西北部，史称武陵郡是陶渊明笔下世外桃源的所在地，素有“风景之国、文物之邦”的美誉。

现城市建成区面积86．52平方公里，人口65．66万。

到2020年，国家规划建成人口100至110万、城区面积110平方公里的中大型城市。

现航空已至京、粤、沪、渝、滇、桂、蓉、陕；高速公路已经和将要直通沙、张、吉、永、岳、渝、黔、鄂、晋；水通湘西、洞庭湖和长江。

1.2【直观常德】

走进生态园林城——常德新貌

常德中国诗墙----获【世界吉尼斯纪录】

民生工程安置居住小区的绿化也达到了国际人居标准

4倍于杭州西湖的亚洲最大的市区自然湖——柳叶湖

中国烟草第一价值品牌“芙蓉王”的花园式工厂

司空见惯的城市普通级道路绿化

启明路——市区有10条如此的道路绿化样板

1.3【常德城建战略及政策导向】

省市委、省市政府建设常德为“中国最具魅力湖南最开放城市、湘鄂省际+湘西北区域中心城市、湖南3+5战略群动力城市”的目的是为了探索一种新的城市改革发展模式。

所进行的将是一场更深刻、更全面的变革。

以前只提供优惠政策单一促进GDP发展，现在是优中加优促进经济整体“又好又快”；以前提“对外开放”是为了发展对内经济，现在则侧重城市发展中的体制和矛盾，制度创新是重要手段。

常德城市建设的“先行先试”已经在探索动态变化的条件下，谋求城市各板块协调发展的新的经营城市新思维、新举措的模式，这主要体现在“扩容、提质、优化体制、改进机制、扩大开放”等方面。

生态循环经济是常德的内在“名片”。

所以，我们认为跨越式的创新是常德市市政建设和房地产发展的灵魂，更是本项目生存与可以开发的好契机。

1.4、【与房地产相关的常德经济展示】

全市2011年GDP1417.5亿元，居湖南第二位，比上年增长14.6%。

循环经济早年优先提出并实施，在全省处于领先地位，所以外向型经济小，受金融危机、经济下行的影响比长株谭和郴州、岳阳小很多。

常德不动产购买潜力的刚性很强势。

2010—2012年上半年房地产简况（数据来源于统计局并进行了踩盘甄别）

计量

单位

2010年

2012上半年

与2011年同期比（±%）

房地产开发投资

亿元

85.5

49.8

5.8

1、商品房施工面积

万m2

442.3

386.6

7.8

其中：

住宅

万m2

436.7

280.8

19.0

2、商品房竣工面积

万m2

230.8

106.2

2.3

其中：

住宅

万m2

198.9

89.5

---

3、商品房屋销售额

亿元

105.7

51.7

5.7

其中：

住宅

亿元

81.2

41.1

20.1

4、商品房屋销售面积

万m2

235.5

161.1

16.4

其中：

住宅

万m2

196.2

96.2

15.9

5、商品房空置面积

万m2

30.7

21.6

—5.7

其中：

住宅

万m2

18.6

15.5

—6.3

6、主城区住宅平均销售价格

元/平方

4180

4346

1.6

其中：

电梯住宅

元/平方

4260

4430

2.3

常德房地产开发与价格箱体弹性存在——市场操作性与抗风险能力较强！

2010常德开发商大获丰收。

价格推高较快。

目前无法下行——城市的南中国宜居性太强，开发量也是在湖南属于相当理性的稳健与批次推出，城市运营水平在全国属于较先进型。

品质楼盘2011年7月至今稳定在4700元以上的成交均价；5300元左右的价格为常德白马湖、新三闾两个特殊片区的主干道地段的规模或主题优质盘。

1.5、【常德中微观房地产市场浅析——典型例举】

2011年以来，常德市场推出的楼盘较少，在开发的项目也不多，供应量已经很低，使得仅有在售的住宅楼盘在货量去化上突飞猛进。

如：

【翡翠湾】2012-7-18一批开盘推出218套非板式电梯房，一周就销售201套，成交均价4630元（本报告标的地块的近邻，为同一区域，华润超市即将进驻）。

说明年前的投资购房（含少数炒房）与自住购房的非理性恐慌较为明显......2012年，伟星（500亩启动其中一期约30万平米）、金健（30万平米）、三一（翡翠湾）（50万平米——分5年开发）项目全面起航，主城区供应有所增加、品质也均已提升。

中小项目只要个性开发、品质领先、定位独特、产品实用。

销售与价格仍将顺势高歌（如伟星学府、北金城）。

主题多层房（非洋房）已经十分稀缺，建筑成本虽低于其他建筑，价格可以高于包括板式在内的电梯房。

项目

名称

地 理位 置

项目

体量

主力户型面积

推广主题

销售均价

金和嘉苑

新三闾洞庭大道东沿线与三闾路交汇处

30000㎡

88-144

上风上水，人上人家

5000元/㎡

上东曼城

常德市人民路原大米厂

120000㎡

78-120

上善生活，浪漫之城

4500元/㎡

翡翠湾

三闾姻缘河版块（新东主城）

500000㎡

75-160

低密度世界级

城市中央生态住区

5200元/㎡

水朩清华

五强溪生活区金丹小学对面

100000㎡

90-130

大树下的叠水庭院

4200元/㎡

汀湘湖畔

柳叶湖汽车站

90000㎡

85-133

新城枢纽，精英主场

4600元/㎡

项目名称

销售现状

物业形态

金和嘉苑

3500㎡商业已售謦，目前以140左右三房为主

小高层

上东曼城

二期已销售100%，三期400套电梯房即将面市4600

多层、小高层

公园世家

一期开盘就售謦，二期5500今年6月份售謦，目前推出金钻公寓，已在北城拿地300万元/亩

11栋高层+2栋洋房

水朩清华

二期共396套，4200均价售謦，西城中偏僻地段。

9栋小高层+7栋多层

汀湘湖畔

2010年9月份起逐步推出600套，连续热销达95%，目前尾盘4700在销售。

2栋多层+9栋高层

2、常德目前仅有17个在售楼盘均较热销（芙蓉盛世全交房个案不在其中）

3、2010年是常德房地产市场的价格拐点：

拔高、坚挺、理性开发和购买。

我们进行的大量市场调研和业主回访，尽管前面种种主客观的多种研判与分析表述，事实上优良的开发公司和优良的楼盘在市场上仍然生命力旺盛。

其中个性化的定位与完美配套，适当的差额价格就是能够销售甚至快销的硬道理。

我们从2009——2011年同期的价格（参见下表所列部分项目的房地局备案价格表，此略），对照上表的价格动态，有理由说2010年是常德房地产价格的拐点。

2012年是供应量