西安市房产测绘实施细则.docx

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西安市房产测绘实施细则

西安市房产测绘实施细则

房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。

下文是西安市房产测绘实施细则，欢迎阅读!

西安市房产测绘实施细则

1总则

1.0.1为规范房产面积测绘工作，统一本市在房产面积测算中对有关国家标准

的理解和具体操作，根据国标《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔20

1.0.202〕74号），按照建设部、国家测绘局《房产测绘管理办法》（2000

年12月28日建设部83号令发布，2001年5月1日实施）的要求，结合本市实际情况，制定本实施细则。

1.0.2本实施细则仅对国标《房产测量规范》（以下简称《规范》）中没有涉及、或没有明确的具体问题进行补充或明确，《规范》中已经规定或明确的问题一般不再重复。

1.0.3本实施细则适用于本市行政区域内与房屋权属登记、交易、租赁、拆迁等相关的房屋面积测算以及商品房销售面积的预测算。

2术语

2.0.1房屋：

具有顶盖、有承重支柱或墙或围护物等，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的，永久牢固的、可作为人们的生产、生活或经营场所的建筑物。

2.0.2幢：

是指独立的、包括不同结构和不同层次的建筑物整体。

2.0.3顶盖：

顶盖是主要在竖直方向上为建筑物提供遮盖、支撑、防护作用的上盖。

对多层建筑物的某一层，其相应上层的底板也用作该层的顶盖。

2.0.4围护物：

围护物是指对建筑物、建筑空间起到围护、分割作用的建筑部件，如墙、栏杆等。

2.0.5层高：

层高是指房屋上下两层楼面到楼面、楼面到屋面或地面到楼面的垂直距离;或者说，某层房屋的层高，是指该层底板上面到其顶盖或其上一层底板上面的垂直距离。

（净空间高度加屋顶厚度）

2.0.6坡屋面楼层的层高：

指由坡屋面楼层地板上面到坡屋面顶盖下面垂直高度与坡屋面面板厚度之和。

2.0.7自然层：

由房屋楼板结构层在竖直方向上将建筑物自然分割而形成的、层高在2.2米以上的主要层次。

整层可计算建筑面积的技术设备层、消防避难层，应计自然层;整层采光窗在地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2米以上的，也计算自然层数。

2.0.8地下室：

房间地面低于室外地坪的高度超过该房间净高1/2的建筑物。

2.0.9半地下室：

房间地面低于室外地坪的高度超过其净高的1/3且不超过1/2，采光窗在室外地坪以上的建筑物。

2.0.10地上层数：

即房屋的自然层数（2.0.7自然层），指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

地上层数用自然数表示。

2.0.11地下层数：

室内层高在2.20米以上的地下室（包括采光窗低于室外地坪的半地下室）的层数。

地下室所在层数用F起首加层数表示，如F2表示地下第2层。

2.0.12建筑物总层数：

指建筑物的地上层数与地下层数之和。

假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、电梯间、水箱间、或屋面上各类房间及类似房间的部位，不计入建筑物的总层数。

2.0.13假层：

指设计上位于建筑物自然层之上，外墙高度低于正式楼层高度且层高不全部大于2.20米的非正式楼层。

假层不计自然层。

2.0.14夹层：

亦称附层，是指位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分。

夹层不计自然层。

2.0.15插层：

位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。

插层不计自然层。

2.0.16技术设备层：

简称技术层（或设备层），是指专门用于安装布置水、电、风、暖、卫系统等各种设施的楼层。

2.0.17避难层：

即消防避难层，是指高层建筑中，为满足消防安全需要而设置的有一定安全防护功能的避难楼层。

2.0.18结构转换层：

简称转换层，是指建筑物因上部与下部的建筑结构布局不同而在其间设置的改变上部荷载分布的缓冲层，其实质相当于设置于不同结构布局楼层间的箱式基础。

结构转换层不能正常使用的不计建筑面积、不计自然层。

2.0.19架空层：

建筑物中有结构支撑、无围护墙体或围护物的开敞空间层。

2.0.20挑楼：

楼房房屋主体向外悬挑的楼层或房屋。

2.0.21骑楼：

指临街的、底层有部分是人行道的房屋，或底层临街部分用做街巷、道路通行的房屋。

2.0.22过街楼：

是指跨越街道，有道路穿过建筑物主体空间的楼房。

2.0.23阁楼：

是指位于斜面结构房屋顶层，层高不是全部在2.20米以上的非正式层部分的房屋。

2.0.24廊：

廊是建筑物同一楼层内在水平方向上的交通通道，一般应该具备顶盖和维护结构。

柱廊、檐廊、门廊、挑廊、架空通廊等，都是廊的不同形式。

2.0.25柱廊：

指长度在一个开间以上、按开间有柱、以柱为承重结构或一侧兼有墙体维护的廊。

2.0.26檐廊：

指房屋底层两端为墙体（或柱）、顶盖由屋檐延伸构成的无柱走廊，其顶盖也可以是由挑廊、挑楼、阳台、露台的底板构成。

2.0.27门廊：

指房屋门前突出的、有顶盖并有柱支撑的进出通行空间。

2.0.28挑廊：

在二层以上挑出建筑物主体外，有围护结构，无柱有上盖的外走廊。

2.0.29架空通廊：

以两端房屋作支撑或有柱支撑，有围护结构的空中通道。

2.0.30门斗：

指房屋门前突出的有顶盖、并由墙体支撑围护的供进出房屋时通行缓冲的空间;门斗从建筑上可分为封闭式门斗和敞开式门斗。

2.0.31楼梯：

建筑物不同楼层间在垂直方向上的交通通道。

踏步楼梯、电梯、观光电梯、不同楼层间的残疾人坡道、自动扶梯、楼层间上下通行的自动传送带等，都是楼梯的不同形式。

2.0.32梯间：

内部有电梯或楼梯，供载人、载物或人员上下的空间或房间，也称为楼梯间、电梯间。

2.0.33屋面梯间：

突出房屋屋面，有顶盖，有围护结构，供人上房屋屋面进行维修，或作为消防安全出口的梯间。

2.0.34阳台：

具有底板、顶盖和围护结构，与户室开门连通，供人休憩、活动、晾晒衣物的建筑物附属空间。

根据阳台封闭情况可分为未封闭阳台和全封闭阳台;根据阳台与建筑物开间的对应关系，对应一个建筑物开间的为单阳台，对应多个建筑物开间的为通阳台。

2.0.35露台：

指供人室外活动的上人屋面及露天平台。

2.0.36窗：

窗是用于采光、通风、隔离或沟通室内外环境的非结构性围护。

2.0.37飘窗：

也称凸窗，是指窗台及窗框等围护部分挑出至房屋墙面以外的窗，它有利于改善采光效果，加强人与室外自然环境的交流沟通。

2.0.38落地窗：

是指用于大面积采光的一种窗框下沿基本与地面齐平的窗。

落地窗在地面一般有较低的、高度与地面接近的窗台。

2.0.39幕墙：

安装在建筑物结构外侧，以玻璃、金属等材料作为外部装饰的墙体，或者以玻璃、金属等材料作为建筑主体维护物的墙体。

2.0.39跃层房屋：

指套内空间跨跃两个或两个以上自然层，有室内或套内楼梯通行的房屋。

2.0.40错层房屋：

指套内部分地面与其余部分存在高差，但其套内空间水平投影仍在一层的房屋。

2.0.41复式住宅：

指与跃层住宅类似、但是在不够两个自然层（或一个高度较大的自然层）的空间内上下分层布局各种不同起居功能的住宅。

2.0.42空调机位：

是指建筑物为了外观效果而统一预设的放置空调室外机的位置。

空调机位一般应有明确的范围界线。

2.0.43空中花园：

是指为了满足规划要求的绿化率，或提升项目品级，而在建筑物主体结构以内设计的绿化空间。

空中花园有入户空中花园和公共空中花园两种情况。

2.0.44功能区：

享有相同或相似共有共用部位的产权单元与其共有共用部位的整体称为功能区。

功能区可以包含子功能区。

2.0.45子功能区：

某一功能区内在不同层级上享有相同或相似共有共用部位的产权单元及其共有共用部位的整体形成的功能区，相对于包含它的上一级功能区，称为子功能区。

2.0.46基本功能区：

不包含子功能区的功能区称为基本功能区。

2.0.47套（户）：

狭义是指具有配套厨卫设施的成套住宅;广义可指任何满足产权登记条件的独立产权单元，也可称为户。

（本细则中套与户可以互用）

2.0.48房屋的使用面积：

指房屋的套内使用面积，即房屋户内全部可供使用空间的净面积，按房屋内墙面水的平投影面积计算，不包括墙体、柱等结构构造和保温层的面积。

2.0.49套内墙体面积：

套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护墙体、承重墙体或承重支撑体所占的面积。

其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

2.0.50套内阳台建筑面积：

是指全封闭阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积，或半封闭阳台外围与房屋外墙之间水平投影面积的一半。

2.0.51成套房屋的套内建筑面积：

是指由房屋的套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分构成的建筑面积之和。

2.0.52房屋共有建筑面积：

简称共有面积，是指一幢建筑物内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，也称共有共用面积。

2.0.53成套房屋的建筑面积：

是指房屋的套内建筑面积和其分摊的共有建筑面积之和。

2.0.54房屋产权面积：

产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由市、县（市）房地产行政主管部门登记确权认定。

3一般规定

3.1基本原则

3.1.1实测原则

房产测绘作为技术性工作，应坚持客观、真实、准确地反映房屋的现实状况的原则。

3.1.2合法原则

房产测绘作为服务于产权登记和产权产籍管理的社会性工作，应坚持依据有关规划、设计、合同、协议、法院判决等合法文件资料，来确认相应房产要素和房产权利状况，保护权利人合法权益的原则。

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3.1.3为产权登记进行的房产测绘工作，应同时兼顾实测原则和合法原则;若测绘工作中二者不一致时，应按以下情况分别处理：

1对于新竣工建筑物的实测项目，若竣工状态与设计图纸不一致的，应对不一致的部分出具原设计单位的变更图纸或变更资料，使设计与现状一致，或改造现状使之与设计一致，否则视建筑物尚未竣工，暂不进行测量;2对于预测项目和新竣工建筑物的实测项目，若有涉及规划控制指标（如建筑物的层数、外形尺寸、临街外立面等）的变更，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可作为有效资料使用。

3.2施测条件

3.2.1实测项目应在建筑物完全竣工后方可进行实测。

分丘测量的竣工条件为：

（1）建筑物封顶;

（2）外立面装修完成，脚手架拆除;（3）建筑物主体及其附属物的竣工状态与设计图纸一致，施工变化而没有相应变更设计的，视为没有竣工;

分层分户测量除应满足分丘测量竣工条件外，还应满足：

（1）分摊的共有共用设备用房中，设备安装到位;

（2）功能区和功能区内各产权单元的产权界线明确、标志牢固、显著。

3.2.2预测项目一般应城建规划手续完备，且建筑物施工出正负零后，方可进行预测。

手续完备是指具备以下证件：

（1）土地使用证或用地规划许可证;

（2）建筑工程规划许可证;（3）建筑工程施工许可证。

出正负零是指：

（1）建筑基础或地下室施工完毕;

（2）一层或设计标高正负零以上的建筑开始施工。

3.3房产调查

3.3.1房产编号

1产权号：

产权号是由该产权单元所属的图幅号、丘号、幢号及其房号之间，用短直线连接构成的一组唯一确定的编号。

该编号在本市范围内唯一的标识了某一产权单元。

2图幅号、丘号、幢号

图幅号、丘号、幢号的含义和编号规则按《规范》规定执行。

多产权人共有的一幢房屋，各产权人的独有部位可以在竖直方向上简单分割时，应在各独有部位用“（幢号）+B+该部位顺序号”的形式分别表示。

3房号：

房号是在一幢建筑物内唯一表示某一产权单元的编号。

房屋的房号应由5位阿拉伯数字构成：

第1位为单元号。

测量时业主已编单元号或已有产权证书的，应与其编排保持一致;以前未编单元号的，按从西向东、从南向北的顺序由小到大编号。

在一幢楼内单元号应从1起编，不得跨幢连编;无单元结构的房屋，默认其单元号为1。

第2、3位为房屋所在层次。

层次不足两位数的，前一位补0;地下室的层次，前一位补大写字母F，后一位为房屋所在地下层次。

第4、5位为户号。

户号不足两位数的，前一位补0;户号一般在同一单元、同一层内从1起编。

当房屋位于假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼，或突出屋面的部位时，其房号随其下方相邻层房号续编，并同时注明该房屋的实际层位。

产权人有特殊要求的，可在同一单元内从1起跨层向后续编房号，但不得跨单元续编。

房屋的层次按自然数顺序从底层向上续编，不得跨号、跳号。

房屋的户号原则上应在层内按照自然数顺序依次编排，一般不得跨号、跳号;当同类房屋有个别层不同而需上下对齐一致时，可以上下对齐编号。

3.3.2房屋坐落

房屋的坐落按地名办编制的地名、门牌号调查记录。

同一处房屋坐落有新旧门牌号的，应在备注栏内注明原号;同一幢房屋有两个以上街道门牌号的，应全部注明;房屋坐落没有门牌号的，借用毗连房屋门牌号或近邻的标志性建筑物名称加注东、西、南、北方位表示，也可用小区名称（或地名）及楼号来表示。

3.3.3房屋产权人

1私人所有的房屋，一般按产权证或身份证上的姓名记录。

产权人死亡或不具备民事行为能力的，应注明代理人的姓名;产权是共有的，应注明全体共有权人的姓名。

2单位所有的房屋，应注明单位的全称。

两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。

3房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。

公产应注明房地产管理部门的全称。

代管产应注明代管及原产权人姓名。

托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。

拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

3.3.4房屋产别

房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别，具体分类标准按《规范》附录A4执行。

3.3.5房屋产权来源

房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。

产权来源有两种以上的，应全部注明。

3.3.6房屋建筑结构

房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料来划分的类别，具体分类标准按《规范》附录A5执行。

一幢房屋有两种以上建筑结构的，应分别注明。

3.3.7房屋竣工年份

房屋竣工年份是指房屋实际建成年份。

拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。

一幢房屋有两种以上建成年份的，应分别注明。

3.3.8房屋用途

房屋用途是指房屋的设计用途。

具体应参考规划审批和设计图纸说明，按本细则附录《产权登记房屋用途分类标准》（见附表1）执行。

一幢房屋有两种用途的，应同时注明。

一幢房屋有三种以上用途的，可标记为综合楼。

老旧房屋无法找到规划设计资料的，以实际调查用途为准。

3.3.9房屋墙体归属

房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分自有墙、共有墙和借墙三类。

3.4数据采集

3.4.1观测基准

1建筑物总建筑面积测量，以房屋外墙外侧勒脚以上墙面为界测量，内部中空须扣除的，以中空部分外围墙体勒脚以上墙面为界测量。

2建筑物墙面挑空悬挂的各类装饰，不计入墙体面积。

3建筑物分层分户面积测量，外墙、共有墙以墙体中线为界，测至墙体厚度1/2处;借墙测至墙体内侧;自有墙体测至墙体外侧，并在草图上用相应符号表示。

4附属设施：

柱廊以柱外围为准;阳台以围护结构的外围为准;门廊以柱或围护结构外围为准;檐廊、挑廊、门斗以围护结构外围为准。

5异形房屋观测，可增加必要的辅助线施测。

6墙体的厚度应包括外保温层厚度。

3.4.2数据采集方法

1对实测项目，计算面积所需的所有数据均应进行实地观测采集。

2观测读数时，应独立量取两次数据，读数至0.001米;两次数据较差满足精度要求时方可记录，记录至0.01米。

3实测项目施测时可以参考经规划城建部门审查批准的施（竣）工图纸。

4成套住宅对每种户型都应随机均匀抽样进行实际观测;非住宅应对每个产权单元尺寸进行观测。

5如观测数据与图纸标示数据的误差在限差允许范围以内，可采用图纸数据进行制图和面积测算;如误差超出限差允许范围，应采用实际观测数据进行制图和面积测算。

6实测数据的采集不论采用何种方法，都应严格按照“走到、看到、量到”的原则施测，尤其对地下室、底层和屋面，必须坚决做到“三到”。

7采集实测数据时，对套型或墙体厚度不同的房屋均应入户观测。

8数据采集完后，应在测量现场检查、验算，确认观测数据无误后，方可收工撤离现场。

9对预测项目，计算面积所需的所有数据，均应从经规划城建部门批准、由设计单位出具的施工或结构图纸原件上直接读取或推算得出。

3.4.3量距数据精度要求

实测量距应使用经检定合格的纤维皮尺、钢卷尺、手持式测距仪、红外线测距仪、全站仪或其他能达到相应精度的仪器和工具。

同种量测工具二次量距读数较差应满足|△D|≤0.005m，长度以m为单位，取至0.01m。

4附则

4.0.1关于历史衔接问题的意见

对于历史上房产测量单位正式出具过的测量报告，当时测算的具体做法不违反《规范》的原则、或《规范》中没有具体规定，而与本细则规定不一致的，应按照以下几种情况分别处理：

1对于尚未用于产权登记的实测成果，以及尚未用于销售的预测成果，一经发现此类问题，原则上均应按本细则规定予以修正;

2不论原成果是否已用于产权登记或商品房销售，在进行涉及建筑物整体的变更测量或更误时，原则上对此类差异应一并按本细则规定予以修正;

3对于已经用于产权登记的测绘成果，除非当事人要求并经与产权登记部门同意，原则上应维持原成果做法不变;

4对于已经用于销售的预测成果，在进行实测时，除非与当事人协商一致，原则上应维持原预测做法不变。

4.0.2本细则自年月日起实施。

4.0.3本细则实施过程中的具体问题，由西安市房屋管理局解释。

2007年1月10日

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