XXXX酒店商业计划书.docx

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XXXX酒店商业计划书

XX酒店商业计划书

项目名称XXXX酒店商业计划书

项目单位

地址XX联丰路1988号

电话

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电子邮件

联系人

二O一0年四月

1.摘要

1.1.项目公司

XXXX酒店（有限责任公司）是本商业计划书建议设立的公司，XX酒店将对酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。

酒店前后楼总面积16478㎡，各类客房147间，餐厅2400㎡，

KVT40间（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200㎡。

酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为XX管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级酒店。

我国和XX旅游市场近十年将保持年均10％以上的增长，而我国酒店业在2001年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。

本项目XXXX酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。

计划吸收外部融资，尽快使新疆名豪酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为颐佳酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。

1.2.市场营销

XXXX酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来XX旅游的人员。

颐佳酒店计划客房价格如下表所示。

项目

前楼

后楼

备注

标准间

套间

标准间

套间

旺季

240

480

160

420

7、8、9月

平季

200

380

120

320

5、6、10月

淡季

160

280

100

220

11－来年4月

年均价格

190

355

120

295

1.3.营运与管理

酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。

也将建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执

行。

2.项目规划

项目总体规划

.酒店大堂

F为酒店大堂，面积1200平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。

.餐厅

F－3F为餐厅，餐厅面积2400平方米，30间包厢，22张散台。

餐厅突出新疆民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。

客房

客房分布于前楼4F-8F及后楼3F-5F，面积共有8232平方米，前楼有商务客房85间，其中：

商务套房10套，豪华标准间75间。

后楼有普通标准间42间，套间20间，共60间客房。

客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。

娱乐中心

后楼1F－2F面积2700平方米，为娱乐中心和MODERNBOSS（现代商务老板俱乐部）。

娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。

同时，在前楼-1F和

-1F设有面积1940平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。

会议设施

酒店将设有会议室和多功能厅。

会议室可容纳200人，位于后楼大厅楼顶加层。

多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。

会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。

3.XX市环境评估

3.1区位优势

自然情况

XX简称甬，位于东海之滨长江三角洲东南隅。

总面积9365平方公里，其中市区面积1038平方公里。

现辖海曙、江东、江北、镇海、北仑五个区及鄞县、象山、宁海、余姚、慈溪、奉化六个县（市）。

人口：

526万，其中市区人口114万。

XX是一座美丽的港口城市，也是一座历史文化名城，更是有着丰富资源的著名旅游城市。

XX历史悠久，是具有7000多年文明史的“河姆渡文化”的发祥地。

唐代，XX成为“海上丝绸之路”的起点，与扬州、广州并称为中国三大对外贸易港口。

宋时又与广州、泉州同时列为对外贸易三大港口重镇。

鸦片战争后被辟为“五大通商口岸”之一。

如今的XX是浙江省经济最发达的城市和14个中央计划单列市（副省级）之一，人均收入居全国第四位，消费水平居全国第二位。

作为中国第四大港，XX港是上海国际航运枢纽港的重要组成部分，与世界79个国家和地区400多个港口开通了航线。

气候特点

XX属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均气温16.2℃，平均气温以七月份最高，为28.8℃，一月份最低，为－4.2℃。

全市无霜期一般为230天至240天，作物生长期为300天，适宜于粮、棉、油料等作物的生长。

年平均降水量为1300至1400毫米，五至九月，占全年降水量的60%。

XX历史悠久，是有7000年文明史的河姆渡文化的发祥地。

春秋时期为越国境地，秦时属会稽郡的郭、贸、句章三县，唐时称明州;明洪武十四年（公元1381年），取"海定则波宁"之义，改称XX，一直沿用至今。

XX在唐时与扬州、广州并称中国三大对外贸易港口。

宋时又与广州、泉州同列为对外贸易的三大港口重镇。

鸦片战争后被辟为"五口通商"口岸之一。

.独特区位优势

XX具有发展经济，尤其是发展旅游经济的独特区位优势。

3.2.区域经济

2008年，国民经济平稳较快发展。

初步核算，全年全市实现生产总值（GDP）3964.1亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1%。

其中第一产业增加值167.4亿元，增长4.1%；第二产业增加值2196.7亿元，增长10.0%，其中工业增加值1990.5亿元，增长10.4%；第三产业增加值1600.0亿元，增长11.0%。

第三产业增加值占全市生产总值的比重达40.4%，上升0.1个百分点，三次产业的比重从2007年的4.4：

55.3：

40.3变为2008年的4.2：

55.4：

40.4。

人均生产总值为69997元（按年平均汇率折算为10079美元）。

3.3.旅游资源

位于东海之滨长江三角洲东南隅的XX简称“甬”，现辖鄞县、象山、宁海、余姚、慈溪、奉化六个县（市）及海曙、江东、江北、镇海、北仑五个区。

总面积9365平方公里，总人口

526万，其中市区面积1038平方公里，人口114万。

XX是中国对外开放的14个沿海港口城市和国家计划单列城市之一，它不仅是闻名中外的

首批开放城市，而且是一座历史悠久的文化名城。

自古以来就有“繁荣商埠，东海明珠”之美誉。

XX历史，源远流长。

1973年发现了河姆渡遗址。

河姆渡遗址不但以稻作和耜耕农业、黑陶和干栏式建筑成为它独特的文化个性，而且以它距今7000年的时间，证明这里是中华民族发祥的源头之一。

XX自唐开元二十六年（738年）设置明州，迄今已有1170多年历史。

今日

XX中心区的城市骨架与布局，基本定型于南宋（1127—1279年）。

XX从唐代（618-907年）起就成为中国著名的国际贸易港，当时与扬州、广州并称为中国三大对外贸易港口。

宋时又与广州、泉州同时列为对外贸易三大港口重镇。

作为越窑青瓷的主要产地，XX曾是海上陶瓷之路的东方起点，与日本、朝鲜和东南亚、阿拉伯各国友好往来，关系密切。

第一次鸦片战争后（1842年），XX为当时五口通商口岸之一。

现仍保存着众多的古海运码头、海关等史迹。

作为全国历史文化名城，XX境内文物古迹众多。

目前全市共有文物保护单位215处，其中全国重点文物保护单位5处，省级文物保护单位20处；省级历史文化名城1个（余姚市），省级历史文化保护区5个。

XX文人荟萃，历史上曾有较高层次的具有地方特色的著述和学派，如四明学派、阳明学派、浙东学派，出现了虞世南、高则诚、王守仁、朱舜水、黄宗羲、万斯同、全祖望、张煌言等一批文化名人。

还有民族英雄张苍水，京剧麒派祖师周信芳，著名作家殷夫、柔石、国画大师潘天寿……这块土地孕育了多少优秀儿女。

XX的藏书文化深厚，涌现过一大批藏书数万卷的藏书名楼。

天一阁是国内现存最古老的藏书楼，已有400多年的历史，它是中国藏书文化的代表之作。

XX也是一个山河锦绣的风景旅游城市。

仁者乐山，智者乐水。

XX的山山水水各显神姿，引人入胜。

四明山奇峰280多座，奉化江、姚江汇成甬江，成为著名的三江口。

XX的风景名胜资源十分丰富，溪口-雪窦山风景名胜区为国家级风景名胜区，有幽谷飞瀑雪窦山、壁立千仞千丈岩；浙江省第一大湖东钱湖为省级风景名胜区，有“西子风韵，太湖气魄”；天童森林公园为国家森林公园，“二十里松行欲尽，青山捧出梵王宫”是它的真实写照。

XX的佛教文化举世闻名：

阿育王寺珍藏着释迦牟尼的真身舍利，雪窦寺为全国佛教五大名山之一，保国寺是长江以南最古老的木结构建筑。

中国古代建筑的杰作保国寺、古代水利建筑它山堰、宁海的南溪温泉、余姚的四明湖旅游度假区、象山的石浦渔港，为众多中外旅游者所向往。

以镇海招宝山为代表的明（1368-1644年）、清

（1616-1911年）时期抗击外来侵略的海防历史遗迹和以四明山为中心的浙东革命斗争史迹给

XX增添了凝重的人文景观。

XX还是著名的侨乡，有30多万XX籍人士旅居在世界50多个国家和地区。

他们中间有一大批善于经营管理的企业家和工商巨子，海外“XX帮”已成为联结XX与世界各地的重要桥梁和纽带。

XX的商人从这里走向四海，从而有了“无宁不成市”这句话。

在深厚的文化积淀中孕育而成的XX传统工艺诸如骨木嵌镶、宁式家具、朱金木雕、金银彩绣等，用材讲究，手艺精绝，风格独特。

XX汤团、奉化水蜜桃、余姚与慈溪的杨梅、·溪口千层饼、三北藕丝糖以及奉帮裁缝等已成为XX饮食业、服装业的拳头产品，深受各地游客的青睐。

XX拥有较好的港口优势。

由北仑港区、镇海港区、XX港区组成的XX港，是一座多功能、多层次的综合性港口。

现已建成500吨至25万吨级泊位52座，年吞吐能力超过5000万吨，与世界79个国家和地区400多个港口开通了航线。

4.酒店行业概况

4.1.酒店业概况

4.1.1.我国星级酒店数量、结构及分布

随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分－酒店业也得到了迅猛的发展。

有关统计资料显示，我国星级酒店数量和客房数量自1997

年至2002年一直保持着超过10％的增长率，至2002年我国星级饭店数量已经达到7358家，客房数量达接近90万间，我国近年来星级酒店的数量变化情况见图4.1所示。

资料来源：

《中国旅游统计年鉴2003》

从星级酒店的地区分布上，四星、五星高星级酒店酒店集中分布在北京、上海、广东、江苏等经济发达地区，在其他地区，则均以二星、三星酒店为主。

2002年我国星级酒店的地区分布将表4.1所示。

资料来源：

《中国旅游统计年鉴2003》

从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的9％，三星级酒店约占酒店总数量的32％，一星、二星中低档酒店约占酒店的60％；而从酒店客房比重来看，三星级酒店的客房比重高达近39％。

说明在我国酒店市场中，三星级酒店的供给最大。

截止2002年我国星级酒店规模及客房情况见表4.2所示。

表4.2酒店规模及客房情况

项目

酒店家数

客房（万间）

酒店总量

比重

客房总量

比重

五星

175

1.97%

6.49

7.23%

四星

635

7.15%

14.35

15.99%

三星

2846

32.05%

34.65

38.62%

二星

4414

49.71%

30.6

34.10%

一星

810

9.12%

3.64

4.06%

总计

8880

100.00%

89.73

100.00%

资料来源：

根据《中国旅游统计年鉴2003》整理计算

4.1.2.我国星级酒店行业景气情况

由于酒店具有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性，通常酒店行业具有较明显的周期性。

由于我国星级酒店的供给迅速增加，我国星级酒店出租率和行业经营利润在1992年达到一个高点后，至1998－2000年一直处于下降过程中，酒店出租率在1998年达到52％左右的低点后开始回升，酒店行业整体经营利润在经历1998－2001年四年连续亏损后，于2002年开始实现盈利。

我国星级酒店近年来出租率和利润波动情况见图4.2。

资料来源：

《中国旅游统计年鉴》、《中国统计年鉴》

国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率60％，我国目前星级酒店出租率刚刚超过60％，还远低于1992年接近95％的历史最高出租率，也明显低于香港2002年接近90％的酒店出租率，从酒店出租率上开看，还有提高的空间。

从星级酒店的平均房价来看，通常酒店房价上升会滞后出租率2年左右，2001年我国星级酒店平均房价达到近10年最低点（约215元）后，已经呈现缓慢回升的势头。

从酒店出租

率、酒店房价、酒店经营利润情况分析，我国酒店行业目前行业景气度尚不高，但自2001年开始应当已经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期。

4.1.3.我国星级酒店经营情况

从2002年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈利也明显集中

于五星级酒店，从人均利润角度看，三星级酒店的亏损最为严重，见图4.3所示。

资料来源：

《2002年中国星级饭店统计公报》

造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因高星级酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外，很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少、市场化程度高，如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占62％，而在全国星级酒店中有67％是国有或集体经济成份，相当大一部分国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在，这一部分酒店缺少经营压力、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多，很多只能依靠主办单位的补贴维持经营，从而出现了大面积、高金额的亏损。

这一点突出地表现在不同注册类型酒店出租率的差异上。

根据2002年中国星级酒店统计公报显示，在星级酒店中，国有星级酒店的出租率最低，而港澳台投资的酒店出租率最高。

2002年不同注册类型企业出租率情况见图4.4。

资料来源：

《2002年中国星级饭店统计公报》

4.2.酒店业经济特点

4.2.1.属于资本密集型和劳动密集型行业

兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。

酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。

4.2.2.对经营管理的要求高

星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。

4.3.酒店业发展趋势

4.3.1.旅游行业整体发展趋势预测

酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。

我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上升，至2002年我国旅游总收入已经达到5500亿元，占GDP的5.4％。

旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。

我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速，1991年－2002年旅游外汇收入年复合增长率达到14％以上，见图4.5。

资料来源：

《中国旅游统计年鉴2003》

在入境旅游增长迅猛的同时，国内旅游也得到了较快的增长，“九五”期间我国国内旅游情况见表4.3所示。

表4.3“九五”期间我国国内旅游情况

根据我国旅游业发展的“十五”规划，到2005年我国将接待海外旅游者11,200-12,000万人次，年均增长6％－8％；实现国际旅游收入240－260亿美元，年均增长8％－10％；实现国内旅游收入5350－5850亿元，年均增长11％－13％。

根据世界旅游组织的预测，到2020年，我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人数可达1.37亿人次，占世界市场份额为8.6%；我国也将成为世界第四个客源国，出境旅游人数将达到1亿人次，占世界市场份额为6.2％。

旅游业将是我国增长最快的产业之一。

4.3.2.酒店业发展趋势预测

酒店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大，另外从酒店建造到开

始营业的时间也较长，因此很难确定酒店开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情况有较大的周期性。

我国星级酒店数量自1992－2002年一直保持15％以上的增长速度，使得酒店行业利润率迅速下降，甚至在1998年－2001年连续四年出现了行业整体亏损的局面，根据我们前面对酒店行业景气度的分析，我国酒店行业目前已经走出低谷，目前已步入缓慢上升的趋势中。

根据国际著名咨询公司德勤公司对2004年1－8月中国酒店业的调查测评，我国酒店业在2004年

1－8月的入住率、平均房间收入这二个酒店业重要营运指标方面，不仅远高于发生“非典”

的2003年，较2000年也有了显著的提高，这也充分说明我国酒店业已经走出低谷。

表4.42004年1－8月中国酒店业表现

入住率

平均房间收入

至2004年8

月（%）

相对2003年

变化（%）

相对2000年

变化（%）

至2004年8

月（元）

相对2003年

变化（%）

相对2000年

变化（%）

中国所有酒店

73.7

41

5

567

67

20

中国主要城市

76

49

4

681

76

18

中国次要城市

70

29

9

352

40

21

中国地域性城市

68.5

26

6

371

42

37

资料来源：

德勤“酒店业评测调查”

我国酒店数量分布不平衡，三星以上酒店在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在中西部地区比重较小；同时，中西部星级酒店的房价也明显低于经济发达地区，因此随着中西部地区经济和旅游业的发展，市场对中西部地区星级酒店的需求将进一步增长，酒店出租率和酒店价格也将得到一定的提高，中西部地区酒店业将会以高于全国平均水平的速度增长。

5.市场、竞争和项目定位

5.1.XX酒店市场分析预测

5.1.1.XX旅游业基本情况

上半年，XX旅游市场总量呈增长态势，三大旅游市场总体运行良好，呈现出“二升一平”的格局，即“国内升、出境升、入境平”。

据统计，XX共接待国内游客１８８５万人次，同比增长１２．８％，实现旅游收入２４５．３亿元，增长１２．５％，保持国内市场逆势飘红的良好势头。

从５月份开始，甲型流感的扩散对旅游业造成了一定的冲击，但是我市出境游客人数还是增长７１．９８％，其中出国游增长６２．８６％。

对于入境旅游市场，XX共接待入境旅游者３９．０４万人次，同比增长３．７％，旅游外汇收入总额略有下降。

5.1.2.XX酒店住宿人员状况

XX星级酒店的客人也可以分为国外游客和国内游客。

根据国家统计局、国家旅游局2000的抽样调查，有42％的国外游客是于游览观光为目的，其次为商务和探亲访友，国外游客的住宿目的见图5.4。

资料来源：

国家统计局、国际旅游局2000年抽样调查资料

XX市国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。

从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点：

空间距离越近，人数越多，表现在是否开通直达列车，如山西、甘肃、四川、河南等省；经济发展水平越高的省区，人数越多，如广东、江苏、山东等省；

5.1.3.XX酒店市场预测

表5.1XX游接待人数及收入预测指标

项目

2002年

2005年

2010

2015

2020

上限

下限

上限

下限

上限

下限

上限

下限

国内旅游人数（万人）

967.94

1434

1359.9

2249.2

2052.1

2945.4

2810.3

3850.3

3672.1

年增长率（%）

14

12

10

8

7

6

6

5

国内旅游收入（亿元）

83.95

137.93

131.04

258.9

236.96

417.44

381.16

613.86

586.22

年增长率（%）

18

16

14

12

11

9

9

8

海外旅游人数（万人）

27.54

40.8

38.7

60.7

55.4

79.5

75.9

104

99.2

年增长率（%）

14

12

10

8

7

6

6

5

旅游外汇收入（亿美元）

0.9942

1.63

1.55

3.08

2.82

4.95

4.52

7.28

6.95

年增长率（%）

18

16

14

12

11

9

9

8

旅游总人数（万人）

995.48

1474.8

1398.6

2309.7

2107.5

3024.9

2886.2

3954.3

3771.3

旅游业总收入（亿元）

92.2

152

144

285

260

459

419

674

644

相当于GDP（%）

5.77

8

7

10

9

11

10

12

11

注：

美元折合人民币按1:

8.3计算

由于XX是浙江旅游重点地区和旅游集散地，接待游客占全疆的50％以上，而旅游客人是星级酒店最重要的客源，因此旅游人数的增长率能够大致地反映酒店客源的增长，因此，XX酒店客源将随着旅游人数的增长而增长，预计年增长率应当不低于10％，考虑到自2002年年开始，XX星级酒店增加较少，预计近年来XX酒店出租率应当同全国其他地区一样有所上升。

5.2.竞争分析

5.2.1.竞争对手基本情况

由于同星级酒店的客源基本相同，因此，XX每一家三星级酒店都将是颐佳酒店的竞争对手，同颐佳酒店距离较近，客房数量接近的三星级酒店相互间的竞争将更为激烈，与颐佳酒店距离较近的三星级酒店基本情况为：

⑴宏远大酒店

宏远大酒店是XX一家三星级涉