上半年淮南房地产市场小结728.docx
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上半年淮南房地产市场小结728
2010年上半年淮南房地产市场小结
风生水起的2010年上半年，中国楼市正经历着一次被媒体称为“史上最牛”的宏观调控。
当一线城市在风声鹤唳的氛围中坚守房价的时候，淮南这座“中州咽喉”之城，却依旧展现出自身风采特色。
整个2010年上半年，各项市场数据都稳步上扬，整体市场也是兴兴向荣。
第一部分市场环境及房地产新闻
一、“合淮同城化”战略稳步推进
合肥经济圈将用上淮南电。
目前，合淮两市正积极打造合淮工业走廊，其中含合肥双凤工业区、岗集镇工业集中区和淮南山南新城区、淮南工业园区，以及合淮路、合水路沿线乡镇。
据了解，合肥经济圈成员不久后都有望用上来自淮南的直供电。
而今年“合淮同城化”新动作，还包括合淮旅游一体化，让合肥、淮南两市市民凭借一卡通半价优惠，一览两地景区风光。
谋建城际轻轨打造公交化时代。
随着合淮阜高速公路淮南至合肥段正式运行，淮南到合肥只需40分钟，待合蚌客运专线通车后，淮南到合肥只需15分钟，淮南市很多政协委员建议在淮南和合肥之间修建轻轨，真正使两市交通进入公交化时代。
除了建设中的合淮蚌高铁，今年淮南将开工建设淮南大道、九龙大道，谋划舜耕大道、淮南至新桥机场快速连接线前期工程，启动城际快速公交系统、城际轻轨。
在今年省政协十届三次会议上，有委员建议，以合肥为中心，联合淮南、巢湖、六安三市规划建设互相通达的轻轨线，组成区域性轻轨。
而合肥至淮南90公里、合肥至六安78公里、合肥至巢湖65公里，三条轻轨线合计233公里。
具体方案包括可以每隔20公里一站，每站周围3公里半径内，可建25万人口规模的小城市。
除了轻轨，合肥市已着手规划建设一条BRT快速公交线路，衔接合淮交通。
该线路是合肥经水家湖到淮南的城际快速通道，通过把现在的两小时路程缩短为一小时，最终实现BRT公交车的运行。
区号0551有望统一。
在新近出炉的合肥经济圈推进区域信息一体化规划初稿中，5年内将加快对区域内现有网络基础设施进行升级改造，支持通信运营商共建共享基站等基础设施。
实现区域内电话区号、移动网络的统一，固定电话号码升位，IP宽带接入，构建统一信息网络平台，实现经济圈内通信同费。
二、淮南市整体经济形势发展良好，上半年GDP同比增长13.2%
今年以来，淮南市经济社会平稳较快发展。
上半年全市实现生产总值（GDP）272.1亿元，比上年同期增长13.2%。
其中，第一产业增加值16.3亿元，增长4.7%；第二产业增加值177.0亿元，增长15.2%；第三产业增加值78.8亿元，增长10.5%。
Ø一至六月份全市累计完成固定资产投资134.1亿元，同比增长33.1%；
Ø全市累计实现社会消费品零售总额86.6亿元，同比增长18.4%；
Ø一至六月份全市财政收入60.3亿元，增长50.8%；
Ø居民收入增长加快，城镇居民人均可支配收入7689.8元，增长9.57%，农民人均现金收入3378元，增长12.5%，高于全省平均水平1.4个百分点；
Ø居民消费价格温和上涨，上半年，全市居民消费价格指数为101.2%。
3、房地产开发投资继续快速增长
1-5月份淮南市房地产开发投资继续快速增长，累计完成投资22.3亿元，增长34.6%。
开、竣工面积均较快增加，前5个月新开工面积和竣工面积分别为237.6万平方米、39.0万平方米，同比分别增长2.1倍及24.5%，新开工住宅209.5万平方米，同比增长241.2%，已经超额完成市政府2010年度新开工商业住宅面积200万平米的工作目标。
其中新开工经济适用房面积9.6万平方米，同比增长139.5%。
4、淮南房产新政按国家规定正常一致
对于非本地居民的房贷是完全拒绝发放的，无论条件是否满足以上提到的“一年”问题。
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。
即，首付不低于50%，银行利率不低于基准利率的1.1倍。
五、淮南房产局打击房地产违规预售行为
金地·滟澜山、山南印象、广弘城三个项目在未取得《商品房预售许可证》之前,擅自与购房户签订商品房认购意向书,以其他方式变相收取购房定金,被淮南市房地产管理局处罚。
六、银鹭万树城深陷学区门
开发商在当时一期和二期业主购买银鹭•万树城时，承诺小孩上学的学区是洞二小。
很多业主从交房至今已经在小区内生活了3年了，今年当小孩到了入学年龄即将入学时，才发现银鹭•万树城的学区与当初开发商方面承诺的并不一样。
由此激发的矛盾闹的满城风雨。
第二部分商品房市场情况
一、2010年上半年淮南商品房供应情况
1、上半年累计上市住宅9391套，同比增长55.89%。
根据淮南市房地产管理局发布的信息，2010年上半年淮南市累计上市商品房住宅9391套，约949963平米。
商业上市96703平米，同比下降了20.38%。
2、多层上市相对减少，同比下降4.03%
在市场商品房住宅上市保持增长的情况下，多层住宅上市套数却出现了同比略有下降。
这说明在淮南市化水平在日益提高，同时也意味着多层房源在淮南市将日益稀缺。
住宅类
商业类
6月上市面积（㎡）
全年累计（㎡）
同比（%）
6月上市套数（套）
全年累计套数（套）
同比（%）
6月上市面积（㎡）
全年累计（㎡）
同比（%）
全市
115806
949963
60.56
1033
9391
55.89
0
96703
-20.38
其中：
多层
56192
378369
0.95
511
3596
-4.03
0
54372
32.29
高层
59614
571594
163.61
522
5795
154.5
0
42331
-47.32
3、截止6月份，全市可售住宅2594套，同比下降近60%
目前淮南市可售住宅面积约318418平米，可售住宅房源2594套。
其中多层约1932套，约占总可售房源的约75%。
可见，淮南高层房源虽然在快速增长，但目前可售房源仍然以多层为主。
2010年6月全市商品房可售情况
住宅类
非住宅类
可售面积（㎡）
同比（%）
可售套数（套）
同比（%）
可售面积（㎡）
同比（%）
全市
318418
-57.34
2594
-60.07
155578
-35.06
其中：
多层
223031
-50.65
1932
-51.53
82154
-25.87
高层
95387
-67.61
662
-73.63
73424
-42.96
二、2010年上半年淮南市商品房销售情况
1、山南新区开始发力，占据淮南市高端地位
2010年山南新区的多个项目开始开盘销售，目前住宅销售均价在4400元/平米，是淮南唯一一个均价超4000元的区域，占据着淮南市各大区域的顶端位置。
高起点、高规格、高价格，成为山南新区房地产市场的特点和亮点。
2010年1-6月全市商品房销售价格情况
区
住宅类
非住宅类
均价（元/㎡）
同比（%）
均价（元/㎡）
同比（%）
田家庵区
3688.36
17.76
9764.42
-8.52
谢家集区
2760.48
7.36
8270.66
75.42
八公山区
2475.84
-4.61
3997.36
6.03
潘集区
2245
19.54
4482.94
36.02
大通区
2700.89
39.33
6092.25
-20.27
经济开发区
2789.69
10.42
0
0
毛集实验区
1693.45
26.03
3926.02
13.07
山南新区
4404.76
—
0
—
2、上半年淮南商品房住宅销售均价约3677元/平米，同比增长18.42%
淮南市各大城区除八公山区略有小幅回落外，其余各区都呈现出增长态势。
而顺发·泽润园项目所在的大通区，增长势头较为明显，上半年销售均价约2700元/平米，同比增长了39.33%。
2010年6月全市住宅类商品房销售情况
6月销售面积（㎡）
全年累计（㎡）
同比（%）
6月销售套数（套）
全年累计（套）
同比（%）
6月销售金额（万元）
全年累计（万元）
同比（%）
销售均价（元/㎡）
同比（%）
全市住宅
134146
856713
47.67
1386
8733
46.35
49336
293534
74.6
3677.42
18.42
其中多层
69994
444375
27.26
688
4236
17.37
24935
147068
57.73
3562.44
23.72
高层
64152
412338
78.52
698
4497
90.71
24401
146466
96.30
3552.08
9.95
2010年上半年各月销售均价呈上升趋势
3、2010年上半年住宅供销比约为1.1:
1，保持在良性发展状态
上半年共上市商品房住宅约94.9万平米，实现销售约85.6万平米，基本实现供销两旺的态势。
尤其是4月房产新政之后，5月销售量虽略有下降，但6月就强劲回升。
截止6月底，大通区可售住宅1065套，位居全市各区之首。
从可售房源的分布来看，大通区可售住宅房源最多，达到1065套，约占全市可售住宅套数的近41%。
而且这些房源都是6月之前上市的，可见大通区住宅销售压力较大。
2010年6月淮南市分区商品房分类可售，实际销售情况
分区
结转可售（套）
新增可售（套）
实际销售量（套）
套数实售与可售比（%）
田家庵区
非住宅
1713
0
127
7.41
住宅
975
328
1009
63.95
谢家集区
非住宅
114
0
3
2.63
住宅
412
0
62
15.05
八公山区
非住宅
84
0
14
16.67
住宅
41
0
43
104.88
潘集区
非住宅
165
0
1
0.61
住宅
12
36
48
100
大通区
非住宅
179
0
9
5.03
住宅
1065
0
85
7.98
经济开发区
非住宅
13
0
0
0
住宅
4
0
1
25
毛集实验区
非住宅
0
0
2
0
住宅
9
0
9
100
山南新区
非住宅
0
0
0
0
住宅
0
669
129
19.49
4、3房2厅房源上市最多，销售最多，可售最多
在淮南市场上，2室2厅、3室2厅房源是目前的主流。
从供应情况看，这两类房源成为6月的绝对主力；从销售看，这两类房源占上半年总销售量的65%。
尤其是3房2厅房源，更是市场的核心产品，分别占上半年上市套数、销售套数、可售套数的3.27%、36.83%、42.37%。
2010年6月全市住宅类商品房户型分布情况表
户型
6月上市套数
全年累计
比例（%）
6月销售套数
全年累计
比例（%）
可售套数
比例（%）
1室1厅
0
395
4.21
130
508
5.82
36
1.39
2室1厅
0
622
6.62
137
562
6.44
266
10.25
2室2厅
328
2149
22.88
298
2461
28.18
585
22.55
3室1厅
0
164
1.75
16
172
1.98
100
3.86
3室2厅
678
3312
35.27
474
3216
36.83
1099
42.37
4室2厅
2
249
2.65
31
303
3.47
122
4.7
4室3厅及以上
22
89
0.95
7
74
0.85
125
4.82
其它
3
2411
25.67
293
1436
16.44
261
10.06
5、70-90、90-110平米房源是市场主流
2010年上半年在各段面积中，70-90平米户型在上市套数、销售套数、可售套数的排名中，都是第一名。
这在一定程度上说明，淮南的房地产市场还依旧是以刚性需求为主。
2010年6月全市住宅类商品房各面积段分布情况
面积
当月上市套数
全年累计
比例（%）
当月销售套数
全年累计
比例（%）
可售套数
比例（%）
50以下
0
1057
11.26
188
900
10.31
47
1.81
50-70
0
456
4.86
41
278
3.18
81
3.12
70-90
280
2302
24.51
453
2309
26.44
732
28.22
90-110
286
2171
23.12
288
2420
27.71
363
13.99
110-130
210
1430
15.23
240
1559
17.85
408
15.73
130-144
203
758
8.07
92
754
8.63
290
11.18
144-180
47
1026
10.93
59
377
4.32
350
13.49
180以上
7
191
2.03
25
136
1.56
323
12.45
6、2010年上半年热销楼盘
金地国际城、淮河新城、香榭华都是上半年淮南住宅成交套数最多的前三名。
金地国际城是淮南市区目前的标杆性项目。
2010年以来月均销售套数在100套以上，成交均价达到4000多元/平米，是淮南城东区域最高。
三、非住宅类商品房供应销售情况分析
2010年上半年全市商业类商品房共上市96703平米，同比下降了约20%。
上半年累计销售80089平米，同比下降约8%。
销售均价约8348元/平米，同比下降约1.39%。
2010年6月全市非住宅类商品房销售情况
当月销售面积（㎡）
全年累计（㎡）
同比（%）
当月销售金额（万元）
全年累计（万元）
同比（%）
销售均价（元/㎡）
同比（%）
商业类商品房
10767
80089
-8.03
12315
66859
-9.32
8348.09
-1.39
全市各月非住宅类商品房供应量、销售量走势图
全市各月非住宅类商品房销售面积走势图
全市各月非住宅类商品房销售价格走势图
四、重点关注项目情况
本项目周边的瀚城、桃源居等，目前销售均价在2800元/平米左右；金地国际城、领城作为城东区块的代表，目前高层销售均价在4000元/平米左右，多层多在4500元/平米。
山南新区作为最新的高价盘聚集区，几个楼盘都是违规销售，目前普遍售价在4500元/平米以上，销售情况都还不错，取得开门红，一举拉高了山南新区的价值标准。
序号
楼盘名称
开盘时间
在售房源
在售价格
1
瀚城
在售
5+1洋房2栋，多层只有15#楼有150平米的房源（顶层4套）
5+1洋房均价4000元
多层均价2700元
2
桃源居
在售
剩余房源现房销售
均价在2700
3
金地国际城
在售
18+1花园洋房在售4栋（1/2/3/9）面积120~140平米
②阔景高层（30层）
8+1电梯洋房售价5000元左右（1、2、3栋只有140平米），阔景高层均价4000元左右
（2栋在售，主力户型88~120平米）
4
嘉鹏领城
在售
目前在售21、22、25、26、29、30、33、34、37、38#楼的三房两厅。
房源均价在4500元/平米，前一阶段推出每日3套特价房活动。
5
馨苑幸福里
预定时间为8月底到九月初
将售9栋楼，只售85~110平米房源，主推85平米
价格未定，大概2000多
6
滟澜山
在售
19层洋房10栋左右，面积95~140平米
2别墅面积在180~330平米（独栋170~220，联排220~260）
一房一价，多层洋房均价在5500元，别墅价格未定
7
山南印象
在售
5+1房源16栋（有十一栋只有1层和顶层）11+1房源只有面积为180平米的房源
5+1房源均价为5600元,11+1房源价格为4600元。
6月12日在新体育馆海岸剧院举行产品发布会。
8
广宏城
在售
在售房源共九栋（46~50，64~67号）88平米已售完，130的大概有10套左右（5、6、15、18层还有4层以下）
91平米还有一套，110平米有一套。
91平米的房源售价4000，其他房源均价为4500左右
9
西湖春天
在售
6+1洋房1栋37#，多层10栋，高层一栋67#（21、22、23层有房源）
6+1洋房面积93~160，均价为6100元，多层均价为5500元，高层均价为4500元（面积为99平米和81平米）
10
泉山湖
8月初
①独栋别墅13套
②联排别墅待定
③迷你洋房出售5栋（主力户型约82平米）
④多层洋房出售6栋（约121平米）
别墅均价8000，洋房价格未定
第四部分淮南市场小结
1、淮南整体市场环境，健康向上，国民经济稳步发展，市民收入持续增长，固定资产投资、财政收入也稳步增加。
2、合淮同城化战略稳步推进，城际交通建设大规模展开，淮南市的发展前景越发光明。
3、淮南房地产市场呈现出稳定的发展态势，成交量、成交均价同比保持增长。
此轮宏观调控对淮南市场影响不大。
4、山南三个楼盘都采取了暗开盘策略，违规销售，被房管局公开处罚。
这也在一定程度上说明了开发商的谨慎和市场的热度。
5、目前淮南市商品房住宅整体均价3677元/平米，大通区均价在2700元/平米，田家庵区约3688元/平米，山南新区约4400元/平米。
6、目前全市可售住宅约2594套，其中多层1932套，高层662套。
大通区可售套数超1000套，位于全市之首。
大通区6月销售套数约85套，去化相对缓慢。
7、淮南市最热点户型是3房2厅和2房2厅，热点面积段是在70-90平米、90-110平米、110-130平米。
8、目前淮南市热点楼盘，市区以金地国际城为代表，月均销售在100套以上，销售均价在4000元/平米以上。
9、总体而言，淮南市整体市场环境良好，但大通区市场存量房较多，销售价格较低，这对本案而言是一个重要的营销课题。
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