埔边工业区控制性详细规划说明.docx
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埔边工业区控制性详细规划说明
城市规划设计证书：
埔边工业区控制性详细规划说明
（附件规划说明）
汕尾市城市规划局汕尾市规划设计研究院
二○○五年四月
项目名称：
埔边工业区控制性详细规划
项目委托单位：
汕尾市城区建设局
项目设计单位：
汕尾市规划设计研究院
城市规划设计证书：
资质等级：
乙级
规划编制人员
汕尾市规划设计研究院
院主管领导
：
周豪
工程师
院长
院技术指导
：
李桂菊
注册规划师
项目审核审定
：
周豪
工程师
院长
项目总负责
：
李桂菊
注册规划师
规划设计
：
蒋洪庆
助理规划师
曾师
助理规划师
蒲佳强
助理规划师
候晋
助理工程师
杨超
助理工程师
给排水工程
：
陈俊键
工程师
电力电信工程
：
刘济民
工程师
规划协调领导小组
目录
第一章、现状特征综述1
一、规划区概况1
二、自然环境特征1
三、经济发展与土地利用1
四、用地评价3
第二章、发展条件和发展策略分析3
一、发展优势3
二、制约因素4
三、发展策略分析4
第三章规划方向与目标5
一、规划原则和依据5
二、功能定位与发展目标6
三、人口规模6
四、用地布局规划7
五、道路交通规划9
六、公共服务设施规划11
七、绿化与景观系统规划11
八、给排水工程规划11
九、电力电信工程规划13
十、管线综合13
第四章、地块划分和规划指标控制14
前言
埔边工业区是汕尾市城区发展较早的一个工业区，虽已具一定规模，但由建设初期缺乏规划，区内建设配套设施极不完善，没有完整的区内道路，产业布局分散。
近来随着工业园的快速发展，改造工业园区、完善配套设施已势在必行。
为保证我市工业区基础设施建设顺利进行，我市确定了以工业立市，以超常规的举措和速度，大力推进工业化、城市化、农业产业化的高目标。
工业区的发展，成为了经济发展的核心带。
在汕尾市工业发展的大环境下，城区政府积极着手组织编制埔边工业区控制性详细规划。
本次控制性详细规划对工业区内的地块进行了整合，调整了产业结构布局。
区内以道路和园林绿化为隔离带，按传统产业区、物流产业区、高新科技产业区等，划片布局，既体现“工业园、绿色园、文化园”的主题，又突出汕尾城市特色。
带动了全区的经济发展。
埔边工业区控制性详细规划说明
A.第一章、现状特征综述
一、规划区概况
1、位置与范围
埔边工业区位于汕尾市区北部，高速公路入口处，海汕公路两侧，是一个东西两侧偏窄、以山体为界，南北向偏长、沿海汕路约两公里的狭长地段，距正在建设中的新湖工业区2km,距离汕尾市中心城区约六公里。
总规划用地面积为122.86ha。
2、建设区分布与人口构成
埔边工业区始建于92年左右，至今有10多年的历史，目前已有一定数量及规模的工业落户，如德昌电子工业集团发展的已具有相当的规模，是城区的支柱产业之一。
工业区用地主要沿着海汕公路两侧分布，本区工业开发虽已有一段时间，但整体开发仍处于起步阶段。
区内无论是老工业厂房还是新建工业厂房数量都不多，近来随着政府招商引资力度的加大和外部工业的迁入，接近高速公路入口处的工业开发有逐步加快趋势，显示出本区良好的发展前景和潜力。
二、自然环境特征
1、气候
埔边工业区所在的汕尾市区地处南亚热带季风气候区，海洋性气候明显，光、热、水资源丰富。
其主要气候特点是：
气候温暖，雨量充沛，雨热同季，光照充足；冬不寒冷，夏不酷热，夏长冬短，春早秋迟；秋冬春旱，常有发生，夏涝风灾，危害较重。
多年年平均气温为21－22℃，年平均最高气温26℃，年平均最低气温19℃。
区内雨量充沛，多年年平均降雨量为1800－2400mm，最多年的年降雨量可达3728mm。
全区光照充足，多年年平均日照时数为1900－2100小时，日照百分率为44－48％，太阳辐射总量年平均120千卡/cm2以上，光合潜力每1/5公顷约7400kg。
2、水文
埔边工业区两面环山，自然生态环境良好。
埔边工业区周边分布着数量众多、容量较大的水库。
东部有赤沙水库；北部有合山门水库；西部有尾兰坑水库、赤岭水库等。
为市区、埔边工业区、新湖工业区的发展提供了良好的水资源供给保障。
埔边工业区位于汕尾进入深汕高速公路的入口处，是目前进入高速公路及通往海丰的必经之路，地理位置十分优越，自然生态环境良好。
埔边工业区被海汕公路横穿分为东西两部分，东西之间为狭长的较为平坦地带，两侧为山体环绕。
3、地形地貌
汕尾市背山面海，由于历次地壳运动褶皱、断裂和火山岩隆起的影响，造成了境内山地、台地、丘陵、平原、河流、滩涂和海洋各种地形类兼有的复杂地貌。
本区地处深汕高速公路入口处，市中心区以北，区内地势东西两侧为山体环绕，南北两边向中部逐步降低，形成低山丘陵地貌。
本区周边分布着高低不一的山丘林地，自然环境十分宜人
4、地质基础
埔边工业区所在的汕尾城区地处临海的东西沿岸沙堤上。
其沙堤北侧为一片古泻湖平原，其组成大部分为海相沉积物，属于海积平原。
品清湖北侧地区在燕山期岩浆活动中，先后沿东西向隐伏构造侵入花岗岩体，经过长期的风化剥蚀，形成花岗岩丘陵。
三、经济发展与土地利用
（一）经济发展情况
1、工业区内的经济发展以工业生产为主。
本区紧邻汕尾新湖工业区，园内已建设用地以一、二类工业用地为主，其余为道路用地、已出让的用地及山体。
2、工业发展相对较滞后。
区内现有工业企业不多，主要为食品加工、电子工业为主，如伍丰食品加工有限公司、德昌电子集团、百嘉玩具厂，多数在海汕公路－高速公路入口处。
园区内没有建设的土地大部分已经拍卖出去，从我们收集的征地资料来看，即将进入本区的工业企业有传统劳动密集型产业（如丰裕制衣有限公司），出卖的土块规模较小，产业技术含量也不高。
本次规划需要从产业的空间分布特征来统筹安排每个产业的空间分布，以实现各产业的协调发展。
（二）土地利用现状
1、土地利用现状
已建设用地占总用地的16％以上的比例，可开发用地还有一定的空间。
规划总用地面积为122.86ha公顷。
现状用地可分为已建设用地、未建设用地和城市道路用地三大类。
已建设用地面积为19.66公顷，占总用地的16%，分布在规划区高速公路入口处，包括工业用地、商业用地。
区内未建设用地以林地用地为主，包括林地、耕地、道路用地。
用地面积为103.2公顷，占总用地的84%。
未建设用地主要分布在东南部和西南部，可开发用地储备量较大。
表1-2埔边工业区现状用地统计表
序号
类别
用地名称
用地面积（ha）
比例（％）
备注
1
M
M1
一类工业用地
10.36
8.43
M2
二类工业用地
4.23
3.44
2
U
U2
市政公共设施用地
0.85
0.69
3
C
C2
商业金融业用地
4.26
3.47
4
S
S1
道路用地
7.16
5.83
S3
社会停车场用地
0.44
0.36
5
E
E1
水域
1.68
1.37
合计
规划区总用地
122.86
100
2、道路交通
（1）对外交通：
海汕公路从埔边工业区中间穿过，北侧与深汕高速公路及规划中的红草工业区相接，往南与市区相连，对外交通极为便捷。
（2）区内交通：
由于园区内尚处于早期开发启动阶段，园内没有完善的路网，现有厂区出入口都朝向海汕公路，如果工业区所有的项目落户，会严重影响海汕公路的交通。
3、公共和市政服务设施
区内市政基础设施严重缺乏，工业区内没有配套的公共和市政设施系统，仅有电信及加油站。
设施
4、给排水工程设施
1）、给水工程现状
汕尾市现有赤岭水厂、琉璃径水厂、新地水厂三座水厂，其供水能力分别为：
赤岭水厂0.9万m3/日，琉璃径水厂0.5万m3/日，新地水厂5万m3/日，总供水量为6.59万m3/日；现有市区最高日用水量为5.9万m3/日。
汕尾市截止2000年底总共铺设DN100～DN600给水管总长73.5公里，2000年全年为最高供水量2018万m3/日，2002年供水量为1780万m3/日，平均每人每日生活用水量为144升/人.日。
2）、埔边工业区排水现状
污水、雨水处理现状与分析
汕尾埔边工业区内的新建设区的排水体制采用雨、污分流制。
污水管道收集工业区内的生活污水，然后排往污水处理厂集中处理。
工业废水则在厂内自行处理达标后再排入水体。
本工业区位于汕尾市的北部，地形大部分属于丘陵和山地。
南部有一条东西向的灌渠。
5、电力供应与电信工程设施
规划区南边有一座汕尾220kV站,该站有10kV等级的供电线路出线.规划区的前期的用电全部由该站供给。
6、土地利用特征综述
（1）、大量的未建设用地为埔边工业区的发展提供了丰富的土地储备。
（2）、已建设用地比重少，用地较为集中。
已出让的土地将对埔边工业区的整体开发带来一定的难度。
同时如何处理工业开发与已出让土地的矛盾，已出让土地的收回是埔边工业区长远发展必须要解决的问题。
（3）、本区水陆交通兼备，初步具备了良好的对外交通条件，为埔边工业区招商引资提供了优越的硬件设施。
但埔边工业区内交通体系尚未建立，将成为制约因素其发展的重要因素。
（4）、埔边工业区已初步具备了良好的供电和供水条件，但其他公共服务和市政设施严重不足。
加快埔边工业区相关公共和市政设施建设以营造良好的投资环境是埔边工业区近期建设的重要任务。
四、用地评价
根据现状调查，我们对规划区内用地的经济性进行评价，该评价目的在于针对开发工程量的大小从而影响到开发成本高低的这一的因素而进行的评价。
表1-6用地经济评价标准
用地
等级
适宜建设程度
评价依据
一类
用地
适于修建的用地
这类用地一般具有地形平坦、规整、坡度适宜，一般在10%以下，高程在20米以下，地质条件良好，没有被洪水淹没危险，自然环境较为优越等的特点，能适应城市各项设施的建设要求。
二类
用地
基本上可以修建的用地
受高程、坡度、工程地质等条件的影响，高程在20-50米之间，地质条件一般，除需要采取一定的工程措施外，还需动用较大土石方工程措施改善条件后，才适于修建，对城市设施或工程项目的布置有一定的限制。
三类
用地
改造后方可建设用地
用地条件较差，高程在50米以上，地形坡度超过20％以上，布置建筑物较为困难，或属给水水源卫生防护地段等，该类用地一般不适合用于建设。
表1-7用地经济评定表
用地类型
面积（ha）
比例（%）
备注
总用地
122.86
100
一类用地
99.90
81.31
包括建成区
二类用地
17.93
14.59
三类用地
5.03
4.10
结论：
结合规划要求及技术要求，规划区内可用于建设的用地为一、二类用地，可建设用地面积为821.85公顷；，三类用地需经较大改造后方能用作建设。
B.第二章、发展条件和发展策略分析
一、发展优势
1、区位优势
埔边工业区位于汕尾市中心区北部，高速公路入口处，离现状中心区不过十分钟行车路程，处于城区的主要拓展方向，是未来城市红草工业区重要组成部分。
良好的区位条件一方面使它可以直接获得市区的经济辐射，直接接受由于受新区拓展影响而外迁的城区工业企业，启动相对容易；另一方面还可以充分利用市区的大型市政、公共服务基础设施和交通设施以及获得必要的信息咨询、技术支持等服务。
对于工业园的信息服务以及其他生产性服务的需求都能够得到较好的满足。
2、政策优势
作为汕尾市区第一个整体开发的工业园区，埔边工业区的发展得到市政府、区政府的大力支持。
城区政府专门成立了埔边工业区领导小组、埔边工业区管理委员会，形成决策、管理、经营三个层次的管理体制，进行具体的管理运作。
市委、市政府还明确提出了包括财政、税收、金融与招商、土地利用、吸引人才等方面的优惠政策，埔边工业区本身也制定了一系列鼓励国内外客商投资的优惠政策。
这些政策都有利理顺埔边工业区政策与发展的各种关系，有利于更大幅度地引进外部资金、技术、设备和管理经验，以及必要的人才，对推动埔边工业区的开发十分有利。
3、交通优势
埔边工业区水陆交通兼备，南部2公里处有粤东地区的重要外贸口岸——汕尾港；西距深汕高速公路入口仅2公里，深汕高速路是通往珠三角经济发达城市带和粤东经济区的重要通道，也是汕尾市接受发达地区经济辐射的重要途径。
另外埔边工业区南部还有区域性干道红海湾大道——海汕公路穿过，向西可连324国道、直达海丰经济中心海城镇。
规划建设的沿海铁路、汕尾电厂疏港线、联系市区各组团的快速路从规划区东北侧通过；规划的火车和汽车客货运站场位于本区东北侧。
本区可以说是汕尾市未来重要的对外、对内交通枢纽地带。
总之，无论从埔边工业区城市内部交通区位还是对外交通方面考虑，埔边工业区的均具有较为优越的地理位置，对未来的招商引资和城市开发都十分有利。
良好的交通条件为埔边工业区发展壮大提供了重要支撑要素。
4、生态优势
埔边工业区具有得天独厚的环境优势：
三面环山，层峦叠嶂，绿化环绕，拥有优越的外部自然生态系统，形成园区的生态环境背景；区内大量的农田、大片的山林地，植被保护良好，环境优美，更为园区增添了田园气息，形成了园区内部生态环境的基础；内外生态资源相结合，使工业园区的整体自然生态环境十分优越，是一个工业园区不可多得的财富，对吸引一些国内外的大型企业落户非常有利。
埔边工业区内土地供给量较充裕，是埔边工业区赖以发展的基础条件和优势。
5、后发优势
埔边工业区的发展处于起步阶段，具有后来大发展的可能与优势。
后来的发展可以起步在较高层次上，并可以借鉴其他地区的成功经验和失败教训，少走弯路，少付出代价，凭借着大量的土地储备和良好的生态环境，可以吸引来大型的投资项目。
二、制约因素
1、由于园区建设处于起步阶段，城市基础设施投入少，完善的交通体系尚未建立起来，埔边工业区内部配套极不完善，对埔边工业区今后的发展很不利。
2、规划区内地势总体上北高南低并有一定的高差起伏。
北部用地条件相对较差，埔边工业区后期发展用于建设用地平整、市政管线铺设均需要投入较多的资金，建设工程成本投入过大，同时也影响到土地的升值，对其发展相对不利。
3、埔边工业区处于未来城市中心区的北部，城市北部的门户地带，城市主导风向的上风向。
大规模的工业开发必然会对周围的环境造成一定的负面影响。
为了减少埔边工业区对未来城市中心区的环境影响及形成良好的城市门户形象，工业种类（特别是埔边工业区东部）的选择必然受到一定的限制；园区内外环境必须营造好。
这给埔边工业区的开发提出了很高要求，使得启动有一定的难度。
三、发展策略分析
1、大市区工业体系的重要组成部分
工业化是区域经济发展的必然之路。
汕尾不仅要走工业化的道路，还必须走新型工业化的道路。
尽量避免传统工业化过程的先污染、后治理的发展模式。
根据上层次规划（编制中《汕尾市城市总体规划（2003-2020）》），汕尾市区（415平方公里）范围内形成4片工业用地集中区。
分别位于东部的红海湾经济开发区、中部主城区、西部马宫镇片区、北部红草片区。
以上四个工业集中发展片区应该充分发挥各地的优势形成合理的分工，尽量避免由于产业结构的区域重构，为争项目而不惜恶性竞争的问题。
红海湾经济开发区的工业发展应以大港口、大工业为发展方向。
借助汕尾电厂的建设带动，大力发展与其相关的配套的上下游产业和能耗大、运量大的工业。
马宫的工业发展应利用海洋优势、渔港建设和便捷的交通条件，发展海洋渔业及海产品深加工工业。
红草应该充分利用其环境容量大、对外交通便捷和处于主城区和海城镇两个汕尾经济中心之间的区位优势，发展与之互补的产业，并逐步形成自己的优势产业。
就城区而言，其工业发展应该充分利用城区作为区域的政治中心、经济中心、综合服务中心的优势，在保持传统优势产业发展的基础上，重点发展高新技术产业及与之相关的附加值较高的制造业，把城区建设成汕尾市的高新技术产业制造与研发基地。
成为汕尾高新技术产业开发的典范。
2、红草工业区的有机组成部分、红草工业区建设的推动器
新一版的《汕尾市城市总体规划（2003-2020）》（编制中）提出暂缓旧城改造，集中力量拓展新区，并初步确定红草地区为工业区。
未来随着新区的北拓，埔边工业区将成为红草工业区的组成部分。
因此埔边工业区的发展策略、产业定位、开发时序、总体布局、道路系统等都应该从整个汕尾市区特别是主城区发展的层面上去考虑与协调。
国内很多城市通过新区的建设使城市空间结构得以完善，经济得以持续发展。
研究表明新区建设的顺利启动涉及到多方面的因素，如良好的外部经济环境、当地经济的快速发展、政府和民众的支持、大型建设项目的带动等。
按汕尾经济发展情况来看，虽然经济保持较快的发展速度，但由于经济总量不大，单靠政府的财力并不足以启动新区的建设，而且在市场经济中，政府的作用主要体现在对经济发展和城市建设的引导和调节，民间投资才是主要力量，但由于经济收入不高，市民的消费能力并不强，内部需求不旺，外来投资不振。
埔边工业区的开发将会使红草工业区建设获得动力。
工业区的建设一方面为带动当地经济发展使政府财政提供稳定的税收来源；另一方面聚集大量的人口（包括相当数量的外来人口），形成对公共服务（包括商业金融、文化娱乐、医疗卫生等），居住等的需求，从而促进当地消费增长，带动城市建设。
从某种意义上来说，埔边工业区能否顺利启动并发展壮大将直接影响新城区的建设进程，而成功的新区建设可以塑造良好的地区形象，为埔边工业区的继续发展和产业提升创造良好的外部环境。
3、埔边工业区的发展策略
汕尾市经济发展相对落后，工业基础较为薄弱。
2001年三次产业比重为31.7：
31.9：
36.3，三次产业比重大致相当，第一产业仍占较大比重，正处于农业经济向工业经济过渡时期，可以说是工业经济的初级阶段。
2001年工业总产值为151.28亿元，在全省排19位，仅高于清远与河源，居倒数第三位。
近年来，汕尾市高新技术产业获得一定的发展。
与高新技术相关的电子电器设备制造、海洋生物、风力水电、建筑材料等近几年发展较快。
涌现出一批有一定规模的高新科技企业。
如信利电子、广东集华风能等省级高科技企业。
但总体上高科技企业还没成规模，据资料显示，目前汕尾市只有五家省级的高科技企业，其高科技总产值所占工业总产值很少。
汕尾市的工业发展情况和高新技术产业发展状况从一个侧面上反映了汕尾现阶段正处于工业发展的积累阶段；并不具备适合高新技术产业发展的环境条件（包括硬环境和软环境），这种环境条件并非一朝一夕形成，而是需要经过一个培育建设过程。
因此，对埔边工业区来说如果在发展初期盲目地提高企业进区的门槛，比如规定进入埔边工业区的必须是高科技企业，则很有可能使埔边工业区的启动处于瘫痪状态，形成没企业进区的尴尬局面。
事实上，工业区的发展都会经过启动期、成熟期、完善期三个阶段，所形成产业从初级向高级提升。
结合汕尾经济和工业发展阶段，埔边工业区的发展可以采取以下的发展策略：
在园区发展初期，适当放宽进区企业的限制，允许部分有少量污染的企业进区，使埔边工业区得以顺利启动并尽快形成规模效应；随着埔边工业区的发展壮大和对外形象的逐步建立，应该逐渐以高新科技产业为重点发展方向，培育汕尾自己的高科技产业群。
这样一种发展策略比较适合汕尾实际，能保证埔边工业区顺利启动从而带动新区开发，促进汕尾经济的发展。
C.第三章规划方向与目标
一、规划原则和依据
1、规划原则
●区域协调的原则
站在更大的区域高度，考虑自身的区位特点，评价自身发展的利弊和潜在优势，从区域一体化发展的需要出发，选择和制订合适自身发展的方向与目标。
工业园除了内部自身必须符合工业园发展的需求，同时应建立起与汕尾市中心区、周边其他区域以及汕尾市其他工业园区之间的良好协作关系，埔边工业区的发展必须放在一个区域环境、区域背景、区域交通中去组织。
●生态保护的原则
“可持续发展”是当今全人类共同追求的目标和发展战略，埔边工业区位于汕尾市未来城市中心区的北部，处于主导风向的上风向，城市北部的门户地带，区域位置相对敏感。
保持并逐步创造良好的生态环境，不但是实施“可持续发展”战略的重要体现，还是塑造汕尾市城市形象，建设现代化海滨城市的需要。
另外，就埔边工业区自身和外围的生态环境条件来看，现状仍保持着良好的生态环境，从未来埔边工业区发展竞争需要出发，也必须注重对自身生态环境的保护。
●弹性规划的原则
根据区位条件及开发有利条件，分析开发时序，确定组团结构及规模，以便于成片整体开发。
合理确定用地比例构成，确保有足够的产业发展空间。
同时以弹性的尺度，适应不同时期发展的可能与需要，为未来不同时期发展建设留足空间。
2、规划依据
（1）、《中华人民共和国城市规划法》；
（2）、《中华人民共和国土地管理法》；
（3）、《城市规划编制办法实施细则》建规[1993]333号；
（4）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）；
（5）、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220－95）；
（6）、《汕尾市城市总体规划（1993～2010）》；
（7）、《汕尾市城市总体规划（3003～2020）》（编制中）；
（1）、《汕尾市土地利用总体规划（1997～2010）》；
（8）、《新湖分区规划》；
（9）、汕尾市工业发展战略；
（10）地方性的法律、法规；
（11）其它与埔边工业区发展相关的专项规划、可行性研究报告等。
二、功能定位与发展目标
1、规划指导思想
以可持续发展和区域协调思想为指导，以汕尾城区为依托，以发展传统产业为先导、高新技术产业为主导方向，走新型工业化道路，建设汕尾市高新技术产业重要基地，成为汕尾市高新技术产业示范园区。
2、埔边工业区功能与性质定位
通过对现状基础条件的合理评价及埔边工业区在汕尾城市经济社会发展的地位，及其可能扮演的角色的分析以及根据汕尾市委市政府对高新技术产业开发区经济社会发展的目标要求，
埔边工业区的功能主要体现在以下几方面：
●汕尾市红草工业区的有机组成部分、红草工业区建设的启动区；
●汕尾市实施新型工业化战略的龙头地区，重要的高新技术产业基地；
●汕尾城区吸引外来资金和投资的承受地，也是外部资金注入汕尾地区的中转站和向汕尾其他地区辐射转移的辐射源。
埔边工业区的开发对汕尾市整体经济体系的发展有着重要的战略意义，对汕尾其他地区的发展起带头作用。
规划性质：
汕尾市实施新型工业化战略的龙头地区；汕尾市具有较大影响的高科技产业基地；红草工业区建设的启动区。
3、规划目标
埔边工业区的发展战略目标是建成汕尾市科技含量较高的新兴高科技生产与研发基地，完善其相关公共设施配套，加强生态环境建设，最终形成环境优美、配套完善的高新技术产业区。
三、人口规模
关于人口规模的预测，缺乏最新的城市总体规划的指导，较难作出精确的预测，但是我们可以以《汕尾市城市总体规划（1993～2010年）》、编制中的《汕尾市城市总体规划（3003～2020年）》中对本区的功能布局方面的要求，同时根据高新区未来发展的需要、可能出现的产业类型，大致确定出高新区的就业人口和居住人口，从而推算园区总人口规模。
人口和就业规模在总用地及用地结构基础上，根据空间的合理容量确定。
规划测算指标以下表为依据：
表3-1
人口
用地代码
用地性质
厂房（仓库）面积占总建
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