注册会计师考试第四章投资性房地产历年真题讲解.docx

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注册会计师考试第四章投资性房地产历年真题讲解

第四章　投资性房地产

　考情分析

　　本章在历年考题中所占分值变化较大且高低交错，最低1分，最高12分。

　　最近三年本章考试题型、分值、考点分布

题型

2015年

2014年

2013年

考点

多选题

1题2分

—

—

投资性房地产的核算范围

判断题

—

—

1题1分

投资性房地产的确认条件

计算题

—

1题12分

—

投资性房地产转换、计量模式的变更、处置

合计

1题2分

1题12分

1题1分

—

　　主要内容

　　【2012·单选题】2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。

该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（　）万元。

　　A.3700　　B.3800

　　C.3850　　D.4000

『正确答案』D

『答案解析』成本模式下是对应结转

　　借：

固定资产　　　　　　　4000

　　　　投资性房地产累计折旧　200

　　　　投资性房地产减值准备　100

　　　　贷：

投资性房地产　　　　　4000

　　　　　　累计折旧　　　　　　　200

　　　　　　固定资产减值准备　　　100

　　【单选题】下列各项中，不影响企业当期损益的是（　）。

　　A.采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额低于账面价值

　　B.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值

　　C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值低于账面价值

　　D.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值

『正确答案』D

『答案解析』选项A需要计提减值准备，计入资产减值损失；选项BC将差额计入公允价值变动损益，都影响当期损益；选项D计入其他综合收益。

　　【单选题】企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为500万元，投资性房地产的账面余额为400万元，累计折旧100万元。

下列关于处置该项投资性房地产的会计处理，不正确的是（　）。

　　A.贷记“其他业务收入”500万元

　　B.借记“其他业务成本”300万元

　　C.影响营业利润的金额为200万元

　　D.贷记“营业外收入”200万元

『正确答案』D

『答案解析』处置分录为：

　　借：

银行存款　　　　　　　　500

　　　　贷：

其他业务收入　　　　　　　500

　　借：

其他业务成本　　　　　　300

　　　　投资性房地产累计折旧　　100

　　　　贷：

投资性房地产　　　　　　　400

　　【单选题】下列各项中，不属于投资性房地产的是（　）。

　　A.已出租的土地使用权

　　B.按照国家有关规定认定的闲置土地

　　C.持有并准备增值后转让的土地使用权

　　D.已出租的建筑物

『正确答案』B

『答案解析』按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，因此不属于投资性房地产。

　　【单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（　）。

　　A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失

　　B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量

　　C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入其他综合收益

　　D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量

『正确答案』D

『答案解析』选项A，投资性房地产采用成本模式计量的，期末应考虑计提减值损失；选项B，采用公允价值模式计量的投资性房地产不能转为成本模式计量，而采用成本模式计量的投资性房地产符合一定的条件时可以转为公允价值模式计量；选项C，应计入公允价值变动损益。

　　【单选题】A公司于2010年1月1日将一幢厂房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为5年，每年年末收取租金100万元。

出租时，该幢厂房的账面价值为2400万元，公允价值为2200万元。

2010年12月31日，该幢厂房的公允价值为2250万元。

A公司2010年因该投资性房地产对营业利润的影响额为（　）万元。

　　A.－50　　B.150

　　C.200　　　D.－200

『正确答案』A

『答案解析』出租时厂房的公允价值小于账面价值的差额应确认公允价值变动损失200万元（2400－2200），2010年12月31日应确认的公允价值变动收益＝2250－2200＝50（万元），则2010年因该投资性房地产对营业利润的影响金额＝50－200＋100＝－50（万元）。

　　【单选题】某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。

2010年1月1日购入一幢建筑物用于出租。

该建筑物的成本为510万元，用银行存款支付。

建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元。

2010年6月30日，该建筑物的公允价值为500万元。

2010年6月30日应做的会计处理为（　）。

　　A.借：

其他业务成本　　　　　12.5　　　

　　　　　贷：

累计折旧　　　　　　　12.5　　

　　B.借：

管理费用　　　　　　　12.5　　　　

　　　　　贷：

累计折旧　　　　　　　12.5　

　　C.借：

投资性房地产　　　　　10　　　

　　　　　贷：

公允价值变动损益　　　10

　　D.借：

公允价值变动损益　　　10　　

　　　　　贷：

投资性房地产　　　　　10

『正确答案』D

『答案解析』投资性房地产采用公允价值计量模式，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产”科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

本题中公允价值500万元低于账面余额510万元，所以应该借记“公允价值变动损益”，贷记“投资性房地产”。

　　【单选题】某企业的投资性房地产采用成本计量模式。

2011年1月6日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。

该投资性房地产的账面余额为500万元，已提折旧150万元，已计提的减值准备100万元。

该投资性房地产的公允价值为300万元。

转换日计入固定资产科目的金额为（　）万元。

　　A.250　　　B.500

　　C.300　　　D.350

『正确答案』B

『答案解析』在成本模式下，将投资性房地产转为自用房地产，是对应进行结转，转换不出现损益，则转换日计入固定资产科目的金额就是当初投资性房地产的入账价值（账面余额），也就是为500万元。

　　【单选题】A房地产开发商于2014年1月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为10000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为9900万元，则转换日关于投资性房地产的说法不正确的是（　）。

　　A.转换日要确认投资性房地产

　　B.转换日投资性房地产按公允价值9900万元计量

　　C.转换日的公允价值小于存货的账面价值的差额100万元，计入公允价值变动损益

　　D.转换日不会产生损益

『正确答案』D

『答案解析』作为存货的商品房转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值小于其账面价值的差额100万元，计入公允价值变动损益，影响损益。

　　【单选题】2012年3月1日，甲公司将自有的一栋办公楼以经营租赁方式出租，租赁期为自2012年3月1日起2年，年租金为360万元。

当日，办公楼的成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

办公楼2012年12月31日的公允价值为2600万元，2013年12月31日的公允价值为2640万元。

2014年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。

　　不考虑其他因素，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，不正确的是（　）。

　　A.将自用房地产转换为投资性房地产的时点是2012年3月1日

　　B.转换日产生其他综合收益1300万元

　　C.2013年12月31日投资性房地产的账面价值为2640万元

　　D.2014年3月1日出售办公楼对营业利润的影响金额为160万元

『正确答案』D

『答案解析』选项B，转换日产生其他综合收益=2400-（3200-2100）=1300（万元）；选项C，2013年12月31日投资性房地产的账面价值，即为公允价值2640万元；选项D，出售办公楼对营业利润的影响金额=出售时的公允价值2800-出售时的账面价值2640+转换日产生的其他综合收益1300=1460（万元）。

　　【2015年·多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（　）。

　　A.已出租的土地使用权

　　B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物

　　C.持有并准备增值后转让的土地使用权

　　D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼

『正确答案』AC

『答案解析』选项B，以经营租赁方式租入，所有权不属于承租方，不是承租方的资产；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，是间接为企业生产经营服务的，是作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

　　【多选题】下列情况中，企业可将其确认为投资性房地产的有（　）。

　　A.原自用土地使用权停止自用改为出租

　　B.房地产企业将开发的准备出售的商品房改为出租

　　C.自用办公楼停止自用改为出租

　　D.出租的厂房收回改为自用

『正确答案』ABC

　　【多选题】对投资性房地产的后续计量，下列说法中不正确的有（　）。

　　A.投资性房地产后续计量模式的变更属于会计估计变更，不需进行追溯调整

　　B.处置投资性房地产时，应将实际收到的金额与账面价值的差额计入其他业务收入

　　C.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

　　D.处置投资性房地产时，与该投资性房地产相关的其他综合收益应转入其他业务成本

『正确答案』AB

『答案解析』选项A，投资性房地产后续计量模式的变更属于会计政策变更，需要进行追溯调整；选项B，处置投资性房地产时，应将实际收到的金额计入其他业务收入，同时将其账面价值计入其他业务成本。

　　【多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（　）。

　　A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式计量

　　B.满足特定条件时可以采用公允价值模式计量

　　C.同一企业可以同时采用成本模式和公允价值模式计量

　　D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式计量

『正确答案』ABD

『答案解析』同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式对投资性房地产进行核算。

　　【多选题】下列各项业务中可能会涉及“其他综合收益”科目的有（　）。

　　A.企业自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　B.期末确认可供出售金融资产公允价值变动金额

　　C.以公允价值模式计量的投资性房地产在资产负债表日确认的公允价值变动金额

　　D.在权益法核算下，被投资单位发生的除净损益、其他综合收益以及利润分配以外的其他权益变动

『正确答案』AB

『答案解析』选项A，将自有房地产转为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，房地产的账面价值小于公允价值时，产生的差额作为其他综合收益核算；选项C，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，持有期间发生的公允价值变动，应该通过公允价值变动损益科目核算，而不通过其他综合收益核算；选项D，记入“资本公积——其他资本公积”科目。

　　【多选题】下列关于投资性房地产初始计量的会计处理中，表述正确的有（　）。

　　A.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照成本进行初始计量

　　B.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量

　　C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

　　D.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考核投资性房地产的初始计量。

无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按照成本进行初始计量。

　　【多选题】下列关于采用成本模式计量的投资性房地产的会计处理中，表述正确的有（　）。

　　A.收取的租金计入其他业务收入

　　B.计提的折旧或摊销计入其他业务成本

　　C.不需要计提减值准备

　　D.不能转为公允价值模式计量

『正确答案』AB

『答案解析』本题考核成本模式计量的投资性房地产。

选项C，发生减值时，应当计提减值准备，且在以后期间不得转回；选项D，满足一定条件，可以转为公允价值模式计量。

　　【多选题】下列有关投资性房地产的说法中，不正确的有（　）。

　　A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，存在减值迹象时，应当按照资产减值的有关规定进行减值测试

　　B.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销

　　C.企业持有的采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值高于账面余额的差额计入其他业务收入

　　D.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，取得的租金收入一般计入其他业务收入

『正确答案』AC

『答案解析』选项A，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧或进行摊销，也不需要进行减值测试，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值；选项C，公允价值高于账面余额的差额计入公允价值变动损益。

　　【多选题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中不正确的有（　）。

　　A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更处理

　　B.已经采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

　　C.企业对投资性房地产的计量模式可以随意选择

　　D.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

『正确答案』ABC

『答案解析』企业对投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的应当作为会计政策变更进行处理，选项A、B不正确；企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，选项C不正确。

　　【判断题】采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产——成本、公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

（　）

『正确答案』对

　　【判断题】自用房地产转为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额应计入其他综合收益。

（　）

『正确答案』错

『答案解析』如果转换日公允价值小于原账面价值，则差额应计入公允价值变动损益。

　　【判断题】企业将某项房地产部分用于出租、部分自用，如果出租部分能单独计量和出售，企业应将该项房地产整体确认为投资性房地产。

（　）

『正确答案』错

『答案解析』企业将某项房地产部分用于出租、部分自用，如果用于出租的部分能单独计量或出售的，企业应将该部分确认为投资性房地产。

　　【判断题】自行建造投资性房地产期间，发生的土地开发费、建筑成本、安装成本等都计入投资性房地产成本。

（　）

『正确答案』对

『答案解析』本题考核投资性房地产的确认和初始计量。

自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用等。

　　【判断题】采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，投资性房地产出售时应将公允价值变动损益转入其他业务收入。

（　）

『正确答案』错

『答案解析』采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，在投资性房地产出售时应将公允价值变动损益转入其他业务成本。

　　【判断题】采用成本模式计量的投资性房地产转为公允价值模式时，按照会计估计变更处理。

（　）

『正确答案』错

『答案解析』当成本模式转化为公允价值模式时，应该按照会计政策变更处理，追溯调整时按照投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产”，贷记成本模式下的投资性房地产的账面价值，账面价值和公允价值之间的差额，计入盈余公积和未分配利润。

　　【判断题】因房地产用途发生改变，企业将自用的房地产转换为投资性房地产后，则不再计提折旧或进行摊销。

（　）

『正确答案』错

『答案解析』在成本模式下，需要计提折旧或进行摊销。

　　【判断题】处置投资性房地产时，与处置固定资产和无形资产的核算方法相同，其处置损益均计入营业外收入或营业外支出。

（　）

『正确答案』错

『答案解析』投资性房地产的处置损益通过其他业务收入和其他业务成本反映。

　　【计算分析题】A公司2012年至2015年有关投资性房地产的业务如下（不考虑土地使用权）：

（1）2012年8月3日与乙公司签订租赁合同，将一栋自用办公楼出租给乙公司，租期为3年，年租金为200万元。

2012年9月30日为租赁期开始日。

假定租赁期内每年年末支付租金（租赁期结束支付最后一期租金）。

　　该办公楼为2011年9月30日购建完成达到预定可使用状态，原值为3840万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。

　　如果转换为采用成本模式核算的投资性房地产，采用直线法计提折旧。

　　如果转换为采用公允价值模式核算的投资性房地产，则2012年9月30日和2012年12月31日办公楼公允价值分别为4000万元和4200万元。

2012年末收到租金50万元。

　　【要求及答案

（1）】分别采用成本模式和公允价值模式，编制2012年的相关会计分录，并说明2012年末投资性房地产列报金额、影响2012年营业利润的金额。

成本模式下

公允价值模式下

①编制2012年9月30日转换日的会计分录：

借：

投资性房地产　　　　　3840

　　累计折旧　　　　　　　　96（3840÷40）

　　贷：

固定资产　　　　　　　3840

　　　　投资性房地产累计折旧　　96

①编制2012年9月30日转换日的会计分录：

借：

投资性房地产——成本　4000

　　累计折旧　　　　　　　　96

　　贷：

固定资产　　　　　　　3840

　　　　其他综合收益　　　　　256

②编制2012年12月31日计提折旧的会计分录：

借：

其他业务成本　　　　24（3840÷40×3/12）

　　贷：

投资性房地产累计折旧　24

②编制2012年12月31日相关会计分录：

借：

投资性房地产——公允价值变动　200

　　贷：

公允价值变动损益　　　　　　　200（4200-4000）

③编制2012年12月31日收取租金的会计分录：

借：

银行存款　　　50（200×3/12）

　　贷：

其他业务收入　50

③编制2012年12月31日收取租金的会计分录：

借：

银行存款　　　　50（200×3/12）

　　贷：

其他业务收入　　50

④2012年12月31日报表列报。

资产负债表“投资性房地产”

＝3840-96-24＝3720（万元）

影响“营业利润”的金额＝租金50-转换前和后折旧96＝-46（万元）

④2012年12月31日报表列报。

资产负债表“投资性房地产”＝4200（万元）

影响“营业利润”的金额＝租金50-转换前折旧72+2012年公允价值变动200＝178（万元）

（2）2013年末收到租金200万元。

2013年12月31日办公楼公允价值为5000万元。

　　【要求及答案

（2）】分别采用成本模式和公允价值模式，编制2013年的相关会计分录。

成本模式下

公允价值模式下

2013年12月31日：

借：

银行存款　　　　200

　　贷：

其他业务收入　　200

2013年12月31日：

借：

银行存款　　　　200

　　贷：

其他业务收入　　200

2013年12月31日

借：

其他业务成本　　　　　　96

　　贷：

投资性房地产累计折旧　　96（3840÷40）

2013年12月31日

借：

投资性房地产——公允价值变动　　800

　　贷：

公允价值变动损益　　　　　　　800（5000－4200）

　　（3）2014年末收到租金200万元。

2014年12月31日办公楼公允价值为4600万元。

　　【要求及答案（3）】分别采用成本模式和公允价值模式，编制2014年的相关会计分录，并说明2014年末投资性房地产列报金额、影响2014年营业利润的金额。

成本模式下

公允价值模式下

2014年12月31日：

借：

银行存款　　　　200

　　贷：

其他业务收入　　200

2014年12月31日：

借：

银行存款　　　　　200

　　贷：

其他业务收入　　　200

借：

其他业务成本　　　　　　　96

　　贷：

投资性房地产累计折旧　　96

借：

公允价值变动损益　　　　　　　　　400

　　贷：

投资性房地产——公允价值变动　　400（5000－4600）

2014年12月31日报表列报。

资产负债表“投资性房地产”

＝3840-96-24-96×2＝3528（万元）

影响“营业利润”的金额＝租金200-折旧96＝104（万元）

2014年12月31日报表列报。

资产负债表“投资性房地产”＝4600（万元）

影响“营业利润”的金额＝租金200-公允价值变动400＝-200（万元）

　　（4）2015年9月30日租赁期结束收到剩余租金150万元。

2015年9月30日办公楼公允价值为4800万元。

　　【要求及答案（4）】假定租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确表明，将该房地产收回作为固定资产入账,当日达到自用状态。

分别采用成本模式和公允价值模式，编制2015年关于该项投资性房地产的相关会计分录。

成本模式下

公允价值模式下

2015年9月30日：

借：

银行存款　　　　150

　　贷：

其他业务收入　　150

2015年9月30日：

借：

银行存款　　　　150

　　贷：

其他业务收入　　150

借：

其他业务成本　　　　72（96×9/12）

　　贷：

投资性房地产累计折旧　72

—

借：

固定资产　　　　　　3840

　　投资性房地产累计折旧　384

　　贷：

投资性房地产　　　　3840

　　　　累计折旧　　　　　　　384（96+24+96×2+72）

借：

固定资产　　　　　　　　　　　4800

　　贷：

投资性房地产——成本　　　　　4000

　　　　　　　　　　——公允价值变动　600（200+800-400）

　　　　公允价值变动损益　　　　　　　200

　　【要求及答案（5）】假定租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确表明，将办公楼出售，售价为4800万元。

分别采用成本模式和公允价值模式，编制2015年出售的会计分录，并说明出售时影响营业利润的金额。

成本模式下

公允价值模式下

借：

银行存款　　　　4800

　　贷：

其他业务收入　　4800

借：

银行存款　　　　4800