渭南豪润项目设计任务书.docx
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渭南豪润项目设计任务书
渭南豪润项目设计建议书
一、项目概况
1.项目地理位置
☐项目位于渭南市临渭区西二路，地块北接东风大街，南接朝阳大街；
☐交通便捷，原址内环境绿化较好；
☐周边商业配套十分成熟；
2.项目地块现状
☐地块上有厂房、仓库等原有建筑尚未拆迁；
☐地块中心以北呈矩形，以南地块呈梯形。
3.项目地块总体建设指标
☐总用地面积：
130亩（含绿化用地）
☐总建筑面积：
25万平米
☐建筑密度：
按照规划院设计规范执行
☐绿化率：
按照规划院设计规范执行
☐车位配比：
按照规划院设计规范执行
☐退缩要求：
按照政府规划红线退缩
二、项目定位
1.形象定位
都市新生态主义
“都市新生态主义”寻求重新整合现代生活的诸种要素（如家居、工作、购物、休闲等），并引入、重现或最大限度地保存原有自然因素，试图在更大的开放性区域空间范围内交通线相联，再造一个紧凑、便于行人的邻里社区，以求人类生态和自然生态的和谐共存并呈交互性发展。
2.客户定位
☐【以改善型需求为主的中产阶层】
以改善型需求为主的购买人群主要是社会上企业的精英人群，也是各行各业的中坚力量，事业已经打下一定的基础。
他们追求年轻而充满活力，追求时尚、彰显个性生活，追求生活档次的提高，希望新家能在环境、产品等方面与原居住产品有明显提升，并希望新家能给予释放自己身体上、心灵上压力的空间。
3.目标客群特征
☐年龄：
28～50岁为主
☐客户特征：
公务员、私营主、投资者、与父母分居的人群以及社会精英层，有一定经济能力的中青年人，进入新居住时代十分感兴趣。
年轻夫妻，有18岁以下子女
年长夫妇与未独立的成年子女同住
年长夫妇，成年子女离家自立
☐收入特征：
6～10万年收入为主。
☐客群规模比例预计：
客户类型
所占规模
周边县镇富足人群
15%
私营个体户
15%
在外地工作的渭南人
30%
机关、事业单位
35%
当地打工者
5%
4.市场定位
☐【市中心生态式未来城】
项目市场定位上直接强调项目景观资源，并且通过产品创新和营销手段，提前展望未来的高尚生活方式，更有利于实现利益最大化，并且将项目形象与对手形成鲜明对比。
5.建筑风格
☐【Artdeco风格】
ArtDeco起源于法国，是从新古典过渡到现代主义之间的一种装饰艺术风格，它的主要特征是对一个简单的几何纹样有规律的展开，形成较复杂但极具韵律感的整体上的视觉冲击，即艺术装饰风格。
它的风行伴随着新一代富裕阶层的诞生，这些新人群渴望表达自己的生活态度，确立自己的生活方式，所以当他们既不想回归传统，也不愿意陷入冰冷的机器或网络世界里时，这时ArtDeco就成了一种极佳的语言。
☐【立面材质】
A区大型商业：
石材；
B区住宅：
多层为墙砖与涂料；（小）高层为墙砖；
C区综合楼：
裙楼为石材，主楼为墙砖。
三、规划设计原则
本项目的规划及建筑设计，应确立“创造当地精英人群的人居环境，开发竞争力强的产品”为原则。
充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，关注目标客户群的文化素质层次、生活习惯等方面的需求，进行务实创新的规划、建筑、环境设计。
1.注重效益的设计原则
☐考虑发展商的开发效益，应将项目开发的最大效益作为设计出发点，合理组织小区功能分区关系，创造出高效、合理和方便的使用空间。
同时符合以后的运营和管理要求。
☐考虑使用者的效益，应为居民设计出“物超所值”的高附加值产品和优雅舒适的生活环境。
☐考虑开发的社会效益，应考虑本项目对周边的辐射作用、部分配套设施（如：
超市、幼儿园等）针对的服务对象除了本区居民还应包括周边居民。
从而树立项目的品牌和社会形象。
2.符合项目开发的定位的原则：
☐规划及建筑设计，应符合项目开发的定位，体现主题概念的整体性，并以此作为总体规划、建筑风格、园林环境设计的指导。
3.设计方案应体现以下特征：
☐人文性：
结合区域文化特征和目标客户群的特点，以及建筑文化的融合，设计方案要具有独特的人文特性。
☐合理性：
结合项目住宅与商业之间的特性，充分考虑各物业类型之间的关系，通过合理的布局使各物业之间产生良性的互动关系，分合有序。
☐人性化设计：
充分考虑居民的生活习惯，通过合理的室内平面设计、小区的配套设计布局以及人性化的细部处理，体现项目“以人为本”的精神。
☐服务性：
要求设置物业以及其他服务性用房，尽量与住宅或商业相融合，避免单独建筑。
4.规划设计要素
☐A地块（东风大街沿线）：
规划为地上6层的两栋大型商业；
☐B地块（A与C中间部分）：
以小高层为主，高层和多层为辅的纯居住区；
☐C地块（朝阳大街沿线）：
规划为单体综合楼，定位兼顾写字间功能；
四、规划设计要求
1.规划设计指导思想：
☐以生态为主导，结合建筑外立面的设计要素，引用文脉主义、引喻主义、装饰主义来赋予建筑历史和传统，与现有环境融合，使其成为真正的经典建筑。
☐住宅地块中，以建筑体的分布自然形成南北地块的小型绿化；
☐东风大街的商业规划中，充分考虑四层以上商业对未来经营业态的可变与扩容；朝阳大街部分充分考虑建筑的地标性。
2.规划布局要求：
☐住宅规划布局的前提要求：
Ø满足建筑密度的规范要求；
Ø满足地块退红线的要求和保留绿地的要求；
Ø满足保护地下电缆沟的要求；
Ø充分利用项目潜在的住宅价值，住宅与南北两块临街商铺进行有机的结合又互不干扰；
Ø充分利用地块原生态的茂密优势，体现住宅景观生态价值。
☐A地块规划要求
Ø东风大街的商业是非常重要的形象展示面，在建筑设计风格上要能体现出一定的未来感与时代感；每栋栋立商业进深不小于40米，地上设计6层，一至四层要满足多种业态的大型商业运营，五至六层为灵活空间，需满足soho公寓楼以及办公快捷酒店等共性功能；地下设计1层，其中负一层用于设备间和停车；
ØA地块两栋商业的建筑为框架式结构，柱距不宜小于8.2米。
☐C地块规划要求
Ø朝阳大街的单体综合楼主要以酒店写字间公寓为主要设计规划考虑方向，总体高度在百米之内；裙楼设计五层，其中一到三层为酒店附属配套，并在一层预留少量商业，四到五层为写字间；主楼主要考虑作为酒店的客房及附属配套（根据实际设计套数情况考虑部分公寓）。
ØC地块建筑为框剪式结构，柱距不宜小于7.8米。
☐B地块规划要求
Ø该地块要凸现居住的舒适性，主要以一梯两户和一梯三户的小高层为主，同时配以少量的一梯四户高层和一梯两户的花园式洋房。
整体布局南低北高，与C地块临近部分以多层为主，由南向北从多层到小高层，再到高层呈现过渡。
☐物业高度的要求
ØA地块：
地上建筑层数以六层为主，首层层高设计在4.5m以上，第二至四层层高为4.2米，第五到六层层高不低于3米；
ØB地块：
住宅部分的标准层高设计3米；
ØC地块：
单体总高达100米以内（具体根据实际设计情况确定），裙楼一层层高不小于4.8米，二至五层不小于4.2米，标准层层高为3.6m。
☐车库布局的要求：
ØB地块：
以地上停车为主，设置地上停车场，可以考虑机械式停车；
ØA和C地块：
采用地上和地下共同停车，同时沿街面考虑预留地上停车位。
Ø总体数量需要满足整个小区的停车要求并基本符合规范。
3.道路交通
☐车辆的疏导：
Ø东风大街和朝阳大街是车流的主要来向，合理安排商业与住宅区内的车辆进出流线，确保车流畅顺、安全。
合理安排商业与住宅车流的车行流线，尽量减少相互的交叉和干扰。
☐小区人车分流：
Ø居住区应合理安排车辆主次入口和主次道路的位置，做到人车分流，以保证居住区的私密性和安全性；B地块主入口在东风大街，即A地块南侧，次入口在朝阳大街，即C地块北侧。
☐区内车行系统的布置：
Ø车行系统（一级道路网）：
这级道路主要是连接市政道路与准步行系统的行车系统。
这级道路的两旁以栽植行道树为主，配上灌木与花卉，形成层次感较强的绿化效果，加上与住宅建筑风格雷同的建筑物及部分配套设施，减弱市政道路的形象，将之形成小区内道路的感觉。
Ø准步行系统（二级道路网）：
此道路系统具备车行的条件。
除紧急情况（消防、急救、搬家）外，一般为步行道路。
这级道路应与街区的布置情况、绿化景观体系的设计相结合。
在铺地用材上可考虑采用能承受消防车荷载的广场砖，或以硬地绿化的形式铺设，这样既扩大了绿化面积，又满足了紧急情况下的使用要求。
Ø纯步行系统（三级道路网）：
这级道路应结合景观、绿化营造除特色，可设计成缓跑径或曲径通幽的休闲散步小路。
这部分道路建议以亲人的空间尺度、人性化的环境小品及五彩缤纷的花卉植物，配合卵石、碎砖等较天然的铺地材料，突出休闲、舒适的生活情调。
4.空间与园林景观结合的要求：
景观思路：
一轴、三区、四主题
Ø一轴：
衔接东风大街与朝阳大街的中心轴；
Ø三区：
大型商业区、中心居住区、单体综合楼区；
Ø四主题：
“丰富多变”/“和谐”/“热情奔放”/“可参与性”。
大型商业区景观要突出可参与性；中心居住区的景观设计的基本思想应紧紧把握“精品式的中档物业”、“温馨的家庭生活”两个主题概念；其中：
“精品式的中档物业”在这里明确为：
中等规格的资源投入和价值层次，但又有其个性精神和品质体现；“温馨的家庭生活”在这里明确为：
以家庭人群为参与的生活，体现居家生活氛围的社区状态。
本项目自然景观较好，因此环境景观设计将充分利用现有自然景观，在此基础上加以改造，形成项目独有的景观资源，以来反映出丰富多变和热情奔放两个主题；单体综合楼区景观临近形象大道，因此景观设计要体现出和谐的主题。
主题阐释：
【丰富多变】
是指小区内每一组团园林景观是不同的，同一组团内随着季节的变化，也呈现不一样的风景，水系、景观小品、花草树木在不同的时间、小区内不同的地点，其景观效果是多变的。
【和谐】
主要是指小区环境景观与原有地形地貌是协调的，如依照地势走向布置人工水系，在路径拐角设立指示牌；小区环境景观相互之间是协调的，不要刻意追求单纯的“原生态”，如小区内有些原生树木与整体园林是不协调的，就应该将这些树木移走；小区环境景观与人是协调的，不会对人的人身健康、生命安全构成威胁，符合人的生活习性。
【热情奔放】
是指小区的园林景观是活泼的，开放的，亲近于人的，色彩是绚丽的，在这里拒绝单调、重复、呆板、遮遮掩掩和无精打采。
【可参与性】
主要是指环境不仅仅是供人观赏的，而是人完全可以参与到环境中去，在这里，你可以在草地上打滚、走动，可以触摸雕塑等任何小品。
园林设计细节
Ø区内自然而成的中心集中点主要由广场拼砖、雕塑、图腾、休闲位置等组合，以不同的形式与方式进行合理的配搭；
Ø在园林内充分利用景墙、水池、木制庭院等小品，营造生活氛围及风格彰显；
Ø用堆砌坡地的方式增加园林的空间感觉；
Ø注重草地、树篱、树木等的综合考虑，使园林更加丰富多彩；
Ø园林巧妙与生态功能进行融合；
五、建筑设计要求
1.各地块体量要求
地块
功能
体量设计
A地块
独立型商业
约5万平米
B地块
纯居住
约18万平米
C地块
综合体
约2万平米
2.各地块产品形态
地块
功能
产品形态
A地块
独立型商业
独栋大型商业
B地块
纯居住
以小高层为主，多层和少量高层为辅
C地块
综合体
写字间和酒店
B地块户型配比：
户型
面积区间
套数约占比例
2房2厅1卫
90～105㎡
35%
3房2厅1卫
95～110㎡
25%
3房2厅2卫
120㎡左右
25%
4房2厅2卫
145～180㎡
10%
特殊户型（5+1）
160～220㎡
5%
注：
以上面积为销售面积，已包含公摊在内。
B地块户型分布：
户型
面积区间
建筑分布
2房2厅1卫
90～105㎡
高层、小高层
3房2厅1卫
95～110㎡
小高层
3房2厅2卫
120㎡左右
小高层、高层
4房2厅2卫
145～180㎡
多层、小高层
特殊户型（5+1）
160～220㎡
多层
B地块户型设计要求：
Ø厅、主卧、次卧尽量朝南：
要求客厅可以看到集中景观、园林及花园的景色，借景入室。
Ø部分单元设计成带首层花园：
要求客厅可以看到花园的景色，并且能通过客厅进入花园。
Ø景观楼王顶楼户型设计成5+1复式；
Ø高层、小高层户型设计要求：
✧景观和视线最好的位置布置面积较大的户型；
✧尽量做到明厨明厕；
✧动静分区，功能分布合理；
✧房间窗户采用飘窗台设计；
✧根据朝向，高层部分房间可设置转角飘窗台；
✧局部设计考虑面积赠送。
（如利用飘窗或利用入户花园）
✧多层户型设计要求：
✧景观和视线最好的位置布置面积较大的户型；
✧明厨明厕；
✧动静分区，功能分布合理；
✧房间窗户采用飘窗台设计；
✧注重户内功能设置，根据户型面积设定不同储物功能空间；
✧考虑局部退台设计，灵活户型，丰富外立面。
✧全部多层建筑均设计为电梯洋房
Ø特殊户型（首层复式、顶层复式）：
✧布置在区内景观最优的位置；
✧复式单位不是简单的平层叠加起来，应具备更舒适和更有特色的空间；
✧可以设计双套房、空中花园等具有较多亮点的产品；
✧明厨明厕；
Ø首层单元要求：
✧首层带10～20㎡（迁就规划布局，尽可能大面积）的花园；
✧可以通过花园入户；
六、设计成果要求
1.设计成果必须符合本任务书的设计原则。
规划设计要求、建筑设计要求等有关要点的规定。
2.设计图纸和文本文件所有文字说明和方案标注必须采用中文版本，尺寸标注必须采用国家标准计量单位，并做到清晰、完整、准确，同类图纸规格应尽量统一。
3.设计成果文件要求：
☐项目总体规划构思设计说明。
☐提供展示图一套，图纸内容为：
设计说明、总体规划设计图，总体规划鸟瞰图，交通组织及配套布置分析图，特色代表住宅外观效果图，商业街的景观效果图，市政道路景观效果图，景观布置效果图。
☐所有单体提供各层平面、两个主要立面、剖面图。
☐提供准确的经济技术指标及户型统计表。
☐所有设计图纸及文件以A3（297mm*420mm）规格编排装订成册，一式3份。
4.设计成果电子文件要求：
☐全部设计成果均应制作成电子文件，设计方案文本文件采用Microsoftword和doc格式文件；设计方案图形文件采用AutoCADR14的dwg格式文件；如有电脑动画或电脑渲染图的电子文件应采用中国较为普及的应用软件。
所有电子文档制作成光盘一套。
备注：
☐以上要求未提及的部分按照国家或渭南地区的规划设计规范执行。
西安众点传媒
2018-10-11
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