房地产估价报告案例.docx

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房地产估价报告案例

房地产估价报告

项目名称：

XX市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估

委托方：

全州县人民法院

估价方：

XX锦鑫房地产评估XX

估价人员：

李津、邹勋

估价作业日期：

2015年3月24日—2015年3月30日

估价报告编号：

湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号

致估价委托人函

全州县人民法院：

受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对董剑峰所有的位于XX市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产在价值时点2015年3月24日的市场价值进行了评估。

估价目的：

为委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。

价值时点：

2015年3月24日。

我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过测算，确定该房地产于价值时点2015年3月24日的房地产市场价值为¥161.94万元（大写：

人民币

元整）。

详细评估结果见《房地产评估结果一览表》。

评估详细过程及有关说明，详见《估价结果报告》。

房地产评估结果一览表

房屋所有权证号

房屋所

有权人

层数/

地上总层数

结构

设计

用途

建筑面积

（㎡）

评估单价

（元/㎡）

评估总价

（万元）

710110977

董剑峰

14/16

钢混

住宅

187.19

8651

161.94

注：

1、本次评估结果为估价对象房地合一的价值，但由于委托人未提供该估价对象土地权属资料，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响。

2、根据委托方提供的由XX市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份XXXX市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。

而自2014年4月22日至价值时点，估价对象房屋产权变动情况等不详，提请报告使用人注意，本次评估未考虑房屋抵押、租赁、查封等因素所造成的影响。

3、本评估报告经估价委托人（人民法院）送达双方当事人后，当事人接到本报告书次日起10日内，如对鉴定结果有异议，应书面提出并提交相应依据，逾期不提出，本鉴定报告生效。

XX锦鑫房地产评估XX

法定代表人：

二〇一五年三月三十日

估价师声明

我们X重声明：

1、估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。

2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象及委托人没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照国家质量技术局及中华人民XX国国家建设部联合颁布的中华人民XX国国家标准《房地产估价规X》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我公司已派估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、本次评估以委托方提供的由XX市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》（复印件）记载的建筑面积为计算依据。

委托方对资料的真实性负责，因资料失实造成估价结果有误，评估机构和估价人员不承担相应的责任。

7、本估价系我所对估价对象进行实地查勘的房地产估价专业人员在估价专业知识和业务能力X围内独立撰写并力求真实、准确，未邀请其他专家提供专业帮助。

8、本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟司法鉴定估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、征收补偿、房地产交易、房地产抵押等其他用途。

未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。

9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权。

10、本报告应用有效期为报告出具之日起壹年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。

11、参加本次估价的注册房地产估价师签章：

李津注册房地产估价师（注册号：

4320040186）签章

邹勋注册房地产估价师（注册号：

4320120019）签章

二〇一五年三月三十日

估价的假设和限制条件

（一）估价假设条件：

1、对于房地产权属状况的有关资料、数据，均以委托方提供的资料和数据为法律依据，并以房地产权属无纠纷，以所确认合法的房屋用途和土地用途等为假设前提。

2、本次评估结果以委托评估的房地产现有使用用途及利用方式保持不变，并处于完好状态为假设前提。

3、本次房地产评估的价值时点为完成估价对象实地查勘之日。

4、委托方未提供国有土地使用证，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响，评估结果为估价对象房地合一的价值。

5、估价目的仅供委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。

6、根据委托方提供的由XX市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份XXXX市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。

而自2014年4月22日至价值时点，估价对象房屋产权变动情况等不详，提请报告使用人注意，本次评估未考虑房屋抵押、租赁、查封等因素所造成的影响。

（二）估价限制条件：

1、估价对象是否能继续正常使用，委托方提供的使用功能布局方案是否有变，均对估价结果产生一定影响。

2、价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准变化，并对该对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对结论的影响。

4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

（三）特别说明：

１、此项评估是评估时点的价值现值，假设在此期间房地产价格保持稳定。

今后，随着时间的推移和房地产市场情况的变化，该价格需作相应的调整。

２、本评估报告结论仅适用于委托方在本次估价目的下使用，不得用于其它用途。

未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用该报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

３、委托单位对所提供资料的真实性负责，如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应责任。

４、本评估报告结论系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合符规X要求负责，而不对房地产定价决策负责。

5、本评估报告的计算过程均采用计算机进行连续运算，在技术报告中书写的结果采用了对计算机的数据进行四舍五入保留小数或取整，因此可能会出现个别等式的左右两边不完全相等的情况，此为正常情况，不影响最终评估结论的准确性。

6、本次估价外勘是经全州县人民法院赵运华法官、申请人代表马宗良陪同下进行入户查勘的，请报告使用人注意。

7、本评估报告经估价委托人（人民法院）送达双方当事人后，当事人接到本报告书次日起10日内，如对鉴定结果有异议，应书面提出并提交相应依据，逾期不提出，本鉴定报告生效。

8、本房地产评估报告书包含“估价结果报告”和“估价技术报告”，“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”存档备查。

房地产估价结果报告

一、委托方

名称：

全州县人民法院

联系：

0

邮政编码：

541500

二、估价方

名称：

XX锦鑫房地产评估XX

法人代表：

李津

地址:

XX市雨花区人民中路568号融圣国际第6、7栋2104、2105、2106房

资质等级：

二级

证书编号：

湘建房（估）证字第103号

联系：

01

三、估价对象概况

1、估价对象

估价对象为XX市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产，建筑面积187.19㎡，所有权人为董剑峰；

2、估价对象区位状况

估价对象坐落于XX市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号，东邻水云间，南邻万科西街庭院，西距古曲中路约100米，北距人民东路约290米。

周边聚集大润发超市、旺旺医院、芙蓉区政府、芙蓉区育才第三小学、花桥学校、浏阳河婚庆文化园、中国工商银行（西街花园支行）、中国邮政储蓄银行（XX市西街花园支行）、延年世嘉酒店等单位及设施，周边学校、医院、银行、酒店、宾馆及各类型商铺云集，生活购物较方便，公共配套设施和基础设施较完善，区域内有156、703、809、143等多条公交线路经过，交通便利。

估价对象所在小区环境较好。

3、估价对象权属状况

根据估价人员现场查勘及委托人提供的由XX市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》（复印件），估价对象权属状况如下表：

房屋所有权证号

房屋所有权人

层数∕地上总层数

房号

结构

设计用途

产别

建筑面积（㎡）

710110977

董剑峰

14/16

1402

钢混

住宅

私有房产

187.19

注：

①委托方未提供国有土地使用权证，土地登记相关内容不详，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响，评估结果为估价对象房地合一的价值。

②根据委托方提供的由XX市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份XXXX市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。

4、估价对象实物状况

评估人员于2015年3月24日现场勘查估价对象实物状况如下：

估价对象所在建筑物为钢混结构，建成年代约为2008年，所在单元有二部电梯，平层有两户，地上总层数为16层，地下1层，估价对象位于地上第14层、1402号房，实际用途为住宅，户型为四室两厅一厨两卫两阳台。

估价对象所在建筑物外墙贴墙砖，入户门防盗门；客厅、餐厅地面铺亮光仿古地砖，内墙面贴墙纸，天棚刷墙漆、部分石膏吊顶；卧室地面铺木地板，墙面贴墙纸，天棚刷墙漆；厨卫地面铺防滑地砖，墙面瓷砖贴至顶，铝扣板吊顶；室内木包门、铝合金窗。

房屋采光、通风较好，现房屋维护状况良好。

四、估价目的

为委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。

五、价值时点

2015年3月24日。

六、价值定义

指估价对象在价值时点的公开市场价值，即在交易双方自愿进行交易、都追求各自最大利益、都了解交易对象、知晓市场行情、有较充裕的时间进行交易、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价的情况下最可能实现的价值。

七、估价依据

1、中华人民XX国城市房地产管理法

2、中华人民XX国土地管理法

3、中华人民XX国土地管理法实施条例

4、中华人民XX国物权法

5、中华人民XX国担保法

6、中华人民XX国拍卖法

7、中华人民XX国城市房屋权属登记管理办法

8、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）

9、《XX省财政厅、XX省地方税务局关于个人房屋出租有关税收征管问题的通知》[湘财税（2014）6号]

10、XX市地方税务局《关于个人房屋出租有关税收征管问题的公告》（2014年第4号）

11、房地产估价规X（GB/T50291-1999）

12、XX市城市规划区房屋重置价格标准

13、委托方提供的有关待估房地产产权资料

14、受理估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息

八、估价原则

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。

具体依据如下估价原则：

1、合法原则：

房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。

2、最高最佳使用原则：

房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。

也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。

3、替代原则:

同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。

在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。

4、价值时点原则：

估价实际上是求取某一时点的价格。

价值时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。

房地产的价格具有很强的时间性。

在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

5、公平原则:

房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

九、估价方法

估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。

市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。

估价人员根据所掌握的资料，经实地勘察和调查分析，估价对象为住宅用途，如采用成本法进行评估，不能真实、客观反应估价对象价值，故不宜采用成本法；估价对象不是在建工程或单纯的土地，不具有投资开发或再开发潜力，不宜再采用假设开发法评估。

估价对象为住宅用途，所在区域较为成熟，其市场化程度较高，同类用途的房地产交易案例容易搜集，故可选用市场比较法测算估价对象的房地产价值；同一区域内，类似住宅房产出租比较普遍，房产租赁收益在未来一定时期内通过一定方法可以求得，具有现实或潜在的出租收益，因此可以运用收益法进行评估。

最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象在价值时点的市场价值。

市场比较法是首先调查与估价对象相类似的交易实例，再结合评估人员现场勘查的资料，进行交易情况、交易日期、区位状况、权益状况和实物状况调整，求出委估对象的比准价格。

计算公式如下：

比准价格＝交易实例价格×（100/交易情况调整）×（交易日期调整/100）×（100/区位状况调整）×（100/权益状况调整）×（100/实物状况调整）

收益法是在求取估价对象房地产的价格时，运用适当的还原利率，将预期的估价对象房地产的未来各期的正常纯利益折算到价值时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产的价格的一种方法。

在资本化率不变，年收益按比例递增，收益年期有限的情况下，其计算公式为：

房地产价格＝净收益/资本化率，即：

其中：

α表示年纯收益，R表示报酬率，r表示年递增率，n表示房地产收益年限

十、估价结果

我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过测算，确定该房地产于价值时点2015年3月24日的房地产市场价值为¥161.94万元（大写：

人民币

元整）。

房地产评估结果一览表

房屋所有权证号

房屋所

有权人

层数/

地上总层数

结构

设计

用途

建筑面积

（㎡）

评估单价

（元/㎡）

评估总价

（万元）

710110977

董剑峰

14/16

钢混

住宅

187.19

8651

161.94

十一、估价人员

李津注册房地产估价师（注册号：

4320040186）签章

邹勋注册房地产估价师（注册号：

4320120019）签章

十二、估价作业日期

2015年3月24日—2015年3月30日

十三、估价报告应用的有效期

自本报告出具之日起壹年内有效。

超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。

XX锦鑫房地产评估XX

二〇一五年三月三十日

有关附件

1.司法鉴定委托书（复印件）

2.房屋产权情况（复印件）

3.估价对象内外部状况照片及周围环境照片

4.项目位置图

5.房地产估价机构营业执照（复印件）

6.房地产估价机构XX书（复印件）

7.房地产估价师执业XX书（复印件）

房地产估价技术报告

湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号

一、个别因素

1、估价对象

估价对象为XX市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产，建筑面积187.19㎡，所有权人为董剑峰；

2、估价对象区位状况

估价对象坐落于XX市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号，东邻水云间，南邻万科西街庭院，西距古曲中路约100米，北距人民东路约290米。

周边聚集大润发超市、旺旺医院、芙蓉区政府、芙蓉区育才第三小学、花桥学校、浏阳河婚庆文化园、中国工商银行（西街花园支行）、中国邮政储蓄银行（XX市西街花园支行）、延年世嘉酒店等单位及设施，周边学校、医院、银行、酒店、宾馆及各类型商铺云集，生活购物较方便，公共配套设施和基础设施较完善，区域内有156、703、809、143等多条公交线路经过，交通便利。

估价对象所在小区环境较好。

3、估价对象权属状况

根据估价人员现场查勘及委托人提供的由XX市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》（复印件），估价对象权属状况如下表：

房屋所有权证号

房屋所有权人

层数∕地上总层数

房号

结构

设计用途

产别

建筑面积（㎡）

710110977

董剑峰

14/16

1402

钢混

住宅

私有房产

187.19

注：

①委托方未提供国有土地使用权证，土地登记相关内容不详，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响，评估结果为估价对象房地合一的价值。

②根据委托方提供的由XX市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份XXXX市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。

4、估价对象实物状况

评估人员于2015年3月24日现场勘查估价对象实物状况如下：

估价对象所在建筑物为钢混结构，建成年代约为2008年，所在单元有二部电梯，平层有两户，地上总层数为16层，地下1层，估价对象位于地上第14层、1402号房，实际用途为住宅，户型为四室两厅一厨两卫两阳台。

估价对象所在建筑物外墙贴墙砖，入户门防盗门；客厅、餐厅地面铺亮光仿古地砖，内墙面贴墙纸，天棚刷墙漆、部分石膏吊顶；卧室地面铺木地板，墙面贴墙纸，天棚刷墙漆；厨卫地面铺防滑地砖，墙面瓷砖贴至顶，铝扣板吊顶；室内木包门、铝合金窗。

房屋采光、通风较好，现房屋维护状况良好。

二、区域因素分析

1.地理位置

估价对象坐落于XX市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号，东邻水云间，南邻万科西街庭院，西距古曲中路约100米，北距人民东路约290米。

周边聚集大润发超市、旺旺医院、芙蓉区政府、芙蓉区育才第三小学、花桥学校、浏阳河婚庆文化园、中国工商银行（西街花园支行）、中国邮政储蓄银行（XX市西街花园支行）、延年世嘉酒店等单位及设施。

2.交通条件

估价对象区域内有156、703、809、143等多条公交线路经过，交通便利。

3.基础设施与公用设施条件

估价对象所处区域红线外基础设施条件达到“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），红线内场地平整，水、电、气保障度高，双环形供电，市政供气；电讯、网络畅通完善，城市干道四通八达；有银行营业网点，并且超市、医院等公用配套设施较齐全。

4.环境质量

该地区地质状况较好，土地有足够承压力，没有严重的水污染、大气污染及噪音污染，也无周期性洪水灾害。

三、市场背景分析：

A、城市基本概况：

XX位于XX省东部，湘江下游长浏盆地西缘。

XX市南接株洲市和XX市，西抵XX市，北达XX市、XX市，东挨XX省XX市、XX市。

地理坐标为东经111°53'~114°5'，北纬27°51'~28°40'，东西长约230公里，南北宽约88公里。

XX市，简称XX，别称“星城”“天下潮都”，国家首批历史文化名城，国家级综合配套改革试验区之一，国家级两化融合试验区之一,国家级重点开发区域，享有“中国快乐之都”和“中国力量之都”美誉。

是中国XX省的省会，是XX省政治、经济、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中国中西部地区最具竞争力城市，是我国南方重要的中心城市。

XX继成为“两型社会”试验区之后，XX再次纳入国家层面的战略重点，被列为节能减排的示X城市。

本批8个城市，XX是中部地区唯一入选的省会城市。

XX市辖：

XX市区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区）及XX县、宁乡县、浏阳市，共六区二县一市；XX市总人口704.41万人，户籍人口为651.19万人,XX市区人口约363万;XX市总面积11819.5平方公里，其中XX市区面积1938平方公里，望城并入XX城区后建成区面积约为320平方公里。

B、XX市房地产市场背景分析

（1）、投资与开发

房地产投资增速回升，投资增幅明显。

2014年房地产开发投资增长稳定，相较2013年有了明显提升。

2014年1-12月，XX房地产市场完成投资1310.50亿元，同比增长13.60%，增幅较2013年同期上升0.02个百分点。

施工方面，2014年1-12月全市商品房施工9647.15万㎡，同比增长11.29%，增幅较2013年同期回落5.91个百分点；新开工回落较为明显，受2014年市场回调的影响，2014年上半年新开工规模大幅回落，在下半年政策持续刺激下，新开工有所回升。

2014年1-12月，全市商品房新开工面积2582.90万㎡，同比下降7.18%；其中住宅为1635.47万㎡，同比下降17.57%；竣工方面，规模同比扩大，2014年1-12月，XX商品楼盘竣工面积为1438.85万㎡，同比提升2.75%。

（2）、供应情况

一、总体特征，全年供应面积持续稳增，内六区放量明显。

2014年，全市新建商品房批准预售2711.58万㎡，同比增长21.36%，累计批准预售243393套，同比增长18.64%；其中内六区累计批准预售2026.25万㎡，同比大幅增长34.63%。

二、分区域看，岳麓区的批准预售量最大，达732.63万㎡，同比上升51.84%。

芙蓉区供应量最小，达89.36万㎡。

除XX县和宁乡县供应同比有所下降外，其余区县同比均有不同幅度的增长。

三、从各月走势来看，除2月受春节假期影响外，其余各月批准预售面积均保持在158万㎡以上，其中12月为年内最高值，达到了341万㎡，同比增长23.14%，环比增长31.39%，创历史新高。

（3）、 销售情况

一、总体特征：

成交量显著降低。

2014年XX新房市场，受到宏观经济下行等因素的影响，成交量自1月后持续走低。

从商品房成交面积上看，除了2014年的第四季度，其余各月的成交面积均低于2013年同期水平。

年尾在政策调整、开发商以价换量，以及传统成交黄金期等利好的共同刺激下，楼市成交量在四季度快速回升，全年呈现明显的两头高、中间低的成交态势。

二、从月度数据来看，2014年XX市新建商品房成交量为1698.59万㎡/156291套，同比分别下降13.64%、16.46%。

具体到月，成交面积的峰值出现在10月，成交量为196.12万㎡，同比增幅为全年最高，为11.25%；成交量最低值出现在2月，成交面积为96.74万㎡。

除上述两个月，1月和11月、12月超过了190万㎡，5月受拆迁安置项目成交的带动，成交量接近150万㎡，其它月份成交量均在110-120万㎡之间。

三、从各行政区域看，成交量最大的为岳麓区，成交面积35