万科地产会计管理及核算综合规范.docx

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万科地产会计管理及核算综合规范

万科地产会计管理及核算规范

1．目：

加强集团会计管理，建立规范会计工作秩序，提高会计工作质量和水平，充分发挥会计职能作用，更好地为集团经营决策和经营管理服务。

2．        范畴：

合用于总部及集团所属各单位。

3．职责：

总部财务管理部负责本规范履行、解释、修改并检查执行状况；集团内各公司（单位）负责详细实行。

4．        办法与过程控制

4.1总则

4.1.1本规范系根据《中华人民共和国会计法》、《会计基本工作规范》、《公司会计制度》及财政部各项详细会计准则等关于规定，并结合本集团实际状况而制定。

4.1.2集团会计工作基本任务是：

真实、精确、及时、完整地反映和监督本单位和集团经营活动和财务成果，为经营决策和管理提供高质量会计信息和根据。

4.1.3集团实行高度集中、独立核算会计管理体制。

集团会计工作由主管财务集团领导直接指挥；总部财务管理部负责集团会计工作组织和集团统一会计政策、制度制定；各单位按国家法律、法规和本规则开展各项会计工作，并在不违背国家法律、法规和本规则原则下，依照本单位业务管理特点，制定本单位会计管理和会计核算实行办法。

4.1.4各单位第一负责人对本单位会计管理工作负有领导责任。

4.2会计机构及会计人员

4.2.1会计机构设立和会计人员配备

4.2.1.1各单位应当依照本单位业务特点及规模大小，设立专门会计机构并配备会计负责人。

不具备单独设立会计机构条件，应当在关于机构中配备专职会计人员，并指定会计主管人员。

会计机构负责人或会计主管人员应由总部财务管理部选派或下属单位提名、总部财务管理部考核、按照集团人事管理审批程序和权限任免。

4.2.1.2会计机构负责人应具备下列基本条件，并按照集团《下属公司财务负责人职务行为规范》规定组织本单位会计工作：

A、坚持原则，廉洁奉公，敢于负责，具备优良道德品质；

B、具备专业学历或通过专业培训，并具备中级以上专业技术资格；

C、主管过一种单位或者单位内一种重要方面财务会计工作时间不少于二年；

D、熟悉国家财经法规、政策和公司财务、会计、税务管理制度及规定，掌握本行业业务管理关于知识；

E、有较强组织能力、协调能力和专业能力；

F、身体健康，可以适应本职工作规定；

G、获得会计从业资格证书。

4.2.1.3从高校招收财会人员，必要具备本科以上学历；从社会上招收普通会计人员至少应具备大专以上财会及有关专业学历，具备初级以上专业技术资格证书，在有关岗位上有一定工作经验，道德品质优良；从社会上招收会计人员必要获得会计从业资格证书，各单位禁止招收无会计从业资格证书人员从事会计工作。

各所属全资公司聘任会计人员试用、转正，按人事审批程序报经总部财务管理部订立意见。

4.2.1.4集团及各单位第一负责人应支持会计机构、会计人员依法行使职权，保障会计人员职权不受侵犯；对于忠于职守，坚持原则，做出明显成绩会计机构、会计人员，应当予以恰当精神和物质奖励。

4.2.1.5各单位不得任用本单位职工（涉及重要负责人）、其她关联单位负责人及集团有关领导直系亲属作为本单位会计人员。

直系亲属是指：

夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲以及配偶姻亲关系。

4.2.1.6各单位应依照会计业务需要设立会计工作岗位，会计人员分工应符合内部牵制制度、内部稽核制度规定，并建立会计人员岗位责任制。

会计岗位普通可分为:

会计机构负责人或会计主管人员、出纳、资债核算、销售核算、成本费用核算、资金往来核算、总账报表、稽核、档案管理以及直接管理、操作、维护计算机及会计软件系统工作岗位。

会计工作岗位，可以一人一岗、一人多岗或一岗多人。

但出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权、债务账目登记工作；出纳以外会计人员不得经管钞票、有价证券和票据；核算人员不能兼管本岗位凭证稽核。

4.2.1.7会计人员工作岗位可进行有筹划地轮换，各单位可结合本单位详细状况制定相应轮换和考核办法。

4.2.1.8会计人员应当积极参加会计业务培训，各单位会计机构负责人有责任对本部门会计人员进行培训和指引，并合理安排好会计工作，保证会计人员每年有一定期间用于学习和参加培训。

4.2.2会计人员职业道德

4.2.2.1敬业爱岗，努力钻研业务，使自己知识和技能适应所从事工作规定。

4.2.2.2实事求是、客观公正地办理睬计事务，坚持原则，兼洁奉公。

4.2.2.3纯熟运用国家会计法规和集团会计制度规定程序和规定进行会计工作，保证所提供会计信息合法、真实、精确、及时、完整。

4.2.2.4熟悉本单位生产经营和业务管理状况，运用掌握会计信息和会计办法，为改进单位内部管理、提高经济效益服务。

4.2.2.5保守本单位和集团商业秘密，除国家法律和集团规定及本单位负责人批准外，不能擅自向外界提供或者泄露会计信息。

4.2.2.6会计机构负责人和会计人员必要保证对上级主管单位财务部门及集团总部财务管理部信息透明化，禁止隐瞒或上报虚假信息。

4.2.2.7积极接受我司领导和总部财务管理部对会计人员遵守职业道德状况检查、监督、指引。

会计人员遵守职业道德状况，将作为会计人员晋升、晋级、聘请专业职务、表扬奖励重要考核根据。

会计人员违背职业道德，由所在单位进行惩罚；情节严重，将依法追究刑事责任，此类人员将不得获得或者重新获得会计从业资格证书。

4.2.3会计工作交接

4.2.3.1基本规定:

A、会计人员轮换工作岗位、集团内调动或者因故离职，必要将本人所经管会计工作所有移送给接替人员，没有办清交接手续不得调动或者离职。

B、接替人员应当认真接管移送工作，并继续办理移送未了事项。

C、会计机构负责人或会计主管人员应当督促经办人员及时办理交接手续.

4.2.3.2会计人员办理移送手续前，必要及时做好如下工作：

A、巳经受理经济业务尚未填制会计凭证，应当填制完毕；

B、已录入凭证尚未审核并过账，应当完毕审核及过账，并打印科目余额表，由经办人员加盖印章或签名；

C、整顿应当移送各项资料，对未了事项写出书面材料；

D、编制移送清册，列明应当移送会计凭证、会计账薄、会计报表、印章、钞票、有价证券、支票簿、发票、文献、会计软件及密码、会计数据磁盘（磁带）及关于资料、实物等内容。

E、会计机构负责人或会计主管人员移送时，必要将所有财务会计工作、重大财务收支和会计人员状况等，向接替人员详细简介。

对遗留问题，应当写出书面材料，并附上所有原始资料。

4.2.3.3移送人员在办理移送时，应按移送清册逐项移送；接替人员应逐项核对点收。

其中：

A、钞票、有价证券应依照会计账簿关于记录进行点交；库存钞票、有价证券必要与会计账簿记录保持一致，不一致时，移送人员必要限期查清；移送保检柜钥匙和密码时，接替人员应当场验证，移送完毕后，钥匙和密码应尽量予以更换。

B、会计凭证等会计资料必要完整无缺，经审核签章后打印，并附完整原始凭证再行移送；会计账簿、会计报表、账套密码和其他电子数据要在实际操作下移送，移送完毕后，接替人员应及时更换操作人员密码。

C、银行存款账户余额要与银行对账单核对，如不一致，应当编制银行存款余额调节表调节相符，查清未达账因素；各种财产物资和债权债务明细账户余额要与总账余额核对相符；必要时，可抽查个别账户余额，与实物核对相符，或者与往来单位、个人核对清晰。

D、移送人员经管票据、印章和其他实物等，必要交接清晰。

4.2.3.4会计人员办理交接手续，必要有监交人负责监交。

A、普通会计人员交接，由本单位会计机构负责人或会计主管人员负责监交；

B、会计机构负责人或会计主管人员交接，由本单位负责人或其委托人负责监交，必要时可由总部财务管理部派人会同监交。

4.2.3.5交接完毕后，交接双方和监交人员必要在移送清册上签名或盖章，需要阐明问题和意见应当注明。

移送清册普通应当填制一式四份，交接双方和监交人各执一份，存档一份。

4.2.3.6接替人员应当继续使用接手账套软件，不得自行另立新账套，以保持会计记录持续性。

4.2.3.7会计人员因故暂时离职或者因病不能工作需要接替或者代理，会计机构负责人、会计主管人员或单位负责人必要指定关于人员接替或者代理，并办理交接手续。

当其重新恢复工作时，应与接替或者代理人员办理交接手续。

移送人员因病或者其他特殊因素不能亲自办理移送，经单位负责人批准，可由移送人员委托她人代办移送，但委托人应当承担本规则第4.2.3.9条规定责任。

4.2.3.8单位撤销时，必要留有必要会计人员，并会同关于人员办理清理工作，编制决算。

未移送前，不得离职。

接受单位和移送日期由总部财务管理部拟定。

4.2.3.9移送人员对所移送会计凭证、会计账簿、会计报表和其他所有移送资料合法性、真实性承担法律责任。

4.3      会计核算

4.3.1会计核算基本规定

4.3.1.1各单位应按照《中华人民共和国会计法》、《公司会计制度》及各种详细会计准则和本规则关于规定进行会计核算，及时提供合法、真实、精确、完整会计信息。

4.3.1.2各单位发生下列事项，应当及时办理睬计手续、进行会计核算：

A、款项和有价证券收付；

B、财物收发、增减和使用；

C、债权债务发生和结算；

D、资本、基金增减；

E、收入、支出、费用、成本计算；

F、财务成果计算和解决；

G、其她需要办理睬计手续、进行会计核算事项。

4.3.1.3各单位会计核算应当以实际发生经济业务为根据，按照规定会计解决办法进行，并保证会计指标口径一致、互相可比和会计解决办法先后各期相一致。

4.3.1.4会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。

会计期间分年度、半年度、季度和月份，并采用公历日期。

4.3.1.5会计核算以人民币为记账本位币。

境外单位可采用外国货币作为记账本位币，但向集团上报会计报表，应当折算为人民币反映。

4.3.1.6会计记录文字统一使用中文，境外单位可同步使用英文。

4.3.1.7会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料内容和规定必要符合国家和集团关于规定；不得伪造、变造会计凭证、会计账簿；不得设立账外账，不得报送虚假会计报表。

4.3.1.8各单位对使用会计软件及其生成会计凭证、会计账簿、会计报表和其她会计资料规定，应当符合《财政部会计电算化管理办法》和《财政部会计电算化工作规范》关于规定。

4.3.1.9各单位会计凭证、会计账簿、会计报表和其她会计资料，应定期打印、装订成册，并建立档案，妥善保管；存储会计软件、电子数据软盘、光盘、磁盘、磁带等存储介质也应作为会计档案进行管理。

会计档案建档规定、保管期限、销毁办法等根据财政部、国家档案局发布《会计档案管理办法》规定进行。

4.3.2会计凭证及账套设立

4.3.2.1各单位办理本规则4.3.1.2条规定事项，必要获得或填制原始凭证，并及时送交会计机构。

4.3.2.2原始凭证必要具备如下基本要素：

凭证名称；填制凭证日期；填制凭证单位名称或者填制人姓名；经办人员签名或者盖章；接受凭证单位名称；经营业务内容；数量、单位和金额。

对于不同渠道获得原始凭证，除具备上述基本要素外，还应涉及其她附加条件，详细为：

A、从外单位获得原始凭证，必要盖有填制单位公章；从个人获得原始凭证，必要有填制人员签名或者盖章。

对外开出原始凭证，必要加盖本单位公章。

B、自制原始凭证必要有经办单位负责人或者其指定人员签名或盖章。

C、购买实物原始凭证，必要有验收证明。

D、支付款项原始凭证，必要有收款单位和收款人收款证明。

E、发生销货退回，除填制退货发票外，还必要有退货验收证明；退款时，必要获得对方收款收据或者汇款银行凭证，不得以退货发票代替收据。

F、职工公出借款凭据，必要附在记账凭证之后。

收回借款时，应当另开收据或者退还借据副本，不得退还原借款收据。

G、经上级关于部门批准经济业务，应当将批准文献作为原始凭证附件。

如果批准文献需要单独归档，应当在凭证上注明批准机关名称、日期和文献字号。

4.3.2.3原始凭证不得涂改、挖补。

发现原始凭证有错误，应当由开出单位重开或改正，改正处应加盖开出单位公章。

4.3.2.4原始凭证不得外借，其他单位如因特殊因素需要使用原始凭证时，经本单位会计机构负责人或会计主管人员批准，可以复制。

向外提供原始凭证复印件，应当在专设登记簿上登记，并由提供人员和收取人员共同签名或者盖章。

4.3.2.5从外单位获得原始凭证如有遗失，应当获得原开出单位盖有公章证明，并注明本来凭证号码、金额和内容等，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，才干代作原始凭证。

如的确无法获得证明，如火车、轮船、飞机票等凭证，由当事人写出详细状况，经本单位会计机构负责人或会计主管人员和单位负责人批准后，代作原始凭证。

4.3.2.6各单位应当结合本单位会计业务需要设立合乎集团管理需要和国家法规会计账套。

账套初始化设立应遵守集团统一规定会计科目名称和会计科目代码，需设立核算项目应按集团规定设立。

新建账套必要在核算项目明细余额、会计科目明细余额、会计科目汇总余额与手工账簿或原账套核对相符后方可启用。

账套应由会计机构负责人严格按内部牵制制度、内部稽核制度规定拟定操作权限，交由系统管理员操作设定，凭证录入人员不得兼凭证审核，不同操作人员应自行设立操作密码，并对其定期更换。

4.3.2.7会计机构、会计人员应依照审核无误原始凭证录入记账凭证。

记账凭证可以分为收款凭证、付款凭证和转账凭证，也可以使用通用记账凭证。

记账凭证录入应内容完整、摘要简朴明了；录入凭证需经专人审核后方可过账；改正错误办法必要符合财政部《会计基本工作规范》规定。

记账凭证应在业务发生并获得完整原始凭证后及时录入，不得积压。

4.3.2.8各单位应当定期对会计账套记录关于数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或者个人等进行互相核对，保证账证相符、账账相符、账实相符。

4.3.3会计科目

4.3.3.1集团内从事房地产业务公司（涉及物业管理公司）必要严格按照下述会计科目编号及名称设立一级会计科目、某些明细科目及某些核算项目，不得随意增长或删除；其她行业公司可在此基本上依照自身需要增长或修改明细科目及核算项目设立；未作规定明细科目和核算项目可自行依照需要设立编码和名称，某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。

各单位应按《公司会计制度》关于会计科目使用阐明，对的使用会计科目。

4.3.3.2集团统一会计科目表如下:

A、资产类

科目代码

一级

科目

二级明细

科目（及代码）

三级明细

科目

四级明细

科目

核算

项目

1001

钞票

人民币（01）、港币（02）、美元（03）、日元（04）、澳元（05）、其她币种（06）

其她币种06可选取币种种类

1002

银行存款

人民币（01）、港币（02）、美元（03）、日元（04）、澳元（05）、其她币种（06）

按开户银行（其她币种06可选取币种种类再选取开户银行）

存款种类：

定期或活期（可选）

1009

其她货币资金

借款保证金（01）、按揭保证金（02）、代管基金（03）（物业公司设）、其她（04）

按开户金融机构

按币别（可选）、代管基金名称（物业公司设）

1101

短期投资

股票投资（01）、债权投资（02）、基金投资（03）、其她（10）

详细名称

1102

短期投资跌价准备

同短期投资

1111

应收票据

按单位

1121

应收股利

按单位

1122

应收利息

按债券名称

1131

应收账款（地产公司）

按开发项目

详细苑或栋或期

按房号

1131

应收帐款（物业公司）

按管理项目名称及债务人

1133

其她应收款

应收押金或保证金（01）、

备用金（02）、应收垫付款（03）、应收赔款和罚款（04）、联营公司往来（05）、预付帐款转入（06）、其她应收、暂付款项（10）

按债务人

1141

坏账准备

1151

预付账款（地产公司）

按开发项目

详细苑或栋或期

按合同单位及合同代码

1151

预付帐款（物业公司）

按管理项目名称及合同单位

1211

原材料

按《万科集团存货核算办法》

1231

低值易耗品

1281

存货跌价准备

1285

竣工开发产品

1286

出租开发产品

1287

开发产品摊销

1294

内部往来

按往来单位

按币别

1301

待摊费用

广告费（01）、展示中心装修费（02）、保险费（03）、低值易耗品摊销（04）、养路费（05）、房租（06）、开办费（07）、其她（10）

1401

长期股权投资

股票投资（01）、其她股权投资（02）

按详细股票或单位名称

投资成本、投资准备、股权投资差额、损益调节

1411

长期债权投资

债券投资（01）、其她债权投资（02）

1421

长期投资减值准备

股权投资（01）、

债权投资（02）

按详细证券或单位名称

1501

固定资产

房屋类（01）、机器设备（02）、运送工具（03）、电子设备（04）、其她设备（05）

1502

合计折旧

同固定资产

1505

固定资产减值准备

同固定资产

1603

在建工程

按项目名称

1605

在建工程减值准备

同在建工程

1701

固定资产清理

同固定资产

1801

无形资产

按类别

1805

无形资产减值准备

同无形资产

1901

长期待摊费用

租入固定资产改良支出（01）、装修支出（02）、固定资产修理支出（03）、其她递延支出（06）

1911

待解决财产损溢

待解决流动资产损溢（01）、待解决固定资产损溢（02）

B、负债类

科目

代码

一级

科目

二级明细

科目

三级明细

科目

四级明细

科目

核算

项目

2101

短期借款

按借款单位

按币别

2111

应付票据

按债权人

按币别

2121

应付账款（地产公司）

按开发项目

详细苑或栋或期

按合同单位及合同代码

2121

应付帐款（物业公司）

按管理项目名称及合同单位

2131

预收账款（地产公司）

按开发项目

详细苑或栋或期

按房号

2131

预收帐款（物业公司）

按管理项目名称及债权人

2142

代收款项（物业公司设）

按代交费用种类

2151

应付工资

2153

应付福利费

2161

应付股利

按单位

2171

应交税金

增值税（01）（地产公司可依照需要选取设立）

进项税额（01）、已交税金（02）、转出未交增值税（03）、减免税款（04）、销项税额（05）、进项税额转出（07）、转出多交增值税（09）、未交增值税（10）

2171

应交税金

营业税（02）、消费税（03）、资源税（04）、公司所得税（05）、土地增值税（06）、都市维护建设税（07）、房产税（08）、土地使用税（09）、车船使用税（10）、个人所得税（11）、其她税种（12）

2176

其她应交款

按种类

2181

其她应付款

按业务性质

按债权人

2191

预提费用

开发产品成本（01）

按开发项目

详细苑或栋或期

2191

预提费用

审计费（02）、利息（03）、担保费（04）、保险费（05）、修理费（06）、租金（07）、其她（10）

2211

预测负债

2301

长期借款

按贷款单位

按币别

2311

应付债券

债券面值（01）、债券溢价（02）、债券折价（03）、应付利息（04）

2321

长期应付款

按种类

按单位

2341

递延税款

按《万科集团公司所得税项核算办法》

2281

代管基金

按代管基金名称

按管理项目名称

C、股东权益类

科目代码

一级

科目

二级明细

科目

三级明细

科目

四级明细

科目

核算

项目

3101

股本

按股东\股票类别

3111

资本公积

股（资）本溢价（01）、接受捐赠非钞票资产准备（02）、接受钞票捐赠（03）、股权投资准备（04）、外币资本折算差额（06）、其她资本公积（07）

3121

盈余公积

法定盈余公积金（01）、任意盈余公积金（02）、法定公益金（03）、储备基金（外）（04）、公司发展基金（外）（05）

3131

本年利润

3141

利润分派

其她转入（01）、提取法定盈余公积金（02）、提取法定公益金（03）、提取储备基金（外）（04）、提取公司发展基金（外）（05）、提取职工奖励及福利基金（外）（06）、应付优先股股利（08）、提取任意盈余公积（09）、应付普通股股利（10）、转作股（资）本普通股股利（11）、未分派利润（12）

D、成本类

科目

代码

一级

科目

二级明细

科目

三级明细

科目

四级明细

科目

核算

项目

4301

开发成本

按《万科集团房地产公司成本核算指引》、《集团费用核算办法》、《存货核算办法》。

4311

物业工程（物业公司）

4302

开发间接费

F、损益类

科目代码

一级

科目

二级明细

科目

三级明细

科目

四级明细

科目

核算

项目

5101

主营业务收入（地产公司）

按开发项目

详细苑或栋或期

按开发产品类别（住宅、商铺、写字楼、配套资产）

5101

主营业务收入（物业公司）

物业管理收入（01）、物业经营收入（02）、物业大修收入（03）

按各项详细业务相应收入名称

按管理项目名称

5102

其她业务收入

固定资产出租收入（01）、手续费收入（02）、征询收入（03）、开发产品出租收入（04）、其她（07）

5201

投资收益

股权投资收益（01）、债权投资收益（02）、权益法调节（03）、出售解决被投资单位（04）、股权投资差额摊销（05）、债券溢折价摊销（06）、长期投资减值准备（07）、短期投资跌价准备（08）

5203

补贴收入

5301

营业外收入

罚款收入（01）、解决固定资产收益（02）、没收定金及违约金（03）、固定资产盘盈（04）、其她（07）

5401

主营业务成本（地产公司）

同主营业务收入`

5401

主营业务成本（物业公司）

物业管理成本（01）、物业经营成本（02）、物业大修成本（03）

按详细业务相应成本名称

按管理项目名称

5402

主营业务税金及附加

（地产公司）

同主营业务收入

5402

主营业务税金及附加

（物业公司）

物业管理税金（0