房地产估价第2版答案doc.docx
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房地产估价第2版答案doc
参考答案
第1章从估价的角度认识房地产
1.
4.
总建筑面积为1200平方米。
选择题
①B②C
③C
④D⑤D
⑥A⑦B
2）多选题
①ADE②
ABC
③ABCDE
④BDE
⑤ACDE⑥
ACE
⑦ABCDE
⑧ABCD
2.判断题
⑴X
（2）J
（3）X
（4）V（5）
V
（6）X（7）V
（8）X
（9）X（10）
V
1）单选题
⑧
简答题（略）
3.
计算题
该建筑物共有10层；
容积率是4；建筑密度是60%。
房地产价格
1.
选择题
1）单选题
①
D②B③A④B⑤A⑥C⑦B⑧
2）
多选题
①
BCD②ABC@CE④ABCE⑤
⑥
AC©AD⑧CDB（9）AB@
2.
判断题
⑴
X
（2）X（3）X（4）X（5）X
（6）
X（7）V（8）V（9）X（10）X
D⑨C⑩B
ABCE
ABE
3.简答题（略）
第3章房地产估价
1.单选题
①
A②C
③B
④C⑤A
⑥B
⑦A⑧C
⑨A
⑩C
2.
判断题
⑴
J
（2）
X
（3）X
（4）V
（5）V
（6）
X（7）
X
（8）X
（9）J
（10）X
3.
简答题（略）
市场比较法
①D②B③A
④D
⑤B
⑥C
⑦C
⑧C⑨
2）多选题
①ABC②ABCBE
③ACE
④
BC
⑤BCDE
⑥ABD©ABCE
⑧ABD
⑨
BC
⑩ABDE
2.判断题
（1）X
（2）X
（3）
X
（4）J
（5）
⑹X（7）V
（8）
X
（9）X
（10）
V
3.简答题（略）
4.计算题
单选题
1）
B
（1）28.84万元
（2）2500元/平方米
⑶4368.73元/平方米
（4）4178元/平方米
收益还原法
参考答案:
1.选择题
1）单选题
①A②C③C
④D⑤A⑥D⑦B
2）多选题
①ABDE
⑥ACD
ABCE
DE
AB
ABCE
BCD
CDE
⑤ABCDE
⑩BCDE
2.判断题
该房地产未来平均年纯收益=（31+29+30.5+29.5）/4=30（万元）
301
该房地产的收益价格v=—H-———=354.93（万元）
O%（1+O%）
2.该房地产年纯收益=6（1+2%性7.03（万元）
7f）31
该房地产的收益价格件亍厂[1-,+7〃产1=88.90（万元）
3.
（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为如下。
件义[1!
—]
r（1+尸）〃
各层建筑面积=4000x6/24=1（）00（1的层）
计算1层商铺收益价格。
（4）
年净收益二1000x（1-60%）x75%x90%x60xl2=19.44（万元）VI=19.44/10%x[l-1/（1+10%）50-3]=192.20（万元）计算2〜3层商场收益价格。
年净收益=1000x2x70%x600=84（万元）
巧〜3=84/10%x[l-l/（l+l0%）50-3]=830.48（万元）
（5）
计算4层酒楼收益价格：
（6）
年净收益=1000x70%x50x12-80000=34（万元）V4=34/8%x[1-1/（1+8%）50-3J=413.59（万元）计算5〜10层办公楼收益价格。
年净收益=6x20x1800x12x80%x（l-10%）=186.62（万元）皓〜io=186.62/7%x[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（万元）计算11〜24层住宅价格。
V1]-24=1000X14x4000=5600（万元）
（8）
计算房地产价格。
V=V[+巧〜3+2+皓~]0+峪1~24
=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600
=9591.40（万元）
4.
（1）房地产年租金总收入=2500（12-1）=27500（元）
（2）年总费用
管理费=27500x3%=825（元）年折旧=（80x1000）/70=1142.85（元）年维修费=1028.57（元）
营业税=27500x12%=3500（元）合计7671.42（元）
（3）房地纯收益=27500-7671.42=19828.58（元）
（4）房屋年纯收益=（80x1000-19828.58）xl0%=6017.14（元）
（5）土地年总纯收益=19828.58-6017.142=13811.44（元）
（6）土地总价格=13811.44/8%=172643（元）
土地单价=172643/85=2031.1（%/m2）
第6章成本法
1.选择题
第7章假设开发法
1.选择题
①B②C③D
④C
⑤D
⑥
C
⑦C
⑧C⑨
2）多选题
©CE②ACD
③ABDE
④
BDE
⑤ACDE
@DE⑦ABC
2.判断题
⑴X
（2）V
（3）
⑧AB
V
（4）
⑨
X
AD
（5）
⑩ABC
V
（6）X（7）V
（8）
X
⑼
V
（10）
1）单选题
D⑩C
3.简答题（略）
4.计算题
（1）①设该成片荒地的总价为Vo
%1该成片荒地开发完成后的总价值=750x2000000x60%=9（亿元）
%1开发成本和管理费用等的总额=2.5x2=5（亿元）
%1投资利息总额=（V+Vx4%）x[（1+10%）-1]+5x[（1+10%）15-1]
=0.3447+0.768（亿元）
%1转让税费总额二9x5%=0.45（亿元）
%1开发利润总额=（V+Vx4%+5）x13%=0.135V+0.65（fc元）
%1购买该成片荒地的税费总额=休3%=（）.03（亿元）
%17=9-5-（0.3447+0.768）-0.45-（0.135V+0.65）-0.03V
件1.413（亿元）
荒地单价=1.413/2000000=70.65（元/平方米）
（2）①设该在建工程的正常购买总价为火
②续建完成后的总价值=州
吐（1+疗，」（1+"
式中！
表示折现率；
r表示需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。
故续建完成后的总价值计算如下:
60x12x12400x0.7x85%x（1—25%）
9%
2300x12400x60%
（1+13%）075
%1销售税费总额二3403.80x8%=272.30（万元）
%1购买该在建工程的税费总额=Vx3%=0.03V（万元）
%1v=3403.80-1561.32-272.30-0.03V
件1524.45（万元）
故：
在建工程总价=1524.45（万元）
在建工程单价=1524.45/1.24=1229.39（元/平方米）
第8章地价评估
1.选择题
1）单选题
%1C②A③B④B⑤B⑥A
2）多选题
④BCD⑤BCE
⑨ACE⑩ABD
©BC②ABD③ACD
⑥ADE⑦ABCDE⑧ABCDE
2.判断题
3.简答题（略）
4.计算题
（1）6.43%
（2）2%
（3）土地的单价为3800元/平方米，总价为456万元。
第9章房地产估价程序
1.答：
对于该套住宅适宜采用市场比较法或成本法评估出该住宅的完全产权在转让之日的售价。
根据按揭合同中的约定，确定刘某在转让之日购买该套住宅后需要继续向银行支付的本息值在转让之日的现值。
由完全产权的售价减去需继续向银行支付的本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价（卖方所得）。
2.答：
（1）错误有：
%1应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用；
%1应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；
%1利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
（2）还应将重置价格减去折旧。
%1可能存在施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
%1可能存在烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。
%1可能存在由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
3.答：
（1）甲、乙两者的分配方案均不够合理。
甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。
（2）正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割,则甲应该分得：
2762.1《2+30+2=1396.05（万元）。
4.
（1）A
（2）C（3）C（4）D
第10章房地产估价报告
1.答：
乙估价所可以从如下5个方而说明自己给出估价结论的理由。
一是从估价目的看，当时估价所是按照拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/n?
售出6栋的平均价格为3860元/n?
比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方而反映了估价结果的合理性。
2.答：
（1）评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；
（2）而实际发生的成本可能超过社会平均水平；
（3）估价日寸点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化。
3.答：
（1）“估价时间”用语错误，应为估价时点；
（2）缺少估价原则；
（3）估价方法中缺少选用的估价方法的定义；
（4）未分析租金水平的变化趋势；
（5）1层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；
（6）3层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；
（7）6层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数；
（8）年运营费用中不应计算土地使用费；
（9）未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用；
（10）保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算；
（11）资本化率取值未说明理由；
（12）可获收益年限错，应为36年；
（13）基准地价修正法中年期修正方法（公式）错；
（14）基准地价修正法中已经过年限错，应为4年；
（15）基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚；
（16）未计算精装修成本费用（建安费）；
（17）建筑物折旧年限计算错（应为2/38）；
（18）未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；
（19）成本法中未考虑相关销售费用；
（20）未说明估价结果确定的理由。
4.计算题
/「\什l厂［口用^^600x1200x（1-5%）1g/十一、
（1）年折旧额£>==1.63（万兀）
42
折旧总额=1.63x12=19.54（万元）
现值=600x1200-19.54=52.46（万元）
（2）门窗等损坏的折旧额=2（万元）
装修的折旧额=30x（175）x3=18（万元）
设备的折旧额=60x（1/15）x10=40（万元）
长寿命项目的折旧额=（180-30-60）x（1/50）x10=17.6（万元）
该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6（万元）
（3）土地现值=1000x2500=250（万元）
建筑物现值=1100x6000x8%=528（万元）
总价=250+528=778（万元）
单价=7780000^6000=1296.67（元/平方米）
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