《会计》章节真题模拟及核心考点投资性房地产.docx
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《会计》章节真题模拟及核心考点投资性房地产
《会计》章节真题模拟及核心考点：
投资性房地产
综合题
1.（2015年考题节选）甲股份有限公司（以下简称“甲公司”）20×4年发生了以下交易事项：
2月1日，与其他方签订租赁合同，将本公司一栋原自用现已闲置的办公楼对外出租，年租金为120万元，自当日起租。
甲公司该办公楼原价为1000万元，至起租日累计折旧400万元，未计提减值。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，出租日根据同类资产的市场状况估计其公允价值为2000万元。
12月31日，该办公楼的公允价值为2080万元。
甲公司已一次性取得第一年租金120万元。
要求：
编制甲公司20×4年有关交易事项的会计分录。
『正确答案』
（1）2月1日
借：
投资性房地产——成本 2000
累计折旧 400
贷：
固定资产 1000
其他综合收益 1400
（2）12月31日
借：
投资性房地产——公允价值变动（2080-2000）80
贷：
公允价值变动损益80
借：
银行存款120
贷：
其他业务收入110
预收账款 10
2.A公司为非房地产开发企业，为增值税一般纳税人，土地使用权、不动产及不动产经营租赁服务和建筑业适用的增值税税率为11%，有关房产和地产的业务资料如下：
（A公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，对固定资产和无形资产均采用直线法计提折旧或摊销。
假定上述土地使用权和建筑物的预计净残值均为0）
（1）2×14年1月，A公司董事会作出决议准备外购土地使用权，其中一宗土地使用权准备建造A座写字楼，建成后对外出租;另外一宗土地使用权准备建造B座办公楼，建成后用于企业行政办公。
2×14年4月1日，A公司以出让方式购入上述土地使用权，取得增值税专用发票，其中准备建造A座写字楼的土地使用权价款为10000万元，增值税进项税额为1100万元，准备建造B座办公楼的土地使用权价款为20000万元，增值税进项税额为2200万元，预计使用年限均为50年。
全部款项已经支付。
购入当月开始在土地上分别建造A座写字楼和B座办公楼。
【要求及答案】根据资料
（1）编制相关的会计分录。
2×14年4月1日
借：
投资性房地产——土地使用权（在建）10000
无形资产 20000
应交税费——应交增值税（进项税额）3300
贷：
银行存款 33300
（2）2×14年12月末建造A座写字楼的土地使用权公允价值为15000万元，在建的A座写字楼无法确定其公允价值。
【要求及答案】根据资料
（2）编制相关的会计分录。
借：
在建工程 300
贷：
累计摊销 （20000/50×9/12）300
借：
投资性房地产——土地使用权——在建（公允价值变动）（15000-10000）5000
贷：
公允价值变动损益 5000
（3）2×15年6月写字楼和办公楼即将完工时，A公司与甲公司签订经营租赁合同，将A座写字楼整体租赁给甲公司使用，租赁期开始日为写字楼达到预定可使用状态的日期。
2×15年6月1日以银行存款支付A座写字楼的建造成本50000万元，以银行存款支付B座办公楼的建造成本40000万元（不包括建造期间满足资本化条件的土地使用权摊销金额），并取得增值税专用发票，增值税的进项税额9900万元。
【要求及答案】根据资料（3）编制相关的会计分录。
借：
投资性房地产——写字楼（在建） 50000
在建工程40000
应交税费——应交增值税（进项税额）9900
贷：
银行存款 99900
（4）2×15年7月1日A座写字楼和B座办公楼达到预定可使用状态并交付使用，预计使用年限均为30年。
【要求及答案】根据资料（4）编制相关的会计分录。
借：
在建工程200
贷：
累计摊销（20000/50×6/12）200
借：
投资性房地产——写字楼（成本）50000
——土地使用权（成本）15000
固定资产——办公楼40500
贷：
投资性房地产——写字楼（在建） 50000
——土地使用权（在建） 10000
——土地使用权——在建（公允价值变动）5000
在建工程40500
（5）2×15年12月31日，A座写字楼的土地使用权公允价值为18000万元，A座写字楼的公允价值为60500万元。
同时收到半年租金1000万元，并开出增值税专用发票，销项税额为110万元。
【要求及答案】根据资料（5）编制相关的会计分录。
借：
投资性房地产——土地使用权（公允价值变动）
（18000-15000）3000
——写字楼（公允价值变动）
（60500-50000）10500
贷：
公允价值变动损益 13500
借：
管理费用762.5
贷：
累计折旧 （40500/30×5/12）562.5
累计摊销（20000/50×6/12）200
借：
银行存款 1110
贷：
其他业务收入1000
应交税费——应交增值税（销项税额）110
3.AS公司为增值税一般纳税人，土地使用权、不动产及不动产经营租赁服务适用的增值税率为11%，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，假定按年计提折旧和进行摊销。
AS公司适用的所得税税率为25%，按净利润的10%提取盈余公积。
有关资料如下：
（1）2×12年10月2日以1000万元购入一宗土地使用权，预计使用年限为50年（与税法相同），取得当日即开始建造一栋写字楼。
2×13年12月写字楼建造完成并交付公司管理部门使用，建造成本为50000万元（包含建造期间土地使用权的摊销）、预计使用年限为40年（与税法相同）。
写字楼和土地使用权的预计净残值均为零，均采用直线法计提折旧和摊销（与税法相同）。
（2）2×14年12月18日，AS公司与BS公司签订租赁合同，合同约定，AS公司将上述写字楼整体出租给BS公司，租期为3年，不含税年租金为2000万元，从2×15年起每年年末支付。
2×14年12月31日为租赁期开始日。
写字楼和土地使用权的原预计使用寿命、预计净残值和折旧（摊销）方式不变。
2×15年支付写字楼的修理费用2万元（不考虑增值税）。
【要求及答案
（1）】编制2×14年12月31日将写字楼及其土地使用权转为投资性房地产的会计分录。
借：
投资性房地产——写字楼 50000
——土地使用权1000
累计折旧 （50000/40）1250
累计摊销 （1000/50×27/12）45
贷：
固定资产 50000
无形资产 1000
投资性房地产累计折旧 1250
投资性房地产累计摊销45
【要求及答案
（2）】编制2×15年收到租金（假定按年确认收入）、投资性房地产计提折旧和摊销、支付写字楼修理费用的相关会计分录;计算2×15年末投资性房地产在会计报表中的列示金额以及影响2015年营业利润的金额。
借：
银行存款2220
贷：
其他业务收入2000
应交税费——应交增值税（销项税额）220
借：
其他业务成本1270
贷：
投资性房地产累计折旧 （50000/40）1250
投资性房地产累计摊销 （1000/50）20
借：
其他业务成本 2
贷：
银行存款2
2×15年末投资性房地产在会计报表中的列示金额=（50000+1000）-（1250+45）-（1250+20）=48435（万元）
影响2×15年营业利润的金额=2000-1270-2=728（万元）
【要求及答案（3）】假定租赁期满后收回转为自用办公楼，编制投资性房地产转为自用房地产的有关会计分录。
借：
固定资产 50000
无形资产 1000
投资性房地产累计折旧 （1250+1250×3）5000
投资性房地产累计摊销 （45+20×3）105
贷：
投资性房地产——写字楼 50000
——土地使用权1000
累计折旧 5000
累计摊销 105
【要求及答案（4）】假定租赁期满后将其出售，售价为60000万元，编制处置投资性房地产的有关会计分录（不考虑处置时的相关税费）。
借：
银行存款66600
贷：
其他业务收入 60000
应交税费——应交增值税（销项税额6600
借：
其他业务成本45895
投资性房地产累计折旧 （1250+1250×3）5000
投资性房地产累计摊销 （45+20×3）105
贷：
投资性房地产——写字楼50000
——土地使用权 1000
【要求及答案（5）】假定2×16年1月1日，AS公司认为，出租给BS公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式计量。
2×15年12月31日，该写字楼的公允价值为55000万元，土地使用权的公允价值为5000万元。
编制2×16年1月1日追溯调整的会计分录。
投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式计量的追溯调整分录为：
借：
投资性房地产——写字楼（成本）50000
——土地使用权（成本） 1000
投资性房地产——公允价值变动 （5000+4000）9000
投资性房地产累计折旧（1250×2）2500
投资性房地产累计摊销（45+20）65
贷：
投资性房地产 51000
递延所得税负债 （11565×25%）2891.25
盈余公积 （11565×75%×10%）867.375
利润分配——未分配利润 （11565×75%×90%）7806.375
4.甲公司为从事房地产开发业务的企业，不考虑增值税因素。
2014年3月31日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再出售改用作出租，并形成了书面决议。
（1）2014年5月31日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为2014年6月30日，租赁期2年，该商铺的账面余额5500万元，未计提存货跌价准备。
预计使用年限为50年，预计净残值为零。
2014年3月31日和2014年12月31日商铺的公允价值分别为6000万元和6100万元。
2014年12月31日收到6个月的租金300万元。
2015年12月31日商铺公允价值为6500万元，收到本年租金600万元。
2016年6月30日转换日该房地产的公允价值为6400万元。
收到半年租金300万元。
如果采用成本模式后续计量，其折旧方法采用直线法。
（注：
仅仅为了对比说明成本模式和公允价值模式会计处理的区别）
【要求及答案
（1）】根据资料
（1），分别采用成本模式和公允价值模式编制2014年、2015年的会计分录，并说明2014年、2015年两种模式投资性房地产年末报表的列示金额、影响本年营业利润的金额。
2014年：
成本模式下
公允价值模式下
①
借：
投资性房地产 5500
贷：
开发产品5500
①
借：
投资性房地产——成本 6000
贷：
开发产品 5500
其他综合收益500
②
借：
银行存款 300
贷：
其他业务收入300
借：
其他业务成本 82.5
贷：
投资性房地产累计折旧（5500/50×9/12）82.5
②
借：
银行存款300
贷：
其他业务收入300
借：
投资性房地产——公允价值变动 100
贷：
公允价值变动损益 （6100－6000）100
成本模式下
公允价值模式下
③
“投资性房地产”项目报表列报金额＝5500－82.5＝5417.5（万元）
影响“营业利润”的金额＝300－82.5＝217.5（万元）
③
“投资性房地产”项目报表列报金额＝6100（万元）
影响“营业利润”的金额＝300＋100＝400（万元）
2015年：
成本模式下
公允价值模式下
①借：
银行存款600
贷：
其他业务收入 600
借：
其他业务成本110
贷：
投资性房地产累计折旧（5500/50）110
①借：
银行存款 600
贷：
其他业务收入600
借：
投资性房地产——公允价值变动 400
贷：
公允价值变动损益（6500－6100）400
②“投资性房地产”项目报表列报金额＝5500－82.5－110＝5307.5（万元）
影响“营业利润”的金额＝600－110＝490（万元）
②“投资性房地产”项目报表列报金额＝6500（万元）
影响“营业利润”的金额＝600＋400＝1000（万元）
（2）2016年6月30日对外出租的房地产租赁期届满，企业董事会作出书面决议明确表明，将该房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转换为存货。
【要求及答案
（2）】根据资料
（2），假定2016年6月30日商铺到期时从投资性房地产转换为存货的会计分录。
当日公允价值为6400万元。
2016年：
成本模式下
公允价值模式下
借：
银行存款 300
贷：
其他业务收入 300
借：
银行存款 300
贷：
其他业务收入 300
借：
其他业务成本（5500/50/2）55
贷：
投资性房地产累计折旧55
——
借：
开发产品5252.5
投资性房地产累计折旧（82.5＋110＋55）247.5
贷：
投资性房地产 5500
借：
开发产品 6400
公允价值变动损益 100
贷：
投资性房地产——成本 6000
——公允价值变动
（100＋400）500
（3）假定2016年6月30日对外出租的房地产租赁期届满，直接对外销售，售价为6400万元。
【要求及答案（3）】根据资料（3），假定2016年6月30日商铺到期时直接对外销售，分别采用成本模式和公允价值模式编制2016年出售时的会计分录并计算处置损益的影响金额。
2016年6月30日：
成本模式下
公允价值模式下
借：
银行存款6400
贷：
其他业务收入 6400
借：
银行存款 6400
贷：
其他业务收入 6400
借：
其他业务成本5252.5
投资性房地产累计折旧
（82.5＋110＋55）247.5
贷：
投资性房地产5500
处置损益＝6400－5252.5＝1147.5（万元）
借：
其他业务成本 5500
其他综合收益 500
公允价值变动损益 500
贷：
投资性房地产——成本 6000
——公允价值变动
（100＋400）500
处置损益＝6400－6500＋500＝400（万元）
第七章投资性房地产
考点核心提示
考点一：
投资性房地产的范围★
☆考点核心提示
1.投资性房地产的范围
（1）已出租的土地使用权;
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权;
（3）已出租的建筑物;
2.注意的问题
（1）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
（2）用于出租的建筑物企业应拥有其产权。
（3）企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于投资性房地产的范围。
（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
（5）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
（6）自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。
（7）作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地使用权。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
考点二：
投资性房地产的核算★★
☆考点核心提示
1.外购的投资性房地产
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
但是，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
表7-1 外购投资性房地产的初始计量
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量
借：
投资性房地产【购买价款＋相关税费＋可直接归属于该资产的其他支出】
贷：
银行存款
借：
投资性房地产——成本【购买价款＋相关税费＋可直接归属于该资产的其他支出】
贷：
银行存款
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
2.自行建造的投资性房地产
企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
但是，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
表7-2 自行建造投资性房地产的计量
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量
借：
投资性房地产——在建
贷：
银行存款等
借：
投资性房地产——在建
贷：
银行存款等
3.投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
表7-3 投资性房地产的后续计量
成本模式计量
公允价值模式计量
（1）相关规定
在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定进行处理
（1）相关规定
企业有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。
（2）会计处理
①按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销
借：
其他业务成本
贷：
投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销
（2）会计处理
①不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：
借：
投资性房地产——公允价值变动
贷：
公允价值变动损益
公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录
②取得的租金收入，会计处理
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
②取得的租金收入，会计处理
同左
③经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备
借：
资产减值损失
贷：
投资性房地产减值准备
——
4.投资性房地产的转换
（1）转换日的确定
自用房地产转换为投资性房地产或作为存货的房地产转换为投资性房地产，转换日一般为租赁期开始日，如果是空置建筑物，为董事会作出书面决议批准的日期。
投资性房地产转换为自用房地产，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期;投资性房地产转换为存货，转换日为租赁期满，董事会作出书面决议明确将其重新开发用于对外出售的日期。
（2）转换的会计处理
表7-4 投资性房地产的转换
成本模式下的转换
公允价值模式下的转换
①自用房地产转换为投资性房地产
借：
投资性房地产【原值】
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
贷：
固定资产（无形资产）【原值】
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
①自用房地产转换为投资性房地产
借：
投资性房地产——成本【公允价值】
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
公允价值变动损益【借差】
贷：
固定资产（无形资产）【原值】
其他综合收益【贷差】
②投资性房地产转换为自用房地产
借：
固定资产（无形资产）【原值】
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：
投资性房地产【原值】
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
②投资性房地产转换为自用房地产
借：
固定资产（无形资产）【公允价值】
公允价值变动损益【借差】
贷：
投资性房地产——成本
——公允价值变动
公允价值变动损益【贷差】
③作为存货转换为投资性房地产
借：
投资性房地产【账面价值】
存货跌价准备【已计提的存货跌价准备】
贷：
开发产品【账面余额】
③作为存货转换为投资性房地产
借：
投资性房地产——成本【公允价值】
存货跌价准备【已计提的存货跌价准备】
公允价值变动损益【借差】
贷：
开发产品【账面余额】
其他综合收益【贷差】
④投资性房地产转换为存货
借：
开发产品【账面价值】
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：
投资性房地产【账面余额】
④投资性房地产转换为存货
借：
开发产品【公允价值】
公允价值变动损益【借差】
贷：
投资性房地产——成本
——公允价值变动
公允价值变动损益【贷差】
5.与投资性房地产有关的后续支出
（1）资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
表7-5 投资性房地产资本化的后续支出
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产。
①投资性房地产转入改扩建工程
借：
投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：
投资性房地产
①投资性房地产转入改扩建工程
借：
投资性房地产——在建
贷：
投资性房地产——成本
——公允价值变动
②发生改扩建或装修支出
借：
投资性房地产——在建
贷：
银行存款等
②发生改扩建或装修支出
借：
投资性房地产——在建
贷：
银行存款等
③改扩建工程或装修完工
借：
投资性房地产
贷：
投资性房地产——在建
③改扩建工程或装修完工
借：
投资性房地产——成本
贷：
投资性房地产——在建
（2）费用化的后续支出
表7-6 投资性房地产费用化的后续支出
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量
借：
其他业务成本
贷：
银行存款
借：
其他业务成本
贷：
银行存款
6.投资性房地产的处置
表7-7 投资性房地产的处置
成本模式计量的投资性房地产
公允价值模式计量的投资性房地产
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
借：
其他业务成本
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：
投资性房地产
借：
其他业务成本
公允价值变动损益
其他综合收益
贷：
投资性房地产——成本
——公允价值变动
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