西电集团职工养老养生基地项目可行性研究报告.docx

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西电集团职工养老养生基地项目可行性研究报告

西电集团职工养老养生基地

项目建议书

西安春晖企业管理咨询有限公司

二Ｏ一一年十二月六日

目录

一．项目背景

二、项目概述

三、承办单位简介

四、项目建设规模及方案

五、项目效益分析

六、初步研究结论

一．项目背景

（一）西安市内老龄化现状分析

截止2009年，西安市60岁以上的老人达到125.68万，占到了全市总人口的14.99%，人口老龄化高于全国和全省的平均水平。

而西安市则是陕西省老年人口最多、最密集的地区，60岁以上的老年人占到了全省的22.3%。

西安市人口老龄化呈现出四个显著特点：

一是人口快速老龄化。

2000年以来，市老年人口年均增加4万人，今后还将以年均3.28%的速度递增。

二是老年人口高龄化。

2010年，西安市80岁以上高龄老人已达到14.77万人，占老年总人口的11.38%，特别是农村高龄老人在农村老年总人口中的比重达到12.3%，高于城镇的10.15%。

三是老年家庭空巢化。

空巢家庭是指无子女或虽有子女但不共同居住，老人独居的纯老人家庭，西安市空巢家庭已占到老年家庭总数的57.2%，高于全国56.1%的平均水平。

四是群体结构多元化。

市老年人口文化层次越来越高，老年人的需求越来越广泛。

人口老龄化是一个社会进步的体现，但也会对经济社会发展带来一系列深刻的影响。

妥善解决好人口老龄化的问题，对市经济社会的可持续发展，全面建设小康社会，构建人文西安、活力西安、和谐西安都具有十分重要的意义。

（二）西安市养老政策解读

--西安市实行积极的养老政策以应对老龄化带来的社会问题。

--西安市加快养老机构及其床位数、居家养老服务（包括上门服务和老年人日间照料服务中心）的建设。

--2010年养老格局：

10%由养老机构提供照料服务（3%入住养老机构，7%由居家养老服务机构提供照料），70%的60岁以上老人由亲属或保姆照顾。

通过对政策解读，我们发现：

--10%左右的老人将会由养老机构来提供照料服务

--目前西安市内养老机构的人床比为0.55%，远低于全国水平1.56%，与国际社会通行的5%-7%的人床比率差距更是遥不可及。

（三）西安市内养老机构现状分析

1.西安养老床位明显不足：

截至2011年4月底，全市运行的各类养老机构共有83家，其中民办机构51家，公办机构32家；总床位数9816张，入住老人5913人，平均入住率为60.2%。

全市每百位老年人拥有养老床位数0.55张，入住老人占全市60岁以上老人总数的3％。

2.基础设施普遍较差，服务水平较低：

总体来说西安市大部分养老院条件简陋，卫生条件不达标，经营不到位，服务水平普遍不高，达不到国家要求水平，护工专业性差、流动性高，从业人员素质与预期差距较大。

并且有些养老院位于老城区的私人住宅或出租房，发展一直受到限制。

3.养老机构主要以护理型为主，缺乏高端养老机构：

完全可以自理的老人，一个月的收费在800元-900元之间，半自理的老人是1200元左右,全护理的老人一般在1600元-1800元。

这个收费标准处在全国较低水平。

而且入住人群主要以难以自理型老人为主，养老院基本成为护理院。

高端的养生养老机构基本没有，但是通过市场调查，西安老人对于高端的养生养老机构需求旺盛，低端的护理院和老年公寓无法满足这批老人的养老需求。

4.未来发展机遇较大：

“十二五”期间，西安市拟建公办养老服务机构项目11个以上,增加床位12940张；新建民营养老服务机构10个以上，增加床位5150张。

到2015年，使全市各类养老机构床位数总量达到全市老年人口的3%。

建立养老服务从业人员职业资格认证制度，专业养老护理服务队伍的上岗率要达90%以上。

综上所述，在西安市内建立高端的养生养老基地，确实是顺势而为，乃利国利民之项目。

二．项目简介

本项目拟将西安市太乙宫处西电集团档案馆原址（占地约30亩）改建为一家集养老、休闲、度假、会议等于一体的多功能高档养老院。

主要针对于西安市内有高档养老需求的人群，并对有养老需求的西电集团退休老年职工以及未退休职工老年家属优先开放。

项目总投资2000万元，建成后可实现年产值1500万元，年利润达到500万元。

本项目缓解有助于社会福利机构资源紧张，为社会各界有高端养老需求的老年群体带来了福音，同时为西电集团离退休老年职工以及外派在职人员父母的养老难题提供了好的思路和解决方案，更为构筑和谐社会做出一定贡献。

1.本项目选址于西安太极宫，翠华山脚下，植被覆盖率高，空气质量好，优良的生态环境和便利的交通条件，为其发展养生养老提供了极好的自然区位优势。

打造“山水田园型养老基地”，让老人回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。

2.本项目将建成集养老、休闲、度假、会议等于一体的多功能高档养老院，作为社会福利机构，将有利于推动西安市老年健康养生事业的发展，有利于西安市养老服务业的发展。

2.本项目可提供600张左右养老床位，为400多个家庭解决老人养老问题，缓解了西安市社会养老压力。

3.本项目除解决老人衣食住行，满足老人基本的生活需求外，还可发展老年文化产业，与国家“银教工程”合作，发展远程老年大学，促进老人文化活动交流，让老人散发余热，老有所学，老有所为，不断的满足老年人的精神文化需求。

本项目是建立在国家大力支持发展养老服务业基础上的，符合国家十二五发展规划中提出的完善保障和改善民生制度，加快发展各项社会事业的要求，符合陕西及西安市的相关政策要求。

三．承办单位简介

西安市春晖企业管理咨询有限公司---全国连锁的养老管理公司，是专业投资、策划、管理中高端养老机构和长者健康护理的专业公司。

在西安及全国各大城市使用其“朝阳老年公寓”养老服务品牌，采用直接投资、品牌授权和提供专业化的连锁管理模式进行运营管理。

现公司西北运营中心总部设在陕西省西安市。

主要负责西北地区市场的发展和运营管理事务。

公司规划五年内在国内的各大城市建设开发各类型连锁老年机构，实现全国互动异地养老。

分布在全国各地的朝阳老年公寓都将为入住长者提供不同星级的配套与超乎想象的服务。

“朝阳老年公寓”致力于为满怀护理、康复、医疗、娱乐、社交、养老和智力活动需求的长者，创造一个温馨而受欢迎的园地，提供一整套的生活护理管理方案。

四．项目建设规模及内容

（一）项目建设规模

本项目拟对现有场地30亩地上的相关建筑进行改造重建，工总投资约2000万元，分两期投入。

项目前期投入主要为工程改造，将项目区域内的原有建筑改造为适合老人居住的老年公寓及相关配套设施。

建筑改造工程完全依照国家对于老年公寓建设标准执行。

老年公寓按照建筑面积及装修程度分为豪华房（一室一厅）、高级房、标准间三类。

房间内均包含整套设施，紧急呼叫系统。

且公寓内设有餐厅、图书馆、诊所、药房、娱乐室、网吧、健身房、棋牌室、乒乓球室、公共活动区等。

并直接从管理公司选派高级管理人员对老年公寓提供全面的管理服务。

项目后期将主要以健康养生、休闲娱乐为主题，打造老年养生休闲中心和老年文化交流中心。

以满足老年人健康养生和社交、文化方面的需求。

在养生方面提倡中医养生，自然饮食，提供理疗、中医推拿、按摩、食疗等服务；在文化交流方面，设置书法、美术、文娱交流和比赛、老年远程教育等内容。

此外，后期还有诸多辅助配套设施建设：

（1）门球场：

按正规比赛场地建造，规格长二十公尺、宽十五公尺，地面为沙地。

（2）垂钓场：

在项目附近租地兴建1亩左右的垂钓鱼塘。

（3）蔬菜种植园：

在养老基地附近租地兴建6-8亩的蔬菜种植园，老人资源参与种植劳动，同时为老年公寓提供健康无毒的蔬菜。

（4）风雨走廊：

各建筑物之间由风雨走廊连接。

（5）围墙：

兴建2.4米高围墙。

（6）院内道路、地坪：

院内道路、地坪均为混凝土。

（6）门房：

钢制电动大门，20平方米转混门房。

（7）绿化：

园区绿化率50％以上。

（9）室外康体设施：

园区配备简易运动、健身设施。

（10）停车场和大巴车：

为探望老人的家属提供车位，并且公司配置1-2辆大巴车，每周2、4、6定点接送老人进程探亲、购物。

（二）项目建设指标

项目主要各类建设指标为：

投资强度：

50万元/亩；

容积率：

0.75

行政、办公等生活服务设施占总用地面积：

7.2%；

建筑密度：

11.7%；

绿化率：

50%。

五．项目效益分析

（一）经济效益：

通过目前的市场预测，按100%入住来计算，本项目每月销售的收入最少为180万元

其中：

入住老人120万元；其他营业收入60万元。

年毛收入：

2160万元；

年度成本：

房租+税金+工资+其他费用+食材等成本+投资摊销额（按6年分摊）

年纯利润：

不低于500万元，3-4年收回成本。

（二）社会效益：

为西电集团的离退休老人解决了养老问题，满足了他们对于养老的多重需要，让这些老人老有所养，老有所乐，老有所学，老有所为。

同时，也为在外地工作，无法为父母尽孝道的西电员工的父母及老年亲属提供了养老的好去处，从而让子女能够安心在外地工作，解决其后顾之忧。

同时，该项目已西电集团名义立项，造福于社会各界老人，可以为有高端养老需求的人提供了梦寐以求的养老场所，造福于西安市民。

于公于私，善莫大焉。

五．初步研究结论

该项目建成后，将对西安市产生明显的综合效益，属于西安市内第一家高端老年养生基地，将引领西安以后养老产业的发展趋势，并对项目所在区域内的经济、就业、税收带来可观收益。

具体来讲，该项目具有以下几个方面的可行性：

L

（一）政策可行

随着我国老龄化加速，我国的老龄政策体系也在探索中开始逐步建立，在创新中不断得到完善。

1996年8月，国家颁布第一部关于老年人的法律——《中华人民共和国老年人权益保障法》；2000年8月，中共中央国务院颁布下发《关于加强老龄工作的决定》；2005年至2007年，国家先后出台了《关于加快发展养老服务业的意见》、《关于加强基层老龄工作的意见》、《关于加强老年人优待工作的意见》、《关于加快推进居家养老服务的意见》等。

老龄政策体系的建立为老龄事业的发展提供了制度上的可靠保证。

（二）区位可行：

随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。

他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。

因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。

而项目建设地处美丽的翠华山脚下，地理位置优越，交通便利，环境优美，符合养老院建设中对交通、环境等方面的要求，是山水田园型养老基地的典范。

（三） 市场可行

中国人口老龄化的迅速地、大规模地到来，尤其是高龄人口迅速增长，是前所未有的。

在中国各大城市的养老机构都是一床难求。

截至2009年底，中国60岁及以上的老年人已经达到1.67亿，其中，80岁以上的老人1899万，失能老人达940万，部分失能老人约为1894万。

但是，截至2009年底，全国各类养老机构有38060个，床位只有266.2万张。

据有关部门测算，我国养老机构的床位至少缺300万张。

因此，我国养老服务机构的发展前景十分广阔。

（四）效益可行

项目总投资预计2000万元，建成后可实现年产值1500万元，年利润达到500万元，同时，可直接安排劳动就业人员100人，并间接带动大量当地劳动就业人员。

同时，本项目建成后，可接纳、安置600名老人，并可提供老人居住、疗养、娱乐、度假等服务，使老人们老有所养、老有所乐，为构建和谐社会添一份力。

因此，本项目凸显了良好的社会效益和经济效益。

（五）方案可行

养老院建设符合《养老设施建筑设计标准》、《城市居住区公共服务设施设置标准》等规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。