东京国际房产销售培训资料.docx
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东京国际房产销售培训资料
目录
一、东京国际答客问
二、二期所售房源篇
三、一期延期交房重点篇
四、物业篇
一、东京国际答客问
1、开发商资金实力资质及业绩？
答：
东京国际小区是该公司第一个项目，资金实力雄厚。
开发商名称：
加宝置业。
2、开发商营业执照号码？
资质证书编号？
资质为几级？
答：
营业执照：
410292100003443（1-1）资质证：
41023545暂定二级。
3、商品房建设准建证号？
答：
4、建筑设计单位以往业绩如何？
还设计过哪些项目？
答：
5、施工单位资质及业绩？
答：
6、监理单位资质及业绩？
答：
7、总占地面积多少？
答：
83亩
8、总建筑面积？
答：
25万方
9、绿化率多少？
答：
32.3%
10、容积率多少？
答：
3.988
11、得房率是多少？
答：
12、楼间距多少？
答：
40-120米
13、项目土地性质？
答：
商住
14、土地的使用年限？
答：
70
15、小区分几期开发？
答：
3期
16、小区共几层建筑？
楼层的层高是多少？
答：
7栋，28-33层
17、户型有几种，面积及分配比例？
答：
如下，二期房源介绍
18、小区一梯几户？
答：
两梯三户
19、是否有复式，复式顶层露台是否赠送？
顶层是平屋顶还坡屋顶？
答：
无复式，平顶
20、一楼是否有小花园，是否赠送，有多大面积？
答：
无
21、采用什么建筑结构？
答：
剪力墙
22、外立面采用何种建筑材料？
答：
保温层，真石漆
23、建筑风格及建筑理念？
答：
欧式建筑风格
24、楼板是现浇板还是预制板？
答：
整体楼栋现浇
25、项目位置？
答：
开封市大梁路与夷山大街交汇处
26、销售地址？
销售热线几号？
答：
开封市大梁路与夷山大街交汇处小区属于哪个派出所管理？
答：
金明辖区
27、小区周边有无银行？
答：
。
农行，建行，交行，信用社
28、小区周边有无邮电所？
答：
有
29、小区周边有无医院？
答：
有
30、小区周边有无文化娱乐餐饮配套有哪些？
答：
中州，开元，艺术中心
31、小区周边的商业配套有那些？
答：
小区自有商业及开元广场、三毛、金明大市场
32、基地如何供水及供电？
答：
市政水电
33、自行车及汽车车位位置在那里？
答：
地上及地下
34、有无地下室，若无地下室，一楼是否垫高？
答：
有
35、生活阳台是否有上下水管道？
答：
有
36、采用什么地基？
答：
桩基
37、一楼下水管道是怎么处理的？
答：
38、有无入户门？
是什么材质的？
答：
防盗门
39、小区窗户采用什么材料？
有无纱窗？
答：
钛镁合金
40、厨房、卫生间是否有烟道及通风管道？
答：
有
41、上水管和下水管分别采用什么材质？
答：
PVC
42、每户用电容量是多少？
收费标准？
是智能的吗？
答：
有
43、小区电表设位置？
收费标准？
是否刷卡式？
答：
44、住户预留几个网线接口、电话接口、有线电视接口，位置都设在哪里？
答：
45、空调机位有无预留？
如果想另行设置，可不可以？
答：
有
46、物业管理费是多少？
答：
每平方1.25元
47、物业管理包括哪些内容？
答：
附件
48、物业安防的内容有哪些？
答：
物业公司提供
49、何时成立业主委员会？
答：
物业公司提供
50、室内装修需要办理何种手续？
怎样申请？
答：
物业公司提供
51、小区维修基金收多少？
答：
60元/平方
52、物业管理是由开发商自己管理，还是聘请专业物业管理公司管理？
答：
物业公司
53、小区内共享部位和共享设备的维修及费用由谁负担？
答：
物业公司
54、小区的公摊是多少？
公摊的位置？
答：
24%
55、按揭贷款的银行是那几家？
答：
建行农行中行
56、能否转帐？
转帐的银行和帐号是多少？
答：
能
57、小区有无会所？
有哪些娱乐设施？
面积多大？
是否收费？
答：
暂无设定
58、小区内是否有教育设施？
有无幼儿园及小学？
答：
没有
59、周边教育配套有哪些？
答：
开封大学，河南大学，第十四中学，金明中学，金明小学，七彩阳光幼儿园
60、小区有无主题公园？
有几个？
风格？
面积?
答：
开封星广场，20亩现代园林
61、小区有无广场？
有几个？
风格？
面积?
答：
内外双广场
62、小区有无商业配套有那些？
何时能投入使用？
答：
裙楼下商业均配套交房后
63、通往小区的公交线路有哪几条？
答：
1113183731等
64、小区的购买客层是那些？
答：
中高层阶级
65、是否有双气？
怎样收费？
答：
双水双气，按正常收费标准（暖气片）
66、是否有设立自行车摩托车的停车位？
如何收费？
答：
有物业公司提供
67、有无车库？
是怎样收费的？
答：
有车库
68、有多少个停车位？
停车位是怎么收费的？
答：
机动车1640个，非机动车6929个。
69、人行道与车行道如何设计的？
答：
混行
70、阳台是否封闭，能否自行封闭并向外延伸？
答：
不封闭，可以自行封闭，不能延伸
71、一期均价是多少？
答：
6000左右
72、首付几成？
答：
30%
73、电话、有线电视、宽带及管网的初装费是否需要业主另外交纳？
答：
不需要
74、付款方式？
能否分期付款？
答：
可以
75、价格有什么优惠措施？
答：
一次性优惠3个点。
按揭优惠1个点
76、订金能不能退？
答：
按照合同约定执行
77、签约要带什么证件？
答：
按揭所需资料
78、定房后什么时候签约？
答：
15个工作日
79、办理入住手续时，需带哪些证件？
答：
相关证件
80、按揭需要客户提供什么资料？
答：
相关资料
81、是否能公积金贷款，提供什么资料，如何办理？
答：
可以，提供相关资料到所属辖区公积金办公室办理
82、其它相关税费有哪些，费率多少？
答：
83、开工时间？
答：
2009年
84、何时交房？
答：
一期预计2013年底
85、交房标准？
答：
三通一平，五方验收合格。
86、有无避雷装置？
答：
有
87、抗震几级？
答：
7级
88、房产证、土地证何时办理？
答：
交房后180天内
89、买房以后能否转户口？
答：
可以
90、小区有几个出入口？
答：
2个主入口1个次入口
91、投资有无升值空间？
答：
肯定有
92、小区内景观有何特色？
答：
欧式园林水系景观
93、社区有哪些智能化设施？
智能化设施在购房时是否需另付费用，如何收取？
答：
门禁系统24小时监控设备
94、周边有哪些项目，与本项目有哪些分别？
答：
95、暖气如何解决，能否安装太阳能热水器？
答：
热力，无法安装太阳能热水器
96、小区有无邮箱？
答：
97、排号都上千号了，我再排还有机会吗？
答：
当然有啦，每个人的喜好都是不一样的，别人喜欢的房子不一定是您喜欢的，所以您肯定有机会，不过还是排的越靠前越好。
98、购买你们的房屋后，我需要更改房主时怎么办理？
答：
等房房产证办理下来后到房管局办理过户。
99、在未交房前，我要将房子卖给别人是否可以？
答：
100、我想买现房，不想买期房？
答：
现房有现房的好处，但是期房也有期房的好处，期房升值潜力大，可选择性多。
101、小区有多少车位？
是出租还是出售？
价格多少？
答：
共1640个，或租或卖
小区的车位可满足小区的停车需求，可租可售，价格符合市政规划要求。
103、车位有产权吗？
答：
104、车位可否办理银行按揭？
答：
105、我们买房子除了房价款还需付哪些费用？
大概多少？
何时需付？
答：
有契税，维修基金，配套费，按揭费，暖气集资费
106、除以上费用外业主还需交纳其他费用吗？
答：
107、付款有几种方式？
答：
两种，一次性付款或按揭贷款
108、我一次买两户可否便宜？
或我介绍朋友来买便宜？
答：
109、一次性付款怎么支付？
答：
110、按揭有什么条件？
答：
111、电梯发生故障怎么办？
是否有双回路供电，电梯保证24小时运行？
答：
112、电梯可不可以到达地下室？
答：
113、小区一单元多少户？
答：
3户或者9户
114、小区内有无垃圾处理站？
答：
社区内设有垃圾集中收集设备
115、物业管理费用于何种服务？
答：
116：
物业管理费收费标准由谁拟定批准？
答：
117：
你们能否给我提供装修的设计参考呢？
答：
我们只能给您建议，设计方面还需要您自己做，毕竟每个人的喜好是不一样的。
118：
来访客人需要办理什么手续？
答：
小区门口登记确认
购买事项
119、订金能不能退？
答：
120：
签约要带什么证件？
答：
居民身份证或可证明个人身份的法定文件
121：
合约书能否让我们带回去研究后再决定？
答：
不可以，合约书外流对于销售管理中存在漏洞，客户可在售楼部内研究，或者带专业人士来售楼部内给予详细指导。
122、购买你们的房屋后，我需要更改房主时怎么办理？
答：
到房管局办理过户手续
123、什么时候签约？
地点？
和谁签约？
答：
内部认购协议在缴纳内部认购金后签定，购房合同在取得预售许可证后签定，地点在售楼处，与开发商指定人员签定
124、以后的房价款缴在哪里？
交给谁？
答：
交予开发商财务部指定负责人
125、公证的费用怎么算？
答：
如要办理户口及办理银行按揭才需要公证
126、小区消防设施是否达到要求？
答：
符合消防规定，并经由消防部门验收合格
127、基本的消防措施有哪些？
答：
各梯间：
依安全标准，紧急照明设施及消火栓系统
128、对整栋大楼有何消防设备？
答：
内有消防栓箱，外有消防水泵接合器，地上式消火栓，自动喷淋系统，应急照明系统，消防报警联动系统
129、小区的电视、电话线是否到户？
答：
到户，室内设置两对电话接口，及有线电视线路到位，需自行办理开户手续
130、住户预留几个有线电视驳接口？
收看有线电视是否要交费？
费用多少？
答：
131、户内有几个电话出线口？
位置设在哪里？
答：
132、小区住户上网，线路是否到户？
答：
是
133、小区有何保全措施？
答：
可视对讲，保安巡逻，闭路监控，
134、访客车辆位置何处？
是否收费？
费用为多少？
答：
有地下停车库，要收费
二期所售房源篇
一、二期所推房源
7号楼东单元与9号楼
二、本次共推出7号楼84套，9号楼99套，共计183套房源。
其中两室两厅一卫共计：
28套。
占总推出房源的15.3%。
三室两厅共计：
89套，占总推出房源的48.6%。
四室两厅两卫共计：
66套。
占总推出房源的36.1%。
三、本次所推7号楼房源总面积建筑面积为：
9465.47平方。
9号楼房源总建筑面积为：
16388.52平方。
共计：
25853.99平方。
四、二期所推房源户型面积
1、7号楼共3个单元，本次推出的是东单元，共30层，1层2层为底商，暂时未确定面积价位。
7号楼住宅，东户A2户型三室两厅一卫：
3---28层：
。
面积为：
118.9平方。
29—30层面积为：
116.78平方。
共28户，户型如下：
7号楼住宅，中户B1户型两室两厅一卫，3—25层面积为：
94.78平方，26—28层面积为：
99.38平方。
29—30层面积为：
99.38平方，共28户，户型如下：
7号楼住宅，西户A1户型三室两厅一卫，3—28层面积为：
123.93平方，29—30层面积为120.79平方，共28套，户型如下：
2、9号楼共1个单元，共33层，全部为住宅，西户四室两厅两卫，1—4层为H1户型，面积为：
185平方。
5—31层为H户型，面积为：
183.6平方。
32—33层为H2户型，面积为：
179.85平方。
共33套，户型如下：
9号楼中户三室两厅两卫，1—4层为J1户型，面积为：
133.59平方。
5—31层为Ｊ户型，面积为：
131.15平方。
32—33层为J2户型，面积为：
133.59平方。
共33套，户型如下：
9号楼东户为四室两厅两卫，1—4层为K1户型，面积为：
182.93平方。
5—31层为K户型，面积为：
181.53平方。
32—33层为K2户型，面积为：
178平方。
共33套，户型如下：
一期延迟交房重点
1.项目目前因公共工程（热力、水、燃气、电力已陆续进场铺设管线）因而延期交房
2.延期交房本公司会按照购房合同赔偿。
3.2013年12月底具备住户进场装修条件。
4.提供各施工工程缴费票据及协议，供各位客户查看。
5.只针对购房合约手续完整的客户。
6.紧急事件联络人：
开发商：
陈楠李健
客服人员：
何景顺朱永凯冉丽花李燕霞
7.交房客服专线：
四、物业篇
公司简介
开封市启元物业管理有限公司于2005年9月份正式成立，为国家三级资质机构，注册资金五十万元。
截止目前，在岗员工206名；公司总经理通过国家考试，持有国家物业师资格证书；10名管理层员工全部通过国家物业管理经理培训，持有国家建设厅颁发的上岗证。
公司管理层、执行层员工均面向社会招聘，坚持“自上而下、逐层逐级聘用和实习考评、竞争上岗”的招聘原则，每年公司都会选送优秀员工参加国家物业管理培训。
公司实行“爱的管理”：
既有刚性的制度制约，又有亲情的教育引导；对各级各层员工采取定岗、定责、定薪和择优淘劣的激励措施。
公司执行“依法服务、依法管理、以情感人”的服务方针，饯行“业主是亲人、善待业主我无怨无悔”的服务宗旨。
公司在起步阶段就运用现代管理，建立学习型、开放型企业，由公司总经理对管理层员工进行单线垂直管理，以此达到减少环节、提高效率、压缩成本、确保各项服务达标的经营目的。
把树立开封市物业管理品牌做为公司的第一奋斗目标。
2011年初，本公司成立鹏云设计室，并与各商家联盟，在业主接房期开始为其提供低于市场价的“一站式”装饰装修、各类装修材料家用电器、家俬、家居用品、便民便捷的服务等。
同一住宅区同时进驻两种服务，其分工合作使业主在享受基础性物业管理服务的同时，使启元的业主享受到最大的实惠和生活便捷。
启元素描
服务宗旨：
业主是亲人、善待业主我无怨无悔。
经营定位：
以管理出效率、以服务求生存。
互动关系：
公司靠员工发展、员工靠公司生存。
企业道德：
忠义做人、实干做事。
企业文化：
精英团队、打造细节、实现本业灵魂。
企业使命：
建设和谐社会，启元责无旁贷
项目简况及成效
中亨花园住宅区（2005年11月进驻管理服务）
一、简况：
1、115套别墅、建筑面积26339.46㎡；物业费定价0.7元/㎡.月。
2、配备智能监控系统、地热水设备；设置正规物业办公和门卫用房。
3、设置别墅套型娱乐会所，健身娱乐器具齐全，由业主委员会管理。
二、成效：
1、截止目前，物业费收缴率达到100%。
2、截止目前，该区各类事件发案率为0。
3、2006年被评为市级“物业管理优秀小区”。
4、成立业主委员会，关系非常融洽，起到了相辅相成的互助作用。
书香名邸住宅区（2007年3月进驻管理服务）
一、简况：
1、别墅72套、建筑面积17550㎡；物业费定价0.55元/㎡.月；
住宅76套、建筑面积9462㎡；物业费定价0.35元/㎡.月。
2、配备智能监控系统、地热水、集中供暖；设置正规物业办公和门卫用房。
二、成效：
1、到期物业费收缴率达100%；未住业主50%物业费收缴率达98%。
2、截止目前，该区各类事件发案率为0。
安泰警苑住宅区（2010年7月进驻管理服务）
一、简况：
该小区属于省一监家属楼，该区24栋楼、建筑面积75624㎡、822户；承接之前由其他物业管理管理，因管理不善，省一监慕名找到我公司进驻管理至今。
该区物业管理费实行酬金制，由省一监每月支付定额费用。
二、成效：
1、通过提供服务，小区绿化到达养护和美化标准，成长良好。
2、通过服务，该区业主满意，省一监通过评定，满意度到达95%。
3、截止目前，该区各类事件发案率为0。
中行办公大厦（2008年1月份进驻服务）
一、简况：
该厦属于中国银行开封分行总部，之前，清洁由百帮负责，安防由保安公司负责，整个大厦的机电、设施设备和消防系统自管。
二、委托项目：
1、负责该厦供电系统、中央空调系统、给排水系统、机械设备运行系统、电梯系
统、消防报警系统、动力和照明系统、弱电系统、锅炉系统以及防雷接地等项
目的日常管理、运行操作、维护保养和小修。
2、负责该厦1-14层公共区域内专业保洁服务。
3、负责中国银行开封分行大厦和21个营业网点的优质服务监控工作。
4、负责中国银行开封分行下设21个营业网点（含四县）的保洁服务。
5、承担中国银行开封分行下设21个营业网点的大堂引导员岗位。
6、负责中国银行开封分行的住宿服务
7、承包中国银行开封分行职工餐厅的服务与经营。
三、成效：
1、通过对各类设备进行专业的日常查巡、检修养护、规范操作，不但确保设备的
正常运转，并以及时高效的工作标准确保该行的工作正常；尤其是我们主动加
大养护力度，延长设备的使用寿命，依此达到设备管理的最高标准的做法，令
该行领导非常感动，评定启元是诚信和尽责的企业。
2、通过对专业保洁业务的研究和学习，使用各类专业清洁剂和工具进行日常清洁
使该厦区域内卫生达到洁净、透亮无死角，达到了保洁行业的规范标准。
该行
领导通过对比非常满意，并得到省行检查组的高度评价。
3、中国银行一些业务岗位的承接，致使该行的服务得到明显的改观，促使中行银
行提高服务质量和服务品质，并得到市场口碑。
邮政局（2009年1月份进驻服务）
一、简况：
邮政局办公总部之前的保洁、大厦的机电、设施设备和消防系统属于自管。
二、委托项目：
1、负责该局总部供电系统、、给排水系统、机械设备运行系统、消防报警系统、动
力和照明系统、弱电系统、防雷接地等项目的日常管理、运行操作、维护保养
和小修。
2、负责该局营业网点的水电维修。
3、负责该局办公总部专业保洁服务。
4、负责该局领导办公楼的接待服务。
三、成效：
1、通过对各类设备进行专业的日常查巡、检修养护、规范操作，不但确保设备的
正常运转，并以及时高效的工作标准确保该局的工作正常。
2、通过我公司所提供的专业保洁服务，使该局工作环境达到清洁标准，为该局领
导和职工提供良好的工作环境。
3、邮政局家属院年底进驻，该项目双方已初步达成管理服务协议。
特约服务计划
一、生活急修服务
生活急修服务
愿景
为业主提供“生活急修一线通”服务，令业主足不出户解决燃眉之急。
分析
当业主在生活中遇到急待维修之事，即使告知维修公司也需时间等待，给生活带来不便；当家中男同志外出或出差时，留家女同志和老人遇到急修之事时，更需要及时的帮助。
措施
1、配置“百用工具箱”；
2、业主只需一个电话，工程部即可派遣维修人员入户提供免费急修服务（材料
由业主购置）。
其服务流程：
出示证件穿鞋套入室保质维修完工清场递交评价单电话反馈
序号
内容
序号
内容
1
更换灯管、灯泡
6
室内供电线路维修
2
维修、更换门锁
7
挂镜、像框
3
住户自用部位下水道疏通服务
8
更换玻璃
4
安装插座
9
维修、更换自来水管、水阀及软管
5
热水器、抽油烟机拆装
10
维修、更换水盆、水箱配件
二、亲情无偿服务
亲情无偿服务
愿景
面对业主生活有求必应，担当业主“生活服务员”
分析
我们的业主是可爱可敬的无私奉献者。
职业的特性使他们感到负累和压力，更没有过多的精力照顾亲人和家庭。
所以，他们更需要“敬重、便捷、周到”的生活服务。
措施
为了给业主创造更多的干事业和休息时间，公司开设“亲情服务连线”，为业主提供“亲情无偿服务”。
其服务内容：
内容
留言转达
代订牛奶
常用电话号码查询
代办预订客房
飞机航班查询
代办订餐
周边公交线路查询
代订车、船、机票
叫醒、提醒服务
业主家中有特此情况、入户鲜花慰问
失物招领
代收代缴水、电费，有线电视收视费
电话及访客留言转告
代办报刊订阅和收发、邮件收发
临时代为保管小件物品
物业咨询服务
临时借用雨伞
组织业主联谊、文化、体育活动
代叫出租车
组织社会公益活动
代订生日蛋糕和花篮
三、亲情贴心服务
亲情贴心服务
阶段
在业主接房期间，担当业主“贴心人”。
巡
视
与
提
醒
要求公共秩序维护员一定精神饱满、提高警惕，进行24小时区内不间断巡逻并及时提醒业主保护好自己的车辆、财产安全；前期阶段入住人员少，部分施工和装修人员较多，尤其夜间加强对房屋的巡视，杜绝房屋破坏、室内设施被盗现象；明显处张贴提示语。
如：
保护自身财产安全；车内不要存放贵重物品、锁好车窗门；非机动车上锁并停放在自己视线之内的位置……等等。
印
象
与
沟
通
在办理物业手续时，要求管理层人员尽可能一次性、透彻的、专业的对业主提出的各类异议给以解答；做到有理有情、有法可依，让业主感受到我们的关爱和负责。
（根据多年现场收集总结，公司将业主异议整集为10大统一答案，要求管理层员工熟记在心，给业主最满意的答复）。
雪中送炭
新的生活环境会使人感到孤独和陌生，所以业主将进行房屋装修时，要求物业处人员主动入户问寒问暖，送开水或提供相应的帮助，把家和亲人的温暖一同送上。
上帝至上
要求员工体恤业主“装新家、搬新居”的忙碌和烦躁心情，尤其在小区收尾工程和设施未完善的情况下。
对待他们的需求一定想尽办法为之解决，不可拖延；不能解决的一定帮之协调并给予确定回复；用自己的真诚和行动得到业主的谅解和配合。
提前告知
走动管理
业主办理物业手续时，虽然发放了《业主手册》，但还要特别告之本区的居住规定、装修规定和《业主公约》；尤其是防盗网、晴雨蓬的统一规格和色彩以及空调外机的统一安装等影响区域外观的规定。
要求处长严格日检制度；杜绝业主违反《业主手册》行为、违章建筑、公共场地和楼梯占用、私自打井、圈院占地、楼台搭建、破坏绿化原设计等一切侵害全体业主利益现象的发生。
否则，坚决制止并责令整改，决不妥协。
四、装修优惠服务
亲情优惠服务
阶段
在业主装饰装修期间，让启元业主享受免费和最大优惠服务。
免费服务
1、为业主介绍三家以上所要求品牌的装饰公司为此提供免费设计，免费丈量业务。
2、装修期间，我公司委派专业人员对装修过程进行全程质量跟踪和评估。
3、代业主对装饰公司提供的《报价单》进行严格的价格把关。
装饰优待活动
品牌类型
装饰公司、墙地砖、木地板、洁具、卫浴、整体橱柜、集成吊顶、乳胶漆、室内门、灯具、家电、家俬、窗帘、防护网、晴雨棚、后期饰品等
参与
商家
河南红星美凯龙、圆梦家具城、华美家具城、万宝家电、开封住建局装饰办评定的五星级装
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