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研究结论与研究方法

1.0研究结论…………………………………………………………….1

1.1宗地差不多情况………………………………………..…………………….….1

1.2地价范围………….……………………………………………………….….1

1.3地块投资价值………………………………………………………………..1

2.0研究方法……………………..…………………………………...2

2.1剩余法求地价……………………...………………………………………..2

2.2运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价……………………………………………………………………..….….2

2.3研究依据……………………………………………………………….……3

3.0宗地最佳利用方式构思……………………………………..…….4

3.1宗地总体规划方案设计……………...………………………………..……4

3.2最佳开发建设方案设计……………………………………………...………5

4.0宗地地价测算……………………………………………………...6

4.1地价之外的成本测算………………...……………………………………..6

4.2销售收入测算…………………..………………………………….……..…7

4.3地价成本测算……………..…………………………..………..….………7

5.0项目财务评价……………………………………………………...7

5.1项目盈利能力分析………………………………………………….…..……7

5.1.1税金计算……………………………….…………………..….………8

5.1.2损益表……………………………….…………………..…….………8

5.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析.…………………..…….……..…8

5.2项目不确定性分析………………………………………….……………..10

5.2.1项目盈亏平衡分析………………..…….…………………….………10

5.2.2敏感性分析………………………….…..…………………….………10

5.2.3概率分析………………………….……………………….……..…11

6.0项目综合经济评价与建议…………………………………….12

6.1项目综合经济评价………………………………………………….………12

6.2有关讲明及建议……………………………………………………………12

附表、附图

附表一宗地地价测算表…………………………………………………………..14

附图一项目概率分析图……………………..…………………………………..16

1.0研究结论

1.1宗地差不多情况

宗地编号为B303-0041，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率≤1.4；可建设总建筑面积为131000平方米,其中：

住宅127650平方米（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园3000平方米，垃圾站50平方米，社区治理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。

竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。

涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。

如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%。

1.2地价范围

经测算，本地块的正常地价范围应在74931～87416万元人民币之间，其中市场正常价位点应在80913万元，扣除土地转让契税3％，则得竞标报价范围应在72749～84870万元人民币之间，市场正常竞标价位点在78557万元人民币。

对应市场价位点80913万元，则得相应楼面地价为6339元/平方米.

1.3地块投资价值

对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。

综上，当地价在74931～80913万元人民币之间时，属于投资安全区；当地

价在80913～87416万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过87416万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。

表1－1宗地投资财务效果指标

项目

地价为74931万元

地价为80913万元

地价为87416万元

投资利润率（％）

税后利润（万元）

24050

20042

15684

内部收益率（IRR）（%）

20.08

16.24

12.48

财务净现值（FNPV）（万元）

20760

15221

9199.87

投资回收期（静态）（年）

2.95

3.0

3.12

投资回收期（动态）（年）

3.1

3.2

3.4

2.0研究方法

2.1剩余法求地价

运用剩余法来确定宗地的最高限价，其差不多思路为：

地价=房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润

该方法的操作程序如下：

研究待估宗地的差不多情况

选择最佳开发利用方式

估算开发后的房地产价格

可能建筑费、专业费、利息、税费、租售

费用和开发商应得的利润

求地价

2.2运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价

建设项目的财务评价一般分两个层次，即：

全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。

全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的阻碍，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。

由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，因此它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此能够在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。

自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度动身，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的阻碍，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。

同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。

在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力——通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。

由此来推断该宗地投资在财务上的可行性。

2.3研究依据

Ø香蜜湖B303-0041宗地规划指标

Ø国务院进展研究中心数据库

Ø《广东省房地产统计年鉴》

Ø广东省房地产开发各类治理费用标准

Ø中国人民银行存、贷款利率

Ø《广东统计年鉴》

Ø搜房网相关数据

Ø中国人民银行121号文件

Ø广州市建安工程定预、决算定额

3.0宗地最佳利用方式构思

依照该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率≦1.4，能够确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。

3.1宗地总体规划方案设计

总基底面积93544×22％＝20580m2，用地平衡表及项目要紧经济指标分不见表3－1和表3－2。

高层住宅

总建筑面积127650×0.85＝108,503m2

住宅规划为120～180m2/户，平均每套面积为150m2左右,规划户数720户。

打算规划为12～14栋11层住宅（其中首层架空绿化），住宅总基底面积计11050m2。

不墅

总建筑面积127560×0.15＝19,148m2

不墅规划为250～350m2/栋，平均每栋面积为300m2，占地面积计120m2，规划总栋数为64栋。

总计占地面积为64×120=7680m2

公建配套

幼儿园3000m2，按两层考虑，其占地计1500m2，

社区治理中心300m2，垃圾站50m2，均按一层考虑，占地计350m2。

停车位

基于该地块以后将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户一个车位（不含不墅用户车位），建议车库集中设置，规划720个车位，每个车位按35平方米考虑，车库规划面积位为720×35＝25200m2。

园林、绿化及道路

为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于65％，可考虑将高层建筑的首层架空绿化。

则

绿地面积为93544×0.65×m2＝60803m2

道路规划占地面积为93544×0.15＝14031m2

表3－1用地平衡表

项目

用地面积（m2）

所占比重（%）

人均面积（m2/人）

备注

规划总用地

93544

34.09

一、居住用地

18730

高层住宅用地

11050

11.81

首层架空绿化

低层住宅用地

7680

8.21

公建用地

1850

1.98

道路用地

14032

公共绿地

60803

22.15

二、其他用地

9176

表3－2项目要紧技术经济指标

项目

数量

单位

总户数

784

户

居住人口

2744

人

总建筑面积

156200

1.高层住宅建筑面积

108503

2.低层住宅建筑面积

19148

3.公建配套建筑面积

3350

4.地下车库建筑面积

25200

车位数

720

个

人口密度

293

人/公顷

绿化率

％

容积率

1.4

3.2最佳开发建设方案设计

建议分期滚动开发，首期开发不墅及整个住宅区的配套规划建设，通过不墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。

打算整个地块的开发建设周期为30个月，销售周期为24个月。

其中可行性研究及规划报批等前期预备时期为6个月，宗地竞买后18个月时推出首期不墅，高层住宅分两期推出，打算至42个月时完成全部销售。

与此对应的项目投资与融资打算如下表3－3所示.

表3－3项目投资与融资打算表

序号

项目

建设经营期

合计

1～6

7～12

13～18

19～24

25～30

31～36

37～42

投资总额

1.1

建设投资

1.1.1

土地成本

80913.86

1.1.2

前期工程费

755.00

393.00

1.1.3

建安成本费

34000.70

2913.70

11113.00

11802.00

8172.00

1.1.5

基础设施费

2292.56

1145.78

687.47

459.31

1.1.6

公建配套费

1185.16

474.06

355.55

1.1.7

不可预见费

3589.58

897.39

538.44

430.75

1.1.

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