06年到现在房价的看法.docx
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06年到现在房价的看法
中国的房价形势
一、现在虽然通过宏观调控有所下降!
但是房价下调的都是一些一线城市!
比如上海北京这类的城市!
对于其他的二三线甚至小城市根本不起作用!
因为二三线以下的城市房价根本还没到达顶峰!
向北京上海这些城市房价每平米都过万,都是针对一些有钱人,有几个工薪阶层能买的起!
而在中小城市房价都没过万,一般的工薪阶层还能接受!
在中小城市的房价趋势只有上涨没有下跌!
~因为现在建筑材料和人工一年比一年贵!
~中小城市针对的人群都是工薪阶层不可能含太多的水分!
~每个地方的房价和收入水平都不同!
所以也不好下结论!
象大连这样外来人口比较多的城市吧也许还会上张!
~你可以考察一下!
如故大连的平均房价已大部分普通人都接受不了那房价有可能下调!
但幅度不大!
如果现在的房价大部分人还能接受的了!
~
二、1、房价落不下来,现在的房产开发商是受政府打压政策出现“房价回潮”。
抑制房价必会推动租房租金上涨。
租金上涨也会为外来打工者带来诸多不利。
房屋时刚性需求。
抑制房价对有能力购房的人是有好处的。
但是他将更大的群体推上了对立面,就是租房者。
外来打工者租金的增加会推动整个社会的物价上涨。
房价还有待观察。
不过大局不变,静观国家调控
2、首先房价的分析要从几个方面,首先看全局,在2012年前全国整体的房价隐形降价以1、2线城市为主,但由于以购房客户的支撑和地产商、政府的支撑,房价的降幅不会再超过百分之20。
3、4线城市受1、2线城市降价的影响,在销售上会受到很大影响,老百姓更多的持观望态度,不愿意在要出现拐点前置业。
但房价整体幅度不会有大面积降价的可能。
毕竟利润空间也就那么多,何况地方政府还指着开发商上供养活自己呢。
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3、现在中国已经向国外开放部分金融业,在这种情况下,国外的热钱肯定会流入国内,房价肯定会高,再加上最近几年国内制造业倒闭了很多,也可以说制造业危机,人们不愿意做制造业了,该做投资房地产,肯定会造成房价上涨,这种情况之下,如果政府没有看清情势,采取正确的措施,肯定会造成房地产泡沫,再加上腐败钱的流入,肯定会造成房地产泡沫,一旦国外投资机构做空我国房地产,我国经济肯定会崩毁,重蹈日本经济。
三、房价必跌,早已经表现出现,任何人阻挡不了,房价之所以被抬起来,由很多个因素造成的:
1、开发商炒作、抬价,他们财大气粗,花钱让媒体、所谓的专家教授制造舆论、雇人假买假卖等手段哄抬房价。
很多媒体给钱让怎么写就怎么写,最后还拿给房地产开发商审核内容,看是否可以,亲眼目睹过一媒体收开发商八九千元写的软文;一些禽兽不如的专家、教授更是如此,拿了开发商的钱,那嘴就开始胡说八道,愚弄大家,说一些能抬高房价、开放商想听到的话语;雇人假买假卖已经曝光了,那也是房价大跌前的信号和他们想维持虚假繁荣的手段。
房子建筑成本很低,在地方每平米1000元都不到,大中城市也就一两千,加上地皮的钱,也不高,其实从拿地皮开始就被炒做,有些贪官转给关系户、熟人,再由关系户转手,从中牟利,如果真的想查,能抓到很多,尤其是一些大城市郊区、二线城市很多。
2、银行热衷于房产,一听房产按揭,就眼睛亮啦,坐不住,这个收益高、稳定,前段时间一些城市的房屋断供也应该让他们重新看待了,随着大家的意识提高,一些猫腻都爆出来,没人为过高的房价买单,原来投出去的钱就可能血本无归,最后开发商从银行拿到的钱、收购房者的首付款用光之后,没钱继续开发,就是一栋烂尾楼。
3、媒体没有责任心,收开发商的钱,肆意炒作;
4、禽兽不如的一些专家、教授也在说不负责任的言论;
5、已经买了房子的人,宣传、炫耀自己买的房子升值,影响周围的人助推房价往上涨,据凤凰卫视报道北京房价将赢来新的金融风暴,也就算说现在卖一套房子的钱到时可以买三套,到时是断供、还是从楼上往下跳,断供银行会起诉你,到时会走上两难的路;
6、炒房的人以此作为投资,其实是投机,还是快点收手吧,原先可以借奥运、筹机会炒,现在大家都知道了,不会再上当受骗了,北京一些炒房者都开始吆喝着手里的房子给钱就卖,房价下来时,跳楼都来不急,还希望悲剧重演吗?
7、房产中介的介入炒作,低价收房,然后加价卖出。
很多中介的门脸大量关闭,交易价、交易量连续下跌,炒作也不凑效了。
8、房地产的收入是地方财政收入的重要来源,地方政府不愿意它降,但阻挡不了民意和必降的趋势。
试想一下,一套房子一般在大中城市要四五十万,仅仅利息就一二十万,再算算80%上班族的收入,其实很少有人能承担得起,如果上有老人,下有孩子,供子女上学,日常开销去除后还有多少钱,少的可怜,哪能买的起。
走按揭,首付能交上,以后也很难办,一旦生活、工作、社会(这两年的经济危机)有变化无法应付。
目前,一些地方财政应该是“不差钱”,即使真的差钱,目前虚高离谱的房价也没人买,开发商、银行都会受不了的,前期的投入都回收不回来,会严重影响资金周转和投资收益。
已经有房产交易量价双跌、假买假卖、大量房产中介门店关门、炒房者都开始吆喝着手里的房子给钱就卖、炒作猫腻曝光等事实出现,房价必跌的趋势改变不了。
大家都应该意识到这些,让房价回归理性、正常,人民安居乐业其实很容易,不要再贪婪,不要再做推波助澜的罪人,原来一帮骗子可以欺骗人民,现在不会再上当。
更要提早着手,预防房屋断供、开发商倒闭、烂尾楼大量涌现、房产行业大批人员失业、炒房者跳楼、银行呆账坏账成倍增长等很多社会问题发生。
房价的看法
1、中国房价仍存在上涨的趋势,保守估计5年内不会跌,10到15年后有可能会跌,但是中间这段时间则存在变数。
短期内肯定会对房地产的价格有影响,长期影响有限。
作为一个制度的完善,物业税有必要推出,但是它对价的影响,从无到有肯定有抑制,但是长期来看,还是货币政策,还是人口结构最基本面的因素。
2、市场其实已经在用观望的方式等待一个时机,这个时机不只是一个拐点,而是中国住房体制发生的巨大变革。
中国房价的拐点在一线城市已经生成,二三线城市因为市场缺乏内在的调整机制,因此,不只是拐点的问题,而是泡沫轰然破灭。
中国房地产发生的过剩局面一直是非常严重的。
今年上半年,在货币政策、财税政策的猛烈刺激下,中国楼市开始去库存化,遗憾的是刚刚进行了一半,在开发商和炒房者的贪婪面前,重新开始了一轮炒买炒卖哄
3、一波楼市“小阳春”行情过后,部分城市还出现了量价齐升的旺市局面。
但在全球经济还没有完全走出低迷之前,供需矛盾使中国写字楼、商铺和厂房等商业地产市场仍面临挑战,业内专家认为市场的真正转折还有待于经济形势的整体回暖。
最新的报告显示,全球资本市场资金流转困难,以及对未来的普遍不确定性,使得中国一些大中城市的楼市投资步伐趋缓。
许多投资者在未来半年或一年时间内,更多地选择关注市场随着经济的发展,人民生活水平日益提高,也就开始有能力去尝试买房了,所以房产商才有利可图。
社会共同的进步的好处由他们独享,有谁不会咬牙切齿呢?
其实100年前就有一个伟人物提出了解决这个问题的理论,叫做:
平均地权!
这个人就是孙中山,他的“平均地权”意思就是“涨价归公”。
比如说:
你50万购买了地皮,建起了房子,可以卖100万,但是过两年后,房价涨了,涨到了300万,那么这部分由于地价涨起来的100万是要上交国库的,因为在200万涨到300万的这个过程中,这100万跟开发商没有丝毫关系,他们什么都没做,不劳而获。
那这100万是怎么创造出来的呢,很显然,是老百姓创造出来的,它来自整个社会的共同进步,所以这100万要还给社会。
当然,这个理论比较极端,在现今是不可能实现的。
如今,在中国独特的二元经济下,房产业的利润占国家GDP相当大的比重,这太可怕了,一个国家很大一部分的经济来源竟然是让人赖以生存的房子,经济结构过于简单,让人对现行经济状况毫无安全感。
中国楼市一直很好,所以现在有钱人都不务正业了,都来炒楼,因为干这个最轻松了,不需要人力、物力、技术以及市场开发等等,只需要资本,你现在投资100万一套的房子,按现在的行情,炒到200万出手,净赚100万,多好啊!
典型的例子:
很多非地产本行的央企都来搞房产,不过前段时间,不知道是国家宏观调控了还是为保企业形象(我也没想明白),在铺天盖地的舆论谴责中,78家央企退出房产业。
再一个,搞制造业的海尔,也拿150亿出来炒楼,唱歌的梁咏琪也不专心唱歌,也来炒楼…上次看到“梁咏琪内地炒楼赚千万成富婆”的娱乐新闻,我一下子就从心里逼鄙视她了,妈妈的,如果有钱的都像你们这样,那中国的房价永远降不下去,一群不务正业的混蛋。
另外,制造业都把资金挪出来炒楼,这样就妨碍它自身的发展,由于炒楼赚钱轻松且快,各行各业都来投资,于是乎,自身发展纷纷疲软,随之而来的就是造成大量失业,经济结构简单化,经济发展不稳定系数增大,如此恶性循环......话说回来,房价之所以那么高还有那么多人抢着买,一是房子需求过大,人口多,没办法,二是国人根深蒂固的陈旧思想:
一定要有房子!
现在的女孩嫁人,不看你人好不好,不看你帅不帅,不看你爱不爱她,先看你有没有房,其实在中国你不可能真正拥有自己的房子,中国土地使用权才70年,而且一般情况下30年房子就面临拆迁、重造等问题,如果不是这种,有自己的房子才算个家的思想,如果不是亚洲人特殊的“面子”文化,对于没有足够能力买房的人来说,租房实际上是最划算的选择,你贷款买房,从首付到完完全全买下它所用的钱不知道可以租多少年房子,而且租房相对自由,住地不爽就换地方,还可以随着工作而变动。
去年热播的《蜗居》,让人们着实捏了一把汗,房价的问题已经让我们80后这代人喘不过气来。
不过,我相信,房价终会有降下来的一天,不过到时候现在买不起房子的人还是不一定买得起房子。
房屋作为一种商品,完全脱离了它固有的商品属性,彻底沦为炒房者牟取暴利的工具,这是一种泡沫,泡沫终会有破灭的一天。
假设房地产价格会无限上涨,那么地产商在买地时有很大的成本,修房时也有很大的融资成本,当房产的成交量逐渐变小,房地产商在这个过程中住房销售、回笼资金的速度会逐渐萎缩。
当资金链萎缩到不能够去负担它的融资成本时,资金链就会断掉。
这时,房地产商就会加速卖房来套现,这就是房地产业的拐点。
现在,我们非常感兴趣的是房价到多高时会导致成交量萎缩到一定程度,让房地产开发商不足以偿付自己贷款融资的成本。
算出了这个点,我们大概就会知道房价还会涨多少年。
所以说,中国房地产现在面临这种剧烈的大幅度上涨,迟早有一天会受到常识的纠正。
这不是会不会发生,而是什么时候发生的问题。
但是,我有点担心的是,房产泡沫破裂的那天,会不会意味着中国经济的崩溃呢?
会不会像日式崩盘并造成长达20多年的经济低迷,或者美国式的房贷危机而引起再一次的金融危机,再或者迪拜式的房产泡沫破灭,造成产能过剩,国家负债累累?
如果真的那样,我们依旧买不起房子,因为房价是很低,但是全国经济瘫痪,我们没法赚钱,还是跟现在一样,望楼兴叹,中国未来的经济问题到底什么时候彻底爆发,如何爆发,后果如何,不得而知,我不是宋鸿兵,我不会预测。
4
毋意,毋必,毋固,毋我。
____《论语·子罕篇》
君子有九思:
视思明,听思聪,色思温,貌思恭,言思忠,事思敬,疑思问,忿思难,见得思义。
____《论语·季氏篇》
君子不器。
____《论语·为政篇》
成事不说,遂事不谏,既往不咎。
____《论语·八佾篇》
见贤思齐焉,见不贤而内自省也。
____《论语·里仁篇》
往者不可谏,来者犹可追。
____《论语·微子篇》
巧笑倩兮,美目盼兮,素以为绚兮。
____《论语·八佾篇》
父母在,不远游,游必有方。
____《论语·里仁篇》
君子泰而不骄,小人骄而不泰。
____《论语·子路篇》
我非生而知之者,好古,敏以求之者也。
____《论语·述而篇》
可与言而不与之言,失人;不可与言而与之言,失言。
知者不失人亦不失言。
____《论语·卫灵公篇》
知者乐水,仁者乐山。
知者动,仁者静。
知者乐,仁者寿。
____《论语·雍也篇》
吾十有五而志于学,三十而立,四十而不惑,五十而知天命,六十而耳顺,七十而从心所欲不逾矩。
____《论语·为政篇》
名不正,则言不顺;言不顺,则事不成____《论语·子路篇》
未知生,焉知死?
____《论语·先进篇》
父母之年,不可不知也。
一则以喜,一则以惧。
____《论语·里仁篇》
人而无信,不知其可也。
大车无輗,小车无軏,其何以行之哉?
____《论语·为政篇》
己所不欲,勿施于人。
____《论语·颜渊篇》
志于道,据于德,依于仁,游于艺。
____《论语·述而篇》
益者三友,损者三友。
友直、友谅、友多闻,益矣;友便辟、友善柔、友便佞,损矣。
____《论语·季氏篇》
敏而好学,不耻下问,是以谓之文也。
____《论语·公冶长篇》
从心所欲不逾矩。
____《论语·为政篇》
投之亡地然后存,陷之死地然后生。
____《孙子兵法·九地篇》
今之孝者,是谓能养。
至于犬马皆能有养;不敬,何以别乎?
____《论语·为政篇》
忠告而善道之,不可则止,毋自辱焉。
____《论语·颜渊篇》
视其所以,观其所由,察其所安,人焉廋哉!
人焉廋哉!
____《论语·为政篇》
欲速则不达。
____《论语·子路篇》
朝闻道,夕死可矣。
____《论语·里仁篇》
逝者如斯夫!
不舍昼夜。
____《论语·子罕篇》
吾日三省吾身:
为人谋而不忠乎?
与朋友交而不信乎?
传不习乎?
____《论语·学而篇》
温故而知新,可以为师矣。
____《论语·为政篇》
不在其位,不谋其政。
____《论语·泰伯篇》
君子和而不同,小人同而不和。
____《论语·子路篇》
学而不思则罔,思而不学则殆。
____《论语·为政篇》