养老地产项目PFI融资模式.docx

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养老地产项目PFI融资模式

养老地产项目PFI融资模式研究

【摘要】养老地产是社会养老的一种重要形式，而融资问题已成为制约其发展的主要瓶颈。

结合养老地产的特点，对比分析了几种主要融资模式对我国养老地产的适用性，提出适合养老地产发展的pfi模式，并初步进行了模式构建，对推动我国养老地产的规发展具有一定的现实意义。

【关键词】养老地产；融资模式；pfi；构建

引言

近年来，我国人口老龄化日趋严重，我国已经进入老龄化社会，且老龄化速度日益加快。

据2010年第六次人口普查，全国60岁及以上人口为1.78亿人，占总人口的13.26%，其中65岁及以上人口为1.19亿人，占总人口的8.87%，同2000年第五次全国人口普查相比分别上升了2.93和1.91个百分点[1]。

严峻的老龄化形势既是挑战又是机遇，老年群体消费份额越来越大，老年产业市场潜力巨大。

2010年老年消费市场占消费市场比例达到9.52%，预计2000～2050年，中国老年市场占有率年均增长幅度为0.69%[2]。

然而，目前我国的老年产业整体上还是处在一个“小而散”的状态。

随着居民收入和储蓄的显著增加，社会对老年产业的逐步重视和开发等因素，养老地产成为一种新兴的业态在全国发展迅速，尤其在经济发达地区，老年人对老年社区的需求呈现快速增长趋势。

市调查者对老年社区的选择意愿调查结果显示有59%的人选择会考虑老年社区。

面对日益严峻的老龄化形势，政府将“社会养老服务体系”纳入“十二五”规划，近年来相继出台了《老年人建筑设计规》、《关于加快发展养老服务业意见的通知》等促进老年产业和社会养老发展的规和意见;在经济发达地区如、、等区域养老地产项目，也在进行企业通过养老地产参与到社会养老中来的探索。

养老地产具有能够提供老年服务的共享性和规模效应。

然而，我国社会养老存在服务民间投资规模有限、服务队伍专业化程度不高等诸多问题[3]。

因为新兴市场不稳定、政策不健全、前期投入大、投资回收期长、投资回报率低等原因，申请贷款难，企业资金需求又比较大，众多企业经过考察和测算后，放弃了对养老地产的开发。

在国，目前养老地产主要是企业出资，政府在一些方面给予一定优惠，但政策体系尚不健全。

长期以来，开发商不仅要面对融资市场狭小、融资渠道单一、融资制度存在严重缺陷的局面，而且要面对融资产品少、监管缺失、市场价格机制不足等市场空缺；养老地产与普通住宅项目相比前期投入大、投资回收期长、投资回报率较低，更阻挡了资本的注入，也使得银行对养老地产项目贷款显得更加慎重。

在，中标的养老社会组织一般会赢得政府20%～30%的启动资金，但项目启动人力成本、前期投入等过高，许多机构依旧无力支付。

养老地产融资问题已经成为社会资金进入养老地产的一大障碍，亟待解决。

1养老地产融资模式研究现状

1.1对养老地产的理解

目前，养老地产在全国还处于起步探索阶段，对于养老地产的理解比较混乱。

本文进行养老地产项目融资模式创新探索基于对养老地产的合理理解。

养老地产作为老龄化时代到来形成的特有概念，包括：

老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。

经济供养、生活照料、精神慰藉是老年住宅的三个基本容[4]。

在本文中，养老地产专指老年社区和老年公共建筑比较完善的中高端老年公寓。

而养老地产作为中高端老年住宅项目，不仅考虑住宅适老化设计等居住建筑问题，还设立老年医院、老年康复中心、老年大学、老年活动中心、日间服务站等医疗保健、教育、文娱等方面的公共建筑，成为推动“老有所养、老有所医、老有所学、老有所教、老有所为、老有所乐”的现实手段。

发展和规养老地产使之真正成为解决社会养老、促进社会和谐的途径，而不仅仅是建设销售受众为老年人的房屋产品，与对养老地产的正确理解关系紧密。

因此，养老地产不仅仅注重适老化住宅设计，也注重适老化综合配套，关键是提供适老化的服务。

1.2养老地产融资模式研究综述

国学界对于养老地产研究起步较晚，还处于起步阶段。

于宁（2010）结合世博效应分析我国养老地产的发展契机，借鉴国际社会成熟经验围绕政策支持、经济支持等提出养老地产发展建议[5]。

竹清、罗志红（2007）通过对发达国家老年住宅供给模式的介绍和分析，为我国老年住宅供给模式提出了改革建议[6]。

雪研、孟斌（2010）提出了冀北地区小城市与、天津养老产业互补发展的新思路[7]。

晶华（2011）简析了我国养老地产现状[8]。

吴新坚、王忠、仕廉等（2011）对养老地产商业模式、医疗配套进行了探讨[9][10][11]。

诸多学者介绍了我国养老地产的现状，对养老地产的医疗配套、商业模式等都有一定的论述，但对养老地产的选址、融资模式鲜有涉及。

近几年来我国经济飞速发展，项目融资方式丰富了传统的招商引资和现有的金融机构融资渠道。

目前,在国际上常用的项目融资方式有bot、tot、pfi、abs等。

pfi理论研究在涵、经济分析与评价、项目管理与决策和制度建设逐渐形成系统的体系，这些理论成果在指导实践的过程中己经发挥了巨大的作用［12］。

吴婵君（2011）提出将项目融资以及联贷联保贷款等债权融资模式引入老龄服务产业，并认为中高端需求为市场定位的老龄服务项目可以尝试bot融资模式，对于政府或国有企业投资兴建的中高端老龄服务机构可采用tot模式融资[13]。

畅（2011）对老年公寓建设中采用bot模式进行了探讨[14]。

梅、徐邓耀（2006）、翠兰（2005）等提出了房地产信托、房地产基金等多种形式的房地产融资渠道[15][16]。

业界已认识到资金是影响老龄服务产业发展的主要因素，但目前对老龄服务产业融资问题的研究还停留在宏观支持政策层面,针对房地产企业融资渠道、养老产业引入项目融资等方式都是一笔带过，更缺乏对本文所指的养老地产融资模式的探讨和分析。

本文以养老地产作为研究对象，将项目融资引入养老地产项目，根据养老地产特点结合产业政策、发展方向，分析并创新性地得出适合养老地产的项目pfi融资模式。

2养老地产运用pfi模式分析

2.1pfi建设养老地产的适用性

项目融资模式有bot、ppp、pfi、abs等等,对于房地产项目和养老服务产业诸多学者都做出了很多关于融资模式的探讨，但还没有针对养老地产项目各种模式的比较研究。

abs用于在商业地产运用较多，养老地产旨在提供老年服务，差别较大。

因此，仅讨论采用bot、ppp、pfi三种模式的适用性。

pfi（private-finance—initiative）模式不是提供某个具体的建筑，而是传递某种公共项目的服务。

虽然很多项目pfi项目伴随着土地的开发利用和建筑物开发经营，但这不是pfi项目的主要目的，它只是传递服务功能必须的物质依托。

典型的pfi项目，实质上是政府或公众购买公共物品生产者提供的公共服务。

项目可以是医院、学校、监狱等。

政府参与指导，私人部门负责项目的建设、管理运营和维护，提供教育、医疗等社会服务。

pfi项目广泛应用于许多政府的公共项目领域。

在英国该方式已成为政府获得高质量、高效率的政府项目的主要工具。

pfi项目有在经济上自立的项目、向公共部门出售服务的项目、合资经营3种典型类型[17]。

pfi和bot模式比较而言，都属于更为广泛的ppp模式[18]，最本质的不同在于政府着眼点不同，bot旨在公共设施的最终拥有，pfi在于公共服务的私营提供，养老地产正是为老年人提供老年服务；在应用领域方面，pfi模式比较多样性，且pfi项目可能靠自身的运营不能完全收回投资，往往还需要政府财政拨款补贴，现阶段养老地产也需要政府扶持和一系列优惠措施；项目运作方式上，pfi项目中不是特许权合同而是服务合同。

三种模式比较，pfi强调的私营企业在融资中的主动性和主导性，政府部门的角色更多地转向监督职责。

此外，通过表1和表2对比可以发现：

在参与阶段上，政府部门参与前期决策；在项目融资责任和风险分担，房地产开发商承担主要责任，政府承担部分责任。

因此，采用pfi模式更加适合。

说明：

bot、tot、pfi均有多种分类，每种分类特点有所不同，在此仅表示典型方式的特点进行比较分析。

养老地产项目采用pfi融资模式能够解决一系列问题。

首先，解决政府融资资金不足的困境。

其次，使政府可以转换职能，实现监督职责。

再次，可以有效转移和分散项目的投资风险。

最后，能够提高经营效益和管理能力。

2.2pfi建设养老地产的模式构建

结合养老地产项目开发流程，进行了pfi模式构建。

通过模式构件将养老地产开发分为准备阶段、招标阶段、融资阶段、开发运营阶段和转移终止阶段，如图2所示。

（1）准备阶段

由政府部门确定养老地产项目，通过财务评价、国民经济评价、社会性评价等分析进行民营化可行性研究。

养老地产带有一定的福利性，进行社会性等外部性评价是作为养老地产实现社会养老功能的必要环节。

此外，虽然在全国掀起了养老地产热，但跟风式的建设比较多，这一阶段养老地产选址尤为关键，可以采取“政府部门主导，企业参与”的形式；养老地产有其规模性，应当一定区域照顾周边老年人的教育、医疗等公共服务，养老地产项目过于集中给本就投资收益较低的该类型项目更加压力；现行养老地产划拨用地可以做抵押，但分割起来较难处理，给项目取得银行贷款增加了难度，如信用担保此、一定区域项目唯一、减免税费等优惠条件在这一阶段也要进行协调和确定。

（2）招标阶段

由政府部门通过招标、投标、竞标，确定开发主体，进行谈判，并审查主体的开发能力，然后签定协议，相比较于特许权合同，服务合同对于养老地产更为适合，因此协议中应侧重服务性条款。

pfi公司对项目进行可行性分析，制定开发计划，办理公司成立等事宜。

（3）融资阶段

这一阶段主要是pfi公司主动融资，政府提供私人部门融资的优惠条件，包括对银行的担保、土地优惠政策、公共事业收费减免、贷款利率优惠、市场准入等方面。

此外，保险机构在发展反向抵押贷款等养老保险业务的同时，参与养老地产的开发建设，可以发挥专业优势，延伸服务链条。

保险资金具有长期性和稳定性，也是养老地产建设资金的主要来源，如何促进保险资金带动养老地产规持久发展在这一阶段比较重要，在这一阶段促进保险机构进入养老地产也是可行的措施[23]。

（4）开发运营阶段

由pfi公司履行协议，负责设计、施工、运营，而政府起指导、支援作用。

对养老地产适老化设计，政府部门应当设立第三方监管。

在运营阶段，监督和规老年服务的情况，也可以探索政府部门购买老年服务的形式，进行养老产业创新服务研究和人员培育，拓展养老产业产业链。

（5）转移、终止阶段

pfi公司办理转移、清算等事宜或者重新签订服务合同。

在这一阶段，养老公寓作为养老地产的一种退出机制可以作为所有权移交的一种探索。

通过模式构件和分析，养老地产运用pfi模式公共部门主要负责准备和招标阶段，在融资和实施阶段主要起监督作用；私营部门负责全过程的开发运营，如表3所示。

3养老地产运用pfi模式的建议

发展养老地产，是人口老龄化的现实需要，但融资问题阻碍了其社会养老功能的实现。

政府一定程度地参与养老地产项目，规和监督养老地产的开发经营，对于降低项目风险，提高社会资金进入养老地产乃至养老产业的积极性，提高项目的社会性和外部性效应，最终实现社会养老功能十分重要。

目前我国缺失对养老地产和pfi方面的立法监督，因此首先要完善养老地产相应的投资法律法规，出台针对性强的法律，使其适应pfi项目建设和经营的需要。

其次，加强项目风险管理，建立合理的利益共享和风险分配机制，这是pfi项目能否成功的关键。

最后，应当建立政府监管体系和扶持力度，明确养老的地产中政府部门和私营部门的责任和义务，设定法定的监管机构和问责制，产生激励约束机制。

参考文献

[1]水清木华研究中心.《2011年中国养老服务行业研究报告》.2011

[2]建华.中国老龄产业发展的理论与政策研究[d]，中国社会科学院博士论文，2003

[3]民政部.《社会养老服务体系建设“十二五”规划》.2011

[4]民政部、建设部.《老年人建筑设计规》.1999.10

[5]于宁.我国养老地产发展研究-世博效应及启示[j].经济研究.2010年第12期

[6]竹青、罗志红.中外老年住宅供给模式的比较与借鉴[j].特区经济.2007年11期

[7]雪研、孟斌.京津冀北区域养老住宅产业发展新思路[j].城市经济.2010

[8]晶华.我国养老地产现状简析[j].经营管理者.2010年第4期

[9]吴新坚.养老地产商业模式探讨[j].城市开发.2011年第12期

[10]王忠.养老地产商业模式解构[j].发展.2011年第5期

[11]仕廉,珺.我国养老地产医疗配套服务发展探讨[j].预防医学情报杂志.2011年第10期

[12]]胡振.中国pfi事业发展与管制问题研究[d].:

建筑科技大学,2007.

[13]吴婵君.老龄服务产业市场化融资模式创新研究[j].学刊.2011年第4期

[14]畅.对老年公寓建设中采用bot融资方式的探讨[j].商场现代化,2005.4

[15]梅、徐邓耀.房地产融资渠道多元化探析[j].生态经济.2006年02期

[16]翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择和调整[j].金融论坛.2005年11期

[17]任波，世荣.公共项目私人融资新途径-pfi[j].建筑大学学报.2000年10月第22卷第5期

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[19]王守清、柯永健.《特许经营项目融资》[m].清华大学.2008，p24～25

[20]洁.促进保险资金带动养老地产规持久发展[j].劳动保障世界.2011.4

作者简介：

廖奇云（1966-），男（汉族）,省人，大学建设管理与房地产学院副教授,硕士生导师，博士，曾在美国university?

ofcincinnati?

&?

purdue?

university作访问学者；研究方向为建设工程项目管理、土木施工技术、房地产开发项目投资分析等。

卢浩（1988-），男（汉族）,省人，大学建设管理与房地产学院,?

硕士研究生，研究方向为房地产开发项目投资分析、建设工程项目管理。

正伟（1988-），男（汉族），省人，大学建设管理与房地产学院,?

硕士研究生，研究方向为养老地产、城乡统筹。