沈阳市旧城改造案例word版.docx
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沈阳市旧城改造案例word版
沈阳市旧城改造案例
旧城改造优势一：
改变城市面貌
由于历史和规划的原因，某些城市社区居住环境恶劣、缺乏高档的生活配套、治安状况不佳。
通过改造可以改变这些社区的居住环境，从而改变整个城市的面貌。
旧城改造优势二：
完善城市功能配套
旧的城区在改造后或成为新的高档住宅区，或成为为满足城市发展和完善城市功能而必要的配套，如办公楼、商业或酒店等。
沈阳城市解读：
到2020年沈阳建设成为东北亚地区国际性金融中心城市。
沈阳是辽宁省省会，市区面积3945平方公里，中心建成区面积729平方公里，沈阳市辖10区3县1县级市，包括和平区，沈河区，皇姑区，铁西区，大东区，东陵区，于洪区，苏家屯区，沈北新区，浑
南新区以及新民、法库等县市。
到2012年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心。
至U2020年将沈阳地区生产总值达到或接近中等发达国家经济发展水平，将沈阳建设成为东北亚地区国际性金融中心城市。
沈阳经济区的核心城市沈阳正在以巨大的核心吸纳能力全面整合沈阳经济区的资源与人口。
数据来源：
沈阳市政府工作报告
注：
沈阳经济区是辽宁省委、省政府提出的区域发展战略。
沈阳经济区以沈阳为中心，辐射八个城市，形成联系紧密的“区域经济共同体”。
对加强
区域协调发展，认真落实科学发展观，加速推进区域经济一体化进程，促进辽宁老工业基地的全面振兴具有重大意义。
沈阳城市发展战略：
建设国家中心城市
沈阳城市规划：
据沈阳未来20年的整体规划，沈阳将逐渐发展成一主五副城区一风景区结构，一主包括浑河北岸老城区和大浑南新城区，一风景区
指东部的棋盘山风景区。
沈阳未来20年的整体规划战略。
在2010年一2030年未来20
年的规划中，新规划将沈阳中心城的结构概括为“一主、五副、一个风景区”。
“一主”是
指主城，包括浑河北岸老城区和大浑南新城区。
“五副”是指在主城外围建设的功能完善
的五个副城，分别是蒲河新城、铁西新城、沈抚新城、航空新城和永安新城。
一个风景区指棋盘山风景区。
老城区人口因城市外扩以及自身居住条件改善等需求逐步向上述地区外溢。
沈阳旧城改造概述
到2007年年末，沈陽市的舊城綜合改造任務基本完成，城市建設已經開始進入全面提昇整體水平的新階段。
2007年，沈陽全年城建投資完成207億元，同比增長33.2%，投資規模達到歷史最高水平。
全部城建項目，特別是重點項目，均按計劃完成。
鴨綠江街—文大線、蘇桃公路、興華公鐵地道橋等道橋工程建成通車，西部通海大道、渾河三好橋、南陽湖橋、地鐵一、二號線等工程進展順利。
沈陽2007年新增道路面積308萬平方米，城市道路建設正在向四大發展空間進行拓展。
2007年，沈陽還實施渾河兩岸綠化、小區及單位庭院綠化、百塊公共綠地建設等綠化工程，植樹675萬株，新增綠地面積8.8平方公裡，森林城市建設成果得到鞏固。
實施環城水系及環境綜合整治、渾河建設等水系工程，努力打造親水城市。
奧體中心主體育場竣工並投入使用。
为进一步推进节约集约用地工作，沈阳的旧城镇、旧厂房、旧村庄都将逐步得到改造，沈阳已获批成为2012年“三旧改造”试点城市。
被纳入改造计划的沈阳市民，其居住条件将获得进一步改善。
2013年沈阳“三旧改造”工作拟将旧城区、旧房子、包括城市与农村进行综合规划，重点突出闲置用地与低效用地的改造。
据悉，试点工作将先从一个县城开始，试点区域改造工作将结合整个城市的综合规划，按照“三旧改造”试点城市的规范来建设。
预计在改造完成后，沈阳可节约用地120平方公里。
为了深入了解沈阳旧城改造的情况,我们选取了知名品牌地产商,万科地产在沈阳的两个旧城改造项目进行说明。
万科地产参与全国旧城改造项目一览表
项目名称
位置
占地面积（万m2）
建筑面积（万m）
开发时间
威登别墅
深圳罗湖区红桂路
0.4
1.1
1988-1991
天津万科中心大厦
天津河北区中山路
0.7
1.6
1993-1996
鞍山东源大厦
鞍山铁东区南胜利路
0.6
7
1993-1999
大连邮电万科大厦
大连中山区同兴街
0.2
2.6
1994-1996
天津万科城市花园
天津河北区红星路
4.7
12
1994-1999
天津世贸广场
天津和平区南京路
0.8
2.8
1995-1996
万科桂苑
深圳罗湖区桂园北路
1.7
3.5
1997-1999
万科俊园
深圳罗湖区爱国路
0.5
7.7
1997-1999
天津万科都市花园
天津和平区新兴大街
1.8
6.7
1997-2000
万科彩园
深圳罗湖区东门中路
0.3
2.5
1998-1999
万科紫金苑
沈阳和平区青年大街
2.3
5.8
1998-2000
华尔兹花园
上海徐汇区漕宝路
6.3
11
2000-2001
深圳金域蓝湾
深圳福田区下沙村
4
22
2001-2004
南京金色家园
南京建邺区莫愁湖东
5
14
2001-2004
长春万科城市花园
长春二道区临河街
30
36
2001-2005
沈阳金色家园
沈阳大东区
8
16
2002-2004
沈阳柏翠园
沈阳市五里河地区
8.3
29.8
2010—
合计
—
75.3
181.8
—
2001和2002年就确
从1988年涉足房地产开发领域至今，万科从未间断参与城市旧城改造项目的开发，而且开发规模和投资力度都不断加大，仅定旧城改造项目4个，建筑面积88万平米，总投资额49亿，这些项目将在05年前全部开发完毕。
万科地产参与城市旧城改造面积与投资情况统计
万科参与旧城改造项目的类型
住宅
办公楼
酒店
商业
沈阳万科房地产有限公司沈阳旧城改造项目
1998年一2000年紫金苑建筑面积5.8万平米
2001年一2004年金色家园建筑面积16万平米
2010年一柏翠园
建筑面积29万平米
沈阳万科房地产有限公司旧城改造项目：
沈阳万科紫金苑
沈阳万科紫金苑，在开发该项目的同时，万科还同时对项目周边青年大街旧楼的外立面进行了改造，不仅通过项目本身，而且通过周边物业的改善提高了区域物业的价值。
沈阳万科紫金苑位于沈阳市和平区青年大街，占地2.3万平方米，建筑面积5.8万平方米，绿地部分1万平方米，绿化率达47%，总户数为256户，自1999年5月起开发，2000年12月全部封园。
项目中庭广场广达5000平方米，绿化比高达47%。
叠水泉、下沉式法国经典花园、雕塑喷泉水景、巴黎香草坡、亲子游乐场、法兰西列柱廊、多功能休闲广场。
紫金苑项目的规划设计充分考虑延续城市文脉，汲取现代建筑表现精华，从辰野派风格—老沈阳南站的规划设计中寻找灵感，结合与沈阳同处一个纬度的北欧国家城市建筑风格，配以具有个性亲和力的色调，设计出具有新古典主义建筑特色的紫金苑建筑群形象。
紫金苑项目是根据市场细分确定项目定位，进入中高档产品市场。
紫金苑项目开发是万科专业创新脑力资源的汇集，因此提出的园区规划设计思想、物业管理理念、社区文化概念的原创性、超前性带动了沈阳市地产开发界，各发展商纷纷在规划设计、物业管理上等环节上投入，努力提高产品质量、产品内涵，竞争层次迅速提高，整个竞争环境日趋健康。
确定了万科在沈阳中高档住宅市场的品牌地位。
沈阳万科房地产有限公司旧城改造项目：
沈阳万科柏翠园
万科柏翠园地处沈阳五里河商务区内，毗邻三好商业街、南塔商业区，区域同时也是沈阳传统的高档居住区。
项目位置
行政区
东陵区
地段
南塔街西，一环路（浑河）北
占地面积
代征地面积
0
可售面积
287169平
净地面积
83227平
住宅面积
281724平
小计
83227平
计容积率建筑面积
非住宅面积
5445平
容积率
3.5
办公楼
地价
地价总额
6.997亿
不计容积率建筑面积
不可售面积
11622平
土地单价
8408元/平
小计
298791平
可售面积
29788平
计容积率可售楼面
地价
2402元/平
不可售面积
9910平
小计
39698平
合作方式
与GIC新加坡政府投资公司合作，GIC45%股权，万科55%股权
地价支付情况
09年6月：
已支付50%的总地价，约3.4985亿；
项目获取基本情况：
该项目于2009年6月4日以公开挂牌竞买方式获得，土地单价8408兀/平，楼面地价2402兀/平。
八大触点一林荫大道
本项目所属地段具有“大隐隐于市”的特点。
为更能突显本项目的特点，在未来，会在规划路两旁种植大型树木，形成曲径通幽的林荫大道，使开
车回家的人能感受到“深宅大院”的高贵。
八大触点一大门内半室内空间
园区的主入口采用半封闭的庭院样式，融合美式风格，给进入本项目的人以尊贵之感。
典雅的古典风格喷泉，打造区别于普通住宅的非凡气质。
八大触点一豪华大堂
每一栋住宅的入口大堂在建筑的尺度上达到层高5.8米，已经具备了做豪华大堂的尺度，在内装饰上，采用高档石材和木材，内部风格延续整个园区
的美式古典的主题，使豪宅的档次再次通过入口空间得到提升
八大触点一围墙
形式和尺度参考上海翠湖天地，围墙高5.0米，采用暖色火烧面石材。
八大触点一风雨回廊
风雨回廊是本项目的一大亮点，也是研发东北豪宅项目的一个创新；沈阳地区四季分明，夏季风雨回廊可以遮挡风、雨对人的干扰，在冬季更是可以为尊贵的客户提供宜人的室内环境，使人进入园区到回家持续的感受到与众不同的温暖。
八大触点—地下车库大堂考察国内知名豪宅项目，都有一个共同特点，就是有一个豪华的地下车库大堂。
因为很大一部分高端客户都只走地下车库大堂开车出行，所以豪华地下车库大堂是区别于其他中低端项目的一大特色。
八大触点—美式户内空间
参考美国中央公园附近的豪宅项目，尽可能利用南侧的浑河景观。
分别采用3.00米、3.15米层高，6.30米大挑空空间，6.00米的大客厅开间，使美式豪宅的生活体验成为可能。
八大触点—会所共享空间
本项目的会所是综合了运动休闲、餐饮、SPA等功能与一身的高端项目。
会所也兼备了整个的项目的“会客厅”的功能，所以，会所中随处可见共享空间，比如：
一个400怦的中央大堂、200血2的内庭院接待区、150血2的露天庭院等等。
分期开发节奏
2013^3月15日开工i
2C1E年12^3CnA社
M10年3月益日开工'9月开放;酣昇年12月3CAA住
茹11年吕月殆日开工;
2013余12月30口入住
项目
决策稿标准
现测算标准
增加成本（万）
增加室内装修
无
200平以上装修标准为1800元/平,200平以下为1500元/平，
其中有2.6万平不考虑装修.
43539
增加室式中央空调
无
200平以上增加大金中央空调+新风系统
7222
外立面装修
16%（三层以下）为真石漆，20%为外墙仿劈
开砖,63%为质感涂料
（五层以下）为石材，其他为真石漆
5988
增加架空层/围廊/亮化
无
架空层增加5000平
4370
增加家居智能系统
无
彩色液晶对讲/入口防盗探测
4032
提高窗品质
塑钢窗
提高窗型材及五金件功能等
2769
提升景观品质
300元/平景观面积
450元/平景观面积
1885
增高大堂/
电梯前室装修标准
1800〜4500元/平
840〜1500元/平
4000~6000元/平
3500元/平
1653
卖场/样板间
卖场装修标准6500元/平
卖场增加700平方米，提高卖场装修标准为8000元/平
1470
增加户式燃气热水器
无
户式燃气容积式中央热水器，40元/平
1142
增加入户门指纹密码功能
无
指纹密码锁,3000元/套
822
增加食物垃圾处理器
无
2000元/户
269
面积变化成本增加
面积增加2.4万平
5399
合计
83443
万科地产参与沈阳旧城改造经验
I.延续城市文脉，尊重城市地域文化；
II.提升小区域居住价值；
III.促进旧城区人居环境改善；
IV.完善城市功能与配套；
V.提升旧城区原有的地段价值；
VI.使旧城区原有的自然景观（河景）价值最大化。
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