房屋买卖纠纷维权必备.docx
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房屋买卖纠纷维权必备
房屋买卖纠纷维权必备
2012年1月10日早8：
41分
传播法律关注民生
写在前面
您所关心的，也正是我们所关注的。
和谐生活，人人渴求。
但世事难料，时常发生的纠纷，会让您手足无措。
当您婚姻家庭产生矛盾，当您邻里发生纠纷，当您遭受不公待遇时，……，合法维权成为您不得不面对的现实。
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如果在阅读过程中，有什么批评意见和疑问，欢迎您发送电子邮件至：
蒋利玮（作者）jl:
w@，董齐超（责任编辑）qichaodong@我们定会及时改进并为您答疑解惑。
第一章
第一节购房概述
买房是人生中的一件大事。
或者你背井离乡，来到一个陌生的城市，白手起家，终于要拥有一个属于自己的窝；或者你再也不堪忍受拥挤的班车，早出晚归的奔波之苦不仅使你疲惫，甚至影响到你的家庭生活，你终于决定要买一个离工作单位近点的房子；或者你手头略有宽裕，决定买一套住房或者商铺用来投资；或者你只是为了让孩子能换个更好一点的环境。
一个人一生当中，除非继承祖产，或者在农村自建房屋，否则终归要买房的。
但是，我们不得正视这样的现实：
我们所处的消费环境并不理想，侵犯购房者权利的案例比比皆是，触目惊心。
穷尽半生积蓄，举贷数十万元，最后换来的可能只是一场与开发商的纠纷。
根据中国消费者协会统计的数据，从1998年到2004年，房地产业消费者投诉始终呈现高速增长态势，增长比例最高的年份甚至达到61.99%，最低的2003年也有9.64%的增长幅度。
而在所有投诉当中，房地产纠纷解决率最低，每年平均大概只有20%左右；同时，房地产纠纷也是解决速度最慢的。
进入房地产买卖市场，犹如置身莽莽荒原，遍地荆棘，稍有不慎，就会落入陷阱，使你损失惨重，即便最后通过种种途径能够挽回部分损失，也已经不知道投入了多少本来可以节省的时间和精力。
有道是商场如战场，兵法云：
知已知彼，百战不殆。
对房屋买卖双方形势对比进行一下精略的分析，有益于增进我们对房屋买卖纠纷的了解：
第一，卖方对房屋了解的信息比购房者多，因此卖方与购房者相比处于有利地位。
经济学上的术语，称之为信息不对称。
俗语则是，“买的没有卖的精”。
房屋质量好不好，有什么缺点和优点，市场行情怎么样，这些信息卖房人肯定比购房者知道的多。
开发商对市场的了解自然不必多说；即便你买的是二手房，普通的的卖房人对房屋的基本情况也会更了解，同时和多个买家接洽自然熟悉市场行情。
而作为买家的你，忙于工作，可能根本就没有时间去仔细研究和了解相关的知识。
卖方掌握的信息多，意味着卖方可以大肆向你宣传甚至虚构房屋的优点，让你无暇注意到房屋的缺点；卖方可以虚抬房屋价格，然后大幅度减价，让你以为占了个便宜的同时，其实已经付出了高出行情的价格；卖方还可以告诉你房屋紧俏，有很多买家在等着，迫使你短时间作出决策，以致签下了很我不利的条款；卖方还有可能卖给你没有产权的房子，已经抵押的房子，已经被查封的房子，已经出租的房子等等，最终导致你竹篮打水一场空，无法顺利取得房屋产权；卖方还有可能玩弄文字游戏，“每平米××××元起”，“均价”，“绿化率”，“内部认购”等等，专门诱你入
，等到你发觉上当，为时已晚。
第二，卖方与购房者相比，经济地位上往往更具有优势。
有的开发商财雄势大，更兼与政府关系良好。
一旦发生纠纷，普通购房者往往难以与开发商抗争。
还有的开发商在公司注册地上玩起了花样，开发楼盘在市区，公司注册地则在极其偏远的郊区，例如开发楼盘在北京市海淀区，公司注册地上玩起了花样，开发楼盘在市区，公司注册地则在极其偏远的郊区例如开发楼盘在北京市海淀区，公司注册地则在北京市密云县，虽然都在北京，但两地之间车程都有三四个小时。
一旦发生纠纷，要求购房者到公司注册地协商，通过这种手段迫使购房者对处理纠纷望而却步。
更有甚者，有的开发商开发一个楼盘，注册一个公司，一旦销售结束，则注销这个公司，让购房乾有心投诉，却不知从何下手。
第三，卖方与购房者相比，承受的风险小。
卖方往往都是等到购房者交付现金之后，才会向购房者交付房屋。
事实上，房屋买卖纠纷中由卖方向购房者索要购房款的如果不是没有的话，也是极其罕见。
绝大多数的房屋买卖纠纷，都是以购房者投诉或者起诉卖方的。
但是无论采取什么方式解决纠纷，都有无法挽回损失的风险，而所有的风险几乎都是由购房才来承受的。
例如有的开发商是皮包公司，一旦经营发生困难，或者楼盘销售结束，立刻卷款而去，身后留下一大堆纠纷，即使购房者打官司胜诉，也找不到财产来执行。
如果买的是二手房，那么卖房人收到房款之后，溜这大吉，房屋发生质量问题，让你更是有冤无处诉；或者将财产转移，摆出一付“死猪不怕开水烫”的架势，让你无可奈何。
第四，购房者惟一的优势是，购房者有选择不买的权利，有选择卖方的权利。
前面三点都是强调卖方具有优势，但凡事皆有利弊，购房者也不可能全在劣势，毫无反击余地。
卖方进行交易的目的在于追求利润，要收回投资，追求利润，而购房者却要承担风险，付出资金，虽然也有买房的需求，但是，就促进交易成功而言，卖方的热情要远远大于购房者。
因此，在房屋买卖交易当中，购房者最大的防守武器就是选择不买，或者选择其他卖方。
基本原理也就是俗话说的：
“惹不起，我还躲不起？
在整个购房过程中，购房者始终处于劣势，其权利很容易遭受侵犯。
而房屋买卖涉及标的的动辄几十万，利润空间巨大，在市场不规范的环境下，很容易刺激了相当一部分开放商设计陷阱坑害购房者，由此引发更多的纠纷。
为了维护自己的权利，避免陷入到漫长的纠纷过程，我们就应当在购房时，根据上面的分析尽量地“扬长避短”，发挥优势，克服劣势：
第一，尽量做一个精明的买家，通过阅读书籍，咨询专家，增加房屋买卖的法律知识，了解房屋的各种情况，减少与卖方在信息上的差距；第二，通过借助外力，比如说联合其他购房者，舆论监督等方式，来缓解卖方在经济地位上的优势；第三，仔细审查卖方的资质，审核卖方提供的各种合同文件，通过各种途径了解卖方的信用，尽量减少自己在交易过程中的风险；第四，充分运用自己的防守武器，宁可不买，也不能签订不公平的合同。
希望本书能够帮助购房者达成上述的目标。
房屋买卖大致可以分为：
商品房买卖（包括现房和期房），经济适用房买卖，二手房买卖，农村房屋买卖等等。
其中比较特殊的是农村房屋买卖。
是否允许农村房屋买卖一直是一个争议话题。
本书将在第六章疑难问题对此予以详细介绍。
商品房和经济适用房都是房地产开发企业利用国有土地开发建设的房屋，但是二者在以下方面有所不同：
（1）土地使用权取得方式上有所不同。
商品房的土地使用权是房地产开发企业通过出让、转让、招投标方式缴纳一定的土地使用费取得的；而经济适用房的土地使用权则是房地产开发企业根据国家房改政策通过无偿划拨方式取得的。
（2）对购买人要求条件不同。
经济适用房是国家为改善中低收入家庭居住条件通过房改措施（免收土地出让金）建设的住宅，并且对房地产开发企业的利润进行了限制（不超过3%）。
经济适用房在价格上要低于商品房，国家对购买经济适用房的资格也作出了限制。
具体资格条件在各地有所不同，例如北京要求购买经济适用房需要拥有本市城镇户口，同时家庭年收入低于6万元。
而购买商品房没有此类限制。
（3）因土使地使用权取得方式不同，已购经济适用房再次上市出售时，需交纳相应的土地出让金，商品房则不需要。
现房是指已经通过竣工验收，具备交付使用条件，并且持有房屋所有权证书的商品房。
期房或者称之为预售房，是指房地产开发企业仍在建设中，需要远期交付商品房。
二手房是指房地产开发企业以外的个人或者组织取得产权之后，再次进行出售的房屋。
【律师提醒】应当说明的是，本书中的商品房买卖、经济适用房买卖，都是指向房地产开发企业购买房屋。
如果是在向开发商取得商品房、经济适用房的产权之后，再行出售的，就属于二手买卖的范畴。
公有的住房买卖也属于二手房买卖的范畴。
因为所谓的公有住房买卖，严格说来是在个人已经获得公有住房产权之后（此时房屋产权已经不再公有，所谓公有只是说明房屋最初的产权），再行出售的行为。
在所有的房屋买卖当中，以商品房买卖最为典型，纠纷也最为多见。
因此下面以商品房买卖为例，介绍房屋买卖流程，如果涉及经济适用房买卖和二手房买卖的特殊内容，则加以专门说明。
最后需要提醒的是，本章的内容十分重要，因为维护权利并非仅指在权利受到侵害再行索赔，而是在纠纷发生之前先行预防。
如同治病一样，预防纠纷的发生远比解决纠纷的价值要大。
纠纷一旦发生，耗时费力，而且客观是存在损失无法挽回的风险。
因此在购房阶段先行预防，保障自己的权利不受侵犯最为重要。
这也是本章的写作目的。
第二节选房
首先应当明确的是，选择房屋不能仅凭开发商的广告、售楼书作出判断，而且还要自己实地考察，通过网络查询、咨询政府府有关部门，询问已经入住的居民，甚至货比三家，询问相邻小区的售楼人员等多种方式获得资料。
选择房屋所要考虑的因素很多，下面以从外而内的顺序介绍几个主要方面：
一、价格
考虑购房价格，要小心提防开发商在广告上玩弄的文字游戏。
例如：
大幅广告牌上写着“每平米售价3000元起”。
这个“起”字在广告牌上可能字体比其他字要小许多，而且颜色近似于广告画面，不仔细看还发现不了。
若你被3000元的价格所吸引，把同样的字句写入购房合同：
“房屋价款为平方米3000元起算乘以实际面积。
”那等你交了定金或者部分房款之后，开发商可能就翻脸不认人，告诉你房屋价款其实是7000元每平方米，所谓的3000元，只是起算，最终价格是7000元。
当然，开发商的这种行为已经构成欺诈应当承担相应的责任，但是不管通过什么途径来追究开发商的责任都需要耗费相当的精力和时间，而且还有开发逃逸没有财产承担债务的风险。
因此，与其事后费时费力地解决纠纷，不如在选房时睁大双眼，小心提防可能存在陷阱。
与“起算”类似的陷阱还有“均价”，“等”。
例如“均价3000元每平方米”，可能是该楼盘最差楼房的均价，并非整个项目楼盘的均价。
又如，广告牌上赫然写着“每平米售价3000元”，这应该没问题吧。
其实不然，在不起眼的地方有一行小字“不包括审批费、配套费、绿化费等”。
且不论收取审批费、配套费、绿化费是否合量，光一个“等”这字就内涵丰富，有可能各种希奇古怪，令人难以想象的费用隐藏其中。
而入往以后，可能电表、水表、煤气管道、暖气管道、有线电视等等都要另行计费。
另外，房价是不包括契税、印花税《土地使用权证》和《房屋产权证》的工本费、物业管理费，由于贷款产生的利息、保险费、律师见证费。
具体缴纳税费，将在本章第六节中详细介绍。
对于房屋价格，除了要防止上面的陷阱以外，最好与物业管理费、房屋公摊面积等因素结合起来考虑。
物业管理费如果过高，日积月累下来，对于购房者来说，也是一笔不小的负担。
有的房屋看起来价格虽低，但是公摊面积大，使用率低，如果按照使用面积计算，价格可能就高了。
另外，有的开发商可能在广告中宣称，能提供几成贷款，并说明还款期限和月供，以示对购房者而言房屋价格适中，还款压力不大。
但实际上提供贷款的是银行，开发商无权作出承诺，而银行未必会批准购房者的贷款申请。
原则上来说，如果要考虑贷款买房，那么无论贷款期多长，数额多大，月供额不应超过家庭月均收入的40%。
具体贷款流程，本章第五节中将予以详细介绍。
二、地段
地段或者地理位置，不仅决定你的生活是否舒适、上班是否便利，同时也是房产保值、增值的一大决定因素。
即使购房只是为了自己生活考虑，并无出租获利的打算，但是作为家庭财产的重要部分，房屋的保值、增值也是家庭理财的一个重要内容。
而且将来手头一旦宽裕，另买新房，旧有的房产是否保值、增值就涉及到十分现实的经济利益。
因此，地段是在购买房产时一个需要慎重考虑的因素。
判断地理位置优劣，主要看交通善和周边环境。
交通是否便利，原则上以乘坐公共交通工具为标准。
因为，即使你自己拥有私家车，同样要为没有车辆的家庭成员，以及往来的亲朋好友考虑。
当然，如果你购买的是度假别墅，那又另当别论。
周边环境则包含的内容比较多，主要看购买的房产与学校、医院、商场、超市、农贸市场、邮局、银行、公园、体育场馆等等场所之间的距离。
有的环境因素是有利的，比如：
靠近国内著名大学，或者靠近使馆区;有的环境因素则是不利的，例如靠近工业区，噪音和污染可能比较重;有的环境因素则是利弊兼备，例如靠近机场，出行可能方便，但是噪音比较大。
如果购房的目的是为了出租获利，那么对于地段选择更要仔细。
因为，你还要考虑租记来源，目标租户的需求，以及周边的地区和竞争对手等等。
有的小区内可能已经具备了学校、医院、体育场馆等配套设施，甚至可能提供免费交通车。
但是仍然应当注意是，还有可能开发商为了促销，在亏本维持经营，一旦房屋销售完毕，就把开办的纪儿园、社区诊所关闭，给业主留下一堆的烦心事。
因此，即便小区已有相应的配套设施，仍然要仔细考察其运营状况，同时还要看在小区之外的周边有无公共设施作为替代，一旦小区内的配套设施不能正常运作，就要趁早考虑替代的公共设施。
对于地段的好坏，一定要亲身实地全方位考察，而且还要有发展的眼光，不可能轻信开发商的广告。
所谓“距离地铁只有三分钟”可能是开车三分钟，步行可能需要半小时;所为“距离CBD商务区只有五公里”可能只是地图上的直线距离，中间本能没有路;而所谓的“距离机场只有十分钟车程”那说的是路上无车时的飚车速度，平常可能堵的你感叹还是走路好。
实地考察不仅要亲身前往，而且如果你是在售楼小姐的带领下看房，可能还要长一个心眼，要全方位地观察周边环境，因为售楼小姐带你看房的时间、走过的路段可能都是经过精心选择的，有辐射的变电站，定时排污的工厂等等隐藏的麻烦都需要你换一条路线多考察一段时间才能发现。
尤其值得提醒的是，应当尽量通过网络查询，或者向规划部门咨询，以了解城市发展规划。
有些地段现在比较偏僻，但是随着城市的发展，可能很快就繁华起来；南昌笔者有个朋友年前曾耗费巨资买了一套在当时是全城市区最贵的房产，但是入住之后不久，政府在附近建设高架桥，他的房产立即贬值不少。
在现代社会，信息就是财富。
三、容积率、楼间距、绿地
细心地购房者发现在售房广告上经常出现“容积率”这个词。
所谓容积率，是指住宅建筑面积综合与住宅规划用地面积之比。
容积率小，意味着土地资源的利用较低，开发商的成本上升；但容积率过大，意味着居住密度大，居住环境质量下降。
【律师提醒】建筑容积率业内指标是：
别墅容积率不高于0.4，多层（6层以下）的最佳容积率应在1.2—1.3之间，小高层的最佳容积率（7层到9层）在2.1以下，高层的最佳容积率应不高于3.5。
楼间距过密，不仅影响采光、通风和窗外视野，而且会使自己的隐私空间得不到保护，感觉自己的生活被人窥视，或因为距离过近而产生不适。
对于楼间距，目前在各地没有统一的标准。
以北京为例，根据1988年10月1日由北京市城市规划管理局颁布，1994年1月17日由北京市政府办公厅修订的《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第4条规定，两栋4层或4层以上的生活居住建筑（至少1栋为居住建筑）的间距，采用规定的建筑间距系数仍小于以下距离的，按下列规定执行：
（一）两建筑的长边相对的，不小于18米。
（二）一建筑的长边与另一建筑的端边相对的，不小于12米。
（三）两建筑的端边相对了的，不小于10米。
（四）4层或4层以上的生活居住建筑与3层或3层以下生活居住建筑的间距，由城市规划行政主管部门按规划确定。
所谓建筑间距系数，指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。
所谓建筑的长高比，则指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。
图略
有专家曾在2002年揭露，北京90%的地产项目的销售模型都是放大楼体间距的。
因为从来就没有人问楼间距的。
因为从来就没有人问楼间距到底应该有多大，绝大多数购房者还只盯着自己买的房子里面的事。
楼间距带来的麻烦在于，如果是在入住之后才发现问题，那么为时已晚，因为拆除遮挡阳光的建筑或者退房都不大现实，而你的损失又难以用金钱来衡量的，甚至也不大可能获得高额的经济赔偿。
所以，对于楼间距问题，一是要实地考察，如果觉得难以忍受，趁早另选它处;二是要尽量选择信誉可靠的开发商，以免以随意更改规划，增加楼房密度。
绿地是和楼间距相关的一个概念，实践经常出现的是开发商牺牲绿地建房，造成楼间距缩小。
根据建设部《城市居住区规划设计规范》第7.0.2.3条规定，绿地率：
新区建设不应低于30%;旧区改造不宜低于25%。
应当注意的是，2002年3月11日建设部将其修订为强制性条文，要求必须严格执行。
【律师提醒】应当注意的是，国家规定的绿地率和开发商在广告上宣称的“绿化率”、“覆盖率”都是不同的。
绿地率是指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。
在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。
绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。
其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化共绿地。
而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。
此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。
这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。
在房地产开发过程中，政府相关部门在了初项目规划要求的就是绿地率这一指标。
绿化覆盖率则是指绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比。
只要种上草，边边角角的地方都可以算上“绿化”的范围，而且一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，因此绿地率和绿化率的概念相差甚远，在购房时，不能不慎重考虑。
四、结构和楼层
房屋结构分很多种，包括：
（1）砖木结构，是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的；
（2）混合结构，是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的，如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造；（3）钢筋混凝土结构，是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的；（4）钢结构，是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构；（5）钢、钢筋混凝土结构，是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的；（6）其他结构，是指凡不属于上述结构的房屋都归此类，如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
房屋楼层在不超过3层的，称为低层住宅；3层以上不超过6层的，称为多层住宅；7层到9层的，称为中高层住宅或才小高层，10层以上的，称为高层住宅。
选择高还是多层，各有利弊。
高层的优势在于
（1）高层的使用期限普遍比多层使用期长，一般高层为70年，而多层是50年；
（2）高层的建筑规范要比多层的高，质量也普遍要比多层的好。
但是高层的缺点则在于
（1）公摊面积大，使用面积小；
（2）楼层相对较矮；（3）柱体占用面积大；（4）建筑结构的固有特征使得装修变动的可能性低；（5）收取的管理费用相对较高。
从一定角度来说，高层的缺点就是多层的缺点。
至于选择具体的楼层，则要考虑这样几个问题：
遮挡及采光情况、生活的便利程度、家庭成员的年龄构成和健康状况、住宅楼的总层数等。
一般地说，高层房屋遮挡少，采光好，干扰少，尤其适合在家时间较短的中青年居住；而低层房屋上下楼方便，适宜老年人居住，可增加其户外活动的机会。
但底层因干扰大、卫生状况难理想，特别是易潮湿；而顶楼也存在上下楼不方便，且隔热、防渗漏差、供水不足等缺陷。
一般情况下，选在总层楼的3/1以上、2/3以下的那部分楼层为佳。
如果是高层用户，还得看看电梯的大小和数量如何。
太小的电梯在拥挤的时候可令人受罪，如果有电梯而没有后备电源也是一个隐患。
五、朝向、通风、采光
房屋朝向，一般来说，以“坐北朝南”或者“面海背山”为最佳。
良好的朝向可以保证充足的阳光透入室内，以改善室内环境。
其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。
但是各地阳光照射的角度不同，因此具体估劣顺有所变化，但要始终保持房屋通风和采光是原则。
住宅的通风住者空气流通的基本要求，开启门窗时保证室内外空气顺利流通。
要保持住宅通风良好，门窗的朝向设计就必须适应空气的流动需要。
一般来说，板楼的通风效果要好于塔楼。
目前建筑楼型中还有“塔联板”和“塔混板”出现，在选择时，购房者要仔细区别哪些户型板楼的，哪些户型的塔楼的。
此外还要注意所选楼栋是否在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。
选购住宅时，主要房间如主卧、客厅等应有良好的直接采光，并至少有一个主要的房间朝向日光照射面。
但是厨房应当避免西向，因为厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高；厨房也不宜北向，因为在北风天气室外风压大，会引起厨房油烟“倒罐”，抽油烟机无法正常工作。
卫生间则以能接受一定的阳光照射为宜，因为卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光射入可以避免细菌孳生。
一天之内，阳光能射入时间2-3小时，对于消除除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动均有好处。
同时阳光采光良好，还可以节约能源，使人心情舒畅，否则长期生活在昏暗之中，依靠人工照明，不利于身心健康。
六、层高、户型
层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
净高则是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
一般住宅层高为2.8米左右，再加吊顶，铺厚地板，净高可能只有2.5—2.6米甚至更矮。
所以，选购房屋层高最好要保证2.8米，否则容易产生压抑的感觉。
降低层高对于开发商来说，是非常有效的一种节约成本的方法：
减少总承重，节约成本，每层减少10公分总体算起来的节约成本也是很多的；在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。
选择户型则要考虑以下方面：
（1）注意动静分区、生理分区、污洁分区和功能分室。
客厅、餐厅和卫生间、厨房需日夜使用，活动频繁的列为“动区”，用于工作学习的收房归为“静区”，卧室则为“静区”的
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