4号青岛地税关于土地增值税清算的规定.docx

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4号青岛地税关于土地增值税清算的规定

关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告

青岛市地方税务局公告2018年第4号

（山东省地方税务局公告2017年第5号，以下简称“省局5号公告”），结合我市税收征管工作实际，现将土地增值税若干问题公告如下：

一、关于土地增值税清算单位问题

土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。

原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。

二、关于销售价格明显偏低的收入确认问题

房地产开发企业销售房地产价格明显偏低又无正当理由的，其收入按下列顺序确认：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。

三、关于土地增值税预征问题

（一）房地产开发企业在土地增值税清算申报前转让房地产取得的收入，应按月预缴土地增值税，并于取得收入次月15日内向主管税务机关申报缴纳税款。

（二）房地产开发企业转让经政府批准建设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地增值税，但应当在取得收入后次月15日内到主管税务机关申报、备案。

（三）房地产开发企业在销售开发产品的过程中，向购房人收取的装修费等全部价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。

房地产开发企业转让房地产取得收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

四、关于分期缴纳土地出让金的利息问题

土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。

五、关于装修费用的扣除问题

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的可移动家电、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）的支出。

土地增值税清算时，在收入中同时剔除购置成本。

六、关于金融机构证明确认问题

房地产开发企业向金融机构贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，视同金融机构证明。

七、关于房地产开发成本核定问题

对房地产开发企业成本申报资料存在下列情形之一的，主管税务机关应参照税务机关通过评估建立的房地产开发成本平方米造价预警指标，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定其准予扣除的成本；上述预警指标中没有的，可以参照各级建筑工程行政主管部门各项房地产开发成本平方米造价指标以及政府有关部门公布的建设规费收取标准等，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定其准予扣除的成本；房地产开发企业有异议的，可委托物价部门进行个案评估：

（一）建筑工程费明显高于中标概算价格或者建筑工程承包合同金额又无正当理由的；

（二）大宗建筑材料供应商或者建筑工程承包人（含分包人）为房地产开发企业的关联企业，并且未按照独立企业之间的业务往来支付价款、费用的，或者价格明显偏高的；

（三）前期工程费、基础设施费、开发间接费等价格明显偏高的；

（四）清算申报时所附送的凭证和资料不符合清算申报要求的。

核定房地产开发成本后，清算项目的土地增值税税负率原则上不得低于5%。

八、关于土地增值税清算类型划分的问题

主管税务机关应当按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型确定的预征率进行预征，并按规定的三种类型进行清算审核。

九、关于成本归集分摊问题

（一）同一土地增值税清算项目中包括普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：

1．土地成本。

即《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第

（一）项“取得土地使用权所支付的金额”和第

（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。

土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。

如果清算项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的独立占地面积占清算项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。

同一土地增值税清算项目中，包含联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。

2．建筑安装工程费。

建筑安装工程费应按照建筑面积的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间计算分摊。

但对于清算项目均能够按照不同业态独立记帐、准确核算，且受益对象单一、能够提供独立合同、独立结算资料的成本，可直接计入普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产扣除项目中，并不再重复分摊其他业态同类成本项目的建筑安装工程费。

3．其他房地产开发成本。

其他房地产开发成本，即《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第

（二）项房地产开发成本中的前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

其他房地产开发成本按照建筑面积的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间计算分摊。

（二）多个土地增值税清算项目共同占用同一《国有土地使用证》土地的，各清算项目的土地成本按占地面积比例分摊；共有的其他成本费用，按建筑面积占比法，在不同清算项目中进行合理分摊。

（三）在土地增值税清算时，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生且支付的。

除另有规定外，扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

十、关于人防工程相关问题

房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入。

凡按规定将地下人防设施无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施，其相应成本不允许扣除。

人防工程成本按照建筑面积占比法，在不含室内（外）装修费用的全部建筑安装工程费中计算。

室内（外）装修费用未能单独核算归集或划分不清的，在计算该成本时，不得从全部建筑安装工程费中剔除。

十一、关于清算申报后取得收入申报缴纳土地增值税问题

按月区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

次月15日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按申报时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。

待收到税务机关清算审核结论后，在税务机关规定期限内，根据重新确定的单位建筑面积扣除项目金额，办理税款补退手续。

单位建筑面积扣除项目金额=申报时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

主管税务机关出具土地增值税清算审核结论后，房地产开发企业取得的转让房地产收入，应当按月区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

次月15日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按清算时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积扣除项目金额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

十二、房地产项目实行核定征收后续管理问题

房地产开发项目实行核定征收的，清算时未转让的房地产，在清算后销售或有偿转让的，于次月15日内向主管税务机关申报缴纳。

按照征收率核定的，纳税人应按主管税务机关确定的不同类型的核定征收率分别计算土地增值税。

按照房地产开发成本核定的，纳税人应按本公告十一条第二款方法计算土地增值税。

十三、关于整体购买未竣工的房地产开发项目投入资金继续建设后转让的成本扣除问题

对房地产开发企业整体购买未竣工的房地产开发项目，投入资金继续建设后转让，其扣除项目如下：

（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

（二）改良开发未竣工房地产的成本；

（三）房地产开发费用（房地产开发企业购买未竣工房地产开发项目发生的金额不作为计算房地产开发费用扣除的基数）;

（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加；

（五）加计改良开发未竣工房地产成本的百分之二十。

十四、关于项目管理问题

（一）房地产开发企业项目登记内容发生变化或项目建设过程中出现特殊情况的，应自变化之日或特殊情况发生之日起30日内向主管税务机关报告并提交相应资料。

主管税务机关应及时进行实地核查记录，纳税人应予以配合。

（二）房地产开发企业在取得工程竣工验收备案证后30日内，向主管税务机关提供以下书面材料：

1．商品房销售（预售）许可证；

2．合同成本清单，竣工验收证明，建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告；

3．证明直接组织、管理开发项目发生开发间接费用的相关资料。

（三）房地产开发企业已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，应在其达到该比例之日起30日内向主管税务机关报送房地产项目销售、自用和出租情况说明。

（四）主管税务机关出具土地增值税清算审核结论后，应根据相关规定跟踪监控销售剩余开发产品应缴纳的土地增值税。

十五、关于资料报送的相关问题

（一）房地产开发企业应在取得土地使用权并获得房地产开发项目《建筑工程施工许可证》后10日内，向主管税务机关办理项目信息登记，填报《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》，同时提供以下书面资料：

1．房地产项目立项批文；

2．国有土地使用权出让合同或转让合同；

3．建设用地规划许可证；

4．建设工程规划许可证；

5．建筑工程施工许可证；

6．建筑工程施工合同。

（二）房地产开发企业在提交清算审核纸质资料的同时，应在税务机关网上办税厅上传电子申报表及附表。

（三）房地产开发企业在办理土地增值税清算申报时，除按照省局5号公告要求报送的资料外，还应提供以下资料，全部报送资料应制定索引目录，编号装订成册：

1．建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告，甲供材设备购领存明细表；

2．合同成本清单；

3．相关发票复印件或电子档案；

4．房地产开发企业不能提供土地增值税清算鉴证报告的，在报送土地增值税清算资料的同时，应按照《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）中《土地增值税清算税款鉴证报告》的模板样式进行情况说明。

十六、关于执行时间的规定

本公告自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。

对于2017年9月21日之前已办理《建设用地规划许可证》,且税务机关未出具清算结论的房地产项目，在进行土地增值税清算时可按照省局5号公告和本文规定内容执行。

《青岛市地方税务局关于〈房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》（青岛市地方税务局公告2016年第1号）、《青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》（青岛市地方税务局公告2015年2号）第一条、《青岛市地方税务局关于修订〈房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》（青岛市地方税务局公告2017年3号）同时废止。

 青岛市地方税务局

                                2018年5月18日

附件：

山东省地方税务局

土地增值税“三控一促”管理办法

第一章总则

第一条为了加强和规范土地增值税管理，保障税款及时足额入库，维护纳税人合法权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，制定本办法。

第二条本办法适用于房地产开发项目土地增值税征收管理工作。

第三条“三控一促”是指在土地增值税管理工作中施行源头监控、成本管控、风险防控，促进土地增值税管理规范化。

第四条纳税人应当向房地产开发项目所在地主管地税机关如实申报应当缴纳的土地增值税税款，保证纳税申报的真实性、准确性和完整性。

第二章源头监控

源头监控，是指主管地税机关应当加强房地产开发项目的前期管理和过程监控，从纳税人取得土地使用权开始，对房地产开发项目实施全过程监管，为加强土地增值税预征、清算管理奠定基础。

第一节项目管理

第五条主管地税机关应当加强房地产开发项目管理，根据纳税人报送的项目资料，按项目分别建立档案、设置台账，结合当地实际，运用信息化手段，对纳税人项目立项、规划设计、工程招投标、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

主管地税机关应当依据国家有关部门审批、备案的项目，结合《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》确定项目管理单位，对于分期开发的项目，应当以分期项目为单位进行管理。

第六条纳税人应当在取得土地使用权并获得房地产开发项目施工许可后十日内，到主管地税机关办理项目登记，同时报送《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》及主管地税机关要求报送的其他资料。

第七条各级地税机关要建立完善与同级发展改革、国土、建设、规划、房管等部门的信息交换共享机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税管理。

第八条各级地税机关要进一步建立和完善与国税机关的项目信息共享和传递机制，建立共享的房地产项目登记台账。

第九条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管地税机关应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第二节土地增值税预征

第十条从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应当按照本办法规定预缴土地增值税。

纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应当在取得收入时按规定到主管地税机关登记或备案。

第十一条房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金、违约金和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第十二条营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

第十三条房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

第十四条各市地方税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型，科学合理地确定预征率进行预征，并按规定进行清算。

第十五条房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当视同转让房地产，并预缴土地增值税，其收入按下列方法和顺序确认：

（一）按本企业在同一地区、同一年度转让的同类房地产的平均价格确定；

（二）由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

第十六条房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不预征土地增值税。

第十七条房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。

第十八条房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，凡房地产开发企业与业主签订销售合同（或协议等）并转让产权的，应当预征土地增值税。

第十九条房地产开发企业按月（或季）预缴土地增值税，应当于月（或季）末15日内向项目所在地主管地税机关申报缴纳税款。

具体按月或按季由县（市、区）级地税机关确定。

第三节清算申报受理

第二十条土地增值税的清算申报主体是从事房地产开发的纳税人。

主管地税机关负责土地增值税清算申报的受理和审核。

第二十一条对符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第二十二条对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的情形。

第二十三条上述第二十一条、第二十二条中所称的“全部竣工”“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（二）开发产品已开始投入使用；

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第二十四条对于符合本办法第二十一条规定的应清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算申报。

对于符合本办法第二十二条规定的可清算项目，由主管地税机关确定是否进行清算。

对于确定需要进行清算的项目，由主管地税机关下达《税务事项通知书》，纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内办理清算申报，并按规定提供清算资料；对于确定暂不清算的，应当继续做好项目管理，定期作出评估，及时确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报。

第二十五条纳税人办理土地增值税清算申报时应当提供的清算资料：

（一）土地增值税清算申报表及其附表，其中附表的选用由各市地方税务局根据当地情况自行确定；

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应当包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及成本费用分摊方式等基本情况和主管地税机关需要了解的其他情况；

（三）建设用地规划许可证及附件、建设工程规划许可证及附件、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、初始产权登记证、测绘报告、竣工验收备案表、项目工程合同结算单原件；

（四）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让（转让）合同原件；

（五）拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证；

（六）银行贷款合同及银行贷款利息结算通知单原件；

（七）项目规划、设计、勘察、工程招投标、工程施工、材料采购等有效凭证；

（八）竣工验收报告、工程竣工决算报告；

（九）商品房购销合同统计表、销售明细表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（十）开发项目中的公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料；

（十一）转让房地产有关税金的完税凭证，对于同一张完税凭证属于多个开发项目缴纳税金的，应当在完税凭证上注明清算项目缴纳的税金金额；

（十二）纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目，还应当报送《土地增值税清算税款鉴证报告》；

（十三）不允许在增值税销项税额中计算抵扣的进项税额相关资料。

上述资料凡已通过部门信息共享取得或纳税人已报送的，不再重复报送。

第二十六条主管地税机关收到纳税人清算申报资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应当要求纳税人在15日内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。

主管地税机关已受理的清算申报申请，纳税人无正当理由不得撤销。

主管地税机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时，应当向纳税人下达《税务事项通知书》予以书面告知。

第三章成本管控

成本管控，主要是通过明确相关政策，强化对开发项目成本费用的审核，实现对清算项目的有效控管。

第一节清算申报审核

第二十七条主管地税机关受理纳税人清算申报资料后，应当自受理申报之日起90日内完成清算审核。

如有特殊情况无法于90日内完成审核，经县（市、区）级地税机关批准，可延期完成，并书面告知纳税人。

第二十八条清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、合法性进行审核。

应当重点实地核查项目的楼栋、道路、绿化等工程量，确定学校、体育场馆、车位等的产权归属。

第二十九条土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

具体清算单位由主管地税机关结合《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》确定。

第三十条普通标准住宅同时符合以下条件：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上;

（二）单套建筑面积在144平方米以下;

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

转让的地下室（储藏室）、停车位（车库）等附属设施按照其他房地产类型进行清算。

第三十一条土地增值税扣除项目金额的确认：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。

（二）房地产开发成本。

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。

1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

（1）拆迁补偿费。

拆迁补偿费应当是真实发生和实际支出的，支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭据应当一一对应。

（2）拆迁安置费用的计算。

①房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照本办法第十五条规定确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。

②房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本办法第十五条规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3.建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。

（1）发生的费用应当与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载内容相符。

（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。

（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业已就质量保证金对