昆山城市房地产报告.docx
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昆山城市房地产报告
昆山城市房产报告
一、城市概况………………………………………………………..2
二、城市经济…………………………………………………………3
三、昆山未来城市发展规划…………………………………………4
四、昆山房地产现状分析……………………………………………6
五、昆山房地产市场现状分析………………………………………6
一、城市概况
⏹地理位置：
昆山位于东经120°48′21″~121°09′04″、北纬31°06′34″~31°32′36″，处江苏省东南部、上海与苏州之间。
北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。
属于亚热带季风气候。
⏹行政区划与人口：
市域面积921.3平方公里，户籍总人口65万，下辖10个镇和国家级经济技术开发区。
东西最大直线距离33公里，南北48公里，其中水域面积占23.1%。
⏹区域地位：
昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，毗邻上海，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市。
拥有良好的海运、水运和航空运输条件，距离上海30公里。
⏹城市竞争力：
在2005年和2006年全国城市评比，昆山联系2年蝉联第一。
全国中小城市投资潜力第一，全国中小城市综合实力排名第一，全国十佳节约型中小城市第二。
具有完整的信息电子产业链，是台资集中投资的地方，约占全国的台资总投资额的1/3。
二、城市经济
⏹地区生产总值（GDP）稳步快速增长
⏹外贸持续增长
⏹招商引资规模稳定，总量较大
⏹财政收入增长迅速
⏹人均产值和居民存款余额增加迅速
三、昆山未来发展规划
城市总体规划
1、总体规划
在昆山市新一轮的城市总体规划中，中心城区呈“一体两翼”多中心的布局结构。
“一体”即中心组团；“两翼”即东部城市副中心和西部城市副中心。
而西部副中心将是昆山市在未来几年内开发建设的重点区域。
为保证开发建设品质，2006年12月，市规划局委托英国阿特金斯公司编制《昆山市西部副中心核心区概念性城市设计》，经过多次优化，目前已经完成方案编制。
2、功能区划
根据以上规划，西部副中心核心区将被打造成为基础设施完善、服务设施齐备，公共交通便捷、生态环境优美，全面展示昆山国际化新形象的综合服务型区域。
其建设不仅能够极大带动昆山西部地区的发展，同时也能进一步完善中心城区的整体功能。
未来将形成7大功能片区：
A、中心城片区
为昆山市之市区，功能定位为全方位、人口密集之现代城市，综合了政、住居、文化、教育、工作、主要产业发展等功能
B、阳澄湖休闲片区
主要功能在休闲旅游，结合大闸蟹餐饮、高尔夫球、渡假、商务会议等多样化活动，其余则维持小镇风貌、农田及水源保护功能
C、东北向货运轴片区
主要功能系提供经济技术开发区东北轴向之货运运输走廊，利用公路接苏通大桥往苏北、华北或由公路至太仓港利用长江水路运输。
D、东向运输廊片区
产业主要有加工分装、仓储物流、并结合安亭地区发展汽车机械零件产业，惟陆家及花桥同时可结合大专学校与新社区开发。
E、生活新镇片区
位置居于南北向之长江路及东西向之机场路十字交叉口，功能定位在生活新镇，可提供中心城区、郊区化人口居住或苏州工业园区及经济开发区就业人口之卫星城镇。
F、生态、观光农业片区
定位为外向型现代农业开发，促进该区之经济发展。
未来可朝向生态有机农业，或转向第三级产业之观光农业发展。
G、水乡旅游片区
充分利用环境优势，结合水路旅游路线，串连用直、周庄、锦溪古镇，淀山湖滨村落或新型休闲及开发，发展绿色观光及修学、教育等产业。
3、用地规划
A中央核心区
打造约一平方公里的核心发展区。
以长江路南北向干道为优势，结合娄江风情，形塑水岸城市魅力，凝聚商务、金融、零售消费、商住、文化活力，为昆山之心。
B商业用地
商业用地在本案中用作较大的调整，由核心区向外辐射支援人民路、前进路等沿街商业轴带。
再扩及邻里社区商业中心，除了传统条状商业街，新区可形成聚集式商圈，构成层次分明，机能完善之城市商业发展环境。
C居住用地
集中于声区中心及西侧，北侧，将以往往工夹配置的负面影响减至最低。
D工业用地
在致维持经济技术开发区的架构，以城区东侧、东北角及铁路以南为主，其中沿黄浦江路二侧重点划设这工业用地，突显北向边续发展的意义。
E景观用地（重要景观）
轴线连续的空间体验。
构成了指认城市空间秩序之基本架构。
包括长江路、震川路、柏路、马鞍山路、白马泾路、朝阳路、萧林路、新浦路等
四昆山房地产现状
土地供应充足，价格不断上涨；高档、中档、经济适用房用地面积合理
1、房地产快速发展，投资增量比较平稳
年份
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
单位
商品房施工面积
320
757
1155
1350
1498
万平方米
商品房竣工面积
70
205
245
324
584
万平方米
销售商品房面积
77
173
149
198
352
万平方米
其中住宅销售面积
75
147
124
175
302
万平方米
商品房销售收入
44
43
66
135
亿元
至2005年底，城镇住房总建筑面积约为2502万m2，其中昆山城区住房总建筑面积达到1264万m2，占全市住房总量的50.5%。
“十五”期间住房竣工面积达1120万m2，城镇居民人均住房建筑面积从2001年的26.5m2跃增到2005年的36.7m2，住宅成套率已接近100%。
2、建筑面积结构
昆山市商品住房中，建筑面积小于90m2的住房面积比重为25.04%，建筑面积达90-144m2的住房面积比重为52.9%，建筑面积在144m2以上的住房面积比重为22.06%。
由于套型面积较小的打工楼和部分动迁房未进入统计，以上数据对昆山市90m2以下住房面积所占比例有一定程度的低估，但也说明整体上昆山市住房面积偏大，中小户型住房较少。
最近三年，小于90m2的住房面积所占比重表现出明显增长趋势。
3、以外来需求为主、多元发展
昆山本地居民的居住需求主要以改善需求为主，市场需求持续稳定，而外来需求成为昆山商品住房需求的主力。
最近三年，新昆山人购房比重持续增长，2005年全市商品住房销售面积的44.5%被新昆山人买走，同期江浙沪地区购房者在昆山购买商品住房面积占商品住房总销售面积的25%。
4、房价稳中有升、涨幅合理。
从2003年至2005年，昆山市商品住房平均价格从2653元/m2上涨至3745元/m2，总体涨幅较为合理，特别是近年来，在房产开发成本不断增加和周边地区房价涨幅较大的情况下，昆山房价总体保持平稳，各区域价格也比较合理。
值得一提的是，为稳定房价、减轻群众负担，昆山市加大了住房成本审核力度，并从2005年6月1日起，实施了住宅商品房销售“一价清”制度，较好地抑制了房价的增长。
2006年昆山房地产价格有所增长，平均售价达到4000元左右。
5、居民存款余额增加，消费观念新，促使进行投资消费
五、昆山未来需求量
1、总量需求
项目
平方米
套数
普通商品住宅
10650000
112000
动迁定销房
3800000
44700
经济适用房
50000
670
集宿房
500000
12500
合计
15000000
169870
规划区内“十一五”期间的住房需求由本地户籍城镇居民住房需求、外来人口的住房需求、苏浙沪购房的住房需求和被拆迁居民住房需求四部分组成。
四部分合计共需住房建筑面积约1500万m2左右。
预计规划期内需建设动迁房和定销房380万m2，经济适用住房5万m2，集宿房50万m2，共计435万m2。
城镇低保收入家庭住房保障方式以发放住房租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。
预计规划期内共有500户低保收入家庭需提供廉租住房保障，廉租住房保障面积10万m2。
2、结构构成
积极调整住房供应结构，提高建筑面积90m2以下住房面积所占比重。
规划期末，实现规划区内人均住房建筑面积40m2。
3、居住区位置分布
区名
位置
板块
面积
中部片区
位于城市中心，所辖玉山镇和昆山经济技术开发区，包括玉山、城北、铁南、城西、开发区五个居住板块
包括玉山、城北、铁南、城西、开发区五个居住板块
6900000
东部片区
位于城市东部，所辖花桥经济开发区、陆家镇、千灯和淀山湖镇的部分地区，主要为沿沪产业带的规划范围，
包括花桥、千灯两个居住板块，
3640000
西部片区
位于城市西部，所辖巴城镇，包括阳澄湖居住板块
所辖巴城镇，包括阳澄湖居住板块
800000
南部片区
位于城市南部，所辖张浦镇、千灯镇西部、周庄镇、锦溪镇和淀山湖镇的部分地区，
包括工业园、古镇、淀山湖三个居住板块
2060000
北部片区
位于城市北部，所辖周市镇，包括长江北路居住板块
包括长江北路居住板块
1600000
合计
15000000
4、单套面积控制强度
板块名称
控制强度
阳澄湖居住板块
弱控
淀山湖居住板块
弱控
城西居住板块
弱控
玉山居住板块
弱控
城北居住板块
中控
铁南居住板块
中控
开发区居住板块
中控
花桥居住板块
中控
古镇居住板块
中控
除以上板块外，其余都为强制控制板块，主要体现在单套面积在90平方米比例
六、版块介绍
淀山湖“休闲板块”
主要包括淀山湖镇、张浦镇、锦溪镇和周庄镇。
这些都是旅游的热点区域，吸引了许多前来度假的人，旅游地产非产活跃，形成一种“5＋2”的新生活模式。
也就是说前来置业的人们一周中5天在外地工作，周末2天就可以到昆山度假，享受惬意的生活。
淀山湖板块热点楼盘：
曙光新城，物业类型为多层和商铺；东湖水岸，物业类型为独栋别墅和联体别墅；淀湖锦苑，物业类型为别墅；名城花园，物业类型为别墅和多层建筑；森隆·蓝波湾，物业类型为多层、小高层和别墅；水都美墅，物业类型为别墅。
环上海经济带“白领板块”
主要包括花桥镇和千灯镇。
这两个区域紧挨着上海，接受上海的辐射最强烈，是上海产业扩散的第一站，许多上海的企业也在此落户。
其文化、生活习惯等方面受
上海的影响也最大，是名副其实的“上海后花园”，由于其有高性价比的楼盘，吸引了许多在附近工作的上海“白领一族”前来置业。
环上海经济带“白领”板块热点楼盘：
绿地·国际家园，物业类型为别墅；世纪华城，物业类型为小高层、别墅；名城·大唐花苑，物业类型为多层；少卿花园，物业类型为多层；秦峰花园，物业类型为多层；源水美墅物业类型为别墅。
老城区“投资板块”
主要包括玉山镇、周市镇、陆家镇、城北镇。
这些区域是昆山的老城区也是中心城区，配套比较成熟，经济稳定发展，形成了便捷、繁荣的生活状态，楼盘的性价比也非常的高，商住两用性楼盘比较集中。
老城区“投资板块”热点楼盘：
嘉业阳光水世界，物业类型为多层、小高层、高层、联体别墅和独立别墅；上海公馆，物业类型为小高层；春晖锦苑，物业类型为多层商住楼；金陵世纪广场，物业类型为商住楼；桃园春天，物业类型为多层；东方假日城，物业类型为多层、小高层、TOWNHOUSE商住楼；富康花园，物业类型为多层；吉田国际广场，物业类型为高层商住楼。
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